Antrag:

1.   In Ergänzung des Kieler Wohnungsmarktkonzeptes 2007 ist die durch das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH, Hamburg, erstellte Fortschreibung des Kieler Wohnungsmarktkonzeptes Grundlage für die Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarktes mit wohnungspolitischen Schwerpunkten für die Stadtentwicklung.

2.   Die Landeshauptstadt Kiel schafft die stadtplanerischen und planungsrechtlichen Voraussetzungen für zur Wohnbebauung geeignete Grundstücke. Soweit städtische Grundstücke für den Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, sollen sie vorrangig der Realisierung des geförderten Wohnungsbaus dienen. Dabei werden  Kriterien der sozialen Wohnraumförderung (u.a. Zielgröße: ca. 30 % gefördert) angewendet. Die in der Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzeptes empfohlenen Schwerpunkte sowie die Entwicklungen und Anforderungen auf Stadtteilebene sind zu beachten.

3.   Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft nehmen weiterhin die Entwicklung des Kieler Wohnungsmarktes in einem konzertierten Prozess wahr. Die Verwaltung wird beauftragt, mit der örtlichen Wohnungswirtschaft Verhandlungen zur Realisierung von Wohnungsbaumaßnahmen zur Behebung von Wohnungsengpässen insbesondere für Studierende und Kleinhaushalte zu führen und dies in einer Vereinbarung für eine kurzfristige Umsetzung festzulegen. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Schaffung preisgünstigen Wohnraums bzw. der Vereinbarung sozial verträglicher Mieten für einkommensschwache Haushalte. Der Kieler Mieterverein e. V. ist einzubinden.

4.   Sollten aus der Umsetzung von Maßnahmen finanzielle Verpflichtungen für die Landeshauptstadt Kiel entstehen, sind hierfür gesonderte Beschlüsse herbeizuführen.

Begründung:

Die Ratsversammlung hat die Verwaltung beauftragt, ein Konzept zur Finanzierung von Maßnahmen für die Erstellung von zusätzlichem Wohnraum für Studierende und Menschen mit kleineren Einkommen zu entwickeln, die Umsetzung mit der Wohnungswirtschaft sowie dem Mieterbund zu prüfen und der Ratsversammlung spätestens im 2. Halbjahr 2012 vorzulegen (Drs. 0991/2011). Das Kieler Wohnungsmarktkonzept mit seinen Handlungsoptionen sollte berücksichtigt werden.

Zur Beförderung von Investitionen in den Wohnungsmarkt, insbesondere im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung, bedurfte es einer näheren Überprüfung der örtlichen Gegebenheiten und einer Aktualisierung der Bedarfszahlen. Die Verwaltung hat daher die Fortschreibung des Kieler Wohnungsmarktkonzeptes 2007 in Auftrag gegeben, um so eine fundierte Grundlage für die Gespräche mit der Wohnungswirtschaft und das zu entwickelnde Konzept zur Umsetzung von Maßnahmen zu haben. Mit der Fortschreibung wurde wiederum GEWOS beauftragt, das auch das Kieler Wohnungsmarktkonzept 2007 erstellt hat. Um die Anforderungen an studentisches Wohnen zu ermitteln, wurden die Studierenden in einer Online-Befragung, die Hochschulen und das Studentenwerk Schleswig-Holstein e. V. einbezogen. Die örtliche Wohnungswirtschaft lieferte Informationen zur aktuellen Marktlage (Wohnungsbestand, Mieten, Fluktuation, Leerstände usw.). Soweit vorhanden, lieferte die Stadt die bei ihr erfassten, für den Wohnungsmarkt und die Bevölkerungsentwicklung relevanten Daten. GEWOS war überwiegend auf die Zulieferung und Zuarbeit externer Stellen angewiesen. Die Ergebnisse der Fortschreibung konnten daher nicht bis Ende 2012 fertiggestellt werden. Die Verzögerungen in der Erhebung und Bearbeitung des Auftrags wurden in der Antwort zur Kleinen Anfrage „Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum“, Drs. 0793/2012, dargestellt. Nunmehr liegt die Fortschreibung des Kieler Wohnungsmarktkonzeptes vor. In die Fortschreibung waren wiederum der Arbeitskreis Wohnungsmarktkonzept (wohnungswirtschaftliche Verbände, Kieler Mieterverein, Beirat für Menschen mit Behinderung, Beirat für Seniorinnen und Senioren, Verwaltung) und die bau-, sozial- und wohnungspolitischen Sprecherinnen und Sprecher der Ratsfraktionen involviert. Die Ergebnisse der Fortschreibung werden in die weiteren Gespräche und die Vereinbarung mit den wohnungswirtschaftlichen Akteuren zur Umsetzung von Maßnahmen einfließen.

Der Bericht „Fortschreibung Wohnungsmarktkonzept“ (März 2013) ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt. Die Aktualisierung der Stadtteilprofile (Strukturdaten; Teil 2 des Kieler Wohnungsmarktkonzeptes 2007) werden nach Beschlussfassung mit dem Bericht veröffentlicht.

Ergebnisse aus der Fortschreibung und Handlungsempfehlungen:

a)   Ergebnisse der Analysen:

?     Seit 2005 gibt es eine verstärkte wanderungsbedingte Dynamik in der Bevölkerungsentwicklung, insbesondere durch ausbildungs- und arbeitsplatzbezogene Zuwanderung jüngerer Bevölkerungsteile.

?     Die Zuziehenden über die Grenzen Kiels konzentrieren sich bei der Wahl des Wohnstandortes auf innerstädtische Wohnlagen, während innerstädtische Wanderungen in die randstädtischen Bereiche tendieren.

?     Infolge des Bevölkerungsanstieges und durch den sich fortsetzenden Singularisierungstrend stieg die Zahl der Haushalte stark an.

?     Ergänzt durch die vergleichsweise geringe Anzahl fertiggestellter Wohnungen führte diese Entwicklung zu einer Anspannung des Wohnungsmarktes und zu einer Diskrepanz zwischen Angebots- und Nachfrageentwicklung.

?     Daraus resultiert eine stärkere Marktdynamik, die sich in steigenden Mieten niederschlug. Der Anstieg ist derzeit vergleichsweise moderat. Dennoch kann er für bestimmte Zielgruppen zu einem erschwerten Zugang zu Wohnraum beitragen.

?     Zusätzlich dazu ist mit einer Reduzierung des preisgünstigen Wohnungsbestandes zu rechnen, in dessen Folge es zu Engpässen bei der Versorgung von Geringverdienern mit preisgünstigem Wohnraum kommen kann.

?     Derzeit übersteigt das preisgünstige Wohnungsangebot den Bedarf, allerdings deuten sich in bestimmten Teilsegmenten Nachfrageüberhänge an.

?     Der steigende Anteil älterer und hochbetagter Einwohner führt zu einem Mehrbedarf von kleinen und barrierearmen Wohnformen.

?     Die Wohnungsmarktprognose geht von einem weiteren deutlichen Anstieg der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen aus. Infolge dessen gibt es einen Neubaubedarf zwischen 9.900 und 12.500 Wohnungen bis zum Jahr 2025. Der Schwerpunkt der Bautätigkeit liegt im Mehrfamilienhausbereich.

?     Um den zusätzlichen Flächenbedarf für den Neubau von Wohnungen zu decken, ist es notwendig, bestehende Potenziale zu aktivieren bzw. neue Flächen für den Wohnungsbau (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser) zu mobilisieren.

?     Der große Anteil und der Anstieg der Zahl der Studierenden sind ein maßgebender Faktor für die Wohnungsmarktentwicklung in Kiel in den letzten Jahren gewesen. Auch in Zukunft wird diese Bevölkerungsgruppe die Nachfragesituation in den kommenden Jahren, durch einen weiteren Anstieg infolge der Verkürzung der Gymnasialzeit, prägen.

?     Der Umstellungsprozess wird mittelfristig zu einer zusätzlichen Anspannung des Wohnungsmarktes beitragen. Trotz eines nur temporären Problems müssen auch in der Zwischenphase neue Kapazitäten an den Hochschulen geschaffen und die Wohnraumversorgung sichergestellt werden. Die Zahl der wohnungsmarktrelevanten Studierenden steigt bis 2025 um 3.700. Diese Entwicklung führt zu einem zusätzlichen Bedarf an studentischem Wohnraum und stellt zusätzliche Anforderungen an den Kieler Wohnungsmarkt.

?     Generell ist eine Konzentration der Studierenden auf innenstadt- und universitätsnahes Wohnen zu beobachten. Wichtig sind daneben eine gute infrastrukturelle Ausstattung und Anbindung sowie das soziale Umfeld.

?     Aufgrund der allgemeinen Wohnungsmarktentwicklung ist es für Studierende zunehmend schwieriger, preisgünstige Wohnungen zu finden. Sie konkurrieren unter anderem mit wissenschaftlichen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, Empfängerinnen und Empfängern von Transferleistungen und älteren Bewohnerinnen und Bewohnern mit geringem Einkommen um preisgünstigen Wohnraum.

?     In der Planung von Neubauprojekten für Studierende muss die langfristige Vermarktbarkeit sichergestellt werden. Folglich sollten Angebote geschaffen werden, die bei einer sinkenden studentischen Nachfrage auch von anderen Zielgruppen nachgefragt werden.

b)   Handlungsempfehlungen:

Für die zukünftige Steuerung der Wohnungsmarktentwicklung wurden vor diesem Hintergrund die Handlungsfelder des Kieler Wohnungsmarktkonzeptes 2007 fortgeschrieben und auf insgesamt acht Handlungsfelder aktualisiert (vgl. Kurzbericht Wohnungsmarktkonzept - März 2013). Unter Bezugnahme auf die Drs. 0991/2011 werden hier die Handlungsfelder „Studentisches Wohnen“ und „Preisgünstiges Wohnen“ erläutert.

?     Handlungsfeld: Studentisches Wohnen

?    Ziel: Schaffung zusätzlicher Wohnungsangebote für Studierende

?    moderater Ausbau des Angebotes an Wohnheimplätzen

?    Errichtung von Studentenhäusern (Neubau oder Bestand) mit vollausgestatteten Appartements zu Pauschalpreisen, mit der Möglichkeit von Umbau / Zusammenlegungen im Falle veränderter Nachfrage

?    Errichtung von bezahlbaren WG-geeigneten Mietwohnungen in infrastrukturell gut ausgestatteten Lagen, die bei Rückgang der Studierenden von anderen Zielgruppen genutzt werden können

?     Handlungsfeld: Preisgünstiges Wohnen

?    Sicherung des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes

?    Verlängerung von Bindungen bei Modernisierung

?    Ankauf von Belegungsbindungen im Bestand

?    Neubau von preisgünstigen Wohnungen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung

?    Steuerung der Wohnraumversorgung

?    Bevorzugte Grundstücksvergabe bei der Realisierung öffentlich geförderter Wohnungen

?    Kooperationsvertrag mit der Wohnungswirtschaft zur Versorgung vordringlich Wohnungssuchender und von Wohnungsnotfällen

?    Auflage eines kommunalen Förderprogrammes, wie z.B. Baukostenzuschüsse oder Grundstücksrabatte für bestimmte Zielgruppen

c)   weiteres Vorgehen:

Die Umsetzung der Empfehlungen erfolgt in erster Linie durch die Kieler Wohnungsmarktakteure. Die Landeshauptstadt Kiel kann insbesondere durch die entsprechende Schaffung von Baurecht und kommunale, finanzielle Anreizinstrumente unterstützen.

Sollte es nicht gelingen, mit der lokalen Wohnungswirtschaft Vereinbarungen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums in diesen Segmenten zu schaffen, sollte die Landeshauptstadt Kiel eigene Aktivitäten erwägen. Solche Überlegungen könnten u. a. der Erwerb von Wohnungsbeständen durch die Stadt, die Mitbegründung einer (Bürger-)Genossenschaft (vgl. Antrag / Drs. 0009/2013), die Gründung einer Stiftung mit lokalen Kooperationspartnern oder die Gründung eines städtischen Wohnungsunternehmens sein.

d)   Kurzfristige Maßnahmen der Verwaltung

Die wichtigste anstehende Aufgabe der Stadt ist es, kurzfristig in den Dialog mit der lokalen Wohnungswirtschaft zu treten, um konkrete Vereinbarungen und Kooperationen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums im preisgünstigen Segment und für Studierende zu treffen. So hat die Oberbürgermeisterin ergänzend zur Offensive des Landes für bezahlbares Wohnen Runde Tische mit der Wohnungswirtschaft zur Forcierung der Wohnungsbautätigkeit in Kiel initiiert. Diese Initiative hat dazu geführt, dass verstärkt Investoren ihr Interesse und ihre Bereitschaft, sich in Kiel zu engagieren - nun doch auch unter Inanspruchnahme von Mitteln der sozialen Wohnraumförderung - bekundet haben. Die Weiterführung der Gespräche hat zum Ziel, konkrete Kooperationen zu vereinbaren.

Im ersten Schritt sollen fünf kurzfristig zur Verfügung stehende städtische Grundstücke an den Markt gebracht und u.a. unter Beachtung sozialer und städtebaulicher Gesichtspunkte vergeben werden. Über diesbezügliche Einzelheiten wird die Selbstverwaltung gesondert informiert. Die nachfolgenden Schritte sollen dann in einer weiteren Vorlage verankert und den Gremien zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

Adolf-Martin Möller

Stadtrat