Antrag:

Anlass

Kiel zählt aufgrund der gegenwärtigen und prognostizierten Entwicklung der Einwohner- und Haushaltszahlen zu den wachsenden Städten. Die damit verbundenen großen Chancen möchte die Stadt durch die Schaffung der dafür notwendigen Rahmenbedingungen gerne nutzen. In einer vergleichsweise flächenarmen Stadt mit vielfältigen konkurrierenden Nutzungsansprüchen für die wenigen Flächen kommt der Baulandaktivierung und Nachverdichtung eine Schlüsselrolle zur Erreichung der städtischen Wohnungsbauziele zu. Hierfür ist es erforderlich, die Anstrengungen für eine weitere Steigerung des Wohnungsbaus zu intensivieren, ohne die Nachhaltigkeit und Qualität aus dem Blick zu verlieren.

Die Verwaltung möchte mit dieser Geschäftlichen Mitteilung über die Aktivitäten des Dezernates für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt seit 2017 informieren. Die im Folgenden dargestellten Vorhaben und Strategien zeigen Maßnahmen auf, um der angespannten Lage am städtischen Wohnungsmarkt zu begegnen:

1. Zwischenbericht zum Wohnbauflächenatlas 1.0 der Landeshauptstadt Kiel

2. Entwicklung von Wohnbauvorhaben auf (überwiegend) städtischen Flächen

3. Wohnbauflächenatlas 2.0 - Flächenmobilisierung und -entwicklung im Wohnungsbau

4. Weitere Maßnahmen / Weiteres Vorgehen

1 Zwischenbericht zum Wohnbauflächenatlas 1.0 der Landeshauptstadt Kiel

Eine zentrale Voraussetzung für die Erreichung der städtischen Neubauziele ist die Verfügbarkeit von Flächen für den Wohnungsbau. Die Verwaltung hat daher 2015 begonnen, eine umfangreiche Flächenrecherche durchzuführen und auf dieser Grundlage einen so genannten Wohnbauflächenatlas in der Fassung 1.0 erarbeitet. In diesem sind Flächen aus dem gesamten Stadtgebiet aufgeführt, die aus fachlicher Perspektive für eine zukünftige wohnbauliche Entwicklung als potenziell geeignet eingestuft werden (Vergl. Drs.-Nr. 0176/2017).

Dieser Wohnbauflächenatlas dient als Arbeitsgrundlage für die Verwaltung. Zugleich werden Grundstückseigentümer*innen sowie bauinteressierte Privatpersonen und Investor*innen auf potenzielle Bebauungsmöglichkeiten hingewiesen. Die Inhalte des Wohnbauflächenatlas sind in Tabellenform und als Steckbriefsammlung öffentlich einsehbar. Zusätzlich können die Wohnbauflächen im Stadtkartendienst der Landeshauptstadt Kiel eingesehen werden.

Der Atlas enthält für unbebaute oder geringfügig bebaute Flächen innerhalb des Kieler Stadtgebietes, die für eine zukünftige wohnbauliche Entwicklung geeignet erscheinen, nachfolgende Informationen:

-          Lage & Adresse

-          Flächengröße

-          Planungsrecht (Einschätzung)

-          Wohneinheitenpotenzial (Einschätzung)

-          Zeit-/Entwicklungshorizont (Einschätzung)

-          Eigentumsverhältnisse (öffentlich oder privat)

Entsprechend der Bandbreite an Flächen bestehen Unterschiede in den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Neben Flächen, auf denen eine Wohnbebauung bereits heute auf Grundlage eines rechtskräftigen Bebauungsplans (§ 30 BauGB) oder auf Basis von § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) genehmigungsfähig wäre, beinhaltet die Zusammenstellung auch Flächen, für die noch verbindliches Planrecht geschaffen werden muss. Hieraus resultieren unterschiedliche Realisierungshorizonte. Kurzfristig zu aktivierende Flächen, bei denen der Zeitraum bis zu einem möglichen Baubeginn auf unter 1 Jahr veranschlagt wird, sind ebenso enthalten wie Flächen, denen aufgrund zeitintensiver Vorarbeiten eine mittel- (1 bis 5 Jahre) bis langfristige (> 5 Jahre) Perspektive zugeschrieben wird.

Der Wohnbauflächenatlas 1.0 umfasst aktuell noch rund 170 städtische und private Grundstücke mit einer Gesamtfläche von annähernd 200 Hektar und einem geschätzten Potential von über 9.000 Wohneinheiten (Ursprünglich wurden 238 Flächen im Februar 2017 veröffentlicht).

Die wesentlichen Flächen- und damit Wohnpotentiale  liegen hierbei im Bereich der mittel- und langfristigen  Vermarktungs- bzw. Realisierungsperspektiven.

Trotz der geringen Anzahl stadteigener Baulandreserven und dem geringen Anteil an vermarktungsreifen Flächen konnten über den Wohnbauflächenatlas 1.0 bereits rund 72.000 m2 städtisches Bauland (11 Flächen) kurzfristig für sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Einfamilienhäuser aktiviert werden. Nach aktuellem Planungstand bieten diese Flächen neben 10 Einfamilienhäusern Potential für 680 bis 700 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern. Zu den aktuellen Bauvorhaben zählen neben den genossenschaftlichen Wohnprojekten am Probsteier Platz und in der Segeberger Landstraße unter anderem die aktuellen Projekte in der Droysen- und Ernestinenstraße.

Die wesentlichen Sachstände zu allen betreffenden städtischen Grundstücken sind in einer beigefügten tabellarischen Übersicht zusammengefasst (Anlage 1).

Die Stadtverwaltung kann leider keinen Überblick über die Vermarktung- bzw. Bebauungsabsichten zu privaten Grundstücken geben. Daher sind verlässliche Angaben nach noch verfügbaren und bereits belegten Grundstücken in einer Zwischenbilanz nicht exakt darstellbar. Die Daten zu den entsprechenden Baugenehmigungsverfahren legen jedoch nahe, dass genau wie bei den städtischen Grundstücken eine hohe Bauaktivität und Nachfrage nach den privaten Grundstücken herrscht. Seit Erfassungsbeginn der Potentialflächen im Wohnbauflächenatlas 1.0 im Jahr 2015, wurden bereits 1739 Wohneinheiten genehmigt. Rund 75 Prozent der für diese Flächen gestellten Bauanträge befinden sich bereits in der Umsetzung oder sind bereits realisiert (1303 Wohneinheiten).

Insgesamt sind seit Anfang 2015 rund 3.650 Wohneinheiten genehmigt worden.

2 Entwicklung von Wohnbauvorhaben auf (überwiegend) städtischen Flächen

Nicht für alle städtischen Grundstücke aus dem Wohnbauflächenatlas finden sich Interessenten*innen am Markt. Gründe hierfür können unter Anderem eine schlechte Lage, ein schwieriger Baugrund oder auch ein ungünstiger Zuschnitt des Grundstücks sein. Diese problematischen Flächen werden in der Folge durch die Stabsstelle städtischer Wohnungsbau im Dezernat II und die beteiligten Fachämter geprüft und entwickelt.

Hauptziel ist es hierbei die Flächen so weit zu entwickeln, dass diese wieder attraktiv für den Markt werden.

Diese Entwicklung kann auch bis zur Eigenbebauung reichen. Beispielhaft sind hierfür die eigenen Bauvorhaben Schusterkrug und Havemeisterstraße:

-          Auf dem städtischen Grundstück Schusterkrug 8-10 ist für rund 2,2 Millionen Euro ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten (100% geförderten Wohnraum) und insgesamt 1.026 Quadratmetern Wohnfläche durch die Bauverwaltung realisiert worden. Die Wohnungen sind seit Februar 2018 bezugsfertig und aktuell vollständig vermietet. Der Mietpreis für die Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen liegt unter sechs Euro pro Quadratmeter (Vergl. Drs.-Nr. 0179/2018).

-          In Kiel-Wellingdorf Ecke Havemeisterstraße/Timkestraße in unmittelbarer Nähe zum Tilsiter Platz befindet sich ein Projekt vergleichbarer Größe in der Entwicklung. Es soll ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten und ca. 1.000 Quadratmetern Wohnfläche entstehen. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf der Realisierung kostengünstigen Wohnraums für Familien (100% geförderten Wohnraum). Aktuell wird die Vergabe der Planungsleistungen vorbereitet. Der Baubeginn ist für 2019 geplant.

Für die restlich verbleibenden städtischen Entwicklungsflächen bestehen teilweise konkurrierende Nutzungsansprüche. Der Bedarf an Flächen für Kindertagesstätten zählt hierzu. Die entsprechenden Flächen werden durch die Stabsstelle und die zuständigen Ämter auf ihre Potentiale geprüft und in Entwicklung gebracht:

-          Die für städtische Fläche am Geldbeutel konnte so bereits in einer dezernatsübergreifenden Arbeitsgruppe ein Konzept entwickelt werden, welches neben der Unterbringung einer 5-gruppigen Kindertagesstätte ebenfalls eine Wohnbebauung ermöglicht. Die Ausschreibung des Grundstücks für die Kindertagesstätte erfolgt kurzfristig. Durch die Entwicklung und Prüfung der Flächen auf Ihre Potentiale durch Vorentwürfe und Konzeptstudien konnte in diesem Fall zusätzliche Flächen für den Wohnungsbau gewonnen werden. Laut interner Konzeptstudie kann im Rahmen einer Genehmigung nach § 34 BauGB  kurzfristig ein Mehrfamilienhaus mit ca. 16 Wohneinheiten entstehen.

-          Eine vergleichbare Lösung wird aktuell für ein städtisches Grundstück am Heidenberger Teich untersucht. Hier könnten nach aktuellem Planungsstand 12 zusätzliche Wohneinheiten neben einer 3-gruppigen Kindertagesstädte entstehen.

Die Eigenentwicklung der Grundstücke kann ebenfalls in übergeordneten städtischen Interessen begründet sein. So beabsichtigt die Verwaltung über besondere Ausschreibungs- und Vergabeverfahren verstärkt Grundstücke für Bau- und Wohngruppen zur Verfügung zu stellen (Siehe hierzu auch den Vorschlag, Grundstücke nach Konzeptqualität zu vergeben Drs.-Nr. 1037/2018):

-          Die Fläche der ehemaligen Schwimmhalle Gaarden wurde bereits durch die Verwaltung auf Ihre Eignung für eine gemischte Nutzung durch Vorentwürfe und Konzeptstudien geprüft (Eigenbebauung, Stadthäuser, Baugruppen, frei finanzierter Wohnraum, Investoren etc.). Laut Konzeptstudie können auf dem Areal rund 3.600 Quadratmeter Wohnfläche (ca. 55 Wohneinheiten, abhängig vom Nutzungsmix) entstehen.  Aktuell erfolgt die Ausschreibung der Abrissarbeiten für das Bestandsgebäude durch die Verwaltung.

Ergänzend zu den städtischen Flächen werden regelmäßig Bundes- und Landesflächen mit Konzeptstudien und Vorentwürfen innerhalb des Dezernates II auf ihre Eignung geprüft. Die Stadtverwaltung ist neben den Projekten Areal Marinetechnikschule in der Wik und Holtenau Ost, MFG5 in regelmäßigem Austausch mit der BImA (Bundesflächen) und der GMSH (Landesflächen) über weitere Potentialflächen. Aktuell wird mit der BImA über zwei potentielle Flächen für Wohn(bau)vorhaben verhandelt:

-          Auf einer Teilfläche des Grundstücks Feldstraße 223 hat die Verwaltung ein Konzept für ein Mehrfamilienhaus mit ca. 35 Wohneinheiten entwickelt. Basierend auf diesem Konzept werden aktuell die Ankaufsverhandlungen mit der BImA geführt. Die Wohnungen sollen hierbei zu gleichen Teilen im 1. Förderweg und 2. Förderweg über zinssubventionierte Darlehen und Zuschüsse im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung des Landes finanziert werden, um diese an Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, zu vermieten. Der Bund hat für diesen Zweck eine Reduzierung des Grundstückspreises (Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zur verbilligten Abgabe von Grundstücken) in Aussicht gestellt.

-          In Pries / Friedrichsort verhandelt die Stadt mit der BImA über den Ankauf von 2 Gebäuden mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Für diese Objekte besteht ein Vorkaufsrecht. Die Verwaltung geht davon aus, dass ein Erwerb unter Marktwert möglich ist und damit eine Vermietung zu einem angemessenen Preis.

Bauherren und Investoren werden durch das Dezernat II aktiv bei Projekten und Vorhaben zur  Schaffung von Wohnraum unterstützt. Beispielhaft sind neben Projekten unterschiedlichster Größenordnung  folgende Projekte:

-          Im Plangebiet am Torfmoorkamp soll auf einer Fläche von rd. 6,5 ha ein Wohnquartier mit verschiedenen Wohnformen, einschließlich studentischem Wohnen, geförderten Mietwohnungen, Seniorenwohnen und Pflegeeinrichtungen entwickelt werden. Seitens der Verwaltung wird von einem Potenzial für rund 800 Wohneinheiten ausgegangen mit einem Anteil von 30% gefördertem Wohnraum. Eine entsprechende Mehrfachbeauftragung läuft.

-          Auf dem Posthofgelände Gaarden soll ein gemischt genutztes Wohnquartier entstehen mit rund 700 Wohneinheiten, der Anteil an gefördertem Wohnraum soll 30% betragen. Die Planungen sind jedoch noch nicht derart weit fortgeschritten, so dass noch keine konkreten Ergebnisse der Wettbewerbe benannt werden können.

-          Vor dem Hintergrund eines weiterhin anhaltenden Wohnraum- und Gewerbeflächenbedarfs soll die Bereichsplanung im Kieler Süden in den nächsten Jahren konsequent fortgesetzt werden. Auf Grundlage des Flächennutzungsplans stehen hierfür weitere insgesamt 60 Hektar Wohnbauflächen und 40 Hektar Gewerbeflächen zur Verfügung.  [Inhalte / Wohneinheiten / Anteil gefördert ] Aktuell wird für 45 ha ein Rahmenplan erarbeitet, der die Errichtung von 1.600 Wohneinheiten ermöglichen soll. Hiervon sollen 55 % als Mehrfamilienhäuser und je 15% als Einzelhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser realisiert werden. 17,5% der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern und 5% der Wohneinheiten in Doppel-  und Reihenhäusern sollen mit Wohnungsbaufördermitteln errichtet werden. Die Entwicklung gewerblicher Flächen ist noch nicht so weit fortgeschritten, als dass konkrete Angaben zu Flächen und Nutzern getroffen werden könnten.

-          Mit einem der bedeutsamsten Sanierungs- und Wirtschaftsförderungsvorhaben in Schleswig-Holstein erweitert die Landeshauptstadt Kiel ihr Innenstadtgebiet entlang der Hörn. Der Baubeginn für die Baufelder VIII, XI und XII ist für 2019 geplant. Nach aktuellem Planungstand entstehen ca. 400 Wohneinheiten mit einem Anteil von 20 % gefördertem Wohnraum.

-          Die Landeshauptstadt Kiel hat sich das Ziel gesetzt, das Sanierungsgebiet Holtenau Ost in direkter Lage an der Kieler Förde zu einem zukunftsorientierten und vernetzten Stadtteil mit Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen, Freizeit, Segeln und Tourismus, Sport- und Gemeinschaftsflächen zu entwickeln. Das Wohnbaupotential wird auf 1.400 – 1.600 Wohneinheiten geschätzt. Der Anteil an gefördertem Wohnungsbau lässt sich in dieser frühen Projektphase noch nicht benennen.

-          Im  Areal Marinetechnikschule in der Wik soll auf 4,5 ha Fläche ein gemischt-genutztes Quartier mit einer hohen städtebaulichen Qualität auf Grundlage dabei könnten nach aktueller Konzeptstand ca. 200 Wohneinheiten für verschiedene Zielgruppen und in unterschiedlichen Wohnformen (inkl. 30% sozialer Wohnraum) entwickelt werden. Es ist aber auch Raum für ein innovatives gewerbliches sowie soziales und kulturelles Angebot für das Quartier vorgesehen. Die Möglichkeiten einer Umsetzung werden in einer  Entwicklungsexpertise untersucht.

-          TAS Kiel Projekt GmbH - In den Baufeldern XIII und XV  auf dem Hörngelände sollen auf 12.000 qm Fläche ca. 290 Wohneinheiten in unterschiedlichen Wohnungsgrößen (1,5- bis 5-Zimmer) realisiert werden. Die Durchführung eins Gutachterverfahrens ist in Vorbereitung. Auch hier wird geförderter Wohnraum entstehen. Eine entsprechende Mehrfachbeauftragung läuft.

Diese Projekte werden den Wohnungsmarkt nicht nur über den Anteil an gefördertem Wohnraum nachhaltig entlasten. Über Sickereffekte werden auch Wohnungssuchende im unteren Preissegment indirekt profitieren. Haushalte, die hochwertigen Neubau beziehen, machen anderswo eine Mietwohnung frei. Dorthin können andere Haushalte nachrücken. In die frei werdenden Mietwohnungen ziehen Haushalte aus kleineren oder schlechteren Wohnungen ein. Am Ende dieser Sickerketten werden immer auch einkommensschwächere Haushalte erreicht. Denn jede zusätzliche Wohnung senkt das allgemeine Mietniveau.

3 Wohnbauflächenatlas 2.0 –

Flächenmobilisierung und -entwicklung im Wohnungsbau

In der Vorstellung des Wohnbauflächenatlanten 1.0 wurde darauf hingewiesen, dass nicht sämtliche Potenziale flächendeckend aufgenommen werden konnten. In einer Weiterentwicklung des Wohnbauflächenatlanten werden daher nun weitere Flächenkategorien und Potentiale auf bestehende Nachverdichtungspotenziale untersucht, die bis dato nicht systematisch betrachtet werden konnten. Ausgehend vom städtebaulichen Leitbild der Landeshauptstadt Kiel „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“  (Vergl. Drs.-Nr. 0356/2009) bilden nachfolgende Untersuchungsgegenstände die Kernthemen des Wohnbauflächenatlas 2.0:

3.1 Innenentwicklung - Nachverdichtungs- und Entwicklungspotentiale im Kernstadtgebiet

3.2 Dachaufstockungen und Dachausbauten

3.3 Weitere Nachverdichtungs- und Entwicklungspotentiale / Zukünftige Themen

3.1 Innenentwicklung -

Nachverdichtungs- und Entwicklungspotentiale im Kernstadtgebiet

In den vorwiegend aus der Gründerzeit stammenden Blockinnenbereichen des Kernstadtbereichs und den vielfach durch aufgelockerte Zeilenbebauung geprägten Siedlungen der 50er und 60er Jahre wird ein nennenswertes Potenzial an bisher nicht- bzw. untergenutzten Flächen vermutet, die für Nachverdichtungstätigkeiten geeignet sein können. Aufgrund der prägenden Umgebungsbebauung werden in erster Linie Nachverdichtungspotenziale für den Geschosswohnungsbau gesehen (Vergl. Drs.-Nr. 0979/2017).

Aktuell ist die Untersuchung des Blockinnenbereiches im Rahmen eines Gutachtens erfolgt (Eine Untersuchung der Siedlungen der 50er und 60er erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in einer eigenständigen Betrachtung). Hierbei wurden Mithilfe von Luftbildauswertungen und Begehungen ca. 370 Baublöcke tabellarisch aufgelistet und in stadtteilbezogenen Karten erfasst. Die Flächen wurden dabei analog zu einer Ampelanlage in den Kategorien Grün / Gelb / Rot graphisch gekennzeichnet.

Ein hohes Potenzial (grün) besteht bei Baublöcken mit großen Innenbereichen, heterogener Blockrandbebauung mit Aufstockungsmöglichkeiten, untergenutzten Flächen, großflächigen Stellplatzanlagen oder mit zur (Wohn-) Nachbarschaft unpassenden / störenden gewerblichen Nutzungen.

Ein geringes Potenzial (rot)  besteht bei relativ kleinen Baublöcken, einer homogenen Blockrandbebauung, stark durchgrünten Innenbereichen oder bei einer bereits vorhandenen Innenhofbebauung aus neuerer Zeit.

Ein mittleres Potenzial (gelb) besteht bei den Baublöcken, wo sich die vorgenannten Kriterien unterschiedlich überlagern.

Basierend auf einer ersten groben Einschätzung wurden hierdurch 90 Baublöcke mit einem hohen Potential (grün) für eine Nachverdichtung ermittelt. Die ermittelten Potentialflächen mit den dazugehörigen Informationen wurden jeweils in Form eines „Steckbriefes" dokumentiert.

Anhand der Bestands- und Potentialanalyse wurden die Bereiche mit hohem Realisierungschancen und städtebaulichen Potentialen herausgefiltert, um diese inhaltlich weiter zu vertiefen (ca. 25 Bereiche). Die Vertiefung erfolgte in Form von Testentwürfen. Das Ergebnis ist als eine „fachliche Ersteinschätzung“ der potenziell bestmöglich geeigneten Nachverdichtungspotenziale zu verstehen.

Es sind erste Detailprüfungen der Vorschläge durch die Fachämter erfolgt, um die Umsetzungsmöglichkeiten einer Nachverdichtung weiter zu qualifizieren. Die Testentwürfe bilden hierbei eine theoretische Grundlage, anhand der mögliche Potentiale und Hemmnisse verwaltungsintern diskutiert und überprüft werden. Einer der ersten Schritte hierbei ist die Frage der planungsrechtlichen Umsetzbarkeit, d.h. ob ggf. Teile der jeweiligen Testentwürfe planungsrechtlich nach § 34 BauGB als grundsätzlich genehmigungsfähig eingestuft werden oder ob ein Planungserfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes besteht.

Es wird zunächst empfohlen, in einer ersten Phase sechs mit einer hohen Priorität gekennzeichnete Blöcke vorrangig weiter für eine realistisch umsetzbare Nachverdichtung zu untersuchen.

Im nächsten Schritt erfolgt eine Überprüfung, ob die Grundstücke tatsächlich verfügbar sind. Zunächst werden die Flächeneigentümer*innen durch die Verwaltung kontaktiert, um die grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft zu erkunden. Hierfür wurde durch die Verwaltung ein Fragebogen mit einem Anschreiben entwickelt, der zeitnah an die entsprechenden Eigentümer*innen versandt wird (Siehe Muster – Anlage 2).

Bei Interesse der Eigentümer*innen schließen sich erste Gespräche mit der Verwaltung an. Die Testentwürfe bilden hierbei nicht nur Grundlage zur Abschätzung der städtebaulichen bzw. erschließungstechnischen Machbarkeit sondern dienen auch als Diskussionsgrundlage mit den Eigentümern*innen. Erst nach positiver Rückmeldung der Eigentümer*innen können  weitere konkrete Schritte in Richtung Planungs- und Baurecht definiert werden.

Die Verwaltung hat sich zum Ziel gesetzt, interessierte Eigentümer*innen im gesamten Prozess beratend zu unterstützen. Ferner besteht die Möglichkeit zur Unterstützung bei immobilienwirtschaftlichen Kalkulationen zur Veranschaulichung des Mehrwertes für Eigentümer. Hierzu hat die Verwaltung  bereits entsprechende Kontakte zu externen Experten hergestellt. Erste Gespräche über spezielle Fördermöglichkeiten wurden bereits mit dem Land geführt. Ein kurzfristig anzuberaumender gemeinsamer Runder Tisch mit den Akteuren*innen des Masterplans Wohnen, potentiellen Fördergeldgebern des Landes und dem Innenministerium soll Fördermöglichkeiten ausloten, um finanzielle Anreize für Private Eigentümer*innen zu schaffen.

Der Erfolg einer Nachverdichtung im Kieler Kernstadtbereich dürfte jedoch – genauso wie beim Wohnbauflächenatlas 1.0 – wesentlich von der Mitwirkung der Grundeigentümer abhängen. Ein rechnerisches Potenzial kann daher erst nach Abschluss des Suchverfahrens und der Eigentümerbeteiligung geschätzt werden. Zum Schutz personenbezogener Daten sind die Untersuchung zum Nachverdichtungspotential (Gutachten) und Ergebnisse der Befragung der Eigentümer*innen vertraulich.

3.2 Dachaufstockungen und Dachausbauten

Dachaufstockungen und Dachausbauten bieten ein Potential zur Nachverdichtung. Sie können mittel- bis langfristig neben sonstigen Nachverdichtungsmaßnahmen auch einen Beitrag zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte leisten. Sie ermöglichen eine Ausweitung des Wohnungsangebots, ohne dabei zusätzliche Flächen zu versiegeln.

In einigen Stadtteilen sind Dachaufstockungen und Dachausbauten neben den langfristigen Maßnahmen einer Nachverdichtung eine Möglichkeit zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Die Potentiale für ausbaubare Dachgeschosse befinden sich meist in Altbauten aus der Gründerzeit. Dachgeschossaufstockungen sind erfahrungsgemäß bei Flachbauten der Nachkriegsperiode möglich.

Die Kieler Bauten der Nachkriegsjahre weisen regionale Besonderheiten auf. Hierzu zählt eine überwiegend tradierte Massivbauweise aus Ziegeln mit einem hohen Anteil an Satteldächern (Kieler Dach). Die anderorts prägnanten Stahlbetonskelettstrukturen sind im Bereich des Wohnungs- und Siedlungsbaus in Kiel eher unterrepräsentiert. Aus diesem Grund geht die Verwaltung davon aus, dass in Kiel mit einem deutlich höheren Potential an Dachgeschossausbauten als an Dachgeschossaufstockungen zu rechnen ist. In den zurückliegenden Jahren haben Dachgeschossausbauten stets einen nennenswerten Beitrag zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum beigetragen.

Die Wirtschaftlichkeit eines Ausbaus oder Umbaus ist im Allgemeinen Voraussetzung von Dachaufstockungen und Dachausbauten. Aus diesem Grund erfolgen diese überwiegend im Rahmen anstehender umfassender Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen.

Entsprechend lässt sich auch in Zukunft eine positive Entwicklung der Dachgeschossausbauten in Kiel erwarten, denn Wohnungen der Baujahre 1949 bis 1978 bieten ein großes Potenzial für Dachaufstockungen und Dachgeschossausbauten. In diesem Zeitraum von der Phase des Wiederaufbaus bis zum Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung entfällt ein großer Anteil des Kieler Wohngebäudebestandes. Diese Gebäude verfügen über einen hohen Sanierungsbedarf und damit auch über ein entsprechendes Potential für Dachgeschossausbauten.

An die Realisierung von Dachaufstockungen und Dachausbauten sind planerisch und genehmigungstechnisch nach dem Baugesetzbuch und der Landesbauordnung einige Anforderungen zu stellen. Bei bestimmten Aspekten der Genehmigung von Dachausbau oder Dachaufstockung gibt es Ermessensspielräume. Hierzu zählen unter anderem die Themen Zustimmung der Nachbarn, Brandschutz, Barrierefreiheit (Notwendigkeit der Nachrüstung eines Aufzuges). Die Stadtverwaltung nutzt diese Ermessensspielräume umfänglich, um Dachaufstockungen und Dachausbauten zu ermöglichen.

Da die Wirkung von Dächern und Dachlandschaften insbesondere in gründerzeitlichen Quartieren ein wesentlicher Aspekt des städtebaulichen Erscheinungsbildes ist und mit der Veränderung von einzelnen Gebäuden bzw. deren Dächern das Erscheinungsbild nachhaltig verändert bzw. gestört werden kann, ist ein bewusster Umgang bei Ausbauten von Dächern erforderlich. Die formale und typologische Vielfalt von Dachformen und ihr großer Einfluss auf den Stadtraum fordern eine differenzierte und bewusste Auseinandersetzung mit Chancen und Risiken von Dachausbauten. Aus dieser Problembeschreibung heraus resultiert die Empfehlung, bei beabsichtigten oder beantragten Dachausbauten jeden Einzelfall individuell zu betrachten und im jeweiligen städtebaulichen und architektonischen Kontext zu bewerten.

Die Stadt wirbt aktiv für die Möglichkeiten des Dachgeschossausbaus auf ihrer Internetpräsenz (http://kiel.de/wohnen/ - Dachgeschoss-Ausbau - Wohnraum & Energiesparen in einem) und bietet neben der Möglichkeit einer Bauberatung eine Broschüre zum Thema Dachgeschossausbau an, um zur Verbesserung der Akzeptanz des Um- und Ausbaus in der Bevölkerung beizutragen.

3.3 Weitere Nachverdichtungs- und Entwicklungspotentiale / Zukünftige Themen

Perspektivisch sollen zusätzlich zu den bereits untersuchten Flächenpotentialen in der Innenentwicklung weitere Potenziale analysiert und erfasst werden, die auch Themen der Außenentwicklung umfassen. Folgende Themen wird sich die Verwaltung nach Abschluss der oben benannten Verfahren vertiefend widmen:

-          Umnutzung nicht mehr marktgängiger Leerstände (z.B. Büro- oder Geschäftsflächen)

-          Flächen mit großflächigem Einzelhandel sind für die Innenentwicklung interessant, da sie meist niedrig bebaut sind und sich im Besitz eines oder weniger Eigentümer befinden. Bundesweit tätige Discounterketten haben bereits Pilotprojekte mit der Kombination von Einzelhandel und darüber liegendem Wohnungsbau auf den Weg gebracht.

-          Nachverdichtung der Siedlungsstrukturen der 50er und 60er Jahre. Großflächige Siedlungen / Ensembles bedürfen einer besonderen städtebaulichen Betrachtung in Bezug auf die sinnvollen und machbaren Typologien einer Nachverdichtung. Denn die Siedlungsstrukturen der 50er und 60er Jahre zeichnen sich häufig durch einen großen Anteil an  Freiflächen aus. Dem städtebaulichen Leitbild der Entstehungszeit entsprechend, sind diese Flächen zwar im Verhältnis sehr groß, jedoch häufig nur von geringer freiräumlicher Qualität und damit für Bewohner*innen wie für Anwohner*innen nur sehr begrenzt nutzbar. Eine Verdichtung dieser Siedlungsstrukturen bietet somit die Möglichkeit, zugleich eine maßvolle Verdichtung bei gleichzeitiger Qualifizierung der Freiflächenpotentiale vorzunehmen. Sofern diese im Besitz eines oder weniger Eigentümer sind, bieten sich für diese Flächen ggf. zeitnahe Chancen zur Realisierung einer Nachverdichtung. Diese Flächen werden durch die Verwaltung auf ihre Eignung geprüft. Bisher wurden bereits die Flächen einer einzelnen Wohnungsbaugesellschaft einer Prüfung unterzogen. Hierbei hat sich nach einer ersten Schätzung ein Potential für rund 19.000 Quadratmeter Wohnfläche (ca. 200 Wohneinheiten) identifiziert. Die Verwaltung steht in Kontakt mit den entsprechenden Eigentümern*innen und prüft aktuell Möglichkeiten, diese bei der Umsetzung beratend zu unterstützen. Die Verwaltung ist zuversichtlich, dass sich in Zusammenarbeit mit anderen Wohnungsbaugesellschaften und Eigentümern*innen weitere Potentiale im Bereich der Siedlungsstrukturen der 50er und 60er Jahre ermitteln lassen.

4 Weitere Maßnahmen / Weiteres Vorgehen

Neben der Erfassung und Entwicklung von Potentialflächen im Rahmen des Wohnbauflächenatlas und seiner Fortschreibung, wurden nachfolgende Maßnahmen zur Erhöhung der Wohnbautätigkeit bereits von der Verwaltung umgesetzt oder befinden sich in der Umsetzung:

-          Eine Kriterienliste für Vorhabenträger zur Wohnbaulandentwicklung wurde beschlossen (Vergl. Drs.-Nr. 0991/2017). Sie dient unter anderem zur Absicherung der Schaffung von sozialem Wohnungsbau bei der Aufstellung von neuen Bebauungsplänen.

-          Die „Weiterentwicklung der Kieler Richtzahlentabelle für den Mindestbedarf an Stellplätzen und Fahrradabstellanlagen im Baugenehmigungsverfahren“ wurde beschlossen (Vergl. Drs.-Nr. 0350/2018). Insbesondere bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum ist der Nachweis von notwendigen Stellplätzen eine wesentliche Stellschraube, die auch maßgeblich die Wirtschaftlichkeit von kostengünstigem Wohnraum beeinflusst.

-          Die Verwaltung schlägt vor, städtische Grundstücke auf denen zehn oder mehr Wohneinheiten (Geschosswohnungsbau) errichtet werden können, grundsätzlich nach Konzeptqualität zu vergeben. Hierdurch kann einen Beitrag zur Schaffung von bezahlbaren, zielgruppengerechten, energieeffizienten, ökologischen und auch städtebaulich attraktiven Wohnungsbau geleistet werden. Bisherige Erfahrungen zeigen, dass die Konzeptvergabe geeignet ist insbesondere auch den Haushalten, die am Markt nur schwer eine Wohnung finden, bezahlbaren Wohnraum in ausreichender Menge und Qualität zur Verfügung stellen (Siehe hierzu auch den Vorschlag, Grundstücke nach Konzeptqualität zu vergeben Drs.-Nr. 1037/2018).

-          Neben dem halbjährlichen Turnus zwischen der Verwaltung und den Akteuren des Masterplanes Wohnen, findet ein regelmäßiger Austausch des Dezernates II mit dem Innenministerium zur Verabredung konkreter Schritte statt.

-          Die Verwaltung nutzt die Möglichkeiten der Wohnraumförderung um Wohnimmobilien anzukaufen. Aktuell befindet sich die Verwaltung in Ankaufverhandlungen über zwei der Gebäude des Wohnbauvorhabens „Marthas Insel“ mit rund 104 Wohneinheiten, von denen 10 Wohnungen rollstuhlgerecht und weitere 15 Wohnungn entsprechend der Landesbauordnung barrierefrei geplant sind. Die Wohnungen sollen hierbei zu gleichen Teilen im 1. Förderweg und 2. Förderweg über zinssubventionierte Darlehen und Zuschüsse im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung des Landes finanziert werden, um diese an Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, zu vermieten. Die Bewilligungsmieten liegen bei der einen Hälfte der Wohnungen bei 5,95 € / m2 Wohnfläche (ca. 40 Wohnungen) und bei der anderen Hälfte bei 7,30 € / m2 Wohnfläche (ca. 40 Wohnungen).

Die aufgeführten Maßnahmen und Strategien stellen pragmatische Handlungswerkzeuge dar, um die Schaffung von Wohnraum auf privater und öffentlicher Seite zu befördern, ohne dabei die Nachhaltigkeit aus dem Blick zu verlieren. Sie sind Zeugnis des Paradigmenwechsel, nach der die Landeshauptstadt Kiel sich nicht mehr alleine auf Bautätigkeit Dritter verlässt, sondern eigenständig und aktiv Wohnbauentwicklung, besonders im geförderten Wohnungsbau, vorantreibt. Die Verwaltung wird hierzu künftig halbjährlich der Selbstverwaltung einen aktualisierten Sachstand vorlegen.

Doris Grondke

Stadträtin