Anlass der Geschäftlichen Mitteilung

In ihrer Sitzung am 16. Mai 2019 hat die Ratsversammlung den folgenden Antrag der CDU-Ratsfraktion mit dem Betreff „Urbanität wagen, Wohnraum schaffen“ (Drs. 0248/2019) zur endgültigen Beschlussfassung in den Bauausschuss überwiesen:

Die Verwaltung wird aufgefordert, die Entwicklung der Holstenstraße oder Teilen hiervon und ggf. weitere innerstädtische Lagen zu einem sog. „Urbanen Gebiet“ i.S.v. § 6a BauNVO vorzubereiten.

Dafür sind in einem ersten Schritt mit den Eigentümern der Häuser in den entsprechenden Gebieten Gespräche aufzunehmen, in denen für ein urbanes Gebiet geworben wird, ggf. ergänzt um Informations- und Diskussionsveranstaltungen unter Einbindung auch von Eigentümerinteressenvertretungen.

Parallel dazu ist zu prüfen, welche Bereiche der Innenstadt daneben für ein „Urbanes Gebiet“ in Betracht kommen. Es ist darzustellen, in welchem Umfang hier neuer Wohnraum entstehen kann, auch ggf. unter Berücksichtigung der baulichen Aufstockung um (eine) weitere Etage(n). Die Belebungseffekte für die Innenstadt sind ebenfalls darzulegen, insbesondere auch durch die Möglichkeiten, mehr Gastronomie zuzulassen.

Weiterhin ist darzustellen, wie zusätzlicher Wohnraum bei möglichst geringer Schaffung zusätzlichen Parkraumes geschaffen werden kann. Dazu ist ein Konzept „Wohnen Innenstadt mit moderner Mobilität“ zu entwickeln, das Maßnahmen wie solche des Radverkehrs, der E-Mobilität mit Rollern, des Carsharings, des ÖPNV und extern belegener Park and Ride Stellplätze kombiniert, um zu ermöglichen, dass zusätzlicher Wohnraum ohne zusätzliche PKW-Belastung in der Innenstadt entstehen kann. 

Der Ratsversammlung ist nach der Sommerpause 2019 über den aktuellen Stand zu berichten.

Der Bauausschuss beantragte in seiner Sitzung am 6. Juni 2019 die Zurückstellung des Antrages bis zur Vorlage einer Geschäftlichen Mitteilung der Verwaltung, in welcher der Augenmerk aber nicht nur auf die Innenstadt, sondern auf das gesamte Stadtgebiet gerichtet sein soll. Im Folgenden soll deswegen die Ausführung im Mittelpunkt stehen, wo und in welchem Umfang die Ausweisung von MU-Gebieten sinnvoll wäre und zu empfehlen ist.

Stellungnahme der Verwaltung

Das „Urbane Gebiet“ als neue Baugebietskategorie wurde durch das am 13.05.2017 in Kraft getretene „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ (BauGBÄndG 2017) in das Bauplanungsrecht eingeführt. Die entsprechenden Regelungen hierzu finden sich in dem neuen § 6a der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Mit der Einführung dieses Baugebietstypus soll den Kommunen die Möglichkeit eröffnet werden, neue Baugebiete auszuweisen, die dem städtebaulichen Leitbild der „Leipzig-Charta", also der traditionell funktionsgemischten europäischen Stadt, besser entsprechen als die bislang in der BauNVO vorgesehenen Gebiete. Von diesen unterscheidet sich das MU insbesondere durch flexiblere Möglichkeiten der Nutzungsmischung, höhere Verdichtungsoptionen und einen dem angestrebten urbanen Gebietscharakter angepassten reduzierten Schallschutzanspruch. In seiner Charakteristik ist das MU angelehnt an typische gründerzeitliche Stadtquartiere, die sich durch eine verdichtete Bebauung mit einem kleinteiligen Nutzungsmix auszeichnen, wobei gewerbliche Nutzungen vorwiegend in den Erdgeschossen und teilweise in den Blockinnenbereichen angesiedelt sind, während sich in den oberen Gebäudegeschossen in der Regel nahezu ausschließlich Wohnungen befinden.

Die Merkmale des MU und seine Anwendungsmöglichkeiten hat die Verwaltung bereits 2017 in einer Geschäftlichen Mitteilung (Drs. 0778/2017) umfassend dargestellt. Auf diese Ausführungen wird insoweit Bezug genommen. Hiervon ausgehend, sollen die Möglichkeiten einer Entwicklung „Urbaner Gebiete“ in unterschiedlichen Bereichen der Landeshauptstadt Kiel beleuchtet werden:

1. MU-Gebiete entlang der Holstenstraße

2. MU-Gebiete in sonstigen innerstädtischen Lagen

3. MU-Gebiete außerhalb der Innenstadt

Als „Innenstadt“ bzw. „innerstädtische Lage“ wird in diesem Zusammenhang der in hohem Maße durch zentrale Funktionen geprägte Stadtkern, bestehend aus den Stadtteilen Altstadt und Vorstadt, verstanden. Es ist jedoch sinnvoll, in die Betrachtung auch weitere Gebiete, insbesondere die dichten, vorwiegend gründerzeitlichen Quartiere in den umliegenden Stadtteilen (v.a. Südfriedhof, Exerzierplatz, Schreventeich, Damperhof, Brunswik und Blücherplatz), einzubeziehen. Der Begriff des „innerstädtischen Wohnens“ ist daher in diesem Zusammenhang weiter zu fassen.

1. MU-Gebiete entlang der Holstenstraße

Die Ausweisung eines oder mehrerer MU-Gebiete entlang der Holstenstraße ist nicht zu empfehlen. Bei der Holstenstraße handelt es sich um die innerstädtische 1A-Lage und dementsprechend um ein faktisches Kerngebiet. In diesem Gebiet dominieren Handels- sowie Verwaltungsfunktionen, die in einem MU-Gebiet unzulässig wären. Im Muster-Einführungserlass zum BauGBÄndG 2017 wird der Unterschied zwischen dem Urbanen Gebiet und dem Kerngebiet dargestellt. Demnach dienen Urbane Gebiete nicht der Unterbringung der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur; ferner sind großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Absatz 3 BauNVO in Urbanen Gebieten nicht zulässig. Da es Ziel ist, den Kerngebietscharakter in der Holstenstraße zu erhalten, sollten Wohnungen hier als ergänzende, untergeordnete Nutzung genehmigt werden. Dies ist bereits mit der jetzigen Rechtsgrundlage zulässig.

2. MU-Gebiete in sonstigen innerstädtischen Lagen

Um das innerstädtische Wohnen dennoch zu fördern, sollten vorrangig andere Standorte (Nebenlagen) der Innenstadt geprüft werden. Hier wäre in Teilbereichen auch die Ausweisung von MU-Gebieten vorstellbar, durch die die  Entwicklung von Wohnen in der Innenstadt künftig stärker gesteuert werden könnte. Auch in solchen Lagen finden sich in Kiel jedoch Nutzungen, die in MU-Gebieten nicht zulässig wären, wie z. B. zentrale Einrichtungen der Verwaltung (Rathaus, Bankzentralen etc.). Eine Ausweisung als MU kommt daher auch hier nicht überall in Betracht. Für innerstädtische Gebiete, die bereits überwiegend durch vorhandene Bebauung geprägt sind – und dies ist in der Innenstadt zumeist der Fall - , bietet sich als geeignete Gebietskategorie vielfach eher das Besondere Wohngebiet (WB) nach § 4a BauNVO an. Dieser Gebietstyp ist explizit für solche Quartiere vorgesehen, in denen das Wohnen unter Beibehaltung anderer, u. U. auch zentraler Innenstadtfunktionen erhalten und fortentwickelt werden soll. Ähnlich wie im Urbanen Gebiet sowie im Kerngebiet können auch hier Regelungen zur vertikalen (geschossweisen) Aufgliederung der Nutzungen in Gebäuden getroffen werden. Allerdings ist zu beachten, dass für das WB geringere Dichtewerte als für das MU vorgesehen sind

Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass gerade für innerstädtische Vorhaben häufig das Instrument des „vorhabenbezogenen Bebauungsplanes“ (§ 12 BauGB) gewählt wird. Solche Pläne müssen keine Gebietsart nach der BauNVO festsetzen; insofern drängt sich die Anwendung des MU auch hier nicht auf. Die Planfestsetzungen (z.B. zur Baudichte oder zum Immissionsschutz) können sich jedoch an einer bestehenden Gebietsart wie dem MU orientieren, so dass die städtebauliche Herleitung für eine Planung urban-verdichteter Vorhaben erleichtert wird.

Die Entscheidung, in welchen innerstädtische Bereichen ggf. die Aufstellung von Bebauungsplänen sinnvoll sein kann, um das Wohnen zu befördern, und ob hierbei das MU die geeignete Gebietsart darstellt, ist daher im jeweiligen Einzelfall anhand der konkreten Rahmenbedingungen des Standorts und des jeweiligen Vorhabens zu treffen. Es wird aber darauf hingewiesen, dass eine solche detaillierte Prüfung jedoch nur zu bearbeiten ist, wenn andere Bebauungspläne aus der Prioritätenliste zurückgestuft werden.

3. MU-Gebiete außerhalb der Innenstadt

Die Anwendung des MU setzt einen städtisch geprägten Standort mit bereits vorhandener oder planerisch angestrebter Verdichtung und Durchmischung voraus. Prädestiniert für den Einsatz dieses Gebietstyps sind daher vorwiegend die zentralen Lagen gründerzeitlicher Stadtviertel. In Einzelfällen können solche Gebiete ggf. aber auch in neueren Quartieren geplant werden, wenn diese die Voraussetzungen für eine Entwicklung entsprechender Strukturen aufweisen. In Randlagen, die eine solche Entwicklung nicht realistisch erscheinen lassen, wäre die Planung eines solchen Baugebietstyps städtebaulich verfehlt und daher unzulässig. Die mit dem MU verbundenen Möglichkeiten der hohen bauliche Verdichtung, der flexiblen Nutzungsregelungen und der Reduktion des Immissionsschutzanspruchs für Wohnungen können daher nicht in Anspruch genommen werden, um ausschließlich eine hohe Verdichtung oder einen geringen Immissionsschutz zu erzielen, ohne dass eine urban geprägte Quartiersentwicklung an dem betreffenden Standort angestrebt wird und auch faktisch umgesetzt werden kann.

Wie bereits in der oben erwähnten Geschäftlichen Mitteilung Drs. 0778/2017 dargestellt, können in Kiel grundsätzlich vier unterschiedliche Standorttypen festgestellt werden, für die eine Ausweisung von MU-Gebieten in Betracht kommt:

a) Bestandsquartiere mit Regelungsbedarf

Insbesondere in den zentralen gründerzeitlichen Quartieren finden sich zahlreiche Lagen, die dem Typus des MU faktisch entsprechen, jedoch nicht durch geltende Bebauungspläne erfasst sind. Um eindeutige planungsrechtliche Beurteilungssituationen für die weitere Entwicklung solcher Quartiere zu schaffen, kann es im Einzelfall vorteilhaft sein, hier einen Bebauungsplan mit Festsetzung eines MU - oder aber auch eines Besonderen Wohngebietes - aufzustellen.

b) Verdichtungsstandorte

Dem Charakter von MU-Gebieten entsprechend, findet sich die Mehrzahl hierfür geeigneter Standorte in zentralen Lagen der Stadt. Freie Baulandpotentiale sind hier naturgemäß nur in beschränktem Umfang vorhanden; sie ergeben sich zumeist aus der Umwidmung bisher anderweitig genutzter Flächen (Gewerbegrundstücke, Verkehrsflächen, Versorgungseinrichtungen, etc.) und der baulichen Verdichtung untergenutzter Bereiche (Baulücken, Behelfsbebauungen, Stellplätze, Blockinnenbereiche, etc.). Die Zuschnitte solcher Flächen sind dabei zumeist eher begrenzt. Zu diesen Planungen ist anzumerken, dass sie aufgrund ihrer beschränkten Größe und des häufig bereits bestehenden konkreten Vorhabenbezugs vielfach als vorhabenbezogene Bebauungspläne aufgestellt werden und insofern keine Baugebietsfestlegung erfolgen muss (s.o.).

c) Umfassende Innenentwicklung durch Konversion o.ä.

Größere zusammenhängende Flächen für neue, durchgehend urban geprägte Quartiere werden zumeist nur im Rahmen von militärischen Konversionsmaßnahmen oder Umnutzungen brachfallender Gewerbeareale, Bahnanlagen o.ä. verfügbar. Solche Bereiche, sofern sie an entsprechend zentralen Standorten gelegen sind, können für eine großflächige Ausweisung von MU-Gebieten geeignet sein und – geeignete Steuerungsmöglichkeiten für die weitere Entwicklung vorausgesetzt – sich zu städtisch belebten, durchmischten Quartieren entwickeln.

Als prototypisches Beispiel für aktuelle Planung dieser Art ist der in Aufstellung befindliche B-Plan Nr. 1023 „Postareal“. Weitere zeitnah zu überplanende Gebiete mit ähnlichen Voraussetzungen sind derzeit jedoch nicht zu identifizieren.

d) Urbane Stadterweiterungsgebiete

In bestimmten Fällen erscheint es möglich, auch bei der Planung neuer Erweiterungsgebiete in periphereren Lagen auch stärker urban-verdichtete Strukturen zu berücksichtigen, zumindest in den Fällen, in denen das Plangebiet nicht nur als Wohnstandort, sondern auch für andere (wohnverträgliche) Nutzungen attraktiv ist. In diesen Fällen kommt auch hier ggf. eine Ausweisung von bestimmten Gebietsteilen als MU in Betracht. Als Beispiel kann das Gebiet Holtenau-Ost (ehem. MFG5-Gelände) benannt werden. Hier ist die Entwicklung eines zentral im Gebiet gelegenen Quartiers vorgesehen, in dem eine Mischung von Wohnnutzungen v.a. mit Angeboten aus den Bereichen Dienstleistung, Versorgung sowie Freizeit und Tourismus etabliert werden soll. Aufgrund der für solche Nutzungen hochattraktiven Wasserlage ist eine solche Entwicklung auch in verdichteter städtebaulicher Gestalt denkbar. Für einen solchen Bereich kann – in Abhängigkeit von der endgültigen städtebaulichen Konzeption - ggf. die Festsetzung eines MU erwogen werden.

Insgesamt ist festzuhalten, dass die Anwendung des neuen Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ in der Landeshauptstadt Kiel auf einen überschaubaren Einsatzbereich, hauptsächlich städtebauliche Nachverdichtungen im bereits urban geprägten Stadtraum, beschränkt sein wird. Diese Einschätzung deckt sich im Übrigen mit den auf Fachtagungen bereits mehrfach vernommenen Erfahrungsberichten anderer Kommunen zur Anwendung dieses Baugebiets.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt