1          Ausgangslage

Mit Beschluss der Ratsversammlung vom 19.04.2018 [vgl. Drs. 0006/2018] wurde das Integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (IEK) als Grundlage für die weitere Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme „Holtenau Ost“ beschlossen.

Das Handlungskonzept des IEK (vgl. Kapitel 7) benennt die wesentlichen Schritte der sich anschließenden, d.h. der laufenden, Projektphase: 

• Städtebauliche Planung nach § 140 BauGB (7.1) und Erschließung (7.3),
• Verlagerung des ABz Kiel des WSA Lübeck incl. weiterer Bundesbehörden im Behördenzentrum (7.2),
• Eigentumsübergang (7.4).

Mit der vorliegenden Geschäftlichen Mitteilung informiert die Verwaltung über den Sachstand zu den aktuell maßgeblichen Themen und gibt einen Ausblick auf das weitere Verfahren.

2          Sachstand

2.1    Städtebauliche Planung und Erschließung (vgl. IEK Kapitel 7.1, 7.3 und 3.3.2)

a)        Erarbeitung von Grundlagen

Seit 2016 wurden durch die Verwaltung und die KiWi GmbH verschiedene Fachgutachten beauftragt und Expertisen gefertigt.

Aktuell liegen bereits viele der Gutachten/Expertisen vor, wie z.B. die Immissionsprognose für die Planung sowie die Gutachten zum Zustand der Ufereinfassungen und des Baugrundes des ehem. MFG 5-Areals.

Wenige der beauftragten Gutachten stehen noch in ihrer abschließenden Bearbeitung aus, wie z.B. die Gutachten zur Vegetationskartierung, artenschutzrechtlichen Prüfung und zu den marinen Lebensräumen, aber auch die Detailuntersuchung zu Altlasten auf dem ehem. MFG 5-Areal.

Mit einem Abschluss der bislang beauftragten Gutachten wird in 2018 gerechnet. Eine Ausnahme hiervon bildet die „Machbarkeitsstudie zur 2. Erschließung des Sanierungsgebietes Holtenau Ost“ [vgl. Drs. 0385/2017]. Aufgrund notwendiger Abstimmungen mit den zuständigen Landes- und Bundesbehörden bzgl. der, neben weiteren Varianten, im Entwurf erarbeiteten Erschließungsvariante mit Anschluss an die B 503, kann ein Abschluss dieser Studie vsl. erst in 2019 erfolgen.

Derzeit sind weitere Ausschreibungen/Beauftragungen von Gutachten in Vorbereitung, wie z.B. für die Erstellung eines Rückbaukonzeptes und für die Ermittlung von Verkehrswerten benötigter Flächen. Die Ergebnisse sind für den Grunderwerb und die spätere Durchführung der Maßnahme erforderlich.  

Die für die weitere städtebauliche Planung und für die spätere Umsetzung der Gesamtmaßnahme bedeutsamen Ergebnisse der Gutachten fließen entsprechend der jeweiligen Relevanz in die

• Auslobungsbedingungen des Wettbewerbes (vgl. 2.1.c))

sowie

• in die aus dem Wettbewerb hervorgehende Rahmenplanung im Rahmen der sanierungsrechtlich erforderlichen Fortschreibung des IEK

ein.

b)       Prüfung der bedarfsgerechten Entwicklung des Gewerbegebietes

Mit Beschluss der Ratsversammlung vom 21. April 2016 [Drs.0234//2016, Beschlusspunkt 9] wurde der Verwaltung der Prüfauftrag zur bedarfsgerechten Entwicklung des Gewerbegebietes einschließlich eines Zugangs zur Kaikante erteilt.

Zum Abschluss des Prüfauftrages wird gegenwärtig seitens der Verwaltung die – bei positivem Votum der Selbstverwaltung – anstehende Einleitung des dritten Prüfschrittes vorbereitet.

Zu den beiden ersten Prüfschritten – einer stadtweiten Betrachtung vorhandener Kaikanten in Kiel und einer Marktanalyse zur Nachfrage –  wird auf die parallel zu dieser Vorlage eingebrachte Geschäftliche Mitteilung [Drs. 0953/2018] verwiesen. Zum weiteren Vorgehen – dritter Prüfschritt –  wird auf die ebenfalls parallel eingebrachte Beschlussvorlage [Drs. 0961/2018] verwiesen.

c)        Auslobung und Durchführung eines städtebaulich-freiraumplanerischen Wettbewerbs

Der Wettbewerb soll eine städtebaulich-freiraumplanerische Gesamtkonzeption aufzuzeigen, wie das Sanierungsgebiet zu einem lebendigen Stadtquartier mit einem unverwechselbaren, eigenen, lokal geprägten räumlichen Charakter ausgestaltet werden kann.

Diese Konzeption stellt die Grundlage für die Rahmenplanung und nachlaufend für die Schaffung von verbindlichem Planungsrecht sowie für die Neuordnung der Fläche und die Vermarktung von Grundstücken dar.

Die Auslobung des Wettbewerbes bedarf der Zustimmung des für die Förderung zuständigen Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration (MILI) zu den Auslobungsbedingungen.

Einer Freigabe des bereits vorliegenden Entwurfes der Auslobungsbedingungen stand bislang eine Klärung mit dem MILI, insbesondere zum Umgang in den Auslobungsbedingungen mit den Fragestellungen der gewerblich nutzbaren Kaikante  vor Abschluss des Prüfauftrages (vgl. 2.1 b)) sowie der Verlagerung des ABz Kiel des WSA Lübeck (vgl. 2.2), entgegen.

In den vergangenen Wochen hat hierzu eine positive Klärung zum weiteren Vorgehen stattgefunden, so dass die vorliegenden Auslobungsbedingungen in den kommenden Wochen überarbeitet werden. Danach werden sie dem MILI zur Zustimmung und Mittelfreigabe übermittelt. Bei Freigabe wird eine Auslobung im 1. Halbjahr 2019 avisiert.

2.2    Verlagerung des ABz Kiel des WSA Lübeck (vgl. IEK Kapitel 7.2)

Die Verlagerung des Außenbezirks Kiel (ABz Kiel) des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamtes (WSA) Lübeck ist die Voraussetzung für die Umsetzbarkeit der mehrfach beschlossenen Zielstellung der Entwicklung eines mischgenutzten Quartiers sowie der Zielstellung einer durchgängigen Uferpromenade von Holtenau bis zum Plüschowhafen.

Die Verlagerung des Betriebsstandortes des ABz Kiel von seinem jetzigen Standort an den avisierten neuen Standort am Plüschowhafen erfordert

• die neubaugleiche Sanierung der Kaikanten im Zuge der Grundstücksherrichtung des neuen Standortes nach Erwerb des ehem. MFG 5-Areals (beides durch die LHK),
• die direkte wechselseitige Übertragung der Liegenschaften zwischen der Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV) und der LHK,
• den Neubau am neuen Standort und den Umzug des Betriebsstandortes (beides durch das WSA Lübeck).

Wie bereits in der Sachstandsdarstellung aus 2017 [vgl. Drs. 0973/2017] dargelegt, bedarf es zur Umsetzung der neubaugleichen Sanierung der am Plüschowhafen vorhandenen Kaikanten einer förderrechtlich kompatiblen Lösung. Nur so kann die Grundstücksherrichtung mit Mitteln der Städtebauförderung finanziert werden.

Musste die in der vorstehend genannten Sachstandsdarstellung skizzierte Variante einer Sanierung in der Bestandsachse („Rückspundung“), aufgrund nicht kalkulierbarer technischer wie finanzieller Risiken, zwischenzeitlich verworfen werden, konnte im Nachgang eine förderrechtlich kompatible Lösung gefunden werden. Das MILI hat schriftlich bestätigt, dass die Sanierung der Kaikanten – bei Vorliegen aller weiteren Erfordernisse – als Sonstige Ordnungsmaßnahme gefördert werden kann.

Zur Durchführung der wechselseitigen Übertragung der Liegenschaften bedarf es, aufgrund der Notwendigkeit einer Abweichung von der üblichen bundesinternen Praxis (Veräußerung von Grundstücken durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)), der Ermächtigung der WSV zur eigenständigen Führung der Grundstücksgeschäfte. Dies setzt einen formellen Antrag beim Bundesministerium der Finanzen über das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur voraus. Eine der Grundlagen für das mehrere Monate umfassende Antrags- bzw. Entscheidungsverfahren ist das Vorliegen der Verkehrswerte der Liegenschaften. Derzeit liegen die Verkehrswerte, aufgrund von Verzögerungen im Verfahren der Erarbeitung, noch nicht vor. Mit der Vorlage wird Ende 2018 gerechnet.

Ohne Ermächtigung kann keine direkte wechselseitige Übertragung der Liegenschaften und damit auch keine Verlagerung des ABz Kiel des WSA Lübeck erfolgen.

Als Grundlage für alle weiteren erforderlichen Schritte wird zwischen der BImA, der WSV und der LHK eine entsprechende Vereinbarung mit allen wesentlichen Kerninhalten zur Verlagerung des ABz Kiel geschlossen. Eine Zustimmung des MILI zur Vereinbarung ist erforderlich.

Die LHK und die WSV stehen aktuell in Gesprächen wie eine Klärung der Kompetenzen der WSV (Ermächtigung) und damit ein Abschluss der o.g. Vereinbarung zeitnah herbeigeführt werden kann.

2.3    Eigentumsübergang (vgl. IEK Kapitel 7.4)

Für die Umsetzung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme „Holtenau Ost“ entsprechend der beschlossenen Zielstellung (IEK) ist der Erwerb des ehem. MFG 5-Areals von der BImA sowie die Durchführung der Grundstücksgeschäfte mit der WSV (vgl. 2.2) erforderlich. Förderrechtlich ist der Erwerb der Flächen vor Beginn der sog. Maßnahmen der Durchführung, hier im Wesentlichen der Rückbau und die Neuordnung/Erschließung der jeweiligen Flächen, notwendig.  

Grundlage zur Führung der Grundstücksverhandlungen bzw. zum Abschluss der Vertragsverhandlungen ist das Vorliegen einer aktuellen Verkehrswertermittlung sowie aller relevanter Gutachten zur Grundstücksbeschaffenheit. Insbesondere die Aussagen der vertieften Untersuchungen zu den Altlasten (Detailuntersuchungen) sind hier für die Kaufpreisgestaltung maßgebend. In der Erarbeitung durch das beauftragte Gutachterbüro sind Verzögerungen aufgetreten. Die Vorlage der Ergebnisse wird für Ende 2018/Anfang 2019 erwartet. Je nach Ergebnis kann ggf. noch eine detailliertere Sanierungsuntersuchung erforderlich sein.

Aufgrund von Verzögerungen im Bereich der Grundlagenarbeit/Gutachtenerstellung in Verbindung mit den Vorgaben der BImA – die Verkehrswertermittlung darf nicht älter als ein Jahr sein – muss das bereits vorliegende Verkehrswertgutachten für das ehem. MFG 5-Areal aus 2017 [vgl. Drs. 0974/2017] vor dem Grunderwerb und damit anstehend aktualisiert werden.

Die Aufnahme der Grundstücksverhandlungen soll in 2019 erfolgen. Mit einem Abschluss der Verhandlungen, Vorlage der Verträge und Erwerb des ehem. MFG 5-Areals wird für Anfang 2020 gerechnet.

2.4    Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme  „Holtenau Ost“ – Beauftragung eines Sanierungsträgers (vgl. Drs. 0234/2016 Antragspunkt 8)

Wie in der Sachstandsdarstellung aus 2017 [vgl. Drs. 0973/2017] dargelegt, erachtet die Verwaltung die Beauftragung eines Sanierungsträgers – zur Gewährleistung eines qualitativen und zügigen Verfahrens zur Umsetzung der Entwicklungskonzeption (vgl. 2.1 a)) –  als erforderlich.

Die aufgrund der speziellen sanierungsrechtlichen Erfordernisse und Vorgaben notwendige  rechtliche Prüfung der Möglichkeit der Einbindung der KiWi GmbH in den Vermarktungsprozess der gewerblichen Grundstücke ist mittlerweile abgeschlossen.

Der Vorgang der Grundstücksveräußerung stellt sanierungsrechtlich eine Ordnungsmaßnahme nach § 147 BauGB dar. Die Durchführung  von Ordnungsmaßnahmen im Sinne des BauGB obliegt allein der Stadt oder eines Sanierungsträgers i.S. des § 158 BauGB. Letztgenannte Voraussetzung erfüllt die KiWi GmbH nicht. Damit sind das verantwortliche Führen von Verkaufsverhandlungen sowie der Abschluss von Kaufverträgen der Stadt oder dem treuhänderischen Sanierungsträger vorbehalten. 

Die Verwaltung wird in den kommenden Wochen eine entsprechende Vorlage einbringen. 

3          Ausblick

Für alle vorstehend genannten und für die weitere Entwicklung maßgeblichen Planungs- und Handlungsschritte ist  eine Beschlussfassung durch die Selbstverwaltung erforderlich. Die Ergebnisse werden ebenfalls und entsprechend der Geschäftsordnung dem Planungsbeirat vorgestellt. 

Sobald die Ergebnisse der Arbeit der Verwaltung als Beschlussvorschlag eingebracht werden können (siehe 2.), erfolgt dies mittels separater Beschlussvorlagen. Der Beratungslauf ist wie folgt: Ortsbeiräte Holtenau und Pries/Friedrichsort – Bauausschuss – Ratsversammlung.

Doris Grondke

Stadträtin