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Geschäftliche Mitteilung - 0974/2017
Grunddaten
- Betreff:
-
Verkehrswertermittlung im Rahmen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme „Holtenau Ost“, hier: ehemalige Bundeswehrliegenschaft des Marinefliegergeschwaders 5
- Status:
- öffentlich (Drucksache abgeschlossen)
- Drucksachenart:
- Geschäftliche Mitteilung
- Federführend:
- Stadtplanungsamt
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
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●
Erledigt
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Bauausschuss
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Vorberatung
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Nov 2, 2017
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Sachverhalt/Begründung
- 1 -
Mit Beschluss der Sanierungssatzung „Holtenau Ost“ am 21.04.2016 (Drs. 0234/2016) wurde die Verwaltung beauftragt, die Flächen des Sanierungsgebietes zum sanierungsunbeeinflussten Anfangs- bzw. Verkehrswert, vorbehaltlich der Verfügbarkeit von Haushaltsmitteln, zu erwerben und hierfür Verkehrswertgutachten einzuholen (vgl. Antragspunkt 6).
Bei den für die Umsetzung des Entwicklungskonzeptes der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) erforderlichen und zum Ankauf vorgesehenen Flächen, handelt es sich zum um die ehemalige Bundeswehrliegenschaft des Marinefliegergeschwaders 5 (MFG 5) und um die Fläche der Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV), auf der der Außenbezirk Kiel des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamtes Lübeck (ABz Kiel) untergebracht ist. Nach dem Konzept der VU soll dieser an den Plüschowhafen verlagert werden, um das Ziel eines mischgenutzten vitalen Quartieres entsprechend der Ergebnisse der VU in der räumlichen Planung umsetzen zu können. Außerdem werden voraussichtlich weitere Flächen für die verkehrliche Erschließung z.T. auch außerhalb des Sanierungsgebietes (z.B. 2. Erschließung südlich des Flughafens) erworben werden müssen, deren Größe und Lage noch nicht abschließend definiert sind. Auch hierfür werden dann weitere Wertgutachten erforderlich sein.
Mit dieser Geschäftlichen Mitteilung informiert die Verwaltung über den Sachstand und die Ergebnisse des nunmehr vorliegenden ersten Gutachtens sowie die voraussichtlichen Auswirkungen auf die Finanzierung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme.
- Zuständigkeit für die Bewertung der Grundstücke im Sanierungsgebiet
Wer erstellt die Verkehrswertgutachten im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme?
Nach den Städtebauförderrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein ist die Verkehrswertermittlung durch den jeweils zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte vornehmen zu lassen.
Eine kurzfristige Bearbeitung eines Bewertungsauftrags dieser Dimension und Vorlage der Verkehrswertgutachten für die o.g. beiden Grundstücksflächen konnte durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel aufgrund der dortigen Auftragslage nicht erfolgen. Deshalb wurde in Abstimmung mit dem Fördergeber (Ministerium für Inneres, Ländliche Räume und Integration, MILI) der Bewertungsauftrag geteilt - in die Konversionsliegenschaft MFG 5 und den ABz Kiel.
Für die über 70 ha große Konversionsfläche wurde in Abstimmung mit der Eigentümerin und Verkäuferin – der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) – eine Angebotsabfrage an externe Sachverständige vorgenommen und im Oktober 2016 ein entsprechender Auftrag an die Altmeppen Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbH aus Braunschweig vergeben. Für die Fläche des ABz Kiel wurde im Juli 2016 der Auftrag zur Verkehrswertermittlung an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel erteilt.
- Verkehrswertermittlung für die Konversionsfläche
Die zu bewertende Konversionsfläche umfasst das ehemalige Gelände des Marinefliegergeschwaders 5, das sich im Eigentum der BImA befindet, exklusive einer Teilfläche um den Digitalfunkmast im Westen des Areals. Es handelt sich um eine 728.375 m² große Fläche (s. Anlage 1).
Warum ist bei der Verkehrswertermittlung der sanierungsunbeeinflusste Bodenwert zu berücksichtigen?
Grundsätzlich setzt sich der Verkehrswert eines Grundstückes aus dem Bodenwert und den Gebäude(rest)werten zusammen. Da die zu bewertende Grundstücksfläche Gegenstand einer Sanierungsmaßnahme im sogenannten umfänglichen Verfahren ist, sind bei der Grundstücksbewertung besondere Vorschriften zu beachten. Hier ist der Verkehrswert unter Berücksichtigung des sanierungsunbeeinflussten Bodenwertes zu ermitteln. Man spricht daher auch von dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert.
Was bedeutet das?
Dies geht zurück auf § 153 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit Abs. 1, wonach die Werterhöhungen, die durch die Aussicht auf die Sanierung bedingt sind, nicht berücksichtigt werden dürfen. Das bedeutet, dass der Gutachter den Zeitpunkt für die Beurteilung der Grundstücksqualitäten zugrunde zu legen hat, an dem eine Sanierungsmaßnahme (noch) nicht zu erwarten war (Qualitätsstichtag). Dies ist spätestens der Tag vor Einleitung der VU gemäß § 141 BauGB durch die Ratsversammlung, in diesem Fall und durch den Gutachter bestimmt – der 17. Februar 2011.
Der Gutachter hat demnach in seiner Wertermittlung alle zu dem Zeitpunkt vorliegenden Rahmenbedingungen, die die zu bewertende Fläche in ihrer Qualität beeinflussen, zu berücksichtigen. Dazu gehört z.B. der südlich an die Konversionsfläche angrenzende ABz Kiel, von dessen Verlagerung zum Zeitpunkt des Qualitätsstichtages noch nicht auszugehen war und damit im Gutachten auch nicht unterstellt werden konnte. Dies betrifft auch alle anderen Überlegungen bzw. Ergebnisse der VU, da diese erst im Jahre 2016 im Abschlussbericht und damit 5 Jahre nach Qualitätsstichtag vorlagen.
Ziel dieser Regelung ist es, spekulative Wertveränderungen, die durch Aussicht auf eine Sanierungsmaßnahme eintreten können, nicht bei der Bewertung bzw. späterem Grunderwerb einfließen zu lassen.
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass neben der Festlegung des Qualitätsstichtags, der für die Definition des Zustandes des Grundstücks maßgeblich ist, der Wertermittlungsstichtag Relevanz hat. Auf diesen Zeitpunkt bezieht sich die Wertermittlung, welchen Wert also der beschriebene Zustand hat. Hierbei sind die dann vorliegenden allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, sowie die allgemeine Wirtschaftslage, die Lage am Kapitalmarkt etc. zu berücksichtigen. Dieser Stichtag wird im Gutachten auf dem 31.03.2017 festgelegt.
Welches Verfahren wurde bei der Verkehrswertermittlung angewandt und welche Grundlagen standen hierfür zur Verfügung?
Grundsätzlich ist nach der Immobilienwertermittlungsverordnung bei der Bestimmung des Bodenwertes das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Bodenrichtwerte für das Bewertungsobjekt sind vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für die Landeshauptstadt Kiel in der Bodenrichtwertkarte aufgrund der bisherigen Nutzung nicht erfasst. Auch Vergleichspreise zu Konversionsflächen mit Lageeigenschaften wie denen des ehemaligen MFG 5-Areals waren nur begrenzt vorhanden. Deshalb orientierte sich der Gutachter in seiner Bewertungsmethodik an einer Veröffentlichung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. zur Ermittlung des Marktwertes (Verkehrswertes) für sogenanntes werdendes Bauland. Dabei handelt es sich um ein deduktives Wertermittlungsverfahren, bei dem der Wert des werdenden Baulandes aus dem Wert von baureifem Land (erschließungsbeitragsfreiem Bauland) abgeleitet wird. Dies ist rechtlich ausdrücklich zulässig und hat sich in der Praxis unter Sachverständigen bei der Bewertung von Konversionsflächen durchgesetzt.
Vereinfacht bedeutet dies, dass sich der Bodenwert der Liegenschaft aus dem späteren Verkehrswert von baureifen Land unter Abzug aller notwendigen Herstellungskosten und unter Berücksichtigung einer Wartezeit bis zur Herstellung und Vermarktung der späteren Grundstücke sowie einem Entwicklungszinssatz, zur Abdeckung der Finanzierungskosten und eines Entwicklungsrisikos, ergibt (s. nachfolgende Grafik).
Deduktives Verfahren - abstraktes Rechenschema
Für die Bewertung der baulichen Anlagen wurde das Ertragswertverfahren gemäß der Immobilienwertverordnung angewendet, bei dem auf der Grundlage marktüblicher Erträge ein Ertragswert (bestehend aus Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil) ermittelt wird.
Wonach bemisst sich der Verkehrswert (Marktwert) von werdendem Bauland (Bauerwartungsland) im deduktiven Verfahren, wenn keine Bodenrichtwerte für das Bewertungsobjekt vorhanden sind?
Zur Ermittlung des Verkehrswertes von werdendem Bauland, hat der Gutachter ein potentielles Nutzungsszenario für die Grundstücksfläche angenommen (s. Anlage 2). Dieses liegt allen seinen weiteren Überlegungen und Annahmen (z.B. Flächennutzungen (wie Wohnen, Gewerbe, Mischnutzung) Flächenanteile für Grünflächen, Erschließung, soz. Infrastruktur etc.) im Gutachten zugrunde. Wie bereits beschrieben, deckt sich dieses Szenario nicht mit dem bisherigen Entwicklungskonzept der VU aus dem Jahre 2016, da es erst nach dem Qualitätsstichtag erstellt wurde und in der Logik der Bewertungssystematik nicht als Grundlage herangezogen werden darf. Jedoch berücksichtigt der Gutachter die vorliegenden Rahmenbedingungen zum Qualitätsstichtag, wie z.B. Bestand des ABz Kiel, Lärmemissionen, Waldabstände, Topographie etc. in seinem Konzept. Dabei geht er von einer Nutzung und Entwicklung der Fläche aus, die sich am Markt aufdrängen würde, wäre die Fläche frei verfügbar. Damit ergibt sich der Wert des Bewertungsobjektes nicht aus der aktuellen Planung der Landeshauptstadt Kiel mit den damit zusammenhängenden Kosten und Erlösen, sondern daraus, wie sich die Fläche voraussichtlich am Markt – unter rein ökonomischen Gesichtspunkten - entwickeln würde. Die Schaffung von entsprechendem Planungsrecht wird dabei unterstellt.
Für die in seinem Nutzungsszenario bestimmten Zonen - Gewerbegebiet, Wohngebiete und Mischgebiete etc. - hat der Gutachter eine Analyse der vorhandenen Bodenrichtwerte im Umfeld bzw. Stadtgebiet, der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel - behelfsweise auch des Oberen Gutachterausschusses für Niedersachsen - und der vorliegenden Vergleichspreise vorgenommen, um zu einer Ableitung der Bodenwerte für die jeweiligen Zonen (in ihrer Lage und Ausnutzbarkeit) und damit der möglichen späteren Verkaufserlöse zu gelangen (s. Anlage 3).
Der Gutachter kommt ausgehend vom Wert von baureifem Land je Zone unter Abzug der vom Gutachter sachverständig ermittelten notwendigen Herstellungskosten für die Erschließung und Grünflächen, Kosten für soziale Infrastruktur und Gemeinbedarf, Abriss bzw. Sanierungskosten für Gebäude etc. einerseits und der Wartezeiten und des Entwicklungszinssatzes andererseits, zu einem kalkulatorischen sanierungsunbeeinflussten Bodenwert mit der Qualität „Bauerwartungsland“ von insgesamt ca. 23,2 Mio. € (32 €/qm bezogen auf die Gesamtfläche).
Wie erfolgte die Bewertung der baulichen Anlagen auf dem Areal?
Für die über 90 baulichen Anlagen wurde eine Bestandsaufnahme im Jahr 2017 vorgenommen. Anders als beim Grund und Boden ist hier der aktuelle Zustand zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung maßgebend, da die Regelung des § 153 Abs. 3 i.V.m Abs. 1 BauGB nur auf den Bodenwert abstellt und nicht auf den Wert der baulichen Anlagen.
Für über 50 bauliche Anlagen wurde im Gutachten ein Abriss angenommen und auch entsprechend mit Kosten in der Wertermittlung in Abzug gebracht.
10 bauliche Anlagen fließen mit einem positiven Wert in die Bewertung ein, da diese nach Einschätzung des Gutachters aufgrund ihres Zustandes und Alters wirtschaftlich zukünftig nutzbar wären.
Die restlichen baulichen Anlagen weisen im Gutachten einen Wert von Null auf, da sie aufgrund ihrer Besonderheit, z.B. unter Denkmalschutz stehend, wegen einer denkbaren Nachnutzung oder eines unwirtschaftlichen Abrisses (z.B. Bunker), erhalten werden sollen, aber die notwendigen Investitionen kein werthaltiges Ergebnis erwarten lassen.
In Rahmen der für diesen Aspekt angewandten Ertragswertmethode ermittelte der Gutachter Restwerte für bauliche Anlagen i.H.v. insgesamt ca. 1,2 Mio. €.
Wie hoch ist der sanierungsunbeeinflusste Verkehrswert für das Bewertungsobjekt?
Der sanierungsunbeeinflusste Verkehrswert ergibt sich aus dem Bodenwert von 23,2 Mio. € und den Restwerten für bauliche Anlagen von ca. 1,2 Mio. €, also insgesamt 24,4 Mio. €.
Hervorzuheben ist, dass die vom Gutachter vorgesehenen Wohnflächen mit direkter Wasserlage aufgrund der Werthaltigkeit der Lage 76% des gesamten Bodenwertes (ca. 17,7 Mio. €) ausmachen, aber nur 9% der Gesamtfläche (63.000 qm).
Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass dieses Ergebnis noch nicht die Bodenrichtwerte 2016 berücksichtigt, da diese erst mit öffentlicher Bekanntmachung vom 22.07.2017veröffentlicht wurden. Zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung lagen diese noch nicht vor. Es ist mit einer Steigerung der Bodenrichtwerte im relevanten Segment im Mittel von 20% gegenüber den zugrunde gelegten Bodenwerten aus 2014 auszugehen. Eine Berücksichtigung erfolgt nur bei Aktualisierung des Gutachtens (s.u.).
Auch konnten mögliche Altlastenproblematiken in die Wertermittlung noch nicht wertmindernd eingepreist werden. Derzeit laufen noch vertiefte Untersuchungen zu möglichen Kontaminationsflächen. Diese Belastungen sind dann gesondert mit dem Verkäufer im Rahmen der Kaufvertragsgestaltung zu verhandeln.
Wie sehen die nächsten Schritte im Verfahren konkret aus?
Der Verkäuferin, der BImA, wurde das Ergebnis der Verkehrswertermittlung Ende Juni 2017 übersandt und in einem gemeinsamen Termin mit Vertretern der Stadt vom Gutachter vorgestellt. Anschließend wurde das Gutachten bis August 2017 verwaltungsintern abschließend geprüft.
Die Verkehrswertermittlung ist eine der Grundlagen für die Verhandlungen zum Erwerb des Grundstückes. Dabei stellt der Verkehrswert nicht den abschließenden Kaufpreis, aber gemäß § 153 Abs. 3 BauGB den Maximalwert für den Erwerb des Grundstückes dar.
Vor weiteren Verhandlungen muss das Ergebnis der vertieften Untersuchungen zu den Altlasten (Detailuntersuchungen) vorliegen. Erst dann können weitere Gespräche mit dem Verkäufer geführt werden.
Sollte die Vorlage der o.g. Ergebnisse und die anschließenden Verhandlungen länger als ein Jahr dauern, ist davon auszugehen, dass das Gutachten dann noch einmal – vor allem im Hinblick auf die dann aktuellen Zinsentwicklungen und die Bodenrichtwerte – angepasst werden muss.
Derzeit ist geplant, den Ankauf – vorbehaltlich der Verfügbarkeit der dafür erforderlichen Finanzmittel – 2018/2019 abzuwickeln.
- Verkehrswertermittlung ABz Kiel / „Tonnenhof“
Der ABz Kiel umfasst eine 26.784 m² große Landfläche im Süden des Sanierungsgebietes, wobei ein Teil der Fläche (ca. 5.160 m²) – die Erschließung über die Holtenauer Reede - nicht zum Sanierungsgebiet gehört, gleichwohl aufgrund des sachlichen Zusammenhangs mit angekauft werden soll. Außerdem sind weitere ca. 21.000 m² Wasserfläche zum Erwerb vorgesehen (s. Anlage 4).
Bei der Verkehrswertermittlung sind für die im Sanierungsgebiet gelegenen Flächen die gleichen rechtlichen und methodischen Grundlagen anzuwenden, wie bei der Konversionsfläche des MFG 5.
Da die für die Bewertung der Fläche notwendigen Unterlagen und Informationen seitens des Eigentümers WSV noch nicht abschließend eingereicht wurden und für die Bewertung der wasserbaulichen Anlagen ein weiterer Sachverständiger beauftragt werden musste, geht die Verwaltung davon aus, dass das Gutachten voraussichtlich erst Ende 2017 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel erstattet werden kann.
Ergänzend ist angedacht, die außerhalb des Sanierungsgebietes liegenden Verkehrsflächen Kanalstraße (s. Anlage 5) ebenfalls bewerten zu lassen und erwerben, da der ABz Kiel die Flächen nach der Verlagerung an den Plüschowhafen nicht mehr benötigt.
- Auswirkungen auf die Sanierungsmaßnahme und ihre Finanzierung
Welche Auswirkungen ergeben sich auf die Kosten- und Finanzierungsübersicht?
Die bisherige Kosten- und Finanzierungsübersicht (KOFI) aus der VU ist um die Ergebnisse aus der Verkehrswertermittlung bzw. um die Kaufpreise für beide Grundstücke zu ergänzen. Diese hatte - wie auch in der Drs. 0234/2016 ausdrücklich erläutert - auf der Kostenseite bislang nur Ausgaben für den Grunderwerb öffentlicher Verkehrsflächen gelistet, so dass sich die Beträge für den Grunderwerb nach einer Aktualisierung entsprechend höher darstellen werden.
Zudem hatte die KOFI der VU auch als Einnahme – im Verhältnis zu den seitens des Gutachters angenommenen Grundstückserlösen – deutlich geringere Grundstückserlöse erfasst. Dies bedingt dadurch, dass die Annahmen von geringeren Baulandwerten je Nutzungszone/Gebietskategorie ausgingen.
Folgt man den Annahmen des Gutachters, werden auf der Einnahmenseite auch wesentliche höhere Erlöse aus Grundstücksverkäufen den höheren Ausgaben (Kosten des Grunderwerbs) gegenüberstehen, als in der bislang KOFI berücksichtigt (vgl. Anlage 3).
Im Ergebnis ist insgesamt davon auszugehen, dass sich durch die Erhöhung der Ausgaben bei gleichzeitiger Erhöhung der Einnahmen aus Grundstückserlösen das Delta zwischen den Einnahmen und Ausgaben im Vergleich zur KOFI der VU und damit die Frage der Gesamtfinanzierung nicht sehr stark verändern wird. Dies bedeutet, dass sich der Kostenanteil der Stadt, bestehend aus dem Drittelanteil an Städtebaufördermitteln und Eigenmitteln der Stadt für nicht-förderfähige Kosten in etwa gleich bliebe.
Allerdings muss die Frage der Vorfinanzierung der Ausgaben vertieft geprüft werden. Es werden in den ersten Jahren der Projektentwicklung neben den Ausgaben für die Herrichtung der Flächen hohe Ausgaben für den Grunderwerb anfallen. Einnahmen lassen sich in dieser Zeit lediglich aus Städtebaufördermitteln generieren, die aber bei Weitem nicht auskömmlich sein werden. Selbst bei angedachter sukzessiver Entwicklung in Bauabschnitten und revolvierendem Mittelfluss, werden Einnahmen aus Grundstückserlösen erst später fließen, so dass eine Vorfinanzierung der Ausgaben erforderlich ist. Hierfür gäbe es die Möglichkeit einen Sanierungsträger mit einer entsprechenden Kreditermächtigung in Anspruch zu nehmen oder aber dies über den städtischen Haushalt abzuwickeln. Die Frage, welche der Varianten wirtschaftlicher und auch praktisch umsetzbar ist, wird die Verwaltung unter Einbeziehung der Kommunalaufsicht in den kommenden Wochen erörtern.
Wann erfolgt eine Aktualisierung der KOFI?
Eine Aktualisierung der KOFI ist aus Sicht der Verwaltung erst sinnvoll, wenn alle Bewertungsergebnisse – auch das zum ABz Kiel – und bestenfalls auch ein Sanierungsplan zu den Altlasten vorliegen, um eine ganzheitliches Bild der Aus- und Einnahmen darzustellen. Hinzu kommt, dass die vorliegende KOFI noch die Kosten mit Stand Februar 2016 listet. Da für Ende des Jahres die Ergebnisse aus den vorgenannten Gutachten zum ABz Kiel und den Altlasten vorliegen sollen, geht die Verwaltung davon aus, eine umfassende Aktualisierung im ersten Quartal 2018 vorlegen zu können. Auch diese fortgeschriebene KOFI kann dann naturgemäß nur vorläufig sein, da sich durch den städtebaulichen Wettbewerb andere Flächenzuschnitte und -ausnutzungen und damit auch Einflüsse auf Kosten und Erlöse ergeben können.
Das Gutachten zur Wertermittlung für die Konversionsfläche ist allen Fraktionen in 3-facher Ausfertigung zur Verfügung gestellt worden.
Doris Grondke
Stadträtin für Stadtentwicklung und Umwelt
- 3 -
Anlagen
Nr. | Name | Original | Status | Größe | |
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(wie Dokument)
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429,2 kB
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(wie Dokument)
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197,3 kB
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3
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(wie Dokument)
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196 kB
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4
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(wie Dokument)
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625,7 kB
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5
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(wie Dokument)
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630,7 kB
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