Antrag:

1. Die Ratsversammlung stimmt der Absicht der Verwaltung, die KiWoG bei Gründung in der Rechtsform GmbH & Co. KG auszubilden, zu.

2. Die Ratsversammlung beauftragt die Verwaltung auf dieser Grundlage einen Businessplan sowie die entsprechenden Gesellschaftsverträge für die KiWoG zu erarbeiten.

3. Die Ratsversammlung beauftragt die Verwaltung, die Übertragung aller im städtischen Eigentum befindlichen Grundstücke mit reiner Wohnbebauung sowie Grundstücke, auf denen reine Wohnbebauung vorgesehen ist (s. Anlage), an die KiWoG vorzubereiten. Die Übertragung steht dabei unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender steuer- und beihilferechtlicher Prüfungen sowie der Beurteilung durch den noch zu erstellenden Businessplan der KiWoG.

4. Die Ratsversammlung beauftragt die Verwaltung, alle erforderlichen Schritte einzuleiten, um bei der Kommunalaufsicht die beabsichtigte Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft in Kiel anzuzeigen und die Abstimmung mit der Kommunalaufsicht herbeizuführen.

5. Nach Abschluss der Vorarbeiten (s. Ziff. 1 – 4) legt die Verwaltung der Selbstverwaltung die abschließende Entscheidung zur Gründung der KiWoG vor (Gründungsbeschluss).

Begründung:

1. Zusammenfassung

Die Ratsversammlung der Landeshauptstadt Kiel (LHK) hat am 20.09.2018 beschlossen, die Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft vorzubereiten. Über die anvisierte Zeitplanung hat die Verwaltung mit der Geschäftlichen Mitteilung 0081/2019 (Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft – Zeitplan) informiert.

Der laufende Gründungsprozess wird durch externe Expertise begleitet und unterstützt. Im Rahmen eines Vergabeverfahrens konnten als Berater die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH in Partnerschaft mit der Drees & Sommer GmbH gewonnen werden. Inzwischen liegt das Ergebnis zum ersten Beratungsschritt (Rechtsform und Strukturierung) vor. Erste Entwurfsberechnungen zum möglichen Cash Flow der Gesellschaft wurden durchgeführt, weitere Beratungsschritte im Bereich Wirtschaftlichkeit und Organisation dauern jedoch noch an.

2. Sachverhalt

Der Bereich angemessener und bezahlbarer Wohnraum ist eine der großen sozialen Thematiken unserer Gegenwart. Neben vielen anderen Großstädten spürt auch Kiel auf dem Wohnungsmarkt schon seit einiger Zeit starken Handlungsdruck. Gerade Menschen mit geringem Einkommen bzw. Menschen mit Entgeltersatzleistungen (z. B. Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch), aber auch für Teile der so genannten „Mittelschicht“ ist es besonders schwierig, in Kiel eine angemessene Wohnung zu finden bzw. anzumieten. Neben der stetigen Verteuerung von Wohnraum sind in den letzten Jahren in Kiel mehr und mehr Sozialwohnungen aus der Bindung gefallen. Gleichzeitig wurde nicht ausreichend neuer Wohnraum mit Bindungsfrist geschaffen. Insbesondere ist deshalb der Soziale Wohnungsbau mit Nachdruck voranzutreiben, weil sich die Nachfrage nach gefördertem Wohnraum unverändert hoch darstellt.

Aufgrund dieses zwingenden Handlungsbedarfs besteht das Erfordernis, dass die LHK wieder gestaltend auf den Wohnungsmarkt eingreifen kann. Ein Schritt in diese Richtung ist die Gründung einer eigenen städtischen Wohnungsgesellschaft. Der diesbezüglich aktuell laufende Prozess ist dabei umsichtig und auf die Zukunft ausgerichtet stetig weiter voran zu führen. Unter diesem Aspekt holt die Verwaltung die externe Expertise der o. g. Berater ein. Der Beratungsprozess dauert noch an und wird voraussichtlich gegen Anfang des 3. Quartals 2019 abgeschlossen sein.

Parallel werden die intensiven Bemühungen der Kieler Wohnungsmarktakteure und der Stadtverwaltung für den Wohnungsbau im Rahmen des Masterplan Wohnen aktualisiert und fortgeschrieben. So ist sichergestellt, dass alle Maßnahmen zum Wohnungsbau koordiniert stattfinden.

In einem ersten Schritt war zu beurteilen, welche Rechtsform für die neu zu gründende    KiWoG am vorteilhaftesten sein könnte. Hierzu wurden mehrere Rechtsformausprägungen in einem Variantenvergleich gegeneinander abgewogen.

Die Ratsversammlung hat am 20.09.2018 beschlossen, dass bei der Wahl der Rechtsform auch die folgenden Varianten geprüft werden mögen:

-          Variante 1: eine Bau- und Projektierungsgesellschaft mit einer davon getrennten

Verwaltungseinheit – ausgeprägt als zwei nebeneinander stehende Gesellschaften

-          Variante 2: eine Bau- und Projektierungsgesellschaft mit einer davon getrennten

Verwaltungseinheit – zusammengefasst unter einem gesellschaftlichen Dach

-          Variante 3: eine Genossenschaft mit finanziellen Beteiligungsmöglichkeiten aller

       Kieler Bürgerinnen und Bürger

Neben diesen Varianten haben die Berater auch die GmbH und GmbH & Co. KG als mögliche Rechtsformen näher untersucht.

Nach eingehender Beratung und Information sieht die Verwaltung die Rechtsform GmbH & Co. KG als im direkten Variantenvergleich vorteilhafteste Rechtsform für die KiWoG an. Der ausschlaggebende Grund hierfür liegt in der Einsparung von Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Grundstücken von der LHK an die KiWoG. Diese Begünstigung wird nur bei Wahl der Rechtsform GmbH & Co. KG ausgelöst.

Im Vergleich zur GmbH ist die Struktur einer GmbH & Co. KG geringfügig komplexer ausgestaltet. Die LHK führt in ihrem Portfolio bereits aktuell zwei GmbH & Co. KGs (SEEHAFEN KIEL Verwaltungs-GmbH – SEEHAFEN KIEL GmbH & Co. KG und Müllverbrennung Kiel Verwaltungs-GmbH - Müllverbrennung Kiel GmbH & Co. KG). Mit beiden Personengesellschaften hat die LHK gute Erfahrungen gemacht, so dass einer GmbH & Co. KG in Bezug auf Strukturierung und Eingliederung bei der LHK nichts entgegenspricht. Der Vergleich der kommunalrechtlichen Gegebenheiten sowie steuerliche Besonderheiten (d. h. Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer, Umsatzsteuer, nicht Grunderwerbsteuer), der vergaberechtlichen und beihilferechtlichen Auswirkungen sowie des Fördermittelrechts bei GmbH und GmbH & Co. KG kommt zu dem Ergebnis, dass keine gravierenden Unterschiede zwischen den beiden Rechtsformen bestehen.

Auch die von der Ratsversammlung genannten Varianten 1 – 3 wurden von den beratenden Firmen bei der Prüfung der vorteilhaftesten Rechtsform für die KiWoG berücksichtigt. Im Ergebnis lässt folgendes feststellen:

-          Varianten 1 und 2 –  Bau- und Projektierungsgesellschaft mit einer davon getrennten Verwaltungseinheit, entweder als zwei nebeneinanderstehende Gesellschaften oder zusammengefasst unter einem gesellschaftlichen Dach:

Bei diesen Varianten handelt es sich dem Grunde nach um organisatorische Strukturierungen nach Aufgabenbereichen. Die Ausformung der Gesellschaften wäre durchaus möglich, die Gründung aber mit Mehraufwand verbunden. Insbesondere müsste zur Vermeidung von Umsatzsteuer im Rahmen der Leistungsbeziehungen zwischen den Gesellschaften eine umsatzsteuerliche Organschaft geschaffen werden. Dieser Aufwand soll jedoch bei Gründung der KiWoG vermieden werden, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt, dass die vorgenannten Aufgaben auch in einer einzigen Gesellschaft gebündelt werden können und das Ausgangskonstrukt der KiWoG möglichst schlank und überschaubar gehalten werden soll. Die Möglichkeit, die KiwoG in einer Bau- und Projektierungsgesellschaft mit einer davon getrennten Verwaltungseinheit (entweder als zwei nebeneinanderstehende Gesellschaften oder zusammengefasst unter einem gesellschaftlichen Dach) darzustellen, wird daher für die Gründungsphase der KiWoG verworfen, könnte zu einem späteren Zeitpunkt aber entsprechend entwickelt werden. Der noch aufzustellende Gesellschaftsvertrag soll eine solche Entwicklungsmöglichkeit enthalten.

-          Variante 3 – Genossenschaft:

Die Gründung einer Genossenschaft kommt aus kommunalrechtlicher Sicht nicht in Betracht, da der geforderte kommunale Einfluss nicht ausreichend gewährleistet wäre. Der Aufsichtsrat einer Genossenschaft wird durch alle Mitglieder der Genossenschaft gewählt, es ist daher keine privilegierte Einflussnahme durch die LHK möglich. Diese widerspricht dem Wunsch der Ratsversammlung, durch die Gründung einer eigenen städtischen Wohnungsgesellschaft wieder gestaltend auf dem Kieler Wohnungsmarkt tätig werden zu können. Zudem müssten die Grundstücke der LHK zum Verkehrswert übertragen werden, was eine Verschlechterung der finanziellen Ausgangslage der Gesellschaft darstellen würde.

Die durch die Berater angestellten Bewertungen und Überlegungen können aus urheberrechtlichen Gründen in der Vorlage nur zusammengefasst dargestellt werden, können jedoch von den Fraktionen im Dezernat IV eingesehen werden.

Der sich an das vorliegende Ergebnis anschließende Beratungsschritt zu Fragen der Wirtschaftlichkeit und Organisation wird unter der Prämisse durchgeführt, dass die KiWoG in der Rechtsform GmbH & Co. KG geführt werden soll.

Insbesondere wird es hier um die sorgfältige Erstellung eines Businessplans gehen. Weiterhin wird zu berechnen sein, in welcher Höhe die LHK die KiWoG mit Startkapital (Bareinlage/liquide Mittel) ausstatten muss und wie lange die LHK in welcher Höhe finanzielle Zuwendungen an die KiWoG leisten muss, damit diese mittel- bis langfristig eigenständig auf dem Markt bestehen kann.

Mit einem ersten Ergebnis zum Businessplan wird gegen Ende des 2. Quartals 2019 gerechnet.

Bereits heute steht fest, dass im sozialen Wohnungsbau das Instrument des Zuschusses einen maßgeblichen Anteil erhalten muss. Eine Wohnungsgesellschaft, die mit dem Schwerpunkt auf den Sozialen Wohnungsbau ausgerichtet ist, wird langfristig nur dann wirtschaftlich arbeiten können, wenn die Förderung statt der bisherigen Darlehen mit einem wesentlichen Anteil als Zuschuss erfolgt.

Mit in diese Überlegungen einfließen soll die Möglichkeit, alle im städtischen Eigentum befindlichen Grundstücke mit reiner Wohnbebauung oder für reine Wohnbebauung vorgesehene Grundstücke von der LHK an die KiWoG zu übertragen (s. Anlage).

Zur Beurteilung der möglichen Einlagen ist jedoch vorab zum einen eine verbindliche Auskunft zu den steuerlichen Auswirkungen beim zuständigen Finanzamt einzuholen. Die Einholung dieser Auskunft ist erforderlich, um steuerrechtliche Unsicherheiten zu klären und damit Rechtssicherheit zu erlangen. Zum anderen ist hinsichtlich der Einlagen zu prüfen, ob die Übertragung von der LHK an die KiWoG beihilferechtlich unbedenklich ist oder ggf. vorab eine Betrauung der KiWoG stattfinden muss. Diese Prüfschritte müssen zwingend vor Einlage der Grundstücke und der zusätzlichen Kapitalausstattung abgeschlossen sein.

Die Kommunalaufsicht wurde bereits Anfang des Jahres über eine beabsichtigte Gründung der KiWoG in 2019 informiert. Nach Klärung aller vorgenannten erforderlichen steuer- und beihilferechtlichen Themen sowie Abschluss der internen Abstimmungsvorgänge wird die Verwaltung die Gründungsvorlage der KiWoG für die Ausschüsse und die Ratsversammlung vorbereiten und gleichzeitig gemäß § 108 Gemeindeordnung Schleswig-Holstein bei der Kommunalaufsicht die beabsichtigte Gründung der KiWoG anzeigen.

Es kann aufgrund nicht vorhersehbarer Fragestellungen oder ablaufbedingter Bearbeitungszeiten wie z. B. bei der Finanzverwaltung (s. o.) zu Änderungen in der bisher anvisierten Zeitplanung kommen.

Gerwin Stöcken

Stadtrat