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Antrag der Verwaltung - 0868/2016
Grunddaten
- Betreff:
-
Verkauf von Grundstücken im Sanierungsgebiet "Kiel-Hörnbereich" an die Investitionsbank Schleswig-Holstein
- Status:
- öffentlich (Drucksache abgeschlossen)
- Drucksachenart:
- Antrag der Verwaltung
- Federführend:
- Stadtplanungsamt
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
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Erledigt
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Bauausschuss
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Vorberatung
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Nov 3, 2016
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Erledigt
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Finanzausschuss
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Vorberatung
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Nov 15, 2016
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Erledigt
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Ratsversammlung
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Entscheidung
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Nov 17, 2016
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Antrag
Antrag:
- Die Verwaltung wird beauftragt, die Baufelder V und VI im Sanierungsgebiet „Kiel-Hörnbereich“ an die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) zur Realisierung eines Verwaltungsneubaus zu den in der nachstehend aufgeführten Begründung genannten Konditionen zu einem Kaufpreis von 3.929.340,00 € zu verkaufen. Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 5.688 m².
- Die Verwaltung wird beauftragt, der IB.SH für das Baufeld IX.2 ein exklusives Ankaufsrecht (Option) für die Dauer von fünf Jahren, gerechnet ab dem Tag der Kaufvertragsunterzeichnung, als mögliche Erweiterungsfläche zu gewähren.
- Die Verwaltung wird beauftragt, der IB.SH für das Baufeld VII ein befristetes Vorkaufsrecht zum Zwecke der Sicherung der Stellplatzbedarfe bis zur Einreichung der Bauanträge für die Baufelder V und VI zu gewähren und über eine Eintragung im Grundbuch zu sichern.
Sachverhalt/Begründung
Zu 1.)
Das Bauvorhaben der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) steht im Einklang mit den Sanierungszielen für die städtebauliche Gesamtmaßnahme „Kiel-Hörnbereich“. Die gewerbliche Nutzung der Baufelder ist für die Erfüllung der Vorgaben, die sich aus der erhaltenen EFRE -Förderung ergeben, notwendig. Mit dem Bauvorhaben wird die Errichtung von Wohnbauvorhaben an der Hörn ermöglicht. Der Büroneubau der IB.SH ist durch eine entsprechende Bauverpflichtung (vgl. IV.) vertraglich gesichert.
Insgesamt geht von der Investition der IB.SH am Standort Hörn ein wichtiges Signal für die Entwicklung der weiterhin noch zur Bebauung zur Verfügung stehenden Baufelder aus.
Die IB.SH ist derzeit auf neun Einzelstandorte innerhalb des Stadtgebiets der Landeshauptstadt Kiel verteilt. Die IB.SH möchte ihre dezentralen Standorte räumlich bündeln und ist daher mit der Landeshauptstadt Kiel in Ankaufsverhandlungen für Grundstücke an der Hörn zu diesem Zwecke eingetreten. Der nach aktuellen Berechnungen der IB.SH hierfür benötigte Baukörper soll auf den Baufeldern V und VI (siehe Anlage 1) errichtet werden.
Folgende Verhandlungsergebnisse konnten erzielt und im Kaufvertrag vereinbart werden:
- Kaufpreis
Der zu zahlende Gesamtkaufpreis beträgt 3.929.340,00 €.
Der Kaufpreis setzt sich wie folgt zusammen:
Für die Baufelder V und VI wurde aufgrund der sanierungsrechtlichen Erfordernisse der sogenannte Neuordnungswert gemäß § 153 (4) Baugesetzbuch (BauGB) durch einen externen Gutachter ermittelt. Ausgehend von der Lagequalität der jeweiligen Baufelder, der realisierbaren Bruttogeschossfläche gemäß den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplan 841 und der aktuellen Marktlage wurde der Wert für das Baufeld V mit 760 €/ m² und für das Baufeld VI mit 620 €/ m² festgesetzt.
Baufeld V: 2.877 m² x 760 €/m² = 2.186.520,00 €
Baufeld VI: 2.811 m² x 620 €/m² = 1.742.820,00 €
Summe:3.929.340,00 €
Der Kaufpreis wird in voller Höhe auf das Treuhandkonto Hörnbereich eingezahlt und steht danach für die Finanzierung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme zur Verfügung.
- Mögliche Kosten für die Stadt
Im Rahmen der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme wurden auf den Baufeldern V und VI umfassende Ordnungsmaßnahmen gem. Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt, um den Transformationsprozess des Gebietes von einem Industrieareal zu einem urban durchmischtem Gebiet zu ermöglichen. Die Grundstücke gelten somit nunmehr als neu geordnet und bebaubar. Gleichwohl kann nicht ausgeschlossen werden, dass insbesondere in größeren Tiefen unter der vorhandenen Geländeoberkante noch Resthindernisse (aus z.B. Bodeneinbauten, Bodenverunreinigungen etc.) vorhanden sein könnten. Für diese Fälle verpflichtet sich die Stadt zur Weiterführung der Ordnungsmaßnahmen und macht von der Möglichkeit der Übertragung der Durchführung selbiger auf einen Dritten, in diesem Fall der IB.SH, Gebrauch.
Hierfür bedarf es des Abschlusses einer Ordnungsmaßnahmenvereinbarung. Inwieweit die Kosten der Ordnungsmaßnahme gemäß Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein in der Fassung vom 01.01.2015 (StBauFR SH 2015) als förderfähig eingestuft werden können, ist im Einzelfall zu klären. Die wesentlichen Grundsätze der Kostenübernahme sind im Entwurf des Kaufvertrags wie folgt fixiert:
- Hindernisse aus Bodeneinbauten
Hindernisse aus Bodeneinbauten, die für die baulichen Maßnahmen des Käufers nachweislich hinderlich sind (max. eine Untergeschossebene, d.h. bis zu einer max. Tiefe von 3,50 m unter der derzeitigen Geländeoberkante), werden auf Kosten der Stadt durch den Käufer entfernt.
- Bodensanierung und Hindernis-Bauschutt
Auch nach den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen der Stadt ist nicht völlig auszuschließen, dass Teile des aufgefüllten oder gewachsenen Bodens unter erhöhtem Aufwand (Baubegleitung, Sachverständigen- und Analysekosten) gegenüber nicht schadstoffbelasteten Auffüllungen und Bodenmaterial entsorgt werden müssen. Die Stadt trägt dabei nur diejenigen Kosten, die über eine Belastung des Bodens der Klasse Z 2 gemäß Mitteilung 20 der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall hinausgehen. Die gleiche Regelung gilt für die Beseitigung von Hindernis-Bauschutt.
- Einleitung von Grundwasser
Für den Fall, dass das Grundwasser aufgrund von Schadstoffkontaminationen aufbereitet werden muss, trägt der Käufer die Kosten bis max. 10.000 €. Darüber hinausgehende Mehrkosten trägt die Stadt.
Die Stadt übernimmt die Kosten für die genannten Maßnahmen bis zu einer Summe von max. 1.000.000 €. Sollten die Kosten darüber hinaus gehen, kann die Stadt von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen (siehe V.3).
Voraussetzung für die Kostentragung durch die Stadt ist eine vorherige Abstimmung des Käufers mit der Stadt nach der Entdeckung der jeweiligen Kontamination und einer gemeinsamen Verständigung über das weitere Vorgehen. Wird von diesem Vorgehen abgewichen, entfällt die Kostenerstattungspflicht der Stadt.
- Qualitätssicherung
Stadt und Käufer sind sich einig, die Baufelder einer qualitativ hochwertigen architektonischen und städtebaulichen Entwicklung zuführen zu wollen. Auf Grundlage der im September 2015 gefällten Entscheidung des Verwaltungsrates des Käufers wird der Käufer das Neubauvorhaben im Wege eines ÖPP- Inhabermodells realisieren. Das heißt, dass die Planung, die Gestaltung, der Bau und der Betrieb des Gebäudes für 25 Jahre an einen privaten Dritten vergeben werden. Hierfür bewerben sich Bieterteams, bestehend aus dem Objekt- und Fachplaner und dem Bauunternehmen. Die Bewertung erfolgt über ein 2-Umschlägeverfahren, welches die Gewichtung der Kriterien „Entwurf/ Planung/ Funktionalität“ und „Barwert/ Betrieb/ Vertrag“ zu jeweils 50 % sicherstellt.
Die Vorbereitung und Durchführung des Vergabeverfahrens wird durch ein Auswahlgremium begleitet. Das Auswahlgremium bilden drei Fachpreisrichter und 3 Sachpreisrichter. Die Fachpreisrichter werden in Abstimmung zwischen Käufer und Stadt ausgewählt. Die Sachpreisrichter setzen sich aus zwei stimmberechtigten Vertretern des Käufers und einem stimmberechtigten Vertreter der Stadt zusammen.
Die Dauer des ÖPP-Verfahrens beträgt insgesamt voraussichtlich 15 Monate und soll nach jetzigem Verfahrensstand um die Jahreswende 2016/ 2017 durch die EU-weite öffentliche Bekanntmachung gestartet werden.
- Bauverpflichtung
Der Entwurf des Kaufvertrags sieht umfangreiche vom Käufer zu erfüllende Pflichten vor, um die zu verkaufenden Baufelder qualitativ hochwertig und möglichst zügig zu bebauen.
Der Käufer verpflichtet sich im Hinblick auf die Baufelder V und VI im Kaufvertrag zu Folgendem:
- sein Neubauvorhaben mit einem Gewerbeanteil von 100% der realisierten BGF in Gestalt eines sog. ÖPP-Inhabermodells zu realisieren. Er verpflichtet sich, die anzustrebende hohe architektonische und städtebauliche Qualität des Neubaus über das ÖPP-Verfahren in Zusammenarbeit mit der Landeshauptstadt Kiel sicherzustellen.
- Das ÖPP-Verfahren innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach Abschluss des Kaufvertrages durch die EU-weite öffentliche Bekanntmachung zu starten.
- Innerhalb von 12 Monaten nach Zuschlagserteilung des ÖPP-Verfahrens einen grundsätzlich genehmigungsfähigen Antrag auf Erhalt einer Baugenehmigung bei der Stadt zu stellen.
- Innerhalb eines Zeitraums von 36 Monaten ab Erhalt der Baugenehmigung das Bauvorhaben im Sinne des §79 Abs. 3 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (Inbetriebnahme des Gebäudes) fertig zu stellen.
Alle genannten Fristen sind als maximal notwendige Zeitfenster zu verstehen. Auf der Grundlage des aktuellen Verfahrensstandes rechnet der Käufer mit der Inbetriebnahme des Gebäudes im vierten Quartal 2020.
- Rücktrittsrecht:
- Der Käufer kann von dem Vertrag zurücktreten, sofern die Beseitigung von schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten nicht innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach der Entdeckung der schädlichen Bodenveränderung oder Altlast abgeschlossen werden kann. Das Rücktrittsrecht ist befristet auf neun Monate nach dem Zeitpunkt der Entdeckung der schädlichen Bodenveränderung oder Altlast. Im Fall des Rücktritts muss die Stadt dem Käufer den Kaufpreis zuzüglich 1 % p.a. Zinsen über dem jeweils gültigen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank erstatten.
- Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten, sollte innerhalb einer Frist von einem Jahr nach Stellung eines grundsätzlich genehmigungsfähigen Bauantrages dem Käufer ohne eigenes Verschulden keine bestandskräftige Baugenehmigung für die Baufelder V und VI erteilt worden sein.
- Die Stadt kann von dem Vertrag zurücktreten, sofern die entstehenden und von der Landeshauptstadt Kiel zu tragenden Sanierungskosten gemäß II. einen Betrag in Höhe von insgesamt 1.000.000 € überschreiten. Die Frist zur Ausübung des Rücktritts beträgt neun Monate. Weiterhin kann die Stadt zur Sicherung eines zeitnahen Projektumsetzung von dem Vertrag zurücktreten, wenn die IB.SH einen entsprechenden Bauantrag nicht innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss des ÖPP-Verfahrens stellt
Zu 2.)
Das Baufeld IX.2 kann der IB.SH als mögliche Erweiterungsfläche dienen, sofern sich zukünftig herausstellen sollte, dass der aktuell kalkulierte Flächenbedarf für das Vorhaben nicht ausreichen sollte. Sofern die Ankaufoption ausgeübt wird, gelten im Grundsatz dieselben kaufvertraglichen Regelungen wie für die Baufelder V und VI. Insofern haben die Parteien eine Realisierung der Bebauung auf Baufeld IX.2 mit einer ebenfalls 100 %igen gewerblichen Nutzung in einem Zeitraum von max. 10 Jahren nach Einreichung des Bauantrags für die Baufelder V und VI vereinbart. Über ein geeignetes Verfahren zur architektonischen und städtebaulichen Qualitätssicherung werden sich Stadt und Käufer beim Erwerb des Baufelds IX.2 verständigen.
Sollte der Käufer von der Ankaufsoption für das Baufeld IX.2 innerhalb der gesetzten fünfjährigen Frist ab Unterzeichnung des Kaufvertrags Gebrauch machen, wird der Grundstückswert zu diesem Zeitpunkt gutachterlich ermittelt.
Zu 3.)
Auf Baufeld VII plant die IB.SH in Abhängigkeit des Ergebnisses im ÖPP-Verfahren (siehe III. Qualitätssicherung), ggf. die notwendigen Stellplätze für die Baufelder V und VI in Form eines Parkhauses nachzuweisen, sofern die Unterbringung größtenteils in einer Tiefgarage unterhalb, bzw. zu geringem Anteil oberirdisch auf den Baufeldern V und VI nicht realisierbar sein sollte. Das Baufeld VII ist aufgrund seines ungewöhnlichen Grundstückszuschnittes in den Planungen bereits immer als Fläche für ein mögliches Parkhaus vorgesehen gewesen.
Mit Abschluss des ÖPP-Verfahrens, spätestens aber mit der Einreichung der Bauanträge für die Bebauung der Baufelder V und VI ist für dem Käufer klar, ob das Baufeld VII benötigt wird. Daher endet das Ankaufsrecht für das Baufeld VII mit der Einreichung der Bauanträge für die Baufelder V und VI.
Sollte bis zum Bauantrag der IB.SH für die Baufelder V und VI ein anderer Interessent für das Baufeld VII auf die Stadt zukommen, wird die IB.SH hierrüber informiert. Sofern dieser Dritte mit der Landeshauptstadt Kiel einen Kaufvertrag schließen wird, hat die IB.SH aufgrund ihres befristeten Vorkaufsrechts die Möglichkeit, nach Aufforderung durch die Landeshauptstadt Kiel, in diesen Kaufvertrag einzutreten. Bei einem Verzicht der IB.SH auf ihr Vorkaufsrecht bzw. nach dem entsprechenden Fristablauf, kann das Baufeld VII dann an einen interessierten Dritten veräußert werden.
Da für das Baufeld VII zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Realisierungsperspektive feststeht, konnte in diesem Fall noch keine Bauverpflichtungen festgelegt werden. Dieses bleibt einem gesondert zu beschließenden Kaufvertrag vorbehalten.
Sollte der Käufer von dem eingeräumten Vorkaufsrecht für Baufeld VII innerhalb der gesetzten Frist Gebrauch machen, wird der Grundstückswert zu diesem Zeitpunkt gutachterlich ermittelt.
Der Ortsbeirat Gaarden wurde mit Schreiben vom 30.09.2016 über den geplanten Verkauf informiert. Das ÖPP-Verfahren wird zu Beginn des Jahres 2017 im Ortsbeirat Gaarden vorgestellt.
Die Zustimmung des Ministeriums für Inneres und Bundesangelegenheiten des Landes Schleswig-Holstein zum Kaufvertrag wird aktuell eingeholt.
In Vertretung
Wolfgang Röttgers
Stadtrat
Anlage 1 – Grundstücksübersicht – Stand Vermarktung 10/2016
Anlagen
Nr. | Name | Original | Status | Größe | |
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1
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(wie Dokument)
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1,8 MB
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