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ALLRIS - Drucksache

Antrag der Verwaltung - 0741/2019

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Beratungsfolge

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Antrag

 

Antrag:

 

  1. Die Ratsversammlung beschließt auf Grundlage des beigefügten Gesellschaftsvertrags (s. Anlage 1) die Gründung der „Kieler Wohnungsgesellschaft Verwaltungs GmbH“. Das Stammkapital für die Gründung in Höhe von 25.000 € wird durch eine Bareinlage erbracht. Die Ratsversammlung beschließt des Weiteren auf Grundlage des beigefügten Gesellschaftsvertrags (s. Anlage 2) die Gründung der „Kieler Wohnungsgesellschaft mbH & Co. KG“. Die Kommanditeinlage in Höhe von 10.000  wird als Bareinlage erbracht.

 

  1. Die Umsetzung der Beschlusspunkte 1 und 3 stehen unter dem Vorbehalt derzeit laufender steuer-, beihilfe-, kommunal- und haushaltsrechtlicher Prüfungen. In Bezug auf die Gesellschaftsverträge können sich noch Änderungen aus Anmerkungen der Rechtsaufsicht oder des Finanzamtes ergeben.

 

  1. Unter den zu 2. genannten Voraussetzungen und auf der Grundlage des Beschlusses der Ratsversammlung vom 13.06.2019 Drucksache 0455/2019- stimmt die Ratsversammlung den Absichten zu,

 

-          in die Kieler Wohnungsgesellschaft (KiWoG) bei Gründung eine Bareinlage in Höhe von 1.000.000 € als Gründungskapital (liquide Mittel) einzulegen. Das Verfahren zur Umsetzung wird den Selbstverwaltungsgremien gesondert vorgelegt;

-          die für die KiWoG betriebsnotwendigen Grundstücke direkt nach ihrer Gründung in der Gesellschaft einzulegen;

-          alle weiteren zum aktuellen Zeitpunkt im städtischen Eigentum befindlichen Grundstücke mit reiner Wohnbebauung sowie Grundstücke, auf denen reine Wohnbebauung vorgesehen ist, nach Gründung der KiWoG an diese zu übertragen.

 

Alle Grundstücke sollen ohne Forderung eines Gegenwertes an die KiWoG übertragen werden. Bezüglich der Übertragungen wird die Verwaltung der Selbstverwaltung konkrete Beschlussvorlagen vorlegen.

 

  1. Als federführender Ausschuss für die KiWoG wird der Ausschuss für Soziales, Wohnen und Gesundheit benannt. Der Ausschuss wird direkt nach Gründung der KiWoG einen begleitenden Beirat für diese einberufen. Die allgemeine Zuständigkeit des Hauptausschusses bleibt von dieser Entscheidung unberührt.  

 

 

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Sachverhalt/Begründung

Begründung:

 

  1. Zusammenfassung

Die Ratsversammlung hat die Verwaltung am 20.09.2018 mit der Vorbereitung der Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft (Kieler Wohnungsgesellschaft Arbeitstitel: KiWoG) beauftragt (Drucksache 0455/2019).

 

Mit der Gründung der Kieler Wohnungsgesellschaft beantwortet die Stadt eine der wichtigsten sozialen Fragen, die sich derzeit in allen deutschen (Groß-)Städten stellt: Wie kann die Stadtbevölkerung mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum versorgt werden?

Kommunale Daseinsfürsorge besteht auch darin, allen Einwohner*innen einer Stadt passenden Wohnraum in durchmischten, lebenswerten Quartieren zu bieten, die das gute Zusammenleben aller Bevölkerungsgruppen miteinander befördert. Doch wo der Markt es alleine richten soll, entsteht die Gefahr sozialer Schieflagen durch Mietpreise, die sich viele Menschen nicht leisten können. Insbesondere sind folgende Herausforderungen zu nennen:

 

  1. Nach Kiel zieht es viele Menschen. Der Arbeitsmarkt blüht in Kiel weiter auf. Das bedeutet, dass immer mehr Menschen hier eine Arbeitsstelle, einen Ausbildungs- oder Studienplatz finden und auch von aerhalb in die Stadt ziehen möchten. Dies gelingt jedoch nur, wenn sie hier ihrer jeweiligen Lebenssituation angemessenen Wohnraum finden können. Derzeit leiden insbesondere Haushalte im mittleren und unteren Einkommenssegment unter Wohnraumknappheit und steigenden Mieten.

 

  1. Soziale Exklusion vermeiden. Durch den großen Nachfragedruck gelingt es nicht mehr, den Zuzug nach Kiel für alle Bevölkerungsgruppen auf alle Stadtteile zu ermöglichen. In den Stadtteilen Mettenhof und Gaarden sammeln sich Menschen in wirtschaftlich angespannten Verhältnissen. In der nördlichen Innenstadt und rund um den Blücherplatz entwickeln sich wiederum die Mieten so, dass sich Familien mit Kindern diese Wohnorte kaum noch leisten können.

 

  1. r Benachteiligte handeln. Die soziale Stadt wird auch daran erkennbar, wie sie mit Menschen umgeht, die es besonders schwer haben, in der Gesellschaft ihren Platz zu finden. Fast 1.000 Wohnungsnotfälle und davon 400 Haushalte, die sich nicht mehr selbst mit Wohnraum versorgen können, sind Ausdruck einer sozialen Schieflage am Wohnungsmarkt.

 

  1. Den Marktmechanismen widerstehen. Die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt machen die soziale Wohnraumförderung als ein Instrument zur Neubauförderung weniger attraktiv als es notwendig wäre. Wohnungen, die nach 35 Jahren aus der Sozialbindung entlassen werden, müssen durch neue Bauten kompensiert werden, um eine sozial gerechte Wohnungspolitik gestalten zu können.

 

  1. Ordnungspolitische Instrumente fehlen. Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenzenverordnung für Schleswig-Holstein laufen im Jahr 2019 aus. Andere staatliche Interventionen, die regulierend wirken könnten, sind nicht erkennbar. Die Mietenentwicklung wird sich weiter verschärfen. Dies trifft insbesondere Haushalte mit kleinen Einkommen. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Transferleistungen der Sozialsysteme.

 

Die Stadt setzte bei diesen Herausforderungen bislang auf die Kommunikation mit den wesentlichen Akteuren. Jedoch reagierte der hiesige Wohnungsmarkt auf Apelle und Anreize nur sehr verhalten. Große Wohnungsmarktakteure dominieren das Geschehen und die Schieflage in vielen Quartieren nimmt weiter zu statt sich zu entspannen. Seit März 2015 wirkt der Masterplan Wohnen. Die lokal gebundenen Wohnungsmarktakteure bemühen sich zwar den Anforderungen gerecht zu werden. Die negativen Folgen der aktuellen Entwicklungen am Wohnungsmarkt benötigen jedoch ein noch stärkeres Engagement. Es zeigt sich, dass die Stadt wieder ein eigenes Instrument benötigt, mit dem sie mittel- und langfristig am Wohnungsmarkt wirken kann. Insbesondere den berchteten langfristigen Auswirkungen sozialer Verwerfungen am Wohnungsmarkt in den einzelnen Stadtteilen muss mit großem personellen und finanziellen Aufwand der Sozialverwaltung begegnet werden. Da durch die monetären Interessen am Wohnungsmarkt absehbar keine Verbesserung dieser Situation zu erwarten ist, bedarf es eines kommunalen Steuerungsinstruments.

 

Eine eigene Wohnungsgesellschaft wird kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen, aber sie ist ein starkes Signal in die Stadtgesellschaft und wird mittelfristig dazu beitragen, Menschen mit bezahlbarem und geeignetem Wohnraum zu versorgen. Mit der Gründung wird der erste Schritt dazu getan. Darüber hinaus hat die Kieler Wohnungsgesellschaft die wichtige Funktion, die soziale Wohnraumsteuerung auszuüben. Dazu benötigt sie in allen Stadtteilen Kiels Wohnraum, der entweder neu zu bauen ist oder durch Erwerb und Modernisierung das Portfolio bereichert.

 

Seit etwa 2012 ist die Reurbanisierung verbunden mit einer zunehmenden Verknappung von Wohnraum im mittleren und unteren Preissegment in bundesdeutschen Großstädten wahrzunehmen, so auch in Kiel. Im Rahmen der Wohnungsoffensive im Jahr 2014 wurden im Masterplan Wohnen des Oberbürgermeisters mit den Wohnungsmarktakteuren Zieldefinitionen vorgenommen, wie dieser Verknappung von Wohnraum begegnet werden soll. 800 bis 1.000 Wohnungen werden jährlich benötigt. Die entsprechenden Genehmigungen auszusprechen wurde als Aufgabe der Stadt festgelegt. Weiterhin sind in einem Wohnbauflächenatlas der Bauverwaltung die kurz-, mittel- und langfristig zu aktivierenden Grundstücke zusammengetragen worden, mit denen die dafür notwendigen Flächen in Kiel geschaffen werden könnten. Die Bevölkerungsprognosen des Landes Schleswig-Holstein für die Stadt der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass weitere Aktivitäten in Kiel notwendig sind, um den Wohnungsbedarf in Kiel in allen Preissegmenten zu decken. Dabei steht der Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen im besonderen Fokus, denn gerade für diese Personengruppe wird es immer schwieriger, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum im niedrigen Preissegment zu finden.

Kiel ist eine flächenarme Stadt. Daraus resultiert, dass um die zur Verfügung stehenden Flächen schnell Konflikte entstehen. Nachbarschaftliche Wünsche und Ansprüche, Sport- und Freizeitanliegen, Grünflächen, Anliegen des Klimaschutzes und verkehrliche Herausforderungen müssen auf den wenigen Flächen miteinander in Einklang gebracht werden. Daher wird auch daber nachzudenken sein, wie Wohnbauaktivitäten, wie beispielsweise der geförderte Geschosswohnungsbau, auch im Kieler Umland stärker als bisher eine Rolle spielen kann. Die Anforderungen einer sozialen und gerechten Gestaltung des Wohnungsmarktes können nicht allein in Kiel gelöst werden. Gerade vor dem Hintergrund der wachsenden Zahl an sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen in Kiel und dem damit verbundenen Anstieg der Berufspendlerinnen und -pendler ist die Frage des sozialen Wohnungsbaus im Kieler Umland zentral.

Ein besonderer Fokus muss für die Stadt auf der Personengruppe der Wohnungslosen liegen, die ihr Heim aufgrund von Mietschulden oder akuter Lebenskrisen verloren haben und nach Überwindung dieser Situation wieder eine Wohnung finden wollen. Dieser Gruppe werden aktuell in Kiel ca. 400 Haushalte zugeordnet. Zwar werden auch für diese Menschen Wohnungen gebaut, dennoch kommen Mietverträge nur sehr selten wieder zustande. Hintergrund sind hierfür vermutlich zum einen die Auskünfte der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung), die fast nie eine ausreichende Bonität in Aussicht stellen und zum anderen negative Vormieterbescheinigungen, die oft bei Neuabschluss von Mietverträgen verlangt werden. Dies führt dazu, dass das Wohnungslosenhilfesystem in Kiel stark in Anspruch genommen wird. Deshalb muss die Stadt Ersatzwohnraum anmieten, Hotelkapazitäten vorhalten und besonders betreute Unterbringungsmöglichkeiten vorhalten.

r diesen Personenkreis bedarf es gemeinsamer Anstrengungen und Strategien der Stadt Kiel mit den hiesigen Wohnungsunternehmen, um die Konzentration von benachteiligten Personengruppen in einzelnen Häusern und Straßenzügen zu vermeiden. Die Entwicklung solcher Strategien wäre eine weitere Aufgabe der Kieler Wohnungsgesellschaft.

Derzeit müssen für das System der Wohnungs- und Obdachlosenhilfe Kosten in Höhe von ca. 3 Mio. Euro pro Jahr veranschlagt werden. Diese Summe wird nie gänzlich entfallen können, da es immer Notsituationen geben wird, für die es kurz-, mittel aber auch langfristig keine Lösung am Wohnungsmarkt geben kann. Außerdem müssen viele Mietzahlungen aus Transferleistungen realisiert werden. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass durch die Einführung einer Wohnungsgesellschaft eine Summe von bis zu 1 Mio. Euro pro Jahr eingespart werden kann, die dann für die Wohnungsaktivitäten der KiWoG zur Verfügung stehen könnte. Dies wäre nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, sondern würde der kommunalen Aufgabe der Daseinsvorsorge auch für besonders benachteiligte Zielgruppen gerecht.

 

II.   Sachverhalt

Als langfristige Aufgaben und Zwecke der KiWoG wurden mit Beschluss vom 20.09.2018 die Errichtung, der Erwerb, die Betreuung, die Bewirtschaftung und die Verwaltung von Wohneinheiten/Wohngebäuden zu Mietzwecken auf dem Gebiet der Stadt definiert. Nach ihrer Gründung soll die KiWoG in einem weiteren Schritt befähigt werden, eigenständig Grundstücke zu erwerben, zu entwickeln und dem Wohnungsmarkt unter anderem für geförderten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen (Öffnungsklausel). Bei den einzelnen Projekten der KiWoG ist auf eine angemessene soziale Durchmischung sowie die Einhaltung der Nachhaltigkeitsziele der Stadt zu achten. Klimaschutz, ökologische Bauweise und ressourcenschonende Energieversorgung sind Grundlagen für die Bautätigkeit.

 

Der laufende Gründungsprozess wurde und wird durch externe Berater begleitet und unterstützt (Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH in Partnerschaft mit der Drees & Sommer GmbH). In einem ersten Ergebnis wurde so die zukünftige Rechtsform bestimmt und die Absicht der Ausbildung der KiWoG in der Rechtsform GmbH & Co. KG bei Gründung mit Beschlussvorlage 0455/2019 am 13.06.2019 durch die Ratsversammlung beschlossen. Inhaltlich wird auf die vorgenannte Vorlage verwiesen.

 

Bei der Gründung kommunaler Unternehmen sind die rechtlichen Vorgaben der Gemeindeordnung Schleswig-Holstein (GO SH) zu berücksichtigen.

 

  1. Einrichtung eines wirtschaftlichen Unternehmens:

 

Gemäß § 101 Absatz 1 der Gemeindeordnung Schleswig-Holstein (GO SH) darf die Gemeinde wirtschaftliche Unternehmen einrichten, wenn

  1. ein öffentlicher Zweck, dessen Erfüllung im Vordergrund der Unternehmung stehen muss, das Unternehmen rechtfertigt,
  2. die wirtschaftliche Betätigung nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zu der Leistungsfähigkeit der Gemeinde und des Unternehmens steht und
  3. der Zweck nicht besser und wirtschaftlicher auf andere Weise erfüllt werden kann.

 

a)      Erfüllung eines öffentlichen Zwecks

Die Gemeinde darf ein wirtschaftliches Unternehmen einrichten, wenn ein öffentlicher Zweck, dessen Erfüllung im Vordergrund der Unternehmung stehen muss, das Unternehmen rechtfertigt. Mit dieser Vorgabe wird zum Ausdruck gebracht, dass die Kommune nur dann ein wirtschaftliches Unternehmen einrichten darf, wenn der Zweck der Erfüllung von Gemeinwohlbelangen dient. Der Bau von preiswertem Wohnraum und die Vermietung dieses Wohnraums unter sozialen Aspekten steht im Vordergrund der neu zu gründenden KiWoG und stellt unabweisbar einen anerkannten öffentlichen Zweck dar. Mit der Gründung werden jedoch über diesen Ansatz hinaus auch sozialpolitische Ziele verfolgt. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen unter „I Zusammenfassung“ verwiesen. Die Voraussetzung des § 101 Absatz 1 Ziff. 1 GO SH ist somit erfüllt.

 

b)      Wirtschaftliche Betätigung in angemessenem Verhältnis zur Leistungsfähigkeit

Die Gemeinde darf ein wirtschaftliches Unternehmen einrichten, wenn darüber hinaus die wirtschaftliche Betätigung nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zu der Leistungsfähigkeit der Gemeinde und des Unternehmens steht. Das bedeutet, dass die wirtschaftliche Betätigung der KiWoG in einem angemessenen Verhältnis zur Leistungsfähigkeit der Stadt und zu ihrer eigenen Leistungsfähigkeit stehen muss. In welchem Rahmen sich die finanzielle Leistungsfähigkeit der KiWoG dabei halten muss ist aufgrund der Tatsache, dass sie sich als Wohnungsgesellschaft komplett neu am Markt aufzustellen hat, schwer zu beurteilen. Da es sich um eine neue Unternehmung handelt, werden zunächst keine Rücklagen bestehen, auf die zurückgegriffen werden könnte. So sind alle erforderlichen (Bar- und/oder Sach-) Mittel über die Stadt in die KiWoG einzulegen oder von der KiWoG am Finanzmarkt aufzunehmen. Um diesem finanziell schwierigen Start Rechnung zu tragen und die Gesellschaft nicht von Anfang an zu überfordern, wurde bewusst zunächst von der Bildung eines kleineren Portfolios von 1.000 Wohneinheiten ausgegangen. Ein Wohnungsbestand von mindestens 1.000 Wohneinheiten wird auch seitens der Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als erforderlich angesehen, um einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb mit eigenem Personal gewährleisten zu können. Durch eine Modellrechnung (siehe unten, Abschlussbericht zur Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft der Landeshauptstadt) wurde dabei anhand von Annahmen der finanzielle Werdegang der KiWoG über die nächsten Jahrzehnte dargestellt. Schlussendlich zeigt sich hier, dass sich trotz intensiver Aufnahme von Fremdmitteln über Jahrzehnte hinweg gesehen nennenswerte Werte schaffen lassen und die KiWoG sich im Resultat langfristig gesehen selber tragen können wird.

Fakt ist jedoch, dass die KiWoG in den ersten Jahrzehnten nicht ohne die finanzielle Unterstützung der Stadt auskommen kann. Somit muss sich auch die Einzahlungsverpflichtung der Stadt in einem angemessenen Rahmen halten und darf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit nicht überfordern. Auch für diese Angemessenheit ist es schwer einen finanziellen Rahmen festzustecken. In Zeiten angestrengter Haushaltsführung muss jeder auszugebende Euro intensiv betrachtet werden. Zum einen ist vorgesehen, dass die Stadt der KiWoG die aktuell im Bestand befindlichen Wohnimmobilien mit reiner Wohnbebauung sowie solche Grundstücke, auf denen reine Wohnbebauung vorgesehen ist, überträgt. Diese Werte würden somit aus dem Anlagevermögen der Stadt in die KiWoG übergehen. Da die KiWoG jedoch eine 100%ige Tochtergesellschaft der Stadt ist, kann diese Übertragung als reine „Verschiebung“ des Anlagevermögens gesehen werden. Weiterhin ist vorgesehen, dass die Stadt die KiWoG mit Barleistungen unterstützt. Aktuell wird in der Modellrechnung in den ersten 10 Jahren von einer durch die Stadt zu leistenden Bareinlage von 10 Mio. ausgegangen. Weiterhin wären evtl. auftretende Fehlbeträge in der Wirtschaftsplanung der KiWoG durch die Stadt abzugelten. Der finanzielle städtische Aufwand erscheint jedoch unter Berücksichtigung der dadurch geschaffenen Werte in der KiWoG -als 100%ige Tochter der Stadt- sowie möglicher Einsparungen bei bislang entstehenden Kosten (z. B. durch die Unterbringung von Obdachlosen in Wohneinheiten der KiWoG können Hotelkosten oder Transferleistungen gespart werden) als vertretbar. Die Voraussetzungen des § 101 Absatz 1 Ziffer 2 GO SH können somit zumindest als hinreichend wahrscheinlich angesehen werden.

 

c)      Zweck kann nicht besser und wirtschaftlicher auf andere Weise erfüllt werden

Die Gemeinde darf ein wirtschaftliches Unternehmen einrichten, wenn weiterhin auch der Zweck nicht besser und wirtschaftlicher auf andere Weise erfüllt werden kann.

Es bestehen zur Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft hauptsächlich zwei mögliche Alternativen. Zum einen könnte die Stadt durch politische Instrumente und finanzielle Anreize so auf den Wohnungsmarkt einwirken, dass der erforderliche Wohnraum in dem entsprechenden Preisniveau gebaut und zur Verfügung gestellt wird und weiterhin auch die gewünschte Belegung durch verschiedene Personenkreise sichergesellt ist. Die Stadt hat bereits in der Vergangenheit vermehrt auf die Kommunikation mit den Marktakteuren gesetzt. Seit März 2015 wirkt der Masterplan Wohnen entsprechend. Festzustellen ist allerdings, dass diese Apelle und Anreize trotz der Bemühungen aller Beteiligter bisher nicht ausreichen, um eine entsprechende Verbesserung auf dem Wohnungsmarkt herbeizuführen (im Weiteren s. „I Zusammenfassung“). Ein Erfolg bei der Stärkung rein finanzieller Anreize ist zumindest fraglich. Somit scheidet diese Variante aus. Zum anderen könnte die Stadt z. B. durch Gründung oder Ausbau eines Amtes den Wohnungsbau entsprechend den gewünschten Zwecken befördern. Die Durchführung der Aufgaben durch die Stadt selbst wäre vom Finanzvolumen her als gleichrangig anzusehen. Allerdings bietet die Ausgestaltung einer eigenen kommunalen Wohnungsgesellschaft u. a. den Vorzug, dass bei Entscheidungsprozessen weniger Beteiligungswege zu berücksichtigen sind und damit schneller gehandelt/reagiert werden kann. Auch diese Variante scheint zumindest nicht besser und wirtschaftlicher zu sein, so dass festgehalten werden kann, dass auch diese Maßgabe des § 101 Absatz 1 GO SH erfüllt ist.

 

Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Gründung der KiWoG den Voraussetzungen des § 101 Absatz 1 GO SH entspricht.

 

  1. Abwägung zwischen öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Gesellschaftsform

Unternehmen der Kommunen können in öffentlich-rechtlicher (Eigenbetrieb, Regiebetrieb, AöR) und in privatrechtlicher (z.B. Genossenschaft, GmbH, GmbH & Co. KG) Form geführt werden. Die Stadt hat im Rahmen der vorhergehenden Beschlussvorlage bereits abgewogen, welche privatrechtliche Rechtsform für die KiWoG am vorteilhaftesten erscheint und sich für die Ausprägung in einer GmbH & Co. KG entschieden (Drucksache 0455/2019). Eine öffentlich-rechtliche Form sollte aufgrund der obliegenden Regularien und der daraus resultierenden Inflexibilität sowie aus Haftungsgründen ausgeschlossen werden. Dieses Vorgehen entspricht dem Beschluss der Ratsversammlung vom 20.09.2018 (Drucksache 0773/2018), bei der Vorbereitung zur Gründung einer Wohnungsgesellschaft sowohl eine Bau- und Projektierungsgesellschaft und eine davon getrennte Verwaltungseinheit als auch die Zusammenfassung beider unter einem organisatorischen Dach sowie die Organisationsform einer Genossenschaft mit der finanziellen Beteiligungsmöglichkeit aller Kieler Bürger*innen zu prüfen. Eine differenzierte Begründung in Bezug auf den Vergleich der privatrechtlichen Rechtsformen kann der Beschlussvorlage 0455/2019 entnommen werden.

 

Gemäß § 102 Absatz 1 GO SH darf die Gemeinde  unmittelbar oder mittelbar Gesellschaften gründen, wenn ein wichtiges Interesse der Gemeinde an der Gründung vorliegt und die kommunale Aufgabe dauerhaft mindestens ebenso gut und wirtschaftlich wie in Organisationsformen des öffentlichen Rechts erfüllt wird. Vor der Gründung hat der Bürgermeister die Vor- und Nachteile im Verhältnis zu den Organisationsformen des öffentlichen Rechts sowie im Hinblick auf die Voraussetzungen des Absatzes 2 umfassend abzuwägen, dies der Gemeindevertretung in einem Bericht darzulegen und dabei insbesondere die Angemessenheit und die soziale Ausgewogenheit von Gebühren- und Beitragsgestaltungen sowie die personalwirtschaftlichen, mitbestimmungsrechtlichen und gleichstellungsrechtlichen Änderungen darzustellen. Ferner müssen die Voraussetzungen des § 101 erfüllt sein.

 

Die Stadt hat unzweifelhaft ein wichtiges Interesse an der Gründung der KiWoG. Zur Begründung wird auf die vorhergehenden Ausführungen verwiesen. Auch kann die Aufgabe dauerhaft mindestens ebenso gut und wirtschaftlich wie in einer Organisationsform des öffentlichen Rechts erfüllt werden. Der Hauptgrund, als Rechtsform eine GmbH & Co. KG zu wählen, liegt dabei in der Einsparung von möglicherweise doppelt zu entrichtender Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Grundstücken von der Stadt an die KiWoG. Diese Begünstigung wird nur bei Wahl der Rechtsform GmbH & Co. KG ausgelöst. Keine der öffentlich-rechtlichen Rechtsformen bietet einen vergleichbaren Vorteil, so dass in diesem Fall der privatrechtlichen Rechtsform GmbH & Co. KG der Vorrang vor einer öffentlich-rechtlichen Rechtsform zu geben ist. Weiterhin können über die Gesellschaftsverträge der GmbH & Co. KG alle nach § 102 Absatz 2 GO SH erforderlichen gesetzlichen Vorgaben - insbesondere die Regelungen zur Haftungsbegrenzung und zur Einflussnahme der Stadt - abgebildet werden (inhaltlich s. Anlagen 1 und 2).

Im Ergebnis sind die Voraussetzungen des § 101 GO SH, wie vorab beschrieben, erfüllt, so dass sich auch hieraus kein Hinderungsgrund für die Gründung einer GmbH & Co. KG ergibt.

 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die rechtlichen Voraussetzungen der §§ 101 und 102 GO SH gegeben sind und sich somit aus diesen Rechtsvorschriften kein Hinderungsgrund für die Gründung der KiWoG ergibt.

 

Die beigefügten Gesellschaftsverträge (s. Anlagen 1 und 2) wurden entsprechend des festgelegten Aufgabenbereichs und der Zwecke der KiWoG sowie der Vorgaben der Stadt durch die Berater ausgearbeitet. Gleichzeitig wurden auch rechtlich erforderliche Grundlagen festgeschrieben. Auch die mit Vorlage 0455/2019 von der Ratsversammlung am 13.06.2019 beschlossene Gründung eines Beirats findet sich in Ausprägung und Form in den Gesellschaftsverträgen wieder. Inhaltlich wird auf die in den Anlagen 1 und 2 beigefügten Gesellschaftsverträge verwiesen.

 

Bezüglich der Berechnung der Wirtschaftlichkeit der KiWoG haben die Berater verschiedene Varianten erstellt und in Zusammenarbeit mit der Stadt gegeneinander abgewogen. Daraufhin wurde in dem Abschlussbericht zur Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft der Landeshauptstadt Kiel eine Modellrechnung aufgestellt, die zum einen eine vorausschauende Cash Flow Betrachtung, zum anderen eine Planbilanz und gewinn- und verlustrechnung umfasst und den Vorgaben, Annahmen und Einschätzungen der Stadt folgend die KiWoG in den nächsten Jahrzehnten ihrer Tätigkeit aus finanzieller Hinsicht abbildet.

Dieser Abschlussbericht kann wie der zuvor erstellte Bericht über die Gründung einer Wohnungsgesellschaft (Rechtsform, siehe Drucksache 0455/2019) aus urheberechtlichen Gründen nicht veröffentlicht werden. Darüber hinaus werden detaillierte betriebliche Kalkulationsgrundlagen der Modellrechnung dargestellt, die der Vertraulichkeit der Beratungstätigkeit unterliegen und aus wettbewerblichen Gründen schützenswert sind.

Die Verwaltung legt den Abschlussbericht mit einer Geschäftlichen Mitteilung im nichtöffentlichen Teil vor, siehe Drucksache  0742/2019.

 

Der Kommunalaufsicht wurde gemäß § 108 Gemeindeordnung Schleswig-Holstein mit Schreiben vom 07.08.2019 die Absicht der Stadt, die KiWoG zu gründen, angezeigt.

 

Nach Beschluss der Ratsversammlung zur Gründung der KiWoG und Ablauf des Widerspruchsrechts der Kommunalaufsicht werden u. a. die formalen Schritte wie der Handelsregistereintrag umgesetzt.

 

 

 

 

 

Gerwin Stöcken

Stadtrat

 

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Anlagen

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