Anlass:

Aufgrund der aktuellen Entwicklung der Wohnraumförderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz Schleswig-Holstein (SHWoFG) stehen die Gemeinden vor besonderen Herausforderungen. Die Aussetzung der Antragsannahme bereits im Januar 2024 für das aktuelle Förderjahr für die soziale Wohnraumförderung sowie die unzureichende Fördermittelverfügbarkeit erfordern unter anderem einen neuen Umgang mit der Forderung nach sozialem Wohnungsbau in städtebaulichen Verträgen bzw. Durchführungsverträgen nach BauGB  sowie Regelungen im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung.

 

Die bisherigen Quotenregelungen zur Realisierung von sozialem Wohnraum in städtebaulichen Verträgen/ Durchführungsverträgen wurden ohne zeitliche Begrenzung gemäß Vorgabe der Ratsversammlung aus Drucksache 0991/2017 wie folgt vereinbart:

 

„ Bei der Schaffung von neuem, verbindlichem Planungsrecht für zusätzlichen Geschosswohnungsbau ist mit dem jeweiligen Vorhabenträger vertraglich zu sichern, dass 30 % der zusätzlich geschaffenen Wohnfläche mittels Fördermittel nach dem SHWoFG zu erstellen sind. Diese Regelung gilt für vorhabenbezogene Bebauungspläne nach § 12 BauGB und auch bei sogenannten Angebotsbebauungsplänen nach § 30 (1) BauGB, die durch einen Vorhabenträger ausgelöst werden.“

 

Rechtslage:

Die Verpflichtung (mindestens) 30 % der zu errichtenden Wohn- bzw. Geschossfläche mit Fördermitteln nach dem SHWoFG zu errichten –  und somit im Standard und mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus –  kann zu einer Unangemessenheit der im städtebaulichen Vertrag/ Durchführungsvertrag nach BauGB vereinbarten Leistungen führen, wenn Fördermittel nicht verfügbar sind. Die Errichtung eines Teiles der Wohn- bzw. Geschossfläche ohne Mittel der sozialen Wohnraumförderung kann somit zu einer übermäßigen finanziellen Belastung des*der Vorhabenträger*in führen. Infolgedessen kann ein städtebaulicher Vertrag bzw. Durchführungsvertrag nach BauGB, der bei Bekanntsein einer fehlenden Mittelverfügbarkeit geschlossen wird, gegen den vorgenannten Angemessenheitsgrundsatz verstößt, zu einer Nichtigkeit bzw. Teilnichtigkeit der vereinbarten Regelung führen.

 

Für die Dauer der fehlenden Verfügbarkeit kann es dem*der Vorhabenträger*in zudem unmöglich sein, die vertragliche Verpflichtung zur Errichtung des sozial geförderten Wohnraumes zu erfüllen.

 

Bei bereits bestehenden Verträgen mit der Verpflichtung zur Umsetzung von sozialem Wohnraum, die in Unkenntnis der Entwicklung der sozialen Wohnraumförderung geschlossen wurden, kann eine Störung der Geschäftsgrundlage eintreten, was wiederrum einen Anpassungsanspruch der städtebaulichen Verträge bzw. Durchführungsverträgen nach BauGB zur Folge hätte.

 

 

Problem in der Praxis:

Zum einen geht es um die Fragestellung, wie die Vorgabe der Ratsversammlung in künftigen städtebaulichen Verträgen/ Durchführungsverträgen, mit der aktuellen begrenzten Fördermittelverfügbarkeit, in Einklang gebracht werden kann. Zum anderen, welche Handlungsmöglichkeiten bei bereits abgeschlossenen städtebaulichen Verträgen/ Durchführungsverträgen bestehen. Dies betrifft aktuell insbesondere folgende vorhabenbezogene Bebauungspläne mit abgeschlossenen Durchführungsverträgen:

 

Bebauungsplan Nr. 1019V und Durchführungsvertrag „Schwentineufer Nord-Ost“ :

 

Im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1019V hat sich die Vorhabenträgerin zur Realisierung von mindestens 10 % der geplanten Wohnungen (entspricht 8,7 % der zum Wohnen genutzten Geschossfläche) als öffentlich geförderten Wohnraum nach dem SHWoFG verpflichtet.

Die Verwaltung wird nach vertiefender Klärung der Rechtslage (s.u., Aktuelles Vorgehen) das Gespräch mit der Vorhabenträgerin suchen.

 

Bebauungsplan Nr. 1030V und Durchführungsvertrag „Werftstrasse Süd-West“ :

 

Im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1030V hat sich die Vorhabenträgerin zur Realisierung von mindestens 30 % der geplanten Geschossfläche als öffentlich geförderten Wohnraum nach dem SHWoFG verpflichtet. Die vorgenannte Quote des öffentlich geförderten Wohnraums für die Bebauungspläne Nr. 1030V und Nr. 1031V soll vollständig im Bebauungsplan Nr. 1030V realisiert werden.

 

 

Aktuelles Vorgehen:

Aufgrund der landesweiten Bedeutung und, um der Stadt wie auch den Vorhabenträger*innen mehr Rechts- und Investitionssicherheit zu geben, wurden folgende Fragestellungen an das Land SH zur Aufbereitung der Rechtslage weitergeleitet:

 

• Wie können rechtssichere Regelungen bzw. Verfahren in einem städtebaulichen Vertrag gestaltet werden, der die Vorhabenträger*innen zur Realisierung von sozialem Wohnraum verpflichtet, auch, wenn die Mittelverfügbarkeit nicht genau zeitlich wie auch in der Höhe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt werden kann?

 

• Welche kommunalen Handlungsmöglichkeiten bestehen bei bereits geschlossenen städtebaulichen Verträgen/ Durchführungsverträgen, die mangels Fördermittelverfügbarkeit derzeit nicht umgesetzt werden können oder sind derartige Regelungen schlichtweg nichtig?

 

• Können vor dem Hintergrund der nunmehr zu Tage tretenden Begrenztheit der Fördermittel überhaupt noch Festsetzungen nach §  9 (2d) Nr. 3 BauGB getroffen werden? Bei welchen Planungsvorhaben können Quoten-Regelungen in Bebauungsplänen überhaupt noch sinnvoll und rechtssicher eingesetzt werden und wie, um geförderten Wohnraum auch vor dem Hintergrund ungesicherter Fördermittelverfügbarkeit herzustellen?

 

Eine Antwort des Landes liegt uns bisher nicht vor. Wir werden in der Angelegenheit weiter berichten.

 

 

 

Doris Grondke

Stadträtin für

Stadtentwicklung und Bauen