1. Die Abwägung der Stellungnahmen zur öffentlichen Auslegung der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V„Kap Horn Mischnutzung“ im Stadtteil Kiel-Südfriedhof, Baugebiet Werftbahnstraße Nr. 1 (Flurstücke 285 und 232, Flur 14 und 13, Gemarkung Kiel-N)wird entsprechend der in Anlage 1 aufgeführten Vorschläge beschlossen.

2. Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V „Kap Horn Mischnutzung“ im Stadtteil Kiel-Südfriedhof, Baugebiet Werftbahnstraße Nr. 1 (Flurstücke 285 und 232, Flur 14 und 13, Gemarkung Kiel-N) wird in der vorliegenden Fassung als Satzung beschlossen. Die Abgrenzung des Plangebietes ist der Planzeichnung zu entnehmen.

3. Der Begründung (Anlage 2) zum Bebauungsplan wird zugestimmt.

I. Räumlicher Geltungsbereich

Das Gebiet der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V liegt südlich der Hörn am östlichen Rand des Stadtteils Südfriedhof im Übergangsgebiet zum Stadtteil Gaarden. Es liegt im Zuständigkeitsbereich des Ortsbeirates Gaarden.

Das Plangebiet der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V liegt zwischen der Werftbahnstraße, der Gablenzstraße und der Werftstraße. Der Geltungsbereich umfasst das Grundstück Werftbahnstraße Nr. 1 und das nördlich der Werftstraße Nr. 248 gelegene Flurstück Nr. 232, Flur 13, Gemarkung Kiel-N. Das Vorhabengebiet hat eine Größe von ca. 4.100 m², das Plangebiet inkl. der angrenzenden Verkehrsfläche hat eine Größe von ca. 9.500 m².

 

II. Planerfordernis und Ziel der Planung

In dem Bereich zwischen Werftbahnstraße, Gablenzstraße, Werftstraße sowie dem Grünzug am Schwedendamm soll ein attraktives Quartier (KoolKiel) entwickelt werden.

 

Konkurrierendes Verfahren:

Im Jahr 2018 wurde ein konkurrierendes Verfahren mit fünf internationalen Architekturbüros zur städtebaulich-architektonischen Überplanung des gesamten Quartiers durchgeführt. Im Vorwege ergab eine im Auftrag der Landeshauptstadt Kiel durchgeführte stadträumliche und stadtgestalterische Untersuchung die Verträglichkeit eines im nördlichen Bereich des Quartiers (Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 1017V) geplanten Hochhauses von ca. 65 m Höhe.

Im Rahmen der durchgeführten Mehrfachbeauftragung zur architektonischen Gestaltung wurde ein Gesamtkonzept prämiert, das den besonderen städtebaulichen Herausforderungen des Standorts gerecht wird und gleichzeitig ein neues, qualitativ hochwertiges und funktionsgemischtes Quartier für Kiel entwickelt.Der Siegerentwurf des Planungsbüros MVRDV aus Rotterdam sah auf dem Grundstück Werftbahnstraße 1 eine städtebauliche Betonung durch die Errichtung eines 18-geschossigen Hotelturms in Kombination mit einem 12-geschossigen Gebäude für Büros und Gewerbe vor.

Die Realisierung dieses Vorhabens erfordert eine höhere bauliche Ausnutzung des Grundstücks, als dies nach den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 615 -1. Änderung zulässig ist.Um die planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung dieses Vorhabens zu schaffen, wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1017V „Kap Horn Hotel“ aufgestellt. Dieser Bebauungsplan wurde am 15.12.2020 rechtskräftig.

 

Nutzungen:

Anfang 2021 zogen sich mehrere mögliche Hotelbetreiber*innen aufgrund der anhaltenden Corona-Pandemie und den damit verbundenen großen Unsicherheiten in der Tourismusbranche aus dem Projekt zurück. Trotz intensiver Bemühungen konnten keine neuen Interessent*innen für den Betrieb des Hotels KoolKiel gefunden werden.

Daher entschloss sich die Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der Landeshauptstadt Kiel, die geplante Hotelnutzung aufzugeben und in dem Gebäude stattdessen eine gemischte Nutzung, bestehend aus Gewerbe, gewerblichem Wohnen (Boarding House) und Wohnen zu entwickeln. Dabei sollten die äußere Kubatur und die Fassadengestaltung des herausragenden Entwurfs KoolKiel unverändert bestehen bleiben. Für diese Planung wurde am 06.05.2021 der Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1017V durch den Bauausschuss gefasst.

Die Planungsabsichten der Vorhabenträgerin haben sich zwischenzeitlich erneut geändert und wurden mit der Landeshauptstadt Kiel abgestimmt und im Bauausschuss am 30.03.2023 vorgestellt. Als künftige Nutzung sind nun zwei Hotels, ein Boarding House, Dienstleistungs- und kleinflächige Einzelhandelsnutzungen sowie gastronomische Einrichtungen vorgesehen. Diese Nutzungen verteilen sich auf einen 21-geschossigen und einen 15-geschossigen Hochpunkt sowie auf einen zweigeschossigen Sockelbau:

 

· In dem nordwestlich befindlichen 21-geschossigen Hochpunkt sind in den zwei überhöhten Erdgeschossen integrierte Nutzungen im gewerblichen und gastronomischen Sektor geplant. In den darüber liegenden Geschossen ist ein Hotel mit ca. 140 Hotelzimmern der Kategorie 4 Sterne Plus sowie ein Boarding House mit 140 Serviced Apartments angedacht.

 

· In dem südöstlichen 15-geschossigen Hochpunkt ist ein Hotel mit ca. 180 Hotelzimmern der Kategorie 3 Sterne Plus geplant, ergänzt um integrierte Nutzungen im Dienstleistungs- und Einzelhandelssektor sowie Lager- und Fahrradabstellflächen in den ersten beiden Geschossen.

 

Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Anzahl der genannten Hotelzimmer noch verändern kann, da mögliche Betreiber*innen noch nicht abschließend vertraglich gebunden sind.

Wohnungen sind in diesem Bereich nicht vorgesehen. In den angrenzenden vorhabenbezogenen Bebauungsplänen Nr. 1030V und 1031V entstehen insgesamt ca. 342 Wohnungen, von denen 154 Wohneinheiten öffentlich gefördert werden. Der Anteil des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus an der gesamten wohnlich genutzten Geschossfläche beträgt gemäß der aktuellen Planungen 42 %. Die Realisierung ist über den am 14.12.2023 beschlossenen Rahmenvertrag abgesichert.

Auf eine ebenerdige Unterbringung des ruhenden Verkehrs wird zugunsten eines möglichst hohen Freiraumanteils im Quartier verzichtet.

 

Ruhender Verkehr:

Für das Gesamtprojekt KoolKiel sind auf Grundlage des Verkehrs- und Mobilitätskonzeptes (Bestandteil der Verkehrsuntersuchungen von SBI, Beratende Ingenieure für Bau-Verkehr-Vermessung GmbH, Oktober 2022 und Ergänzungen Februar 2023 und Juli 2023) 342 Stellplätze nachzuweisen. In der eingeschossigen Tiefgarage auf den Vorhabengrundstücken im Bereich der Bebauungspläne Nr. 1017V1 und Nr. 1031V können ca. 198 Stellplätze geschaffen werden. Aufgrund der Bodenverhältnisse mit lokalen Wasserständen bis nah an die Geländeoberkante wäre der Bau einer zweigeschossigen Tiefgarage sowie einer Tiefgarage im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 1030V nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich.

Die Stellplätze für das Vorhaben im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 1017V1 werden überwiegend in der Tiefgarage untergebracht. Darüber hinaus werden einige Stellplätze in der Werftbahnstraße nachgewiesen, die von der Vorhabenträgerin nach Abschluss des Einziehungsverfahrens gepachtet wird. Die für das Gesamtprojekt KoolKiel fehlenden Stellplätze werden in dem geplanten Parkhaus auf dem nahegelegenen Grundstück an der Adolf-Westphal-Straße / Anni-Wadle-Weg nachgewiesen, das in die städtebauliche Entwicklung einbezogen wird. Geplant ist die Errichtung eines Parkhauses als Zwillingsgebäude bestehend aus zwei voneinander unabhängigen Parkhäusern für die Nutzung durch das benachbarte Ministerium für Soziales, Jugend, Familie, Senioren, Integration und Gleichstellung und für KoolKiel.

Das Grundstück an der Adolf-Westphal-Straße Ecke Anni-Wadle-Weg wurde durch die mit der Vorhabenträgerin in Verbindung stehende Projektentwicklungsgesellschaft AEIOU 112 GmbH vom Land Schleswig-Holstein erworben, um hier zusätzlich zu den Stellplätzen auch die notwendige Kindertagesstätte sowie ggf. Flächen für Büronutzungen zu realisieren.

Die Planung für das Grundstück Adolf-Westphal-Straße Ecke Anni-Wadle-Weg erfolgt im Rahmen des dort geltenden Bebauungsplanes Nr. 871 und wurde im Beirat für Stadtgestaltung am 22.08.2023 vorgestellt und beraten.

 

III. Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1017V

Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Hochhauses als Hotel und Boarding House sowie eines weiteren Hochhauses als Hotel zu schaffen, wird der seit dem 15.12.2020 rechtskräftige vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1017V durch die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V überplant. Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V ist erforderlich, weil sich die städtebaulichen Ziele gegenüber dem Ursprungsplan geändert haben.

 

IV. Verfahren und Flächennutzungsplan

Für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung kann ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. Da die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB vorliegen, wird die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB aufgestellt und bekanntgemacht.

Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet als gewerbliche Baufläche dar. Die Darstellung des Flächennutzungsplans wird im Wege der Berichtigung den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1017V 1. Änderung entsprechend durch die Darstellung gemischter Bauflächen angepasst (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).

 

V. Beteiligungsverfahren

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs.1 BauGB mit Schreiben vom 23.08.2022 an der Bauleitplanung beteiligt. Die Öffentlichkeit wurde in der Zeit vom 12.09.2022 bis zum 23.09.2022 durch Aushang der Planung im Rathaus und durch Bereitstellung der Unterlagen im Internet frühzeitig an der Bauleitplanung beteiligt.

Die in den Beteiligungsschritten vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen sind in Anlage 3 mit einem Behandlungsvorschlag zusammengefasst.

Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V wurde vom Bauausschuss in seiner Sitzung am 30.03.2023 als Entwurf beschlossen und zur Auslegung bestimmt.

Die öffentliche Auslegung des Planentwurfes wurde am 14.04.2023 öffentlich bekanntgemacht. Die öffentliche Auslegung fand vom 24.04.2023 bis zum 26.05.2023 statt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 14.03.2023 über die öffentliche Auslegung informiert und um Stellungnahme bis zum 30.05.2023 gebeten.

Die zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind in Anlage 1 mit einem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zusammengefasst. Seitens der Öffentlichkeit wurden keine Anregungen vorgebracht.

Im Arbeitsprogramm der Landeshauptstadt Kiel zur verbindlichen Bauleitplanung wird die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V zusammen mit den vorhabenbezogenen Bebauungsplänen Nr. 1030V und Nr. 1031V in der 1. Priorität geführt.

Für die Planung und Durchführung des Vorhabens wird mit der Vorhabenträgerin ein Durchführungsvertrag geschlossen. Der Landeshauptstadt Kiel entstehen keine Kosten.

Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der beigefügten Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.1017V. Die Ortsbeiräte Gaarden und Mitte erhalten die Vorlage zur Kenntnis.

 

VI. Finanzcheck

Die Planungskosten werden durch die Vorhabenträgerin übernommen. Der Antrag der Verwaltung hat Auswirkungen auf den laufenden Haushalt. Kosten entstehen auf Seiten der LH Kiel nur für die im Baugesetzbuch vorgeschriebenen ortsüblichen Bekanntmachungen der einzelnen Verfahrensschritte. Die im lfd. Haushaltsjahr benötigten Mittel stehen im Teilplan 511 zur Verfügung.

 

Doris Grondke
Stadträtin für Stadtentwicklung und Bauen

Finanzcheck

 

	lfd. HH-Jahr	1. Folgejahr	2. Folgejahr	3. Folgejahr	langfr. p.a.
Erträge	-	-	-	-	-
Aufwendungen	2.200	-	-	-	-
Saldo	2.200	-	-	-	-
investive Einzahlungen	-	-	-	-	-
investive Auszahlungen	-	-	-	-	-
investives Saldo	-	-	-	-	-