In ihrer Sitzung vom 18. Mai 2017 hat die Ratsversammlung einen Antrag der FDP-Ratsfraktion mit dem Betreff „Urbane Gebiete“ (Drs. 0347/2017) einschließlich eines Änderungsvorschlags einstimmig beschlossen:

Antrag:

Die Verwaltung wird gebeten, bis zum vierten Quartal 2017 darzustellen,

a)wie sich die Einführung der neuen Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ auf die Landeshauptstadt Kiel auswirken könnte bzw. wird und

b)welche Pläne die Verwaltung zum Umgang mit dieser neuen Gebietskategorie verfolgt.

Begründung:

In der Landeshauptstadt Kiel bestehen, wie auch in anderen Städten, Engpässe bei freien, noch bebaubaren Flächen, was zu zunehmender Konkurrenz zwischen Wohnbebauung und gewerblicher Flächennutzung führt.

Vor diesem Hintergrund ist die Einführung der neuen Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“, durch die der Bund das Bauplanungsrecht ergänzt hat, zu sehen.

Mit dem „Urbanen Gebiet“ soll das Leitbild einer Stadt mit kurzen Wegen, Arbeitsplätzen vor Ort und einer guten sozialen Mischung verfolgt werden, indem künftig möglich sein soll, das vorhandene Potenzial zur Aufstockung bestehender Gebäude besser auszunutzen, bestimmte gewerbliche Nutzungen besser in die Stadtteile zu integrieren und durch die Nähe von Wohnen und Arbeiten Verkehr zu reduzieren.

Hierzu ist beispielsweise der Pressemitteilung Nr. 082/2017 des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vom 10. März 2017 Folgendes zu entnehmen:

„Die Baurechtsnovelle schafft neue Möglichkeiten für das Zusammenleben in der Stadt. Sie macht den Weg frei für eine dynamische, zukunftsorientierte Stadtentwicklung. Das urbane Gebiet als Herzstück dieser Novelle schafft neue Perspektiven für eine lebendige und vielfältige Stadtgesellschaft. Kommunen können Wohnen, Arbeiten und Freizeit besser miteinander in Einklang bringen. Diese Mischung erleichtert vielerorts die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Mit dem urbanen Gebiet realisieren wir das neue Leitbild unserer Stadtentwicklungspolitik: die funktionsgemischte, nachhaltige europäische Stadt der kurzen Wege.

Gegenüber den herkömmlichen Gebietskategorien wie Wohngebiet, Gewerbegebiet und Mischgebiet schafft das „Urbane Gebiet" mehr Gestaltungsspielraum. Die neue Gebietskategorie erlaubt es, dichter und höher zu bauen.“

Stellungnahme der Verwaltung

1. Zur Einführung der Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“

Mit dem am 13.05.2017 in Kraft getretenen „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ ist eine Novellierung verschiedener Aspekte des Städtebaurechts erfolgt. In diesem Zusammenhang wurde auch die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ (abgekürzt: MU) eingeführt; die entsprechenden Regelungen hierzu finden sich in dem neuen § 6a der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Ziel der Einführung des „Urbanen Gebiets“ ist es, ein adäquates Instrument für die Beplanung innerstädtischer Standorte bereitzustellen, das den dortigen Anforderungen an Dichte, Flexibilität und Durchmischung unterschiedlicher Nutzungen besser entspricht als die bisher schon bestehenden Gebietstypen. Zudem soll durch höhere Lärmimmissions-Richtwerte (tags) für dieses Gebiet das Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzungen befördert werden; diese Richtwerte für das „Urbane Gebiet“ werden durch eine Änderung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) eingeführt.

„Urbane Gebiete“ sollen dem Wohnen sowie der Unterbringung von (nicht wesentlich störenden) Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen dienen. Die wesentlichen Unterschiede zum Baugebiets-Typus „Mischgebiet“ nach § 6 BauNVO bestehen in den folgenden Aspekten:

-       Nutzungsmischung

Im Unterschied zum Mischgebiet ist im „Urbanen Gebiet“ (MU) keine ausgewogene Nutzungsmischung anzustreben; dies bedeutet, dass in einem MU der Anteil der Wohnnutzungen auch deutlich überwiegend sein kann. Die Mindestanteile von Wohn- und sonstigen Nutzungen können durch detaillierte Regelungen (auch geschossweise) bestimmt werden. Hierdurch kann die Planung wesentlich zielgenauer auf vorhandene und zu entwickelnde Quartiersqualitäten eingehen.

-       Bebauungsdichte

Für das MU werden erheblich erweiterte Möglichkeiten der Grundstücksausnutzung geschaffen: Die maximal festsetzbare Grundflächenzahl (- GRZ - Verhältnis von überbauter Fläche zu Grundstücksfläche) ist mit 0,8 höher als im Mischgebiet (0,6). Die mögliche Geschossflächenzahl 3,0 (- GFZ - Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche) übersteigt die des Mischgebiets (1,2) sogar noch deutlich stärker. In der Regel wird eine maximale Ausnutzung dieser Dichtewerte jedoch nur bei entsprechender Vorprägung eines Gebietes städtebaulich vertretbar sein.

Die maximal möglichen GRZ- und GFZ-Werte in MU-Gebieten im Vergleich mit anderen Baugebietstypen werden in der Anlage 1 dargestellt.

-       Immissionsschutz

Die neuen Regelungen der TA Lärm sehen für das MU eine höhere Zumutbarkeitsschwelle für betriebliche Lärmimmissionen zu Tagzeiten (6 bis 22 Uhr) vor, um ein enges Nebeneinander von Wohnen und verträglichem Gewerbe zu ermöglichen. Der Richtwert liegt bei 63 statt 60 dB(A) im Mischgebiet; der Nachtwert entspricht jedoch dem des Mischgebietes (45 dB(A)), so dass diesbezüglich keine Einschränkungen des Schutzanspruchs bestehen. Die Orientierungswerte für Verkehrslärm sind dagegen (noch) nicht entsprechend angepasst worden.

Die Richtwerte der TA Lärm für MU-Gebiete im Vergleich mit anderen Baugebietstypen werden in der Anlage 1 dargestellt.

2. Anwendungsmöglichkeiten

Das MU als neue Baugebietskategorie ist auf einen deutlich eingegrenzten Anwendungsbereich beschränkt:

-       Standort- und inhaltliche Kriterien

Die Anwendung des MU setzt einen städtisch geprägten Standort mit bereits vorhandener  oder planerisch angestrebter Verdichtung und Durchmischung voraus. Prädestiniert für den Einsatz dieses Gebietstyps sind daher Standorte in der Innenstadt sowie in zentralen Lagen gründerzeitlicher Stadtviertel. In Einzelfällen können solche Gebiete ggf. aber auch in neueren Quartieren geplant werden, wenn diese die Voraussetzungen für eine Entwicklung entsprechender Strukturen aufweisen. In Randlagen, die eine solche Entwicklung nicht realistisch erscheinen lassen, wäre die Planung eines solchen Baugebietstyps städtebaulich verfehlt und daher unzulässig. Die mit dem MU verbundenen Möglichkeiten der hohen bauliche Verdichtung, der flexiblen Nutzungsregelungen und der Reduktion des Immissionsschutzanspruchs für Wohnungen können daher nicht in Anspruch genommen werden, um ausschließlich eine hohe Verdichtung oder einen geringen Immissionsschutz zu erzielen, ohne dass eine urban geprägte Quartiersentwicklung an dem betreffenden Standort angestrebt wird und auch faktisch umgesetzt werden kann.

-       Planungserfordernis

Nach § 34 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) können in Bereichen, für die kein Bebauungsplan besteht, die aber einem der in der BauNVO aufgeführten Baugebietstypen entsprechen, die Nutzungsregelungen für die jeweilige Gebietsart sinngemäß angewendet werden. In solchen Fällen spricht man von „faktischen“ Baugebieten. Für das MU hat der Gesetzgeber diese Regelung jedoch ausdrücklich ausgeschlossen. Die angestrebten Erleichterungen hinsichtlich der möglichen Durchmischung an innerstädtischen Standorten können somit nur bei neuen Planungen in Anspruch genommen werden. Vorhandene Gebiete, die dem Gebietstyp bereits faktisch entsprechen, müssten, um planungsrechtlich entsprechend beurteilt und weiterentwickelt werden zu können, mit einem Bebauungsplan überplant werden, der ein MU festsetzt. Im Interesse einer Beschleunigung solcher Verfahren könnten solche Planungen in einzelnen Fällen als einfache Bebauungspläne (§ 30 Abs. 3 BauGB) und / oder im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) durchgeführt werden.

3. Anwendungsmöglichkeiten für die Landeshauptstadt Kiel

Auch wenn der Wortlaut des neuen § 6a BauNVO dies nicht ausdrücklich voraussetzt, ist seine Anwendung auf stark verdichtete städtische Gebiete beschränkt; dies geht u.a. aus der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung hervor. Diese Voraussetzung wird von der Landeshauptstadt Kiel grundsätzlich erfüllt. Die Größe und Siedlungsstruktur der Stadt sowie die bestehende Wohnraumnachfrage legen es grundsätzlich nahe, den neuen Baugebietstypus für bestimmte Planungen anzuwenden. Durch die o.g. Lockerung der Planungsbedingungen kann somit insbesondere der innerstädtische Wohnungsbau befördert werden. Zu beachten sind dabei jedoch die unter 2. angeführten Bedingungen für den Einsatz dieses Planungsinstruments:

-       Standorte nur in (vorhandenen oder zu entwickelnden) urban geprägten Stadträumen,

-       Umsetzung nur durch Aufstellung von Bebauungsplänen.

Grundsätzlich können in Kiel vier unterschiedliche Standorttypen festgestellt werden, für die eine Ausweisung von MU-Gebieten in Betracht kommt:

a)Bestandsquartiere mit Regelungsbedarf

Insbesondere in den zentralen gründerzeitlichen Quartieren finden sich zahlreiche Lagen, die dem Typus des MU faktisch entsprechen, jedoch nicht durch geltende Bebauungspläne erfasst sind. Die analoge Anwendung des § 6a BauNVO ist in diesen unbeplanten Bereichen ausgeschlossen (s. oben). Um eindeutige planungsrechtliche Beurteilungssituationen für die weitere Entwicklung solcher Quartiere zu schaffen, kann es im Einzelfall vorteilhaft sein, hier einen Bebauungsplan mit Festsetzung eines MU aufzustellen.

b)Verdichtungsstandorte

Dem Charakter von MU-Gebieten entsprechend, findet sich die Mehrzahl hierfür geeigneter Standorte in zentralen Lagen der Stadt. Freie Baulandpotentiale sind hier naturgemäß nur in beschränktem Umfang vorhanden; sie ergeben sich zumeist aus der Umwidmung bisher anderweitig genutzter Flächen (Gewerbegrundstücke, Verkehrsflächen, Versorgungseinrichtungen, etc.) und der baulichen Verdichtung untergenutzter Bereiche (Baulücken, Behelfsbebauungen, Stellplätze, Blockinnenbereiche, etc.). Die Zuschnitte solcher Flächen sind dabei zumeist eher begrenzt. Als Beispiele für aktuell laufende sowie unlängst abgeschlossene Planungen für solchermaßen charakterisierte Bereiche, die geeignete Rahmenbedingungen für die Ausweisung von MU-Gebieten aufweisen, können genannt werden:

-       B-Plan Nr. 999V „Schlossquartier“ (abgeschlossen),

-       B-Plan Nr. 1011 „Alte Muthesius-Hochschule“ (in Aufstellung),

-       B-Plan Nr. 1017V „Werftbahnstraße“ (in Aufstellung).

Zu diesen Planungen ist anzumerken, dass sie aufgrund ihrer beschränkten Größe und des häufig bereits bestehenden konkreten Vorhabenbezugs vielfach als „vorhabenbezogene Bebauungspläne“ aufgestellt werden (bei den o.g. Nummernbezeichnungen durch ein nachgestelltes V gekennzeichnet). Solche Pläne müssen keine Gebietsart nach der BauNVO festsetzen; insofern drängt sich die Anwendung des MU hier nicht auf. Die Planfestsetzungen (z.B. zur Baudichte oder zum Immissionsschutz) können sich jedoch an dieser Gebietsart orientieren, so dass die städtebauliche Herleitung für eine Planung urban-verdichteter Vorhaben erleichtert wird.

c)Umfassende Innenentwicklung durch Konversion o.ä.

Größere zusammenhängende Flächen für neue, durchgehend urban geprägte Quartiere werden zumeist nur im Rahmen von militärischen Konversionsmaßnahmen oder Umnutzungen brachfallender Gewerbeareale, Bahnanlagen o.ä. verfügbar. Solche Bereiche, sofern sie an entsprechend zentralen Standorten gelegen sind, können für eine großflächige Ausweisung von MU-Gebieten geeignet sein und – geeignete Steuerungsmöglichkeiten für die weitere Entwicklung vorausgesetzt – sich zu städtisch belebten, durchmischten Quartieren entwickeln.

Als prototypisches Beispiel für solche Bereiche kann in Kiel das Gebiet der Hörn benannt werden. Aktuelle Planvorhaben ähnlicher Art sind:

-       B-Plan Nr. 1020 „Alt-Ellerbek“ (in Aufstellung),

-       B-Plan Nr. 1023 „Postareal“ (in Aufstellung).

Inwieweit die Standortvoraussetzungen für die Ausweisung von MU-Gebieten, insbesondere hinsichtlich der Immissionssituation, bei diesen Gebieten konkret vorliegen, ist in den weiteren  Planverfahren zu untersuchen.

d)Urbane Stadterweiterungsgebiete

Stadterweiterungsgebiete in dezentralen Lagen bieten die größten Flächenpotentiale für den Wohnungsbau. Planungen für solche Gebiete haben in den vergangenen Jahrzehnten jedoch zumeist aufgelockerte, vorstädtische Bebauungsstrukturen mit überwiegend monofunktionaler Nutzungsausrichtung vorgesehen; urbane Qualitäten wurden hier nur selten geschaffen. Die Gebiete zeichnen sich daher auch durch eine verhältnismäßig niedrige Wohndichte aus.

Es erscheint jedoch in bestimmten Fällen möglich, bei der Planung neuer Erweiterungsgebiete auch stärker urban-verdichtete Strukturen zu berücksichtigen, zumindest in den Fällen, in denen das Plangebiet nicht nur als Wohnstandort, sondern auch für andere (wohnverträgliche) Nutzungen attraktiv ist. In diesen Fällen kommt auch hier ggf. eine Ausweisung von bestimmten Gebietsteilen als MU in Betracht. Als Beispiele können insbesondere die folgenden Gebiete benannt werden:

-       Holtenau-Ost (in Planung)

Die städtebauliche Grundkonzeption für das Gebiet Holtenau-Ost (ehem. MFG5-Gelände) sieht die Entwicklung eines zentral gelegenen Quartiers vor, in dem eine Mischung von Wohnnutzungen v.a. mit Angeboten aus den Bereichen Dienstleistung, Versorgung sowie Freizeit und Tourismus etabliert werden soll. Aufgrund der für solche Nutzungen hochattraktiven Wasserlage ist eine solche Entwicklung auch in verdichteter städtebaulicher Gestalt denkbar. Für einen solchen Bereich kann – in Abhängigkeit von der endgültigen städtebaulichen Konzeption - im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung ggf. die Festsetzung eines MU erwogen werden.

-       CAU-Campus-Quartier Bremerskamp (in Vorbereitung)

Nordwestlich des bestehenden CAU-Campus-Sektors III im Bereich Olshausenstraße / Leibnizstraße befinden sich ausgedehnte Freiflächen, die gemäß geltendem Flächennutzungsplan als Hochschulerweiterungsgebiet vorgesehen sind. Die LHK befindet sich in Gesprächen mit der CAU und dem Land Schleswig-Holstein über eine städtebauliche Rahmenplanung für diesen Bereich. In den bisherigen Planungsüberlegungen wurde davon ausgegangen, dass sich die Fläche aufgrund ihrer Lage zwischen Campus und dem Wohnquartier Klausbrook nicht nur für universitäre Nutzungen eignet, sondern in Teilen auch mit Wohnangeboten durchmischt werden sollte. Auch für solchermaßen geprägte Gebietsteile käme u.U. eine Ausweisung als MU in Betracht.

Insgesamt kann festgehalten werden, dass die Anwendung des neuen Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ in der Landeshauptstadt Kiel auf einen quantitativ überschaubaren Einsatzbereich beschränkt sein wird. Die Mehrzahl der Anwendungsfälle wird sich voraussichtlich auf städtebauliche Nachverdichtungen im bereits urban geprägten Stadtraum innerhalb des Innenstadtrings (Westring / Theodor-Heuss-Ring / Ostring) erstrecken (Planfälle a und b). Ein hinsichtlich der zu erzielenden Wohneinheitenanzahl interessantes Potential bilden zudem größere innerstädtische Maßnahmen von Konversion und Flächenrecycling (Planfall c).Planvorhaben an dezentralen Standorten (Planfall d) werden dagegen die Ausnahme bilden.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung und Umwelt

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