Im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf (Finanzausschuss am 09.06.2015) ist die Verwaltung gebeten worden, den Ausschuss zu informieren, welche Flächen nach welchem Verfahren bewertet und wie sie in der Bilanz dargestellt werden bzw. ob sie anders dargestellt werden können.

Sämtliche Bewertungen für die Bilanz basieren auf dem im Rahmen der Doppikeinführung von der Selbstverwaltung im März 2007 beschlossenen „Betriebswirtschaftlichen Fachkonzept“.

Ansatz und Ausweis in der Bilanz:

Unter dem Bilanzposten 1.2.1 werden unbebaute Bodenflächen einschließlich zugehöriger Oberflächengewässer und grundstückgleiche Rechte bilanziert. Als grundstücksgleiche Rechte werden die Rechte bezeichnet, die wirtschaftlich sowie juristisch den Grundstücken nahe stehen. Insbesondere zeichnen sie sich dadurch aus, dass sie vererb- und veräußerbar sind wie z. B. das Erbbaurecht. Für Erbbaurechtsgrundstücke wird die Bewertung zum vollen Bodenwert; in der Regel mit der Qualität „Bauland“ vorgenommen.

Nicht dazu gehören auf dem Boden befindliche  Anbaukulturen, Baum- und Viehbestände, Bodenschätze, nicht-kultivierte biologische Ressourcen  sowie unterirdische Wasservorkommen.
Der Grund und Boden umfasst land- und forstwirtschaftliche Flächen, Erholungsflächen und sonstige Flächen.

§ 48 Abs. 1 GemHVO-Doppik sieht folgende Gliederung des Bilanzpostens 1.2.1 vor:

• 1.2.1.1 Grünflächen
  Hierzu gehören Erholungsflächen, Parkanlagen oder sonstige Freizeit- und Erholungsflächen einschließlich der zugehörigen Oberflächengewässer.
• 1.2.1.2 Ackerland
  Hierbei handelt es sich um Grund und Boden, der landwirtschaftlich oder gartenbaulich kommerziell oder für eigene Zwecke genutzt wird, eingeschlossen ist der Grund und Boden, auf dem sich Obst- und Rebanlagen oder sonstige Pflanzungen befinden.
• 1.2.1.3 Wald, Forsten
  Hierunter wird Grund und Boden, der forstwirtschaftlich kommerziell oder für eigene Zwecke genutzt wird (in der Regel identisch mit Wald im Sinne des Waldgesetzes) gefasst sowie Erholungswälder mit nicht wirtschaft­lich genutztem Baumbestand (i. d. R. kein Wald im Sinne des Waldgesetzes).
• 1.2.1.4 Sonstige unbebaute Grundstücke
  Unter diesem Bilanzposten wird anderweitig nicht genannter Grund und Boden bilanziert, z. B. Flächen mit kleinen fließenden Gewässern (z. B. in Feuchtgebieten und Auen) und größere Oberflächengewässer wie die Schwentine.

Einen Auszug aus dem Jahresabschluss 2013 mit den Bilanzwerten für die o.g. Positionen ist als Anlage 1 beigefügt.

Hinter diesen Bilanzwerten stehen für die unbebauten Grundstücke/Flurstücke insgesamt 6.200 einzelne Anlagen, davon entfallen 1.300 Anlagen auf den Bereich der Erbbau-grundstücke.

Für alle Grundstücke/Flurstücke (d.h. inkl. der bebauten Grundstücke) summiert sich die Anzahl der Anlagen auf insgesamt rund 15.000.

Vorhandene Datengrundlage für Grund und Boden

Eine vollständige Erfassung der Grundstücke ist nur unter Verwendung des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) möglich.

Das aktuelle städtische Grundeigentum ist im Lagerbuch beim Amt 64  erfasst. Die Daten werden laufend anhand der Angaben im Liegenschaftskataster und der Mitteilungen der Stellen, die Grundstücke im Namen der Stadt an- und verkaufen fortgeführt.

Das Amt 64 erfasst die Flächen bzw. Flurstücke u. a. differenziert nach Nutzungsarten und dokumentiert das jeweilige verwaltende Amt.

Eine feinere Unterscheidung nach Nutzungsarten liegt für folgende Flächen vor:

Die Erfassung der Grünflächen erfolgt im Grünflächeninformationssystem (GRIS) des Amtes 67. Es handelt sich um Daten über Grünflächen, Bäume, Friedhöfe, Forstflächen, Ausgleichs­flächen sowie die digitale Verwaltung von Verträgen. Die Daten beinhalten Informationen über Flächen, die das Grünflächenamt verwaltet, betreut und unterhält.

Im Amt 18 wird ein Fließgewässerkataster geführt.

Im Amt 66 wird ein Straßenkataster geführt.

Der eindeutige Nachweis von Flurstücken besteht über das Flurstückskennzeichen aus dem Liegen­schaftskataster. Finden Teilflächen von Flurstücken Eingang in die Bilanz, müssen auch diese ein­deutig nachgewiesen werden. Der Nachweis erfolgt graphisch und zusätzlich über ein erweitertes Flurstückskennzeichen, das vom Amt 64 vergeben wird.

Bewertung und Erhebung für die Eröffnungsbilanz

§ 55 Abs. 1 GemHVO-Doppik schreibt vor, dass in der Eröffnungsbilanz die bis zum Stichtag der Aufstellung vorhandenen Vermögensgegenstände mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um Abschreibungen nach § 43 anzusetzen sind.

Das gilt auch für die Bewertung von Grund und Boden. Jedoch unterliegt der Grund und Boden keiner Abschreibung, sondern nur der Verzinsung.

Die Ermittlung der tatsächlichen Anschaffungskosten bei Grundstücken zur Eröffnungsbilanz hätte nur mit erheblichem Aufwand erfolgen können, so dass die Möglichkeit in § 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik, Bewertungen auch auf der Grundlage von Erfahrungswerten vornehmen zu können, angewandt wurde. Als Erfahrungswert wird bei Grundstücken der Bodenrichtwert angesehen.
 

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je m2 Grundstücksfläche für baureife und erschlossene Grundstücke mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, also ein Hilfswert bei der Wertermittlung. Dabei wird die Art und Intensität der Nutzung berücksichtigt. Maßgebliche Merkmale und Eigenschaften sind z. B. der Erschließungszustand, die Art und das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Wohn- oder Gewerbe­zweck, Zahl der Vollgeschosse, Geschossflächenzahl) sowie die Grundstücksgestalt (insbesondere die Grundstückstiefe). Der Bodenrichtwert ist bezogen auf ein fiktives, unbebautes, typisches Grundstück, auch wenn die Umgebung bebaut ist.

Erfahrungs­­werte in Form von Bodenrichtwerten wurden in Kiel nur bei Vermögensgegenständen angesetzt, die bis zum 31.12.1999 angekauft wurden, d.h. es wurde das Bodenwertniveau der maßgeblichen Bodenrichtwertkarte ab 1976 angewandt. Eigentumserwerb vor 1976 wird vereinfacht mit dem Wertniveau des Jahres 1976 bewertet und bilanziert. Für ab dem 01.01.2000 angeschaffte Grundstücke werden die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten zugrundegelegt.

Bei der hier dargestellten Bewertung des Grund und Bodens im Rahmen der Doppik handelt es sich um ein pauschaliertes Bewertungsverfahren. Die so ermittelten Bilanzwerte sind nicht mit den Verkehrswerten vergleichbar.

Aus Anlage 2 ergeben sich die Bewertungsansätze für den gesamten Grund und Boden, die in der Regel auf Basis von Bodenrichtwerten ermittelt wurden.

Die Umsetzung dieser Richtlinie, d.h. die Bewertung der unbebauten Grundstücke ist durch die Abteilung „Wertermittlung“ des Amtes für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation erfolgt. Konkrete Fragen zu der Bewertung einzelner Grundstücke können nur von dort geklärt werden.

In Vertretung

Gerwin Stöcken

Stadtrat