1) Gläserne Akte zu Holtenau Ost

Der Konversionsprozess Holtenau Ost basiert auf zahlreichen Gutachten, Konzepten, Fachplanungen und Expertisen. Sie alle haben zu dem vorliegenden Prozessstand geführt. Auch in Zukunft sind Fachplanungen sowie konzeptionelle Planungen Teil des Konversionsprozesses.

Sämtliche die Planung der Sanierungsmaßnahme Holtenau Ost betreffenden Dokumente werden dem Konversionsbeirat sowie den betroffenen Ausschüssen samt dazugehöriger Gutachten zur Kenntnis bzw. Beschlussfassung vorgelegt.

Über ausstehende Beauftragungen Dritter wird informiert.

Die bereits vorliegenden Gutachten werden noch bis Dezember 2024 zur Kenntnis in die betreffenden Ausschüsse (mindestens Bauausschuss und Ausschuss für Wirtschaft und Digitalisierung) eingebracht. Erst in Zukunft fertiggestellte Gutachten folgen direkt in der dem Veröffentlichungszeitpunkt folgenden Ausschusssitzung.

Abgeschlossene Planungen, Gutachten und Beschlüsse werden in einer „Gläsernen Akte“ auf der Website der Landeshauptstadt Kiel eingestellt. Dies betrifft auch zentrale Dokumente der Vergangenheit, die nicht bereits über die Chronik abrufbar sind.

Sollten einzelne Inhalte nur unter Ausschluss der Öffentlichkeit einsehbar sein, sind entsprechend eingeschränkte Dokumente im öffentlichen Bereich der Gläsernen Akte und die vollständigen Dokumente den Mitgliedern der zuständigen Ausschüsse und der Ratsversammlung im nicht-öffentlichen Teil zugänglich zu machen.

Zudem sind dargestellte Kostenschätzungen unter Betrachtung sämtlicher baubedingter Abläufe mit einem groben zeitlichen Ablauf der jeweils zu erwartenden jährlichen anfallenden Kosten zwischen 2025 und 2038 zu hinterlegen.

 

2) Marktanalyse

Aus dem Sondervermögen Holtenau Ost werden sämtliche vorbereitende Infrastrukturmaßnahmen gemeinsam von Bund, Land und Kommune (Stadt Kiel) bezahlt. Da sich das Sondervermögen zudem aus den Verkäufen von erschlossenen Grundstücken finanziert, möchten wir zügig eine Marktanalyse trotz der aktuellen, anspruchsvollen Bedingungen beauftragen.

Durch die folgenden politisch motivierten Vorschläge werden Zielvorgaben zur Gestaltung des konkreten Marktraumes Holtenau Ost formuliert, die sowohl eine Emanzipation von den Förderkulissen (EU/Bund/Land) ermöglichen als auch den lokalen Akteuren vor Ort eine echte Chance der Beteiligung schafft und den en bloc-Verkauf an Großinvestoren und den ihnen zuarbeitenden Projektgesellschaften erschwert. Vorteilhaft ist weiterhin einen Ablauf zu gewährleisten, der kontinuierlich die Möglichkeiten der Stadtgesellschaft und der Stadtverwaltung nicht überfordert.

Die Marktanalyse soll das Nachfragepotential regional und überregional ausloten und Empfehlungen für das Vermarktungsverfahren und die spätere Eigentumsstruktur zum Erreichen der Ziele der Vision für Holtenau Ost aussprechen. Neben genossenschaftlichen und privaten Wohnungsmarktakteuren sollen hier auch Verbände der Wohnungswirtschaft sowie Bausparkassen etc. einbezogen werden.

Die Vergabe aller Grundstücke erfolgt über Konzeptvergaben mit konkret ausgestalteten Kriterien.

Dabei soll die Analyse die Machbarkeit und Empfehlungen zur Umsetzung folgender Aspekte enthalten:

• Die stadteigene KiWoG erhält ein Drittel der Grundstücke in verschiedenen Blöcken, die die Abdeckung des sozial geförderten (je nach Förderlage bzw. des bezahlbaren preisgedämpften)Wohnungsbaus gewährleistet.
• Vergabe der Grundstücke in kleineren Losen (höchstens 40 Wohneinheiten pro Block), Empfehlungen zur Parzellenstruktur und Größe der Flurstücke.
• Vergabe der Grundstücke grundsätzlich in Erbbaurecht
• Bei Vergabe durch Verkauf ist eine Auflage von 33 % sozial geförderten oder gleichwertig bezahlbarem Wohnraum vorzugeben
• Empfehlungen zur Absicherung von bezahlbarem Wohnraum im Zuge des Vergabeverfahrens (Konzeptverfahren, Vertragsgestaltung, preisgedämpfter Wohnungsbau)
• Vergabe von mindestens einem Drittel der für Wohnungsbau geeigneten Grundstücke an bestandshaltende Genossenschaften, gemeinwohlorientierte eigennutzende Baugruppen / Bauvereine und ähnliche gemeinwohlorientierte Wohnformen/-angebote
• Größe und Abfolge der Vermarktungstranchen
• Aspekte der Finanzierung und Förderung
• Die KiWi, so sie denn auch Grundstücke erwirbt, wird gehalten, Grundstücke überwiegend in Erbpacht über die in Kiel üblichen Zeiträume zu vergeben.

Die Empfehlungen sind in den Kontext einer zügigen Umsetzung der Konversion für alle Beteiligten zu setzen.

Bei Vergabe von Grundstücken durch Verkauf sind qualifizierte Vorkaufs-/Wiederkaufsrechte vorzusehen.

Die Verwaltung stellt die Vermarktungsstrategie vor der ersten Ausschreibung im Konversionsbeirat vor und bringt sie im Anschluss in die Gremien zur Beschlussfassung in der Ratsversammlung ein. 

3) Sicherung des kontinuierlichen Baufortschrittes durch kommunale Eigeninitiative

Zur Sicherung der Zielsetzungen der Entwicklung von Holtenau Ost muss der städtische Einfluss auf die Flächen dauerhaft sichergestellt werden. Dies gilt sowohl für Grundstücke der Infrastruktur und des Wohnungsbaus als auch für Gewerbegrundstücke. Dazu wird es erforderlich sein, dass die Stadt nennenswert Grundstücke aus dem Sondervermögen erwirbt. Ziel ist, einen möglichst großen städtischen Handlungsspielraum zu erhalten und auch langfristig Grundstücksspekulationen vorzubeugen.

Im Rahmen der Kieler Wohnungsgesellschaft (KiWoG) sollen strukturelle, rechtliche, finanzielle und personelle Voraussetzung geschaffen werden, um den Erwerb bzw. eine Übernahme sowie die Entwicklung der für Wohnungsbau (also im Wohnquartier und im Urbanen Quartier) und Mischgewerbe vorgesehenen Grundstücke im Sanierungsgebiet Holtenau Ost umzusetzen.

Die Verwaltung soll dabei verschiedene Varianten prüfen:

Als eine Variante ist zu prüfen, wie die KiWoG ertüchtigt werden kann, zwei Drittel des der für Wohnungsbau und Mischgewerbe geeigneten Geländes Grundstücke des Sanierungsgebietes Holtenau Ost aus dem Sondervermögen herauszukaufen und zu entwickeln, soweit Teile von diesem nicht schon durch andere stadteigene Firmen wie der KiWi GmbH & CoKg entwickelt werden.

Da es sich um einen mehrjährigen mittelfristigen Prozess handelt, wird die KiWoG in diesem Zeitraum durch Zuschüsse aus den Kernhaushalten der folgenden Jahre nach Bedarf in ihrem Eigenkapital so gestärkt, dass sie die dann zu dem Zeitpunkt die gewünschten Grundstücke durch Kreditaufnahme am freien Finanzmarkt erwerben kann. Parallel zur Stärkung des Eigenkapitals erhält die KiWoG ergänzende grundstücksgleiche Bürgschaften durch die Stadt Kiel, um die Kapitalaufnahme zu ermöglichen. Durch Einzahlung dieses aufgenommenen Kapitals erhält das Sanierungssondervermögen zu planbaren Terminen Einnahmen, die die Umsetzung der städtebaulichen Planung ablaufgerecht ermöglichen.

Neben dieser Variante sind der Selbstverwaltung mindestens zwei Varianten zur Förderung des dargestellten Ziels vorzuschlagen und im Rahmen einer Synopse zusammen mit der zuvor ausgeführten Variante zu vergleichen.

Bei allen Modellen sind Vor- und Nachteile als auch die Auswirkung auf den Kernhaushalt und das Sondervermögen ohne besondere Gewichtungen darzulegen. Auswirkungen auf andere Bauvorhaben der KiWoG sind hierbei mit zu betrachten. Die Prüfung soll ebenfalls betrachten, unter welchen Bedingungen die KiWoG frei finanzierten Wohnungsbau inkl. gewerblich nutzbaren Anteilen realisieren kann.

Wir bitten die Verwaltung, eine entsprechende Synopse bis spätestens März 2025 in den Ausschuss für Finanzen, Inneres und Gleichstellung, den Ausschuss für Soziales, Wohnen und Gesundheit, den Ausschuss für Wirtschaft und Digitalisierung sowie den Bauausschuss zur Beschlussfassung vorzulegen.

Zu 1)

Die Maßnahmen im in der Drucksache 1010/2024 vorgestellten IEK übersteigen die von den Fördergebern geforderten Rahmenpläne in ihrem Detailreichtum (zudem ohne ausreichende Beteiligung mit angemessen Zeitrahmen) und ohne Beschlussfassung großer Teile der Selbstverwaltung.

Die Beteiligung der Selbstverwaltung ist seit 2022 lückenhaft, fehlende Gutachtenvorstellungen z.B. im Bauausschuss, stehen exemplarisch für die mangelnde Informationen der Selbstverwaltung und der Öffentlichkeit trotz Konversionsbeirat seit 2015 und Foren Holtenau Ost seit 2022.

Zudem sind Kostenschätzungen ohne entsprechende Betrachtung sämtlicher entwicklungsbedingter zeitlicher Abläufe (unter anderem auch der Finanzierung) von geringem planerischem Wert, solange nicht die grundlegenden Bedingungen zeitlich eingeordnet sind.

Um die Transparenz im Prozess zu erhöhen, fordern wir die Anlage einer „Gläsernen Akte“ analog dem Projekt „Möbelmarktzentrum am Prüner Schlag“. Darin sollen alle Beschlüsse, alle Drucksachen und alle Fachgutachten veröffentlicht werden, die im Zusammenhang mit der Sanierungsmaßnahme Holtenau Ost stehen.

Zu 2 und 3)

Um regionalen Interessenten einen Anreiz als auch eine Chance im Konzert der großen überregional/ international aufgestellten Interessenten zu geben, muss durch politisch gewünschte Vorgaben der Marktraum vorstrukturiert werden. So können angemessene Bewerbungen und Angebote mit dem Ziel eines sozialen, ökologischen und ökonomisch ausgewogenen resilienten Quartiers Holtenau-Ost ausreichend gewährleistet werden. Zudem können Anpassungen während der gesamten Laufzeit der Entwicklung und der Ausführung des Baues durch entsprechende ergänzende Beschlüsse der Selbstverwaltung vorgenommen werden.