Antrag:

Für den Stadtteil Kiel-Ravensberg wird für das Baugebiet Schauenburgerstraße

-               die Auslegung der Teilaufhebung der Bebauungsplanes Nr. 949 und

-               der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 990V gemäß §13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB

in den vorliegenden Fassungen und die Begründung (Anlage 1) beschlossen.

Die Abgrenzung des Plangebietes ist der Planzeichnung zu entnehmen.

Begründung:

Planungsanlass

Das ‚Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEKK)‘ sieht als Handlungsschwerpunkt für den Sektor Wohnen u. a. vor, strategische Wohnbaulandpolitik zur Innenentwicklung zu betreiben. Auf den Mangel an Wohnbauland im Kieler Raum wird hingewiesen; Nachverdichtungspotentiale sind zu nutzen. Die Ausweisung von zusätzlichem Wohnbauland im Bereich Kiel-Ravensberg entspricht somit einem der Handlungsschwerpunkte des INSEKK.

Planungserfordernis und Ziel der Planung

Das Grundstück Schauenburgerstraße 112 ist mit seinem gewerblich genutzten Betriebsgebäude an einen Investor veräußert worden. Die dort bisher ansässigen Firmen sind bereits ausgezogen oder sind im Begriff, ihren Betrieb zu verlagern. Der Investor beabsichtigt, dreigeschossige Reihenhäuser und ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus zu errichten. Hierfür möchte er die Arrondierungsflächen von der Stadt bzw. dem Kieler Innovations- und Technologiezentrum (Kitz) erwerben.

Der Bereich ist Teil des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 949, der hier die Festsetzung „Sonderbaugebiet – Technologiezentrum“ trifft. Dieses ursprünglich als Erweiterungsfläche für das Kieler Technologie- und Innovationszentrum (Kitz) vorgesehene Grundstück wird nach Rücksprache mit dem Kitz nicht mehr benötigt. Die nördlich des Kitz vorhandenen Erweiterungsflächen werden auch langfristig als ausreichend erachtet.

Die geplante Wohnnutzung entspricht diesem innenstadtnahen und von Wohnen geprägten Bereich. Das Vorhaben entspricht dem beschlossenen Leitbild der Landeshauptstadt Kiel „Innen- vor Außenentwicklung“, welches Teil der Umsetzung der Stadtentwicklungsziele mit Flächenbedarf darstellt. Gemäß der zwölften koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird bis zum Jahr 2025 ein erhebliches Bevölkerungswachstum erwartet, das die Mobilisierung von Wohnbauland erforderlich macht.

Verfahren

Flächennutzungsplan

Bebauungspläne sind gem. § 8 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt Kiel stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 990V Sonderbaufläche Forschung/Technologie dar. Da der Aufstellungsbereich kleiner als ein Hektar ist, wird keine Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst.

Bebauungsplan

Der Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 990V überplant einen Teil des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 949. Dieser Teil des Bebauungsplanes Nr. 949 wird parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 990V aufgehoben.

Die Gebäude der angrenzenden Wohnsiedlung „ Groß-Kielstein“ und des benachbarten Technologiezentrums zeichnen sich durch eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität aus. Um diese Qualität auch durch das Neubauvorhaben Schauenburgerstraße zu sichern, wird das Bebauungsplanverfahren als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB durchgeführt. Diese Verfahrensart ermöglicht die vertragliche Verpflichtung (Durchführungsvertrag) zur gestalterischen Abstimmung. Weiterhin verpflichtet sie den Investor, die entstehenden Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Ein Vorentwurf des Durchführungsvertrages ist dieser Vorlage als Anlage 2 zur Kenntnis beigefügt.

Bebauungspläne der Innenentwicklung

Das Verfahren für den Bebauungsplan Nr. 990V wird gemäß §13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB liegen vor:

·         Das Vorhaben dient der Innenentwicklung, da eine bestehende Siedlungsfläche einer neuen Nutzung zugeführt wird.

·         Die Größe des Bebauungsplangebietes beträgt insgesamt ca. 7.800 m². Bei der beabsichtigten Festsetzung der Art der Nutzung als Wohngebiet ist gem. § 17 Abs.1 BauNVO i.d.R. eine Grundflächenzahl von max. 0,4 festsetzungsfähig zzgl. einer 50%-igen Überschreitung (gem. § 19 Abs. 4 BauNVO) für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO. Das ergibt eine Fläche von ca. 4.700 m², die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Die Größe der Grundfläche liegt damit unterhalb der in § 13a BauGB genannten 20.000 m², die für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens im beschleunigten Verfahren nicht überschritten werden dürfen.

·         Der Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründen, die eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen. Insbesondere wird der Prüfwert für eine Einzelfallprüfung gemäß UVPG (hier: sonstige bauliche Anlagen mit mehr als 20.000 m² Grundfläche, Nr. 18.8 der Anlage 1 zur UVPG) nicht erreicht.

·         Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung eines Natura 2000–Gebietes im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Sowohl europäische Vogelschutzgebiete als auch sogenannte Fauna-Flora-Habitat- Gebiete sind in der Nähe des Plangebietes nicht vorhanden.

Öffentlichkeitsbeteiligung

Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung erfolgte in der Zeit vom 06.08.2012 bis zum 17.08.2012 durch öffentlichen Aushang der Planungsvorstellungen im Rathaus sowie durch die Unterrichtung und Erörterung in einer Sitzung des Ortsbeirates Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook am 08.08.2012.

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gem. § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 26.07.2012 über die Planung unterrichtet und um Äußerung bis zum 27.08.2012 gebeten.

Stellungnahmen / Anregungen, die nicht oder nicht vollständig in die Bauleitplanung eingeflossen sind, sind nachfolgend dargestellt:

Christian-Albrechts-Universität, Abteilung Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Inhalt der Stellungnahme:

Die Fläche nördlich des B-Plans Nr. 990V, wird derzeit als sogenannter „Professorenparkplatz“ genutzt. Die Universität beabsichtigt, diese Baufläche künftig für eine Tierhaltung oder eine Lagerhaltung für Bohrkerne mit Kühlung und ggf. eine Halle für eine Zentralwerkstatt zu nutzen. Auf dem oberen südöstlichen Campus an der Ludwig-Meyn-Straße sind ansonsten nur sehr beschränkt noch Flächen für etwaige Bebauungen seitens der Universität vorhanden, umso mehr ist diese Fläche als Baufeld für die Universität vonnöten.

Die Universität ist von einem angrenzenden Sondergebiet Forschung und Lehre als Art der Nutzung ausgegangen. Eine derartige Sonderbaufläche schränkt die Nutzungsmöglichkeiten der Universität nicht ein. Die Änderung der zulässigen Nutzung zu einem reinen Wohngebiet beschränkt die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten seitens der Universität erheblich. Nutzungsbeschränkungen an den jetzt durch den B-Planentwurf 990V angrenzenden Flächen kann die Universität nicht hinnehmen.

Als besonders problematisch wird das Maß der vorgesehenen Nutzung von der Universität angesehen. Der Bebauungsplan 990V weiche in seiner Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) massiv von den in der BauNVO § 17 angegebenen Obergrenzen ab. Ausgleichsmaßnahmen bzw. Nutzungseinschränkungen wären damit auf dem Gelände der Universität notwendig. Die angedachten möglichen Nutzungen einer Tierhaltung oder Lagerhalle für Bohrkerne und Zentralwerkstatt mit hohem raumlufttechnischem Anteil schlössen sich komplett aus. Die angedachte Nutzung der Universitätsfläche wäre erheblich eingeschränkt oder nicht möglich.

Die verdichtete Wohnbebauung wird im Entwurf des B-Planes 990V durch das innerstädtische Quartier begründet, welches eine Erhöhung zulassen würde. Es wird mehrfach auf die prägende Blockrandbebauung hingewiesen. Im B-Plan ist aber eine solche Blockrandbebauung nicht vorgesehen. Eine Verdichtung der Wohnbebauung als Blockrand an der Schauenburgerstraße würde das Baufeld der Universität weit weniger beeinträchtigen. Zudem wäre es notwendig im Sinne des Rücksichtsnahmegebotes einen angemessenen Abstand zwischen den Nutzungen einzuhalten.

Dazu die Verwaltung:

Die unmittelbar südlich an die Universität angrenzende Teilfläche sieht im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 949 kein Sondergebiet (SO) „Forschung und Lehre“ sondern die Zweckbestimmung „Technologiezentrum“ vor. Dies dient der Unterbringung von in der Forschung und Entwicklung tätigen Einrichtungen und Unternehmen. Sonstiges nicht störendes Gewerbe ist ausnahmsweise zulässig. Auch soll mit dem Bebauungsplan Nr. 990V kein Reines Wohngebiet sondern ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Nach dem Nutzungskatalog gemäß BauNVO ist im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise auch nicht störendes Gewerbe zulässig. Die Nutzungsintensität im Vergleich zum bisher geltenden Planrecht des Bebauungsplanes Nr. 949, also direkte Nachbarschaft zur Wohnbebauung Groß Kielstein, ändert sich praktisch nicht. Somit wird von einer Verträglichkeit der Nutzungen ausgegangen.

Nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen (Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten, Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche) bis zu 50 v.H. überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Diese Werte werden durch die vorliegende Planung eingehalten.

Der Planentwurf übernimmt mit dem Mehrfamilienhaus im Norden und den Stadthäusern im Süden die vorhandene Bebauungsstruktur des angrenzenden Wohngebietes Groß-Kielstein. Dies führt zu einer Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung (§17 BauNVO) für das geplante Mehrfamilienhaus im Norden des Plangebietes.

Nach § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen des Absatzes 1 überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allg. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Unmittelbar westlich grenzen Grün- und Freiflächen an das Plangebiet an, die im B-Plan Nr. 800 Teil 2 als nicht überbaubare Grundstücksflächen bzw. als öffentliche Grünfläche-  naturnah festgesetzt sind. Hieraus ergibt sich eine städtebauliche Gesamtsituation, die die Überschreitung der Obergrenze bei nur einem Gebäude im Plangebiet ausreichend ausgleicht.

Die Nutzungen auf dem Gelände der Universität müssen lediglich den Anforderungen nicht störenden Gewerbes gerecht werden. Die ausgeschlossenen Nutzungen (Betriebe des Beher­bergungsgewerbes, Anlagen für sportliche Zwecke, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) entsprechen nicht dem gewünschten städtebaulichen Charakter eines innerstädtischen Wohngebietes und werden nicht aus Belastungsgründen ausgeschlossen.

Die mindestens erforderlichen Abstandsflächen nach § 6 LBO (Landesbauordnung) des Landes Schleswig-Holstein werden eingehalten.

Die Landeshauptstadt Kiel verfolgt mit der Umsetzung dieses Vorhabens das Ziel, die Wohnraumversorgung für Familien zu verbessern. Dabei stellt das Plangebiet aufgrund der besonderen Lage am Rand der inneren Stadt und aufgrund des eher schmalen Grundstückszuschnittes Potenzialflächen für die Errichtung von Eigenheimen (Reihen- / Stadthäuser) dar. Um eine bessere Durchmischung zu erreichen, wird auch ein Mehrfamilienhaus mit ca. 30 bis 35 Wohnungen errichtet.

Der Entwurf orientiert sich an der vorhandenen Situation, welche durch das Baugebiet Groß-Kielstein vorgeprägt ist (Mehrfamilienhäuser im Norden, Stadthäuser im Süden). Entwurfsänderungen würden sich im Übrigen nicht auf Nutzungszulässigkeiten auf der Stellplatzanlage der Universität auswirken. Hier sind die Festsetzungen des B-Planes Nr. 949 weiter rechtsverbindlich (Sonderbaugebiet Hochschule/Forschung bzw. Allgemeines Wohngebiet).

BUND Kreisgruppe Kiel

Inhalt der Stellungnahme:

Dem BUND ist bewusst, dass sich eine Linde im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 949 befindet und schon dort als abgängig beschlossen wurde. Da sie jetzt aber im neu überplanten Bereich liegt, möchten sie erneut das Augenmerk auf diesen frei stehenden, weit ausladenden ortsbildprägenden Baum mit einem Stammumfang von 160 cm und einem geschätzten Alter von 60-80 Jahren richten. Ein solcher Baum kann einem Quartier Charakter, Spielmöglichkeiten, Abkühlung in heißen Sommern und Natur mit in einem neugebauten Gebiet geben. Dieser Baum könnte erhalten werden, wenn z.B. die auf dem Lageplan südwestlich liegenden Häuser um 1 Haus vermindert würden und die 2 Stellplätze, die in der Häuserreihe liegen nach Süden verlagert würden.

Die in Abgrenzung zu Groß-Kielstein liegenden, unter die Baumschutzsatzung fallenden Roteichen, Eberesche sowie Bergahorn bilden zusammen mit den noch niedrigeren Bewuchs eine grüne  Abgrenzung zum dortigen Neubaugebiet. Sie haben ebenfalls einen klimaausgleichenden Wert. Da die rückwärtigen Grünflächen auch auf der östlichen Bebauungsseite sehr klein sind, bietet sich auch hier eine Verlagerung von Stellplätzen auf den südlichen Bereich und Verschiebung der Häuserreihe nach Norden an.

Die Klimaschutzstadt Kiel sollte sich des besonderen Wertes alter Bäume (Roteiche geschätzt 50-80 J, ebenso Bergahorn) bewusst sein und die wenigen außerhalb von Parkanlagen noch erhaltenen Bäume bewusst schützen, gerade wenn sie am Randgebiet eines Bebauungsplans liegen.

Der Feststellung wird widersprochen, dass keine negativen Auswirkungen auf die Anlieger (in Groß-Kielstein) zu erwarten sind: Der Grünriegel mit den teils der Baumschutzsatzung unterliegenden alten Bäumen am Ostrand des Bebauungsgebietes bietet z.Zt. Klimaausgleich und auch Lärmschutz. Der Wegfall der alten Bäume und der Ersatz des entstandenen Grünstreifens durch eine max. 3 m hohe Hecke bietet deutlich weniger klima- und lärmausgleichende Elemente.

Dazu die Verwaltung:

Der Erhalt der genannten Bäume ist geprüft worden, kann aber aufgrund des schmalen Grundstückszuschnittes und der daraus resultierenden Einschränkungen für die städtebauliche Planung nicht erreicht werden.

Selbstverständlich hat jeder Baum eine gewisse Klimaschutzfunktion, allerdings führt die Entfernung der genannten Bäume keinesfalls zu spürbaren Veränderungen, die eine Beeinträchtigung der menschlichen Gesundheit zur Folge haben könnten. Zur Verbesserung des Kleinklimas werden auch Baumpflanzungen vorgenommen. In der Stellungnahme wird von einer maximalen Heckenhöhe von 3 Metern ausgegangen, richtig ist aber die Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 990V von einer maximalen Heckenhöhe von 1,80 Meter.

In der Abwägung wird dem Belang der Schaffung von Wohnraum gegenüber dem Erhalt mehrerer Bäume der Vorrang eingeräumt.

Rechtsanwälte und Notare Lauprecht für ihren Mandanten,

der Kieler Innovations- und Technologiezentrum GmbH (KITZ)

Inhalt der Stellungnahme:

Nach dem Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 990V umfasst der räumliche Geltungsbereich des Planvorhabens Bebauungsplan Nr. 990V an dessen „südöstlicher Ecke“ auch einen Teil des Erbbaugrundstücks unserer Mandantin. Diese „Überschneidung“ war der KITZ GmbH zuvor nicht bekannt.

Angesichts der „Überschneidung“ des räumlichen Geltungsbereichs des vorgesehenen Bebauungsplans Nr. 990V mit dem Erbbaugrundstück der KITZ GmbH wird darauf hingewiesen, dass sich auf der „Überschneidungsfläche“ bereits ein Hinweisschild der KITZ GmbH befindet.

Die Aufstellung des Bebauungsplans unter Einschluss der Fläche der KITZ GmbH kommt für diese daher nur dann in Frage, wenn diese - im übrigen nicht störende - Nutzung auch zukünftig zulässig bleibt. Für den Fall, dass eine Einbeziehung der Erbbaufläche der KITZ GmbH in die Bebauung und Nutzung des dortigen Vorhabenträgers erfolgen soll, wären Verhandlungen über zivilrechtliche Lösungsmöglichkeiten aufzunehmen.

Durch die heranrückende Wohnbebauung darf zusammenfassend die Nutzung des Erbbaugrundstücks der KITZ GmbH nicht eingeschränkt werden. Dies bezieht sich sowohl auf die Nutzung sämtlicher Gebäudeflächen wie auch sämtlicher Freiflächen. Auch eine irgendwie geartete Beschränkung oder Behinderung der Nutzung - sei es aus Lärm- oder Geruchsgründen - oder der auf dem Grundstück der KITZ GmbH gelegenen Parkflächen ist nicht hinnehmbar. Rein vorsorglich wären hier bereits im Vorfeld Beschränkungen für die Eigentümer und Nutzer der neu entstehenden Wohnflächen im Vorhabengebiet aufzunehmen.

Dazu die Verwaltung:

Der Vorhabenträger hat Verhandlungen aufgenommen, um das angesprochene Flurstücksteil (jetzt Teil des Flurstückes 256) zu erwerben. Entsprechende Nebenabreden können also noch getroffen werden. Sollte ein Vertrag nicht zustande kommen, wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 990V gekürzt und es können vier Stadthäuser weniger gebaut werden.

Die geplante Nutzung als Allgemeines Wohngebiet lässt keine Beschränkungen oder Behinderungen für die KITZ GmbH erwarten.

Verschiedene private Personen

Inhalt der Stellungnahme:

Die Gebäudehöhen für die Reihenhäuser sind im o.g. Planentwurf auf 11 Meter begrenzt. Gegenüber uns Nachbarn und im Ortsbeirat wurde eine maximale Höhe der Häuser von 9,50 m kommuniziert. Daher verlangen wir eine klare Begrenzung der Gebäudehöhen im B-Plan auf 9,50 m.

Durch die geplante Bebauung ist eine erhebliche Verschattung auch auf unserem Grundstück zu erwarten. Klarheit könnte eine offensichtlich vorliegende, von der Stadt Kiel finanzierte „Studie“ über den Schattenwurf bringen. Drei Blätter mit Bildern über den Schattenwurf, die uns daraus von der Fa. Stadthaus zur Verfügung gestellt wurden, geben nicht die eigentlich relevanten Tageszeiten wieder, also 16 Uhr (Winter) 18 und 20 Uhr (Frühjahr/Herbst und Sommer), sondern enden zeitlich vorher.

Es wird davon ausgegangen, dass es zum Ist-Zustand eine Verschlechterung geben wird. Lösungsansätze wären, dass der Abstand der Bebauung zu den Grundstücksgrenzen Groß-Kielstein vergrößert oder in der Höhe verringert wird und dass die vorhandenen Lücken in den Bauriegeln so gelegt werden, dass die Gartengrundstücke der Reihen im benachbarten Groß-Kielstein eine größtmögliche Sonnenausbeute bekommen.

Dazu die Verwaltung:

Die maximal zulässigen Gebäudehöhen der Reihenhäuser im Plangeltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 990V wurden in Fortführung der Gebäudehöhen der Reihenhäuser des benachbarten Wohnquartiers Groß Kielstein ebenfalls auf 11 Meter begrenzt. Somit fügt sich die geplante Baustruktur in die unmittelbare Umgebung ein. Um den Anwohnern etwas entgegenzukommen, hat sich der Vorhabenträger mit einer max. Höhenfestsetzung von 10,5 m statt 11 m einverstanden erklärt.

Die mindestens erforderlichen Abstandsflächen nach § 6 LBO (Landesbauordnung) des Landes Schleswig-Holstein werden eingehalten.

Im Bebauungsplan Nr. 990V wird der Bebauungsbestand des angrenzenden Wohnquartiers Groß Kielstein berücksichtigt, in der Form, dass trotz hoher Dichte im Quartier und in der Umgebung Durchblicke und Besonnung durch die Festsetzung exakter Abgrenzungen der geplanten Gebäude durch Baugrenzen garantiert werden.

Inhalt der Stellungnahme:

Im Grenzbereich von Groß-Kielstein zum Plangebiet war vor Bebauung Groß-Kielstein eine knickähnliche Baumreihe mit hohen Bäumen vorhanden, die entfernt und mit eher mickrigen Bäumen nachgepflanzt wurde. Weitere Ausgleichspflanzungen sind nicht bekannt. Lt. der o.g. Planung sind wiederum keine Bäume im Grenzbereich mehr vorgesehen. Da die Bebauung insgesamt in Groß-Kielstein sehr dicht ist und durch die Bebauung durch das o. g. Projekt noch weiter zunimmt, sind Bäume jedoch ein sehr geeignetes städtebauliches Element, um zwischen den allgegenwärtigen Steinfassaden eine optische Auflockerung zu erreichen und auch klimatisch eine deutliche Verbesserung zu erreichen.

Wenn argumentiert wird, dass der Platz dort zu eng für zusätzliche Bäume sei, dann sollte durch eine Umplanung, z.B. eine Erhöhung des Abstandes zwischen Bebauung und Grenze Platz geschaffen werden, um die Wohnqualität für alle Beteiligten auf einem erträglichen Niveau zu halten.

Dazu die Verwaltung:

Aufgrund der beengten Grundstückssituation und der daraus resultierenden Einschränkungen für die städtebauliche Planung werden keine Baumstandorte zwischen den beiden Wohnquartieren festgesetzt. Im Übrigen würden weitere Baumstandorte in diesem Bereich zu zusätzlichen Verschattungen auf den Grundstücken im Wohnquartier Groß Kielstein führen.

Inhalt der Stellungnahme:

Der jetzt gültige Bebauungsplan Nr. 949 sieht als Technologiezentrum eine maximale Bebauung von max. 3 Stockwerken ohne Höhenangabe mit einer GRZ von 0.4 und einer GFZ von 0.9 vor. Der jetzt vorliegende Entwurf des B-Planes sieht 3 neue Änderungen vor:

Bebauung in der Nordseite mit 4 Vollgeschossen mit GH 17 m, GRZ 0.5 und GFZ 2.0. Dies bedeutet eine Erhöhung der GFZ um mehr als das Doppelte. Dies soll in Anlehnung an das Wohngebiet Groß Kielstein angeblich angepasst sein. Wir möchten diesbezüglich den aktuell gültigen B-Plan beibehalten, d.h. 3 Vollgeschosse ohne Höhenangabe. Außerdem ist nach aktuell gültigem B-Plan WA IV mit einer GRZ von 0.4, GFZ von 1.1 und GH von 15 m angegeben.

Die Bebauung der restlichen Fläche ist mit Gebäuden 3 Vollgeschosse jeweils mit GH 11 m, GRZ 0,4 und GFZ 1.2 angegeben. Die Vorgaben der Bebauung in Groß Kielstein (WA III) sind GH 11 m, GRZ 0.4 und GFZ 1.0.

Dazu die Verwaltung:

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wird sich der Bebauungsplan Nr. 990V an den Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 949 orientieren, ohne diese Festsetzungen exakt zu übertragen. Auf die gesamte Fläche des Allgemeinen Wohngebietes des B-Planes Nr 990V bezogen wird die gleiche zulässige Dichte von GRZ 0,4 wie im benachbarten B-Plan Nr. 949 (Wohnquartier Groß Kielstein) festgesetzt.

Bei den Reihenhäusern (WA 2, WA 3) werden im B-Plan Nr. 990V geringere maximal zulässige Gebäudehöhen als im B-Plan Nr. 949 festgesetzt (GHmax. = 10,5 Meter).

Beim Mehrfamilienhaus (WA 1) wird eine etwas höhere maximal zulässige Gebäudehöhe gewählt (GHmax. = 17 Meter) als im B-Plan Nr. 949 (GHmax. = 15 Meter). Begründet liegt diese größere zulässige Höhe in den gestiegenen Anforderungen aus höheren Energiestandards. Um Lüftungsanlagen zur Wärmerückgewinnung vorzusehen, sind die lichten Raumhöhen im Mehrfamilienhaus des B-Planes Nr. 990V höher als im MFH des B-Planes 949.

Im Übrigen sehen die Festsetzungen des derzeit gültigen Bebauungsplanes Nr. 949 eine 3-geschossige Bebauung ohne maximal zulässige Gebäudehöhe vor. D.h., es sind nach gültigem Planrecht auch größere Gebäudehöhen möglich als die Festsetzungen, die im Bebauungsplan Nr.990V festgelegt werden.

Inhalt der Stellungnahme:

Auf Seite 7 des Entwurfs des Bebauungsplans 990V werden die Städtebauliche Zielsetzung und die Planerische Konzeption erläutert. Dort heißt es erklärend: „Durch die Aufgabe des Betriebes im Planungsbereich werden innenstadtnah attraktive Flächen frei, die gemäß dem Grundsatz der Kieler Stadtentwicklung ‚Strategische Wohnbaulandpolitik zu Innenentwicklung‘ zu betreiben (vgl. INSEKK, Kiel 2010), einer neuen Wohnraumnutzung zugefügt werden.“

In dem Zitat wird auf das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSIKK) verwiesen. Genau aber vor dem Hintergrund eben jenen Dokuments ist der Bebauungsplan nicht ausreichend, da das Projekt Ziel der Stadtentwicklung konterkariert.

Laut INSEKK gibt es in der Stadt nicht nur einen Engpass an Wohnraum, sondern insbesondere einen Engpass an preisgünstigem Wohnraum, wozu lapidar vermerkt wird: „Aufgrund unzureichender Anreize kann die Wohnungswirtschaft nur schwerlich motiviert werden, hier Abhilfe zu schaffen“ (INSEKK 2010, Seite 73). Dank der Verkürzung der Belegbindung durch das 2009 in Kraft getretene „Wohnraumförderungsgesetz“ wird sich die Situation in Kiel weiter verschärfen.

Nun kommt hinzu, dass die Landeshauptstadt „von dem Problem der verstärkten sozialräumlichen Polarisierung betroffen“ (INSEKK 2010, Seite 16). ist. Laut dem Sozialraumbereich 2011 für Gaarden ist es stadtplanerisches Ziel „langfristige Strategien gegen soziale Ungleichheit und räumliche Polarisation zu entwickeln“ (Sozialraumbericht 2011 Gaarden, Seite 3).

Ich gehe davon aus, dass das externe Büro, das Sie mit der Erstellung des Bebauungsplans beauftragt haben, nicht in dieser Tiefe über die Problemlagen der Stadt informiert war. Ich denke daher, dass die Stadt im Sinne ihrer Bürger das bisher vorliegende Dokument unbedingt mit den von mir genannten Aspekten in Einklang bringen sollte, da es ansonsten die oben genannten stadtplanerischen Vorgaben konterkariert.

Gerade in dem Bereich, indem das Projekt entstehen soll, ist in der Vergangenheit wiederholt preisgünstiger Wohnraum verschwunden (Moltkestraße, Gefionstraße). Um aber der sozialräumlichen Polarisierung entgegen zu wirken, müsste man ein sozial heterogenes Stadtviertel erhalten und entwickeln. Laut den Äußerungen des Investors ist im Projekt aber kein preisgünstiger also sozial verträglicher Wohnraum vorgesehen, da ihm hinsichtlich der Rendite der Grundstückspreis zu hoch war.

Eine Bauleitplanung hat die Aufgabe, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderung in Einklang bringt, zu ermöglichen. Im vorliegenden Fall sind besonders die wirtschaftlichen Interessen berücksichtig, während Anforderungen an die sozialen Bedürfnisse der Stadt zu kurz kommen.

Ich würde daher anregen, den vorliegenden Bebauungsplan dahingehend zu überarbeiten, dass er nicht nur verkürzt auf die Ziele der Stadtentwicklung und einseitig auf wirtschaftliche Interessen Rücksicht nimmt. Es ist zu prüfen, in wie weit Bestimmungen des § 9 des Baugesetzbuch über den Inhalt eines Bebauungsplanes hinsichtlich sozialer Aspekte zum Zuge kommen können. Ich weise hierbei gesondert auf folgende Punkte hin:

§ 9 BauGB (1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festsetzt werden:

7. die Flächen auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8. einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind.

Ich schließe mit meinem zur These runter gebrochenen Einwand zum Bebauungsplan 990V: Stadtplanerisch geboten und sozial von Nöten wäre es den Bebauungsplan 990V hinsichtlich einer wirklichen Interessensabwägung dahingehend zu erweitern, dass nicht nur die wirtschaftlichen Interessen des Investors, sondern auch die von der Verwaltung selbst benannten Probleme (Engpass an preisgünstigem Wohnraum und der wachsenden sozialen Polarisierung) in der Stadt wirksam Erwägung finden.

Dazu die Verwaltung:

Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Kiel (INSEKK) trifft Aussagen auf Ebene der Gesamtstadt. Die Übertragbarkeit der Konzeptaussagen des INSEKK muss deswegen mit den jeweils vor Ort angetroffenen Rahmenbedingungen abgeklärt werden. Folglich können nicht in jedem Planvorhaben alle Inhalte und Ziele des INSEKK umgesetzt werden, sondern es wird geprüft, welches der Ziele auf welcher Fläche realistisch und machbar sind.

Mit der Umsetzung dieses Vorhabens (Bebauungsplan Nr. 990V) verfolgt die Landeshauptstadt Kiel das Ziel, die Wohnraumversorgung für Familien zu verbessern. Dabei stellt das Plangebiet aufgrund der besonderen Lage am Rand der inneren Stadt und aufgrund des eher schmalen Grundstückszuschnittes Potenzialflächen für die Errichtung von Eigenheimen (Reihen- / Stadthäuser) dar. Um eine gute soziale Durchmischung zu erreichen, wird auch ein Mehrfamilienhaus mit ca. 30 bis 35 Wohnungen errichtet.

Die Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 (1) Nr. 7 BauGB beziehen sich auf die grundsätzliche Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung, nämlich Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, insbesondere mit Kindern, älteren Menschen und Menschen mit Behinderung.

Eine Festsetzung nach § 9 (1) Nr. 8 BauGB könnte erfolgen für Personen mit besonderem Wohnbedarf, zu dem beispielsweise Menschen mit besonderen Anforderungen an die Wohnung (Mobilitätseinschränkung) oder mit Betreuungsbedarf (betreute Wohnformen) gehören oder zugunsten besonderer Wohnprojekte oder Wohnformen für bestimmte Personenkreise, ggf. auch Studierende. Ein geringes Einkommen verursacht dagegen noch keinen besonderen Wohnbedarf i.S.d. § 9 Abs.1 Nr. 8.

Gefionstraße/Gerhardstraße

Das Bauvorhaben ist auf Grundlage des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) genehmigt worden. Daher sind schon allein aus formalen Gründen § 9 (1) BauGB nicht anwendbar.

Dennoch werden bei diesem Bauvorhaben 40 der neu entstehenden Wohnungen - wie von der Wohnungs-Genossenschaft Kiel eG (WOGE) beantragt - im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gefördert. Im Objekt werden u.a. auch barrierefreie Wohnungen sowohl für Rollstuhlfahrer/innen als auch für ältere Menschen gebaut. Die Mieten für die 35 freifinanzierten Wohnungen werden dem Genossenschaftsgedanken entsprechend moderat ausgestaltet (keine maximale Gewinnerzielung).

Moltkestraße

Im Bereich der Moltkestraße baut die Frank Heimbau hochwertige Wohnungen im oberen Preissegment.

Auch hier ist auf Grundlage des § 34 BauGB die planungsrechtliche Genehmigung erteilt worden, so dass die §§ 9 (1) Nr. 7 und 8 nicht anwendbar sind.

Umzusetzen ist eine soziale Wohnraumförderung nur, wenn die Eigentümer/innen hierzu bereit sind und die Förderbedingungen erfüllt werden. Die zu beachtenden Kostenobergrenzen würden jedoch auf den teuren Grundstücken vermutlich nicht eingehalten werden können.

Schauenburgerstraße

Bei der Aufstellung wären auch Festsetzungen im Rahmen des § 9 (1) Nr. 7 und 8 BauGB theoretisch möglich.

Die in der sozialen Wohnraumförderung festgelegten Kostenobergrenzen setzen voraus, dass alle Möglichkeiten zur Kostensenkung auszuschöpfen sind, um dauerhaft wirtschaftliche Mieten zu erhalten. Dies ist bei den derzeitigen Grundstückspreisen in diesem Bereich nicht leistbar. Zudem müsste der Grundstückseigentümer auch die Bereitschaft zur Umsetzung haben, welches hier nicht der Fall ist.

Fazit

Die Festsetzungen des § 9 Abs.1 Nr. 7 und Nr.8 BauGB können zwar unter Voraussetzungen bei Bebauungsplänen Anwendung finden, zielen jedoch ins Leere, wenn der Eigentümer keine Bereitschaft zur Umsetzung dieser zeigt.

Inhalt der Stellungnahme:

Es wird gefragt, ob es möglich ist, das Mehrfamilienhaus mehr in Richtung Norden und Westen zu schieben. Dort könnten doch kleinere Abstände zu dem nächsten Grundstück gewählt werden, da dort keine echten Anlieger sind.

Dazu die Verwaltung:

Der Abstand des Mehrfamilienhauses an den nördlichen und westlichen Grundstücksgrenzen ergibt sich aus den erforderlichen Abstandsflächen nach § 6 LBO. Ein weiteres Heranrücken würde die geforderten Mindestabstände zu den Grundstücksnachbarn unterschreiten und wäre bauordnungsrechtlich nicht zulässig.

Inhalt der Stellungnahme:

Im Plangebiet sollen auch Flächen für Besucherparkplätze vorgesehen werden.

Dazu die Verwaltung:

Im Straßenraum der privaten Erschließungsstraße können aufgrund der geringen Fläche, der vielen Grundstückszufahrten und der festgesetzten Straßenbäume keine Parkplätze vorgesehen werden. Um dem Parkdruck zu begegnen, werden stattdessen die Flächen für Stellplätze auf privatem Grund im Bereich der Reihenhäuser ausgeweitet.

Darüber hinaus wurde eine größere Anzahl von Anregungen und Hinweisen abgegeben, die im Rahmen der Bauleitplanung nicht regelbar sind.

Ortsbeiratsbeteiligung

Der Bebauungsplan Nr. 990V wurde dem Ortsbeirat Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook in seiner Sitzung am 08.08.2012 vorgestellt. Die Planung wurde vom Ortsbeirat zustimmend zur Kenntnis genommen. Die vorgebrachten Anregungen wie z. B. die Einrichtung einer Car-Sharing-Fläche oder die Ausgestaltung der Wendeanlage gegen Falschparker betreffen nicht das Planungsrecht, werden aber im allgemeinen Verwaltungshandeln auf ihre Umsetzbarkeit untersucht werden.

Der Ortsbeirat Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook erhält die Vorlage zur Kenntnis.

Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der beigefügten Begründung zum Bebauungsplan und den in der Sitzung aushängenden Plänen.

Adolf-Martin Möller

Stadtrat