Antrag:

Die Ratsversammlung erkennt den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel 2023 für Kiel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an. Der Mietspiegel tritt zum 01.04.2023 in Kraft.

Begründung:

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner*innen Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel geben eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 6 Jahren vereinbart wurden. Der Mietspiegel liefert ein Abbild des Wohnungsmarktes und trägt damit zur Markttransparenz bei. Er findet hauptsächlich Anwendung bei Mietanpassungen in Bestandsmietverträgen. Mietspiegel können darüber hinaus auch beim Neuabschluss von Mietverträgen und bei einvernehmlichen, also vertraglich vereinbarten Änderungen der Miethöhe Bedeutung als Orientierungshilfe haben, auch wenn in diesem Fall die Informationen aus dem Mietspiegel nicht zwingend zu beachten sind. Zudem können Mietspiegel auch im Rahmen der Prüfung von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und Mietwucher nach § 291 StGB sowie bei der Berechnung der Höhe der Fehlbelegungsabgabe Bedeutung haben.

Die Landeshauptstadt Kiel hat regelmäßig seit 1992 als freiwillige Leistung einen Mietspiegel erstellt. Dabei erfolgte im zweijährigen Wechsel eine Neuerstellung bzw. eine Fortschreibung. Neu ist, dass durch das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner*innen seit 1.7.2022 eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln existiert. Bei dem Mietspiegel 2023 handelt es sich um eine Fortschreibung. Bei Fortschreibungen kann nach § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zwischen Indexfortschreibung (nach Verbraucherpreisindex) und Fortschreibung nach Stichprobe gewählt werden. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Stichprobenfortschreibung.

Mit der Erstellung des Mietspiegels wurde das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg beauftragt.

Im Sinne des § 558 c Abs.1 BGB sind Mietspiegel von der Gemeinde oder von jeweils einem*ei-ner Interessenvertreter*in der Vermieter*innen und der Mieter*innen anzuerkennen.

Im Arbeitskreis Mietspiegel, der sich aus Verwaltung sowie Vertreter*innen der Vermieter*innenverbände und des Kieler Mietervereins zusammensetzt, wurde der Mietspiegel abgestimmt.

Vertreter*innen der Vermieter*innenverbände und des Kieler Mietervereins haben am 02.02.2022 anerkannt, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Verlauf der Mietspiegelerstellung:

Wie bei der Neuerstellung 2021, wurde die Erhebung der Mietspiegeldaten als Online-Befragung durchgeführt (auf Wunsch konnten zudem Papierfragebögen angefordert werden). In diesem Zuge wurden nach Ziehung einer Zufallsstichprobe Daten von 4.000 Mieter*innen zu den jeweiligen Mietverhältnissen angefragt. Die Datenerhebung selbst wurde zwischen November 2022 und Januar 2023 durchgeführt. Mit über 700 verwertbaren Datensätzen konnte eine solide Datenbasis erreicht werden.

Nach der Datenerhebung wurden die erhobenen Daten plausibilisiert und einer statistischen Regressionsanalyse unterzogen.

Ergebnisse:

Der Mietspiegel stellt auf die Nettokaltmieten ab. Ergebnis der statistischen Datenauswertung ist ein generelles Mietspiegel-Mietniveau von 8,11 €/m² als gewichtetes arithmetisches Mittel am 01.11.2022.

In die Erstellung des Mietspiegels fließen Mietwerte, die sowohl bei Neuverträgen als auch Mietanpassungen im Bestand vereinbart wurden. Für Neuvertrags- und Bestandsmieten weist der Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß unterschiedliche Miethöhen aus. Die bei Neuverträgen vereinbarten Mieten sind in der Regel höher als jene bei Bestandsmietverträgen. Danach beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete 8,89 €/m² und die durchschnittliche Bestandsmiete 6,92 €/m² (jeweils für den Zeitraum 01.11.2016 - 01.11.2022). Das Mietniveau ist im Vergleich zum Mietspiegel 2021 (Stichtag 01.10.2020) um 0,56 €/m² bzw. 7,5 % angestiegen.

Bei der vorliegenden Fortschreibung wurde nur die Basis-Nettomiete neu ermittelt, wofür die Nettokaltmiete unter Berücksichtigung des Wohnwertmerkmals Wohnungsgröße berechnet wurde. Die weiteren Wohnwertmerkmale Ausstattung, Beschaffenheit und Lage wurden nicht neu überprüft. Daher gelten beim Mietspiegel 2023 für die weiteren Wohnwertmerkmale die Zu- und Abschläge, die im Rahmen der Mietspiegel-Neuerstellung 2021 ermittelt wurden.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete:

Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich in 5 Schritten: Die Basis-Nettomiete und die Zu- und Abschläge sind in den Tabellen der Anlage 1 dargestellt. Die Basistabelle bildet die Quadratmetermiete unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße ab. Prozentuale Zu- und/oder Abschläge werden für weitere Wohnwertmerkmale erhoben. Durch die Mietspiegelwerte können nicht alle Mietunterschiede zwischen den Mietverhältnissen erklärt werden. Deshalb sollen im Mietspiegel Spannen ausgewiesen werden. Die Spanne beträgt weiterhin +/- 15 %. Die nach dem Schema ermittelte Miete kann daher um bis zu +/- 15 % erhöht bzw. gemindert werden, sofern zusätzliche wertsteigernde bzw. wertmindernde Wohnwertmerkmale vorliegen.

Weiteres Verfahren:

Derzeit wird die Mietspiegelbroschüre final erarbeitet. Der Mietspiegel wird mit der Anerkennung durch die Ratsversammlung ab dem 01.4.2023 in Kraft treten und auf der städtischen Internetseite eingestellt und auch als Download zur Verfügung stehen. Darüber hinaus wird es einen Online-Mietspiegelrechner zur einfacheren Anwendung des neuen Mietspiegels geben.

Gerwin Stöcken

Stadtrat

Anlagen:

1 Mietspiegeltabelle 2023 und Zu- und Abschläge

2 Mietspiegeltabelle 2021