Antrag:

1. Grundbuchlich gesicherte Vorkaufsrechte werden grundsätzlich nur ausgeübt, wenn eine Prüfung ergeben hat, dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes eine verkehrliche Maßnahme, ein städtebauliches Ziel, wohnungspolitische Ziele oder eine bauliche Entwicklung ermöglicht werden kann.

Grundsätzlich werden bei Eigentumswohnungen, in Reihenhaussiedlungen und bei Doppel- und Einfamilienhausgrundstücken unter 400 m² keine Vorkaufsrechte ausgeübt.

2. Alle städtischen Grundstücke werden künftig im Falle eines Verkaufes oder bei der Bestellung eines Erbbaurechtes grundsätzlich mit einem Vorkaufsrecht und einem Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadt vergeben.  Eine Löschung der Vorkaufsrechte im Grundbuch wird abgelehnt, ausgenommen bei Eigentumswohnungen, Reihenmittelhäusern und Einfamilienhausgrundstücken unter 400 m². Der Ablösebetrag zur Löschung von Vorkaufsrechten bei Eigentumswohnungen beträgt künftig 500 € und bei Einfamilienhausgrundstücken 1.000 €.

3. Zur Absicherung der beabsichtigten Bebauung innerhalb von 3 Jahren nach Kaufvertragsabschluss, des sozial geförderten Wohnungsbaus und des geplanten Zweckes  werden grundsätzlich vertragliche Wiederkaufsrechte vereinbart.

4. Das für die Ausübung von grundbuchlich gesicherten städtischen Vorkaufsrechten sowie zur Vereinbarung von Wiederkaufsrechten notwendige Budget wird im Haushaltsplan-Entwurf 2020 veranschlagt werden.

Begründung:

In der Sitzung des Bauausschusses vom 07.12.2017 hat die Stadt einen Neuanfang in der Kieler Flächenpolitik beschlossen, um wieder mehr Einfluss auf die Wohnbauentwicklung der Stadt zu erhalten und eine aktivere Bodenpolitik zu betreiben, insbesondere durch die Ausübung von städtischen privatrechtlich gesicherten Vorkaufsrechten.

Ebenfalls wird beim Verkauf von städtischen Flächen zur Umsetzung der wohnungsbaupolitischen Ziele der Stadt ein Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadt vereinbart.

Zu 1 )

Das privatrechtliche Vorkaufsrecht kann nur bei Begründung eines Grundstückskaufvertrages zwischen zwei Vertragsparteien ausgeübt werden. Die Konditionen des Vertrages sind von der Stadt zu übernehmen und können im Nachhinein nicht neu verhandelt werden.

Derzeit werden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen ca. 250 – 300 Anträge p.a. (Tendenz steigend) an die Stadt auf Verzicht der Ausübung des Vorkaufsrechtes gestellt.

Die Stadt hat nach Mitteilung des Kaufvertrags maximal 2 Monate Zeit, über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. 

Da durch die Ausübung von Vorkaufsrechten bei Einfamilienhaus- Doppel- oder einzelnen Reihenhäusern sowie bei Wohneigentum nicht weitere Wohnungen geschaffen werden können, werden diese Fälle nur insoweit geprüft, ob auf den Grundstücken eine Mehrfamilienhausbebauung realisiert werden kann. Danach wird der Verzicht erklärt.

Bei Mehrfamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken, die für eine MFH-Bebauung geeignet sind, erfolgt eine verwaltungsinterne Prüfung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Je nach Ausgang der Prüfung wird das weitere Verfahren in Gang gesetzt.

Nach der Gemeindeordnung in Verbindung mit der Hauptsatzung der Landeshauptstadt Kiel hat die Ratsversammlung alle Entscheidungen zur Ausübung von Vorkaufsrechten oder zum An- und Verkauf von Grundstücken an den Oberbürgermeister bei Immobilienwerten unter 500.000 € delegiert. Eine Entscheidung ist somit kurzfristig möglich. Inzwischen liegen aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise viele Kaufpreise über 500.000 €. Da bei diesen Kaufverträgen die Ratsversammlung entscheiden muss, sind die Fristen zur verwaltungsinternen Abstimmung der Ausübung des Vorkaufsrechtes kurzfristig zu setzen. In die Vorbereitung dieser Beschlüsse werden nach der Zuständigkeitsordnung der Landeshauptstadt Kiel der Bauausschuss und der Finanzausschuss eingebunden. Federführend für das Verfahren ist die Immobilienwirtschaft.

Zu 2 )

Bislang bestand nach dem Beschluss der Ratsversammlung vom 16.03.2006 ( Drs.-Nr. 0171/2006) die Möglichkeit, die Vorkaufsrechte im Grundbuch auf Antrag löschen zu lassen. Die Stadt hat dafür bei Mehrfamilienhäusern ein Entgelt in Höhe von 2 % des Grundstückswertes genommen. Da Vorkaufsrechte für Mehrfamilienhäuser nicht mehr gelöscht werden, fällt diese Position weg.

Bei Eigentumswohnungen wurde bislang für die Löschung eines eingetragenen Vorkaufsrechtes im Grundbuch ein Betrag von 350 € eingenommen, bei Einfamilienhäusern ein feststehender Betrag von 500 €. Diese Beträge sind aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise nicht mehr sachgerecht. Die vorgesehene Anpassung ist moderat und angemessen im Vergleich zu den gestiegenen Immobilienpreisen.

Da das Vorkaufsrecht künftig nur bei Eigentumswohnungen, Reihenmittelhäusern und Grundstücken unter 400 m² gelöscht werden soll, ist in diesem Bereich mit einer Einnahme von ca. 60.000 € p.a. zu rechnen.

Zu 3 )

Bereits bei der Vereinbarung des Wiederkaufsrechts müssen die Wiederkaufsmodalitäten (Kaufpreis etc.) nicht nur für das Grundstück, sondern auch für die spätere Bebauung genau definiert werden. Das Wiederkaufsrecht ist nicht unbegrenzt rechtssicher gültig, nach entsprechenden Gerichtsurteilen ist von einem Zeitraum von max. 20 Jahren auszugehen.

Die Vereinbarung eines bedingungslosen oder auch eines umfassend bedingten Wiederkaufsrechts bei allen städtischen Grundstücksverkäufen ist aus Sicht der Verwaltung nicht praktikabel, da dann kein Investor oder gar der Privatmann, der eine Immobilie (z.B. Einfamilienhausgrundstück) zur Eigennutzung kauft, städtische Grundstücke zur Bebauung erwerben würde.

Für die Einhaltung einer Bebauungsfrist sowie des Zweckes, zu dem das Grundstück veräußert wird, ist bereits jetzt  ein Wiederkaufsrecht in den Kaufverträgen der Immobilienwirtschaft  gängige Praxis. In Zukunft wird auch die Verpflichtung zur Umsetzung von sozial gefördertem Wohnraum in Höhe von mindestens 30 % mit einem Wiederkaufsrecht abgesichert.

Zu 4 )

Für die Ausübung von Vorkaufrechten ist eine entsprechende Finanzausstattung der Immobilienwirtschaft erforderlich, um bei Bedarf zügig und kurzfristig handeln zu können. Da es sich im Mehrfamilienhausgeschäft zumeist um Kaufpreise im oberen sechsstelligen bzw. unteren siebenstelligen Bereich handelt, wird ein nicht unerheblicher Betrag für erforderlich gehalten. Daher soll ein angemessener Betrag in Abhängigkeit vom Gesamthaushalt im Rahmen der Haushaltsaufstellung eingebracht werden.

Diese Mittel werden auch zur Ausübung des städtebaulichen Vorkaufsrechtes nach dem Baugesetzbuch zur Verfügung gestellt.

Doris Grondke

Stadträtin