Antrag:

Die Ratsversammlung erkennt den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel 2017 für Kiel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an.

Begründung:

Hintergrund:

Nach dem BGB sollen Gemeinden einen Mietspiegel erstellen. Dieser gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Er liefert ein Abbild des Wohnungsmarktes und ist kein Instrument zu dessen Steuerung. Grundsätzlich findet der Mietspiegel bei Mietanpassungen in Bestandsmietverträgen Anwendung. Er gilt aber auch bei Neuvermietungen von Wohnungen. Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 01.12.2015 dürfen die Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn sie erstmals vor dem 01.10.2014 bezogen wurden. Die Mietpreisbremse gilt bis 30.11.2020.

Die Landeshauptstadt Kiel erstellt regelmäßig seit 1992 einen Mietspiegel, dabei erfolgt im zweijährigen Wechsel eine Neuerstellung bzw. eine Fortschreibung. Die Verwaltung hat den Ausschuss für Soziales, Wohnen und Gesundheit am 26.11.2015 über die aktuelle Neuerstellung informiert (Drs. 0904/2015). Es gibt zwei anerkannte Methoden der Mietspiegelerstellung, die des Tabellen- und des Regressionsmietspiegels. Mit der Erstellung eines Regressionsmietspiegels, für welchen das wirtschaftlichere Angebot abgegeben wurde, wurde GEWOS -Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH- aus Hamburg beauftragt (Drs. 0368/2016).Die Erstellung dauerte länger als bei vorherigen Mietspiegeln. Dies ist insbesondere durch eine geringe Beteiligung von insgesamt 40.000 angeschriebenen Mieterinnen und Mietern und einer damit verbundenen längeren Erhebungsphase bedingt.

Im Sinne des § 558 c Abs.1 BGB sind Mietspiegel von der Gemeinde oder von jeweils einem Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter anzuerkennen. Im Arbeitskreis Mietspiegel, welcher sich aus Verwaltung sowie Vertreterinnen und Vertretern der Vermieterverbände und des Kieler Mietervereins zusammensetzt, wurde der Mietspiegel am 15.05.2017 der vorgenannten Regelung entsprechend anerkannt.

Bei bisherigen Mietspiegelerstellungen gab es zudem einen anerkennenden Beschluss der Ratsversammlung.

Allgemeines:

Dem Arbeitskreis Mietspiegel war aufgrund der geltenden Mietpreisbremse an einem differenzierteren Mietspiegel im Vergleich zu den vorherigen gelegen. Dies wird durch die Erstellung eines Regressionsmietspiegels gewährleistet, da aufgrund der Auswertungsmethodik mehr Merkmale als beim Tabellenmietspiegel berücksichtigt werden können. So ergibt sich für den Mietspiegel 2017 eine stärkere Differenzierung bei der Wohnungsgröße, den Baualtersklassen und der Lage. Zusätzlich zu der bestehenden Wohnlageneinstufung, einfach und normal bis gut, wurde die Lage auf Stadtteilebene untersucht. Durch Kopplung dieser beiden Kriterien konnten insgesamt 3 unterschiedliche Wohnlagenzonen identifiziert werden. Die energetische Beschaffenheit hat erstmalig nachweisliche Auswirkungen auf die Miethöhe. Der Regressionsmietspiegel bietet zudem den Vorteil, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für jede Wohnung in Kiel in der Größe von 25 bis nunmehr 120 m² errechnet werden kann. Dies leistet der aktuelle Tabellenmietspiegel nicht, der z.B. Leerfelder aufweist. Für kleinere bzw. größere Wohnungen lag keine ausreichende Datenmenge vor bzw. lassen sich aus dieser keine objektiven Aussagen treffen.

Die jeweiligen Werte des Mietspiegels sind das Ergebnis der Auswertungen von 1.736 Datensätzen (1.001 von Vermieterinnen und Vermietern sowie 735 Datensätze von Mieterinnen und Mietern). Damit werden mindestens 2,1 % des mietspiegelrelevanten Wohnungsmarktes abgedeckt. Nach den „Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesministeriums für Bau-, Stadt- und Raumforschung wird mindestens 1% empfohlen.

Der Mietspiegel stellt auf die Nettokaltmieten ab. Die Betriebskosten wurden zusätzlich erfasst. Sie betragen 1,91 €/m² (Mietspiegel 2014: 1,97 €/m²).

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete:

Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich in 5 Schritten:

Die Basis-Nettomiete und die Zu- und Abschläge sind in den Tabellen der Anlage 1 dargestellt. Die Basistabelle bildet die Quadratmetermiete unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße ab. Prozentuale Zu- und/oder Abschläge werden für weitere Wohnwertmerkmale erhoben, bei denen die Datenauswertung nachweisliche Auswirkungen auf die Miethöhe ergeben hat.

In der Anlage 2 sind Mustermietbeispiele mit ortsüblichen Vergleichsmieten, wie sie sich nach dem Mietspiegel 2017 ergeben, aufgeführt.

Durch die Mietspiegelwerte können nicht alle Mietunterschiede zwischen den Mietverhältnissen erklärt werden. Deshalb sollen im Mietspiegel Spannen ausgewiesen werden. Anhand der erhobenen Daten betragen diese +/- 15 %. Die nach dem Schema ermittelte Miete kann daher um bis zu +/- 15 % erhöht bzw. gemindert werden, sofern zusätzliche wertsteigernde bzw. wertmindernde Wohnwertmerkmale vorliegen.

In die Erstellung des Mietspiegels fließen Mietwerte, die sowohl bei Neuverträgen als auch bei Mietanpassungen im Bestand vereinbart wurden. Für Neuvertrags- und Bestandsmieten  weist der Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß unterschiedliche Miethöhen aus. Die bei Neuverträgen vereinbarten Mieten sind in der Regel höher als jene bei Bestandsmietverträgen. Dies bestätigt die Datenauswertung zum Mietspiegel 2017. Danach beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete 7,08 €/m², die durchschnittliche Bestandsmiete 5,69 €/m² (jeweils für den Zeitraum 01.07.2012- 31.07.2016). Die Differenz beläuft sich somit auf 1,39 €/m². Die Mietwerte in der Basistabelle sind durch beide Vertragsarten bedingt, da die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Mietspiegel nicht gesondert nach Neuvertrags- und Bestandsmieten auszuweisen ist. Grundsätzlich ist anzumerken, dass ein Durchschnittswert Tendenzen bei der Mietentwicklung aufzeigen kann. Für das einzelne Mietverhältnis ist er aber nicht aussagekräftig, da dieses durch individuelle Wohnwertmerkmale mit diesbezüglichen Zu- und Abschlägen bei der Miete geprägt ist.

Bei den vorherigen Mietspiegeln erfolgte keine Auswertung zu Neuvertrags- und Bestandsmieten. Aufgrund der unterschiedlichen Erstellungsmethodik ist die direkte Vergleichbarkeit der Mietwerte auf einzelne Wohnungen bezogen schwierig, da die mietpreisbildenden Faktoren in den Mietspiegeln 2014 (sowie vorherige) und 2017 sehr unterschiedlich ermittelt wurden. 

Weiteres Verfahren:

Der Mietspiegel wird als Broschüre gegen eine Schutzgebühr herausgegeben werden.

Zudem wird er auf der städtischen Internetseite eingestellt und zusätzlich als Download angeboten werden. Darüber hinaus wird es einen Mietspiegelrechner zur einfacheren Anwendung des Mietspiegels geben.

Gerwin Stöcken

Stadtrat