1. Das ‚Integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept Holtenau Ost‘ (Anlage 1) wird als Masterplan für die Konversion von Holtenau Ost beschlossen. Die Fortschreibung aus 2024 konkretisiert das 2018 beschlossene Integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept und löst dieses in den dort formulierten Zielen und Maßnahmen als Handlungsgrundlage für alle Beteiligten in der Umsetzung ab.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, halbjährig einen Bericht über die erfolgten Weichenstellungen bzw. Entscheidungen zum Erreichen der formulierten Ziele vorzulegen.

 

Die Bedeutung von Holtenau Ost

Holtenau Ost ist in den kommenden Jahren Schwerpunkt der wohnbaulichen Entwicklung wie der Entwicklung von Wirtschaftsflächen innerhalb Kiels und der Region. Dabei stehen die Nutzungen eingebunden in eine durchdachte und ausgewogene Konzeption dessen, was einen lebenswerten und attraktiven Stadtraum für viele Bevölkerungsgruppen auch über die Quartiersgrenzen hinaus ausmacht: soziale Infrastruktur, Bildungsorte, Sport und Kultur und mehr. Das Stadtquartier im Kieler Norden profitiert zudem von der landschaftlichen Qualität und Geschichte des Areals sowie von einer nachhaltigen Energieversorgung und Mobilität. Mit weiteren Projekten, wie unter anderem der Stadtbahn, steht Holtenau Ost in Zukunft für ein weiterentwickeltes Selbstverständnis und Image Kiels. Die bisherige Beteiligung der Bürgerschaft belegt das Interesse an den aufgezeigten Perspektiven und Möglichkeiten.

Einordnung des Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (IEK) in den Planungsprozess

Die ‚Vision für Holtenau Ost‘ [vgl. Drs. 1116/2022] zeigt auf, was das Zukunftsquartier Kiels künftig auszeichnet. Sie bildet die Leitplanken für die weitere Entwicklung.

Mit dem IEK[1] aus 2024 liegt nun die konkretisierte Wegbeschreibung zum Erreichen der Vision vor. Entwicklungskonzept (Teil A), Rahmenplanung (Teil B) und Umsetzungskonzept (Teil C) bilden die zentralen Kapitel.[2]

Verankert ist das IEK im politischen Grundsatzbeschluss aus 2016 [vgl. Drs. 0234/2016]. Mit diesem wurde die Verwaltung beauftragt, die Konversion auf Grundlage der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) fortzusetzen [Antragspunkt 1][3].

• Die vorausgegangene VU diente als Arbeitsmatrix und Machbarkeitsprüfung. Im Ergebnis wurde die Umsetzbarkeit des Konversionsbeschlusses aus 2010 [vgl. Drs. 1117/2009] bestätigt. Weitere Aufträge für die Umsetzung wurden formuliert.
• Das sich anschließende IEK aus 2018 [vgl. Drs. 006/2018] übersetzte das Zielbild der VU in 13 Entwicklungsziele. Es formulierte die Anforderungen an die nachlaufende städtebauliche Planung.
• Der Planungswettbewerb aus 2021 [vgl. Drs. 0932/2020] basiert auf den Vorgaben aus dem IEK 2018. Das Ergebnis des Realisierungswettbewerb ist im Zusammenwirken mit vielfachen Fachexpertisen Grundlage für die Fortschreibung des IEK [vgl. Drs. 0209/2022].

Abbildung 1: Verfahren und Selbstverständnis, Zusammenwirken der Grundlagenwerke der Konversion (vgl. IEK 2018, Kap. 1.2)

Mit dem fortgeschriebenen IEK liegt nun, im Verbinden von Planen und Umsetzen, der Masterplan für die Konversion vor.

Diese Funktion übernimmt die Konzeption in vergleichbarer Form auch für das Land Schleswig-Holstein als Fördergeberin im Rahmen der Städtebauförderung. Das IEK ist die Grundlage für die Gewährung von gesamtmaßnahmenbezogenen Zuwendungen. Gemäß den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes besteht ein Zustimmungserfordernis zum IEK, d.h. das IEK ist dem zuständigen Ministerium (MIKWS) nach Beschluss zur Zustimmung vorzulegen.

Das IEK ist der Zukunftsentwurf eines Stadtquartiers, ganz im Sinne der Vision. Gegenüber vorherigen Planungsansätzen für Holtenau Ost ist eine deutliche Verdichtung der Bauflächen erfolgt[4]. Im Abwägen der Ansprüche an technologische Innovation und Nachhaltigkeit, einen qualitativ hochwertigen öffentlichen Raum, von fachlichen Erfordernissen und Möglichkeiten vor Ort stellt der Rahmenplan (Teil B) das derzeitige Optimum in der städtebaulichen Lösung zum Erreichen der Entwicklungsziele (Teil A) dar.

Die Umsetzung

Mit dem Umsetzungskonzept des IEK (Teil C) werden die grundlegende Methodik des Handelns sowie die jeweiligen erforderlichen Maßnahmen definiert und mit Beschluss des IEK als Maßgabe der Umsetzung der Konversion beschlossen. Ein konkretisierter Ablauf- und Projektplan kann noch nicht Bestandteil sein. So bedarf es in vielen Aspekten noch der Klärung von Grundsatzfragen, politischer Diskussionen, Konkretisierungen von Ideen und weiterer Weichenstellungen.

Einer der zentralen Aspekte ist dabei auch die Frage der Gesamtfinanzierung, bei der es sich um keine (reine) Kostenfrage handelt. Die Finanzierung und damit auch die Umsetzung stehen im zwingenden Dialog mit

• den konkreten Lösungen in den jeweiligen Teilschritten und Abschnitten, 
• dem Verifizieren von Kostenannahmen (s. u.) zum Zeitpunkt der Umsetzung,
• den Möglichkeiten in der Refinanzierung (angemessener Marktpreis) zum Zeitpunkt der Vermarktung.

Noch bedeutender ist die Einordnung der Ausgaben in den Mehrwert der Konversion durch die positiven volkswirtschaftlichen Effekte. Durch die Konversion werden sowohl einmalige, als auch wiederkehrende steuerliche Effekte erzielt, das Anlagevermögen der LHK wird erhöht. Der Ausblick des IEK (hier Anlage 2) diskutiert dies tiefer. So ist zusammenzufassen:

Die derzeitige Grobkostenschätzung mit Finanzierungsannahme (Stichtagsbetrachtung aus 2024) zeigt auf, dass für die Umsetzung der Ziele für Holtenau Ost ein hoher Invest für die öffentliche Hand, insbesondere für die Landeshauptstadt Kiel erforderlich wird. [5]

Festzuhalten ist:

• Die jetzt geschätzten Entwicklungskosten sind im Vergleich mit anderen großen Konversionsprojekten angemessen.
• Eine Prognose über die Kostenentwicklung und damit über ein mehr oder weniger der Kosten kann Stand heute nicht getroffen werden.
• Gerade das, was Holtenau Ost so wertvoll und besonders macht, insbesondere die Lage und die landschaftliche Ausstattung, erschwert im Zusammenwirken mit den Restriktionen des Umfeldes die direkte Wirtschaftlichkeit der Entwicklung.
• Die geschätzten Ausgaben übersteigen die prognostzizierten Einnahmen (auf Basis des Mindestpreises)[6]. Abhängig von der weiteren Kostenentwicklung werden ggf. Einnahmeerhöhungen bzw. Kostensenkungen zu prüfen und zu entscheiden sein.

Betrachtet man den Mehrwert für Kiel, die Region und das Land Schleswig-Holstein ist festzuhalten:

• Der Mehrwert der entstehenden öffentlichen Einrichtungen und Infrastrukturen von hoher Qualität wird der ganzen Stadt zugutekommen. Die Konversion wirkt in zahlreichen qualitiativen Effekten auch über die Stadtgrenzen hinaus.
• Die durch die Konversion ausgelösten volkswirtschaftlichen Effekte (generierte Einnahmen) werden die Investitionen mittel- bis langfristig um ein Vielfaches übersteigen.

Vgl. hierzu auch den Ausblick des IEK/Anlage 2.

Fazit

Kiel ergreift mit der Konversion von Holtenau Ost die Chance, den Kieler Norden ambitioniert weiterzuentwickeln und qualitativ hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum sowie Flächen für Wirtschaft und Wissenschaft zu entwickeln. Das IEK ist der Masterplan hierfür.

Für die Umsetzung der Konversion im gebotenen Zeitraum von wenigen Jahren bedarf es flexibler Strategien sowie tragender Partnerschaften zum Erreichen der formulierten Qualitäten. Auf der Grundlage eines fortlaufenden Abgleichs städtischer Ziele und finanzieller Rahmenbedingungen gilt es, wo erforderlich, Maßnahmen und Zeitpläne anzupassen und weiterzuentwickeln.

Die Umsetzung des Masterplans hängt zentral davon ab, dass mit der Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes zeitnah Einvernehmen über die genaue Umsetzung der gemeisam vereinbarten Verlagerung des heutigen Betriebsstandortes ABz Kiel des WSA Ostsee besteht.

Die weitere Umsetzung für Kiel ist abhängig von Diskussionen mit dem Land Schleswig-Holstein nach Beschluss des IEK. Erst das beschlossene IEK schafft Verbindlichkeit für die weitere Ausgestaltung des Prozesses. Dieser ist schrittweise, anhand der dann vorliegenden Erkenntnisse und Erfordernisse, auszuverhandeln. Die Verwaltung wird hierzu über Entscheidungen und wesentliche Schritte der Umsetzung berichten.

 

Mit Beschluss des IEK startet der Countdown zum Erreichen des Vision. Begonnene Handlungsschritte sind fortzuführen und weitere Maßnahmen umzusetzen. Anlage 3 beinhaltet einen Überblick über die Jahre 2025/2026.

[1] erarbeitet durch die Arbeitsgemeinschaft aus Yellow Z Abel Bormann Koch Architekten und Stadtplaner PartGmbB mit bgmr Landschaftsarchitekten GmbH und Riegler Riewe Architekten, alle Berlin [vgl. Drs. 0209/2022] im Zusammenwirken mit der Stabsstelle Holtenau Ost

[2] Das IEK wird ergänzt durch ein Qualitätshandbuch, welches im 2. Halbjahr 2024 in die Gremien eingebracht wird. Der gewählte Ansatz des IEK steht trotz Autonomie der Inhalte in enger Korrespondenz mit den dort konkretisierenden Inhalten

[3] Die Durchführung erfolgt auf Grundlage politischer Beschlüsse unter Inanspruchnahme der Bund-Länder-Städtebauförderung sowie der Regelungen des Besonderen Städtebaurechtes (Einleitung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme).

[4] 450 WE (+25 %) gegenüber dem Planungswettbewerb, welcher zusätzliche 400 WE gegenüber den VU als Ziel definierte

[5] abhängig von den verschiedenen, theoretisch in Frage kommenden Förderkulissen von Bund und Land und den dortigen Verfügbarkeiten

[6] Grundlage für die Prognose sind die gutachterlich ermittelten Neuordnungswerte, es handelt sich um den Mindestpreis für eine Veräußerung