Antrag:

1.Auftrag

Gemäß dem Beschluss des Bauausschusses vom 13.01.2011 hat das Stadtplanungsamt den Eigentümern auf einer Informationsveranstaltung am 28.06.2011 und dem Ortsbeirat Pries/ Friedrichsort am 07.09.2011 erste Überlegungen und Kostenannahmen für eine Veränderung des Bebauungsplanes Nr. 727 zugunsten einer Ausweisung von Wohnflächen in den Eigentümergärten vorgestellt.

Da ein weitergehender Bedarf an Prüfungen gesehen wurde, beschloss der Bauausschuss am 24.05.2012 folgendes:

Die Verwaltung wird beauftragt, erneut zu prüfen, wie mit geringstmöglichen Kosten dieses Ziel durch Änderungen des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 727 erreicht werden kann, und eine entsprechend neue Planung vorzulegen. Dabei sind insbesondere die aus dem Kreis der Eigentümer vorgebrachten Anregungen einzubeziehen“.

Ausdrücklich wurde die Einbeziehung der angrenzenden Flächen (Maisacker/Kiesgrube)

als Baugebietserweiterung durch den Bauausschuss ausgenommen.

Anlage 1: Übersichtsplan der Teilflächen

2    Bisherige Planungsvarianten

Im ersten Planungsentwurf, der Gegenstand der Diskussionen im Ortsbeirat war, ist die Verwaltung von folgenden städtebaulichen Vorgaben ausgegangen:

a)      Die Kleingärten auf der Nordseite des Grüffkamp sind zu erhalten.

b)      Die Gärten auf der Südseite des Grüffkamp sind als Bauflächen zu entwickeln.

c)      Art und Umfang der Erschließungsleistungen sind an minimalen Anforderungen auszurichten. Eine Anbindung der neuen Wohnbauflächen an die Klaus-Groth-Straße ist nicht gewollt, um hier zusätzliche Kosten für die Anlieger der Klaus-Groth-Straße und zusätzliche Verkehrsbelastungen zu vermeiden.

Auf dieser Basis sind Entwurfsvarianten entstanden, die sich durch die Art der Bebauung, nicht aber in der Höhe des Erschließungsaufwandes unterscheiden:

Basis für die Berechnung der Kosten war die Planungsvariante 1 mit 36 Wohneinheiten; das Referenz-Baugrundstück hat eine Größe von ca. 600 m². Der Erschließungsaufwand wurde mit rund 51.000 EUR je Grundstück ermittelt und setzt sich aus folgenden Einzelposten zusammen:

Dazu kommen noch Netzbeiträge (Wasser/Strom) mit ca. 3000 EUR je Grundstücke und Kosten der Wärmeversorgung.

Die Verwaltung ist bei der Kostenzusammenstellung davon ausgegangen, dass

a)    die Baugrundstücke mit den Kosten zu belasten sind, die durch eine Wohnbebauung ausgelöst werden, d. h. auch mit den Kostenanteilen, die eine Gemeinde in der Regel nicht durch Erschließungsbeiträge refinanzieren kann (z. B. Kosten für die äußere Erschließung oder für naturschutzrechtliche Eingriffe) und entsprechend

b)    eine Erschließung nur über eine gemeinschaftliche, vertragliche Vereinbarung zwischen den Grundstückseigentümern und der Landeshauptstadt Kiel umsetzbar wäre.

3.  Fragen und Anregungen zur Planungsvariante 1 im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung

3.1  Kostenverteilung

Frage:

Warum wurden die Kosten nur auf die Südseite des Grüffkamps verteilt und nicht auf die Kleingartenflächen?

Antwort der Verwaltung:

Nach dem aktuellen Bebauungsplan Nr. 727 ist der Grüffkamp beidseitig nicht zum Anbau bestimmt (Dauerkleingartenausweisung im Norden und Süden). Im Erschließungsbeitragsrecht lösen nur zum Anbau bestimmte Straßen Beiträge aus. Verändert man die planerische Erschließungssituation und würde den südlichen Teilbereich zum Wohngebiet umwandeln, wäre der Grüffkamp dann einseitig zum Anbau bestimmt mit der Folge, dass auch nur diese Grundstücke mit Erschließungskosten zu belasten sind.

3.2 Höhe des Anliegeranteils

Frage:

Wieso geht die Verwaltung von der Annahme aus, dass es sich um die erstmalige Herstellung einer Straße (Anliegeranteil 90%) und nicht vom Ausbau einer vorhandenen Straße handelt (Anliegeranteil 75%)?

Antwort der Verwaltung:

Dem Grüffkamp fehlen in diesem Abschnitt wesentliche Mindestmerkmale, die an eine städtische Erschließungsstraße zu stellen sind. Deshalb kann die Straße (aus beitragsrechtlicher Sicht) nicht als „erstmalig fertiggestellt“ betrachtet werden; Baumaßnahmen wären dem Erschließungsbeitragsrecht zuzuordnen.

3.3 Verzicht auf Erschließungsmaßnahmen

Frage:

Könnte nicht der vorhandene Grüffkamp als Erschließungsstraße genutzt werden (ohne Ausbaumaßnahmen)?

Antwort der Verwaltung:

Nein. Aus Sicht der Verwaltung erfüllt der aktuelle Ausbaustandard des Grüffkamp nicht die Anforderungen an eine gesicherte Erschließung für ein neues Wohnbaugebiet. Eine entwässerungstechnische Erschließung würde völlig fehlen. Für die Prüfung einer Entwässerung auf den Grundstücken wäre die Vergabe eines Gutachtens mit Prüfung der Bodenverhältnisse erforderlich, dies ist allerdings nicht erfolgt.

3.4 Standardreduzierungen

Frage:

Ist eine Kostenminimierung durch Reduzierung des Ausbaustandards oder durch die Herstellung als verkehrsberuhigter Bereich möglich?

Antwort der Verwaltung:

Reduzierung des Ausbaustandards:

Möglichkeiten der Reduzierung des Ausbaustandards mit der Folge wesentlicher Kosteneinsparungen werden von der Verwaltung nicht gesehen.

Der Entwurf sieht eine Straßenbreite von 7,25m vor (4,75m Fahrbahn / 2,50m Gehweg). Die 4,75m Fahrbahnbreite entspricht der Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen (RAST), um Begegnungsverkehr von LKW/PKW zu ermöglichen. Der 2,50m breite Gehweg entspricht der angestrebten Mindestbreite in der Landeshauptstadt Kiel, um auch einen gefahrlosen Begegnungsfall Kleinkindern auf Rädern, Rollstuhlfahrer, Kinderwagen und Fußgängern zu gewährleisten; die Breite berücksichtigt außerdem je 10cm Schutzabstand zur Fahrbahn und zu den Grundstücken sowie Aufstellflächen für die Straßenbeleuchtung.

Herstellung als verkehrsberuhigter Bereich:

Bei Alternativen (z. B. einer Mischfläche) besteht die Notwendigkeit, dass die Fahrer ihre Geschwindigkeit den übrigen Verkehrsteilnehmern anpassen und dies immer weniger wahrscheinlich ist, je länger der Fahrweg ist. Deshalb wurde dieser Planungsansatz von der Verwaltung nicht gewählt.

Würde man dennoch den Grüffkamp als verkehrsberuhigten Bereich herstellen, könnte der Straßenquerschnitt auf 6m reduziert werden. Nach Einschätzung der Verwaltung würde die damit verbundene Kostenreduzierung max. 6.500 EUR je Baugrundstück betragen (durch Reduzierung der Ausbaufläche und des Eingriffs in die Knicks). Eine höhere Einsparung scheidet aus folgenden Gründen aus:

a)      Kosteneinsparungen würden teilweise kompensiert durch die aufwendigere Gestaltung eines verkehrsberuhigten Bereiches (Mischflächen / Parkflächen) gegenüber einer konventionellen Herstellung (Fahrbahn / Gehweg).

b)      Eine Reduzierung des Straßenquerschnitts hätte keinen Einfluss auf die relativ hohen Kosten für die Entwässerungsanlagen. Der Kanalquerschnitt ergibt sich aus der angenommenen Bebauungsdichte, die Bautiefe von 6 bis 8 Metern aus der Topographie.

4. Fazit der Verwaltung

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v      Die Erschließung des Areals würde für die Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer sowie für die Landeshauptstadt Kiel mit hohen Kostenbelastungen verbunden sein.

v      Entscheidende Reduzierungen der Kostenbelastungen durch eine Veränderung der Baustandards werden nicht gesehen. Die Herstellung als verkehrsberuhigter Bereich (Mischfläche) anstatt einer konventionellen Herstellung (Fahrbahn + Gehwege) würde die Kosten je Grundstück von rund 51.000 EUR auf 44.000 EUR senken.

v      Die Landeshauptstadt Kiel müsste rund 490.000 EUR für die öffentlichen Entwässerungsanlagen vorfinanzieren. Eine Refinanzierung wäre nur langfristig über den Gebührenhaushalt möglich.

v      Die Landeshauptstadt Kiel müsste bei der Variante mit dem reduzierten Straßenquerschnitt weiterhin 45.000 EUR (10%) als städtischen Anteil an der Straßenbaumaßnahme tragen.

v      Das Herstellungs- und Finanzierungskonzept funktioniert nur, wenn alle Grundstückseigentümer mit der Landeshauptstadt Kiel vertragliche Bindungen eingehen (Ablösungsverträge / städtebauliche Verträge).

Anlagen:

1        Übersichtsplan

2        Tabellarische Kostenübersicht

Peter Todeskino

Bürgermeister