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ALLRIS - Drucksache

Geschäftliche Mitteilung - 0973/2017

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Beratungsfolge

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Antrag

 

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Sachverhalt/Begründung

1          Ausgangslage

Mit Beschluss der Ratsversammlung vom 21.04.2016 [Drs.-Nr. 0234/2016] erfolgte die Einleitung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme „Holtenau Ost“ mit dem Ziel eines mischgenutzten Stadt-Teils am Wasser zu entwickeln. Das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet umfasst das ehemalige MFG 5-Areal, den derzeitigen Standort des ABz Kiel des WSA Lübeck (Außenbezirk Kiel des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamtes Lübeck), die städtische Fläche am Plüschowhafen und weitere Kleinstflächen sowie ein Privatgrundstück am Kreuzungspunkt Schusterkrug/Kokenhörst.

Bereits im Jahr 2014 wurde das Projekt als städtebauliche Gesamtmaßnahme in die Städtebauförderung aufgenommen. Auf dieser Grundlage hat das Land Schleswig-Holstein in den vergangenen zwei Jahren ca. 13,5 Mio. €rdermittel (3/3) bewilligt und weitere finanzielle Unterstützung in Aussicht gestellt.

Mit dem o.g. Beschluss erlangte das Projekt einen Wandel von der Phase der Machbarkeitsprüfung (Vorbereitende Untersuchungen (VU)) zur umsetzungsorientierten Phase (städtebauliche Planungen sowie anschließende Umsetzung Maßnahmen der Durchführung).

Entsprechend wurde die Verwaltung mit o.g. Beschluss von der Ratsversammlung beauftragt, u.a.

  • die Schritte zur Verlagerung des ABz Kiel des WSA Lübeck („Tonnenhof“) und einen Grundstückstausch zu veranlassen (Antragspunkt 4),
  • die Flächen des Sanierungsgebiets zum sanierungsunbeeinflussten Anfangs- bzw. Verkehrswertes vorbehaltlich der Verfügbarkeit von Haushaltsmitteln zu erwerben und hierfür ein Wertgutachten einzuholen (Antragspunkt 5)
  • einen städtebaulichen Wettbewerb auszuloben (Antragspunkt 7),
  • Träger- und Finanzierungsmodelle sowie die Möglichkeiten der Übertragung der Aufgaben auf einen Sanierungsträger zu untersuchen (Antragspunkt 8),
  • eine bedarfsgerechte Entwicklung des Gewerbegebietes, einschließlich eines Zugangs zur Kaikante, zu ermöglichen (Antragspunkt 9). 

Seitens des Landes Schleswig-Holstein besteht im Rahmen der Gewährung von Mitteln der Städtebauförderung zudem die verpflichtende Vorgabe der Vorlage eines Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes.

2          Sachstand

In den vergangenen Monaten hat die Verwaltung, auch in Zusammenwirken mit weiteren beteiligten Akteuren bzw. externen Beauftragten, intensiv die vorstehend aufgeführten Arbeits- bzw. Prüfaufträge  bearbeitet und Vorbereitungen zur Umsetzung getroffen.

Aufgrund förderrechtlicher Anforderungen und damit verbundener Abstimmungen  mit dem zuständigen Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration (MILI) sowie weiteren Akteuren konnten zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht alle Punkte abschließend geklärt und zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Daher informiert die Verwaltung über den derzeitigen Sachstand.

2.1    Städtebauliche Planung

a)        Erarbeitung von Grundlagen

Zur Vorbereitung der weiteren städtebaulichen Planung wurden in 2016/2017 neben der Verkehrswertermittlung weitere Fachgutachten beauftragt und Expertisen gefertigt. Sie liefern die notwendigen Planungs- und Entscheidungsgrundlagen für den Wettbewerb bzw. die nachfolgende städtebauliche Rahmenplanung sowie die spätere Durchführung der Maßnahme. 

Bereits beauftragt und in Erarbeitung: 

  • Verfahrensmanagement für den Wettbewerb,
  • Immissionsgutachten,
  • Gutachten Vegetationskartierung, Artenschutzrechtliche Prüfung, Marine Lebensräume,
  • Machbarkeitsstudie zur 2. Erschließung Holtenau Ost [vgl. Drs.-Nr. 0385/2017],
  • Detailuntersuchung Altlasten für das ehemalige MFG 5-Areal,
  • Marktanalyse für eine gewerbliche Kaikante  in der Landeshauptstadt Kiel – Nachfrage und Konkurrenz –

Des Weiteren notwendig und kurz vor Beauftragung: 

  • Baugrundgutachten ehemaliges MFG 5-Areal,
  • Gutachten über den Zustand der Ufereinfassungen des MFG 5-Areals

Die Ergebnisse liegen vsl. Ende 2017/Anfang 2018 vor. Durch die Erarbeitung bereits zum jetzigen Zeitpunkt, kann im anschließenden Planungsverfahren auf solide Ergebnisse zurückgegriffen und Zeit eingespart werden.

b)       Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (IEK)

Gemäß der aktuellen Städtebauförderungsrichtlinie (StBauFR SH 2015) ist dieses Konzept die Grundlage für die Entscheidungen des Landes über die rderung von insbesondere Maßnahmen der Durchführung (z.B. Grundstücksherrichtungen, Erschließung, Beauftragung eines Sanierungsträgers etc.) im Rahmen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme.

Das IEK schreibt die in 2016 vorgelegte VU ergänzend und konkretisierend fort und definiert die Anforderungen an die weitere städtebauliche Planung  im Sinne des Entwicklungsziels eines vitalen, mischgenutzten sowie zukunftsorientierten und vernetzten Stadtteils. In dieser Form ist es die Grundlage für die Auslobung des Wettbewerbes (vgl. 2.1 b)).

Aufgrund

  • der momentan noch in Klärung befindlichen Fragestellung des Umsetzungsmodells zur insbesondere Verlagerung des ABZ Kiel des WSA Lübeck (vgl. 2.2)

sowie

  • des noch nicht abgeschlossenen Nachweises der Nachfrage nach einer gewerblich nutzbaren Kaikante (vgl. 2.1 c)) und einer politischen Befassung hierzu

ist eine abschließende Formulierung und Einbringung des bereits vorliegenden Entwurfes des IEK, aufgrund des Einflusses auf das Nutzungskonzept, die städtebauliche Figur und die Kostenstruktur, erst nach Festigung der Zielrichtungen (vsl. Ende 2017/ Anfang 2018) und Abstimmung mit dem MILI möglich.

Späterer Beratungslauf: Ortsbeiräte Holtenau und Pries/Friedrichsort Bauausschuss Wirtschaftsausschuss Ratsversammlung

c)        Städtebaulich-freiraumplanerischer Wettbewerb – Auslobung (Antragspunkt 7)

Im Rahmen des Wettbewerbes sollen die in der VU aufgezeigten Entwicklungsperspektiven überprüft, die städtebaulichen, infrastrukturellen und freiräumlichen Vorgaben des IEK aufgegriffen und eine städtebaulich-freiraumplanerische Gesamtkonzeption ausgearbeitet werden.

In der Auseinandersetzung mit dem Ort, seiner Geschichte und seinen räumlichen Besonderheiten ist es Aufgabe der Wettbewerbsteilnehmer eine Vision aufzuzeigen, wie das Sanierungsgebiet zu einem lebendigen Stadt-Teil mit einem unverwechselbaren, eigenen, lokal geprägten räumlichen Charakter ausgestaltet werden kann.

Diese leitbildhafte Konzeption ist wiederum Grundlage für die sanierungsrechtlich erforderliche Rahmenplanung, die Schaffung von verbindlichem Planungsrecht sowie für die Neuordnung der Fläche und Vermarktung von Grundstücken.

Die Auslobung des Wettbewerbes kann erst nach Beschluss der IEK (vgl. 2.1 a)) durch die Ratsversammlung und insbesondere erst nach Klärung mit dem MILI hinsichtlich der Freigabe des bereits vorliegenden Entwurfes der Auslobungsbedingungen i.V.m. mit der Fragestellung der gewerblich nutzbaren Kaikante (vgl. 2.1 c)) erfolgen. 

Späterer Beratungslauf: Ortsbeiräte Holtenau und Pries/Friedrichsort Bauausschuss Ratsversammlung

d)       Bedarfsgerechte Entwicklung des Gewerbegebietes/gewerblich nutzbare Kaikante (Antragspunkt 9)

Mit dem o.g. Beschluss wurde der Arbeitsauftrag an die Verwaltung formuliert, die Planungsoption eines Zugangs zur Kaikante am Plüschwohafen, namentlich in Fragen von Bedarfsfindung, Kosten, Finanzierbarkeit und Realisierungszeiträumen und im Sinne einer bedarfsgerechten Entwicklung des Gewerbegebietes, zu prüfen.

Hintergrund ist die wirtschaftspolitische Zielstellung der LHK, neue Standortqualitäten, welche auf der spezifischen Lagegunst der Stadt mit ihrer Wasserlage basieren, zu schaffen.

Da ein Neubau einer gewerblich nutzbaren Kaikante jedoch Investitionen in Höhe eines insgesamt vsl. zweistelligen Millionenvolumens bedeuten würde, bedarf eine Entscheidung hierüber vorab einer konsequenten Prüfung, u.a. der Nachfrage. Diese Prüfung ist aufgrund der stadtumlichen (Wettbewerbsaufgabe) wie finanziellen Auswirkungen (Baukosten, Förderung) einer Entscheidung auch eine Vorbehaltsforderung des MILI hinsichtlich der städtebaulichen Planung (Zustimmung IEK, Förderung des Wettbewerbes).

Die Verwaltung stieg in Zusammenwirken mit der für die Beantwortung dieser Frage federführenden Kieler Wirtschaftsförderungs- und Strukturentwicklungs GmbH (KiWi GmbH), gemäß den Abstimmungen mit den Förderministerien (MILI, Ministerium für Wirtschaft, Arbeit, Verkehr und Technologie (MWAVT), im Sommer in eine mehrstufige Prüfung ein:

  • Betrachtung und Bewertung vorhandener Kaikanten mit räumlichem Anschluss an Gewerbeflächen,
  • Marktanalyse hinsichtlich der Nachfrage am Standort Kiel,
  • ggf. und ergebnisabhängig (Schritt 2 und politische Befassung)  Machbarkeitsstudie für einen Standort Plüschowhafen.

Die Ergebnisse werden der Politik nach Abschluss des derzeit laufenden zweiten Prüfschrittes (vsl. im Frühjahr 2018) zur Kenntnis gegeben und Ableitungen hieraus als Beschlussvorlage eingebracht.

Späterer Beratungslauf: Bauausschuss Wirtschaftsausschuss Ratsversammlung

2.2    Verlagerung des ABz Kiel des WSA Lübeck (Antragspunkt 4)

Die Verlagerung des ABz Kiel des WSA Lübeck ist Voraussetzung für die Umsetzbarkeit der Zielstellung eines mischgenutzten Quartiers in der Ausprägung gemäß der VU inklusive einer durchngigen Uferpromenade von Holtenau bis zum Plüschohafen.

Eine Verlagerung des Betriebsstandortes des WSA an den Plüschowhafen erfordert vorlaufend die neubaugleiche Sanierung der Kaikanten im Zuge der Grundstücksherrichtung (vgl. Machbarkeitsstudie zur Verlagerung des Außenbezirks Kiel (ABz) des Wasser- und Schifffahrtsamtes Lübeck (WSA Lübeck) für die Stadt Kiel, INROS LACKNER SE, November 2015).

In den vergangenen Monaten wurden gemeinsam mit den Projektpartnern Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV) und LHK zahlreiche Umsetzungs- und Finanzierungsmodelle, u.a. bis hin zur Einbeziehung der Bundesbehörden in die Grundstücksherrichtung, diskutiert und ihre förderrechtliche Kompatibilität mit dem MILI diskutiert.

Insbesondere förderrechtliche Erfordernisse sowie die internen Bindungen der Bundesbehörden führten  zur Überlegung, die Kaikantensanierung abweichend von dem üblichen Verfahren der Vorspundung (vgl. hierzu auch die o.g. Machbarkeitsstudie) in Form einer Rückspundung auszuhren, da so den Anforderungen der Städtebauförderung konfliktfrei entsprochen werden kann.

Die Rahmenbedingungen, die technische und statische Machbarkeit sowie die Finanzierbarkeit der gegenüber einer Sanierung mit Vorspundung kostenintensiveren Variante der Sanierung durch Rückspundung sowie Fragen zu der Abwicklung der späteren Grundstücksgeschäfte, gilt es nun mit den Projektpartnern und dem MILI abschließend zu prüfen.

Formelle Grundlage der Verlagerung bzw. der erforderlichen Schritte wird eine zwischen den o.g. Parteien zu schließende Vereinbarung sein, in welcher sich die Projektpartner verbindlich

  • zur Verlagerung des ABz Kiel von seinem jetzigen Standort an der Strandstraße in den Plüschowhafen,
  • zum Grundstückstausch bzw. –erwerb

bekennen werden. Eine Zustimmung des MILI zur Vereinbarung wird erforderlich.

Beratungslauf: Bauausschuss Ratsversammlung

2.3    Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Verkehrswertes (Antragspunkt 5)

Hinsichtlich der Verkehrswertermittlung wird auf die Drs. 0974/2017 verwiesen.

Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme  „Holtenau-Ost“ - Beauftragung eines Sanierungsträgers (Antragspunkt 8)

Basierend auf den (in der späteren Vorlage dargestellten) Ergebnissen der Prüfung verschiedener Träger- und Finanzierungsmodelle ist der Einsatz eines treuhänderischen Sanierungsträgers aus Sicht der Verwaltung zur Gewährleistung eines qualitativen und zügigen Verfahrens zur Umsetzung der Entwicklungskonzeption (vgl. 2.1 a)) erforderlich.

Aufgrund des einerseits begrenzten Kreditrahmens der LHK und der andererseits anstehenden Vorfinanzierungsbedarfe der LHK, die gemäß derzeitiger Kostenrechnung über diesen Rahmen hinaus gehen, wird der Einsatz eines Sanierungsträgers auch zur Finanzierbarkeit und damit Umsetzbarkeit der Gesamtmaßnahme ggf. erforderlich sein. Die Frage der wirtschaftlichsten und praktisch umsetzbaren Lösung, wird die Verwaltung unter Einbeziehung der Kommunalaussicht in den kommenden Wochen erörtern [vgl. Drs. 0974/2017].

Zudem befindet sich die Einbindung der KiWi GmbH in den Vermarktungsprozess der gewerblichen Grundstücke aufgrund der speziellen sanierungsrechtlichen wie förderrechtlichen Erfordernisse und Vorgaben noch in abschließender rechtlicher Prüfung.

Späterer Beratungslauf: Bauausschuss Ratsversammlung

3          Ausblick

r alle vorstehend genannten und für die weitere Entwicklung maßgeblichen Planungs- und Handlungsschritte Bist mit Ausnahme der gutachterlichen Verkehrswertermittlung eine Beschlussfassung durch die Selbstverwaltung erforderlich.

Sobald die Ergebnisse als Beschlussvorschlag eingebracht werden können (siehe 2.), erfolgt dies mittels separater Beschlussvorlagen. Die Ergebnisse werden vorab im Planungsbeirat vorgestellt und diskutiert. 

Die Beschlussvorlagen bzw. Beschlüsse stehen in einem sich bedingenden Zusammenhang. Der Beschluss des Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ist dabei unabdingbare Voraussetzung für die weiteren Beschlüsse, da dieses die Grundlage für die Inanspruchnahme und Verausgabung von Städtebauförderungsmitteln ist. 

 

 

 

 

Doris Grondke

Stadträtinr Stadtentwicklung und Umwelt

 

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Beschlüsse

Erweitern

Nov 2, 2017 - Bauausschuss - zur Kenntnis genommen

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Nov 29, 2017 - Wirtschaftsausschuss - zur Kenntnis genommen