1. Anlass

Ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist eine der wichtigsten kommunalpolitischen Aufgaben. Dies gilt insbesondere für Kiel, denn für die Landeshauptstadt wurde in den jüngeren Bevölkerungsprognosen relativ starkes Bevölkerungswachstum und ein entsprechend hoher zusätzlicher Wohnungsbedarf vorausgesagt.

Eine wesentliche Rolle für den Bau der benötigten Wohnungen spielt die Flächenverfügbarkeit. Da Kiel insgesamt eine flächenarme Stadt ist und die Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen und anderen Nutzungen, wie öffentlicher Infrastruktur oder gewerblichen Nutzungen vergleichsweise groß ist, hat Kiel in 2017 einen Wohnbauflächenatlas 1.0 mit privaten und öffentlichen Potenzialflächen veröffentlicht.  Darüber hinaus gibt es allerdings zahlreiche weitere Potenziale insbesondere auf privaten Flächen, die im Wohnbauflächenatlas nicht erfasst sind.

In dieser geschäftlichen Mitteilung stellt die Verwaltung dar, welche konkreten größeren Wohnungsbauprojekte in Realisierung oder Planung sind und wie insgesamt der prognostizierte Bedarf an Wohnraum abgedeckt werden kann und mit welchen Instrumenten die bedarfsgerechte Bautätigkeit in Kiel weiter befördert werden soll.

In der Bevölkerungsvorausberechnung 2015 bis 2030 für die Kreise und kreisfreien Städte des Landes Schleswig-Holstein aus dem Jahr 2016 wird für Kiel ein Anstieg der Bevölkerung auf rund 268.000 Einwohner*innen und ein Wohnungsbaubedarf von rund 21.000 Wohneinheiten (WE) ermittelt. Dabei wird differenziert zwischen dem Zusatzbedarf von 15.400 WE und einem Ersatzbedarf[1] von rund 5.600 WE. In der „Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030“ wurde der Wohnraumbedarf aufgrund der dynamischen Entwicklung in den Jahren 2015 und 2016 noch einmal um insgesamt rund 2.000 WE auf 23.000 WE nach oben korrigiert.

Die städtische Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2016 geht hingegen von einem geringeren Anstieg der Kieler Bevölkerung um rund 13.500 auf 262.600 Einwohner*innen bis zum Jahr 2036 und damit auch von einem geringeren Neubaubedarf auf dem Wohnungsmarkt aus.

Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung ist entgegen der Prognosen rückläufig. Zur Jahresmitte 2019 waren laut der Kieler Einwohnermeldestelle 247.657 Einwohner*innen in der Landeshauptstadt Kiel gemeldet. Im Vergleich zum Vorjahr war dies ein Verlust von 1.171 Einwohner*innen. Gründe dafür liegen u.a. im geringeren Zuzug von Flüchtlingen als zu Grunde gelegt wurde. Zielsetzung ist es die Bevölkerungsprognose an die neusten Gegebenheiten anzupassen und bis Ende 2020 zu aktualisieren. Dies ist insbesondere auch deshalb relevant, weil die Bevölkerungsprognose der Stadt Kiel wesentliche Grundlage zur Ermittlung der Infrastrukturbedarfe bildet.

Die weitere Entwicklung bis 2030 ist angesichts zahlreicher prognostischer Unsicherheiten schwer abschätzbar. Die Verwaltung geht derzeit bis 2030 von einem moderaten Bevölkerungswachstum aus. Die auf Basis des starken Zuzugs von Flüchtlingen und Studierenden in den Jahrren bis 2016 berechneten Prognosen des Landes erscheinen überholt.

In dieser Geschäftlichen Mitteilung wird gleichwohl dargelegt, dass selbst die Maximalprognose von rund 23.000 neuen Wohneinheiten bis zum Jahr 2030 in Kiel abgebildet werden kann. Rund 5.600 der 23.000 Wohneinheiten wären dabei Ersatzbauten, die im Rahmen der normalen baulichen Erneuerung des Gebäudebestandes ersetzt werden. Die übrigen 17.400 Wohnungen müssten als Neubauten realisiert werden. Die Potenzialschätzungen sind jeweils grundsätzlich konservativ vorgenommen worden, d.h. am unteren Ende der Potenzialspanne.

2. Genehmigte Wohnungen seit 2014

Seit 2014 wurden bis Oktober 2019 4.817 Wohnungen genehmigt. Nur knapp die Hälfte der Wohneinheiten (2.266) befindet sich auf Flächen, die im Wohnbauflächenatlas aus dem Jahr 2017 dargestellt sind.

Die Anzahl der Fertigstellungen, die vom Amt für Bauordnung, Geoinformation und Vermessung erfasst werden und in die Auswertung des Statistikamtes Nord einfließen, beruht auf den Fertigstellunganzeigen der Vorhabenträger*innen. Da diese häufig nicht unmittelbar nach Fertigstellung und oft auch stark verspätet eingehen, bildet die Anzahl die realen Fertigstellungen regelmäßig nicht vollständig ab.

Eine Übersicht über die fertig gestellten, begonnenen und genehmigten Bauvorhaben ist in auf kiel.de/wohnen[3] zu finden. Aus Datenschutzgründen werden in Abstimmung mit dem Datenschutzbeauftragten der Stadt Kiel nur Vorhaben ab fünf Wohneinheiten aufgenommen. Auf projektbezogene nähere Angaben zum geförderten Wohnungsbau wird in der kartografischen Darstellung verzichtet, da personenbezogene Daten betroffen sein können.

Auskunft dazu gibt aber das Wohnungsbau-Monitoring, das die Ratsversammlung mit Drs. Nr. 0778/2018 beauftragt hat. Das geplante Vorgehen zum „Wohnungsbau-Monitoring“ hat die Verwaltung in der Beschlussvorlage Drs. Nr. 0821/2019 dargestellt, die der Ratsversammlung am 21.11.2019 zur Entscheidung vorliegt.

3. Geplante Wohnungsbauvorhaben

Im Folgenden werden weitere konkret geplante und projektierte (aber noch nicht genehmigte) Flächenentwicklungen und Wohnungsbauvorhaben dargestellt, analog zum Wohnbauflächenatlas unterteilt in drei zeitliche Horizonte, die noch nicht unter Ziffer 2. erfasst sind. Die Liste ist nicht vollständig, es fehlen insbesondere Vorhaben, bei denen das WE-Potenzial noch nicht beziffert werden kann oder solche, die aus Datenschutzgründen noch nicht genannt werden können.

Einige der geplanten Wohnungsbauvorhaben sind neben den oben genannten Projekten ebenfalls unter kiel.de/wohnen zu finden. Dargestellt werden Vorhaben auf ehemals städtischen Flächen, wenn diese einen entsprechenden Planungsstand haben (z.B. Entwicklungen Hörn) sowie Flächen für die Bauleitplanungen durchgeführt werden (z.B. Torfmoorkamp). 

Hinzu kommen Einzelvorhaben, zum Beispiel im Einfamilienhausbereich oder Anbauten, die einen erheblichen Anteil am Wohnungsbau ausmachen. Erfahrungsgemäß belaufen sich solchen Vorhaben auf ca. 200 WE pro Jahr. Bis 2030 ergibt sich damit ein zusätzliches Potenzial von ca. 2.000 Wohneinheiten.

4. „Kieler Wohnungsgesellschaft mbH & Co.KG“ (KiWoG) und der „Kieler Wohnungsgesellschaft Verwaltungs GmbH“

Vorrangiges Ziel der KiWoG (vgl. Drs. Nr. 0741/2019), deren Gründung im September 2019 beschlossen wurde, ist es, die Kielerinnen und Kieler mit bezahlbaren Wohnungen zu versorgen und Lösungen für drängende Probleme am Wohnungsmarkt zu entwickeln, wie der Versorgung besonderer Bedarfsgruppen mit Wohnraum (zum Beispiel Obdach- und Wohnungslose). Dazu soll die KiWoG mit mindestens 1.000 WE in den ersten zehn Jahren ausgestattet werden. Direkt nach Gründung der KiWoG werden die ersten 32 WE auf drei baureifen Grundstücken entstehen. Gleichzeitig entstehen 104 Sozialwohnungen auf Marthas Insel, für die in Kürze Baugenehmigungen vorliegen werden. Nachfolgend sind die zu entwickelnden Grundstücke aufgeführt, die im ersten Schritt nach der Gründung in die Kieler Wohnungsgesellschaft eingelegt werden sollen (vgl. Drs. Nr. 0455/2019, Stand Mai 2019). Weitere Potenzialflächen werden kurz- und mittelfristig ermittelt bzw. erworben werden, um die geplante Anzahl an WE zu realisieren.

5. Weitere Wohnungsbaupotenziale

• Flächen der Innenentwicklung und Siedlungen der 50er und 60er Jahre

Wie in der geschäftlichen Mitteilung Drs. Nr. 0646/2019 skizziert, besteht in den vorwiegend aus der Gründerzeit stammenden Blockinnenbereichen des Kernstadtbereichs und den vielfach durch aufgelockerte Zeilenbebauung geprägten Siedlungen der 50er und 60er Jahre ein nennenswertes Potenzial an bisher nicht- bzw. untergenutzten Flächen, die für Nachverdichtungstätigkeiten geeignet sind. Aktuelle Beispiele dafür sind Vorhaben am Masurenring/ Ecke Insterburger Straße (ca. 60 WE), in der Kaiserstraße/ Wikinger Straße (ca. 35 WE) und Ecke Ostring/Preetzer Straße (100 WE).

Insgesamt wird hier ein Potenzial von 1.500 bis 2.000 Wohneinheiten angenommen.

• Dachaufstockungen und Dachausbauten

In einigen Stadtteilen sind Dachaufstockungen und Dachausbauten eine Möglichkeit zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Die Potentiale für ausbaubare Dachgeschosse befinden sich meist in Altbauten aus der Gründerzeit. Dachgeschossaufstockungen sind erfahrungsgemäß bei Flachbauten der Nachkriegsperiode möglich.

Seit 2015 bis Mitte 2019 wurden 467 Dachgeschossausbauten genehmigt. Auch wenn die Anzahl schwankt, sind das durchschnittlich 100 Wohneinheiten pro Jahr. Hochgerechnet bis 2030 kann man daher mindestens von einem Potenzial von weiteren 1.000 Wohneinheiten ausgehen.

Planerisch und genehmigungstechnisch sind nach dem Baugesetzbuch und der Landesbauordnung an die Realisierung von Dachgeschossausbauten einige Anforderungen zu stellen. Grundsätzlich nutzt die Stadtverwaltung die bestehenden Ermessensspielräume aber umfänglich, um Dachaufstockungen und Dachausbauten zu ermöglichen. Daher wird davon ausgegangen, dass das Potenzial noch deutlich höher liegt.

Aktuelle Beispiele für Aufstockungen bzw. Ausbauten befinden sich in der Esmarchstraße (14 WE), der Feldstraße (8+5 WE) sowie in Holtenau in der Grimmstraße und am Lindenweg. Dort wurde bei mehreren Häusern Dachgeschossausbauten genehmigt.

• Erhöhung der Ausnutzung bereits bebauter Grundstücke bei der Realisierung von Ersatzbauten

Neben dem Neubaubedarf besteht wie eingangs beschreiben auch ein Ersatzbedarf an Wohnungen. Beim  Abbruch und Neubebauung von Grundstücken, ist die Ausnutzung vielfach höher, wenn die planungs- und bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten das zulassen. Ein Beispiel befindet sich in der Rendsburger Landstraße, wo auf einem ehemaligen Einfamilienhausgrundstück ein Mehrfamilienhaus mit 12 WE realisiert werden konnte sowie in der Bremerstraße (ehemals 10 WE, neu 15 WE), der Lindestraße (ehemals 20 WE, neu 36 WE) und im Niemannsweg (ehemals 2-3 WE, neu: 11 WE) wo beim Neubau mehr Wohneinheiten geplant sind, als im Bestand vorhanden.

Das Potenzial kann nicht konkret beziffert werden. Angenommen werden eine 10 bis 20 prozentige höhere Ausnutzung, also statt der 5.600 Wohneinheiten 6.160 bis 6.720 Wohneinheiten.

• Umnutzung nicht mehr marktgängiger Leerstände (z.B. Büro- oder Geschäftsflächen), Umnutzung von gewerblich genutzten Flächen, sowie Flächen mit großflächigem Einzelhandel, die meist niedrig bebaut sind und sich im Besitz eines oder weniger Eigentümer befinden

Wie in der Geschäftlichen Mitteilung Drs. Nr. 0799/2018 „Flächenmobilisierung und -entwicklung im Wohnungsbau“ dargestellt, sollen zusätzlich zu den bereits untersuchten Flächenpotentialen in der Innenentwicklung und neben den Siedlungen der 50er und 60er Jahre weitere Potenziale analysiert und erfasst werden.

Ein Beispiel für die Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Flächen befindet sich in der Lüdemannstraße. Auf ehemals gewerblich genutzten Flächen sind Wohnungen entstanden. Am Waldwiesenkreisel gibt es Bestrebungen auf ehemals gewerblich genutzten Flächen rund 300 WE zu entwickeln. Weitere Beispiele realisierter oder geplanter Projekte sind das Vorhaben Bäckergang, das Bauprojekt Hopfenstraße/ Ecke Ringstraße, in der Kirchoffallee, im Königsweg (jeweils ehemals Nutzung für Gewerbe, Handwerk oder Einzelhandel) sowie in der Hopfenstraße (derzeit gewerblicher Parkplatz).

Das Schlossquartier ist ein weiteres Beispiel dafür, dass in einer nicht mehr marktgängigen Lage auf ehemaligen Geschäftsflächen Wohnungen entstehen. Perspektivisch stellen z.B. die Flächen der Investitionsbank in der Innenstadt eine Option zur Umnutzung von Büroflächen in Wohnungen dar.

Darüber hinaus sind Flächen mit großflächigem Einzelhandel für die Innenentwicklung interessant, da sie meist niedrig bebaut sind und sich im Besitz eines oder weniger Eigentümer befinden. Bundesweit tätige Discounterketten haben bereits Pilotprojekte mit der Kombination von Einzelhandel und darüber liegendem Wohnungsbau auf den Weg gebracht. Ein in Kiel bereits realisiertes Beispiel ist der Aldi Markt in Projensdorf.

Insgesamt wird das weitere Potenzial auf 2.500 Wohneinheiten geschätzt.

• Weitere Entwicklungsmöglichkeiten im Außenbereich für Neubaugebiete

Hinzu kommen potenzielle langfristige Entwicklungsmöglichkeiten, die zum Teil noch nicht im Wohnbauflächenatlas erfasst sind, für die es noch keine konkreten Planungen gibt und bei denen zumeist Planungsrecht geschaffen werden muss, sogenannte Außenbereichsflächen.

Beispiele sind:

• 6. Bauabschnitt in Wellsee mit ca. 150 Wohneinheiten
• Potenziale von ca. 500 bis 1.000 Wohneinheiten bestehen im sogenannten Hochschulquartier im Bereich des CAU Campus.

Allein auf derartigen Flächen besteht ein geschätztes Potenzial von 2.000 Wohneinheiten.

Im Suchraum Suchsdorf-West besteht zudem ein Potenzial, das noch nicht konkret beziffert werden kann und zudem die Grundsatzentscheidung voraussetzt, dass dieses Potenzial genutzt werden soll. Gleiches gilt für die Olympiawiese in Schilksee, die im Rahmen der Planungen für die Olympischen Segelwettbewerbe 2024 für das Olympische Segeldorf genutzt werden sollte.

6. Wohnbauflächenpotenziale im Kieler Umland

Kieler Bedarfe, die nicht in Kiel abgedeckt werden können, können zudem zusätzlich im Kieler Umland abgebildet werden. 75 Gemeinden und Städte der Förderegion Kiel und Umland haben im Jahr 2018 eine Kooperationsvereinbarung geschlossen und ein Positionspapier zur Wohnbaulichen Entwicklung in der Förderegion verfasst. Die Arbeitsgemeinschaft (AG) Kiel und Umland arbeitet dabei in enger Abstimmung mit der Landesplanung des Landes Schleswig-Holstein.

Aktuell wird im Auftrag der AG Kiel und Umland eine Studie zu den Wohnbauflächenpotenzialen in der Förderegion erarbeitet. Erste Ergebnisse liegen in 2020 vor.

Das Potenzial an Wohneinheiten, die zusätzlich im Kieler Umland abgedeckt werden können, wird auf 2.000 bis 3.000 Wohneinheiten geschätzt.

7. Zusammenfassung Wohnungsbauvorhaben und Wohnbaupotenziale

Die tabellarische Übersicht bildet ab, welches Potenzial sich neben den bereits genehmigten Wohnbauvorhaben insgesamt innerhalb der einzelnen Kategorien ergibt:

8. Instrumente zur Intensivierung der Bautätigkeit

Die Stadt hat zusammen mit Wohnungsmarktakteuren erhebliche Anstrengungen unternommen, um den Wohnungsbau sowohl auf privater als auch auf öffentlicher Seite sowie den Sozialen Wohnungsbau zu fördern und zu beschleunigen. Neben der Erfassung und Entwicklung von Potentialflächen im Rahmen des Wohnbauflächenatlas und seiner Fortschreibung, wurden nachfolgende Maßnahmen zur Erhöhung der Wohnbautätigkeit bereits von der Verwaltung umgesetzt oder befinden sich in der Umsetzung. Dabei handelt es sich um einen grundlegenden Paradigmenwechsel hin zu einer aktiveren Bodenpolitik sowie einer eigenständig und aktiven Wohnbauentwicklung, besonders im geförderten Wohnungsbau, durch die Stadt Kiel. Ein zentrales Instrument ist die Gründung der KiWoG (vgl. Ziffer 4.). Weitere Maßnahmen sind:

• Bedarfsgerechte Personalausstattung

Eine wichtige Voraussetzung für die Umsetzung von Vorhaben ist eine entsprechende Personalausstattung insbesondere in den Ämtern des Dezernates für Stadtentwicklung und Umwelt, aber auch in Ämtern der anderen Dezernate, wie dem Amt für Wohnen und Grundsicherung. In den letzten Jahren wurden in den für den Wohnungsbau relevanten Bereichen der Stadtverwaltung zahlreiche neue Planstellen geschaffen und das Personal aufgestockt.

In der Vorlage Drs. Nr. 0567/2019 „Personal stärken“ ist dargestellt, wie die Stadt Kiel den zunehmenden Anforderungen an die Verwaltung begegnen wird. Zentrale Themen sind die Personalgewinnung/Marketing und die Beschleunigung der Stellenbesetzungsverfahren.

• Masterplan Wohnen

Der Masterplan Wohnen (Vgl. Drs. Nr. 0374/2015), der 2015 gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern der wohnungswirtschaftlichen Verbände - Haus & Grund, VNW, BFW, Immobilienverwalter - sowie dem Kieler Mieterverein unterzeichnet wurde, beschreibt Wege zum Ziel, mehr Wohnraum in Kiel zu schaffen. Derzeit wird der Masterplan überarbeitet, ein Masterplan 2.0 soll noch in diesem Jahr beschlossen werden.

In einem halbjährlichen Turnus finden Treffen zwischen der Verwaltung und den Akteuren des Masterplanes Wohnen statt, um verschiedene Themen, wie Nachverdichtung auf Grundstücken von Wohnungsbaugesellschaften, Verkürzung der Zeit zwischen Planungsidee und Umsetzung voranzubringen. Auf bilateraler Ebene finden monatlich mehrere Treffen zwischen der Stadt und am Masterplan beteiligten Institutionen und Unternehmen statt, um allgemeine Fragen des Wohnungsbaus zu erörtern oder zum Voranbringen konkreter Bauvorhaben.

• Vorkaufsrecht Stadt

Mit der (Wieder-) Einführung von Vorkaufsrechten will die Stadt eine aktive Bodenpolitik betreiben.

Die Ratsversammlung hat im Juni 2019 beschlossen, den seit dem 1. November 2004 geltenden Generalverzicht der Landeshauptstadt Kiel auf die Ausübung der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach den §§ 24 ff. des Baugesetzbuches (BauGB) zum 1. Juli 2019 gemäß § 28 Abs. 5 BauGB zu widerrufen. Damit verfolgt die Stadt u.a. das Ziel, die Deckung der gestiegenen Wohnraumbedarfe zu verbessern (Vgl. Drs. Nr. 0129/2019)

Im September 2019 hat die Ratsversammlung beschlossen, grundbuchlich gesicherte private Vorkaufsrechte grundsätzlich dann auszuüben, wenn eine Prüfung ergeben hat, dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes eine verkehrliche Maßnahme, ein städtebauliches Ziel, wohnungspolitische Ziele oder eine bauliche Entwicklung ermöglicht werden kann. Gleichzeitig werden alle städtischen Grundstücke künftig im Falle eines Verkaufes oder bei der Bestellung eines Erbbaurechtes grundsätzlich mit einem Vorkaufsrecht und einem Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadt vergeben (Vgl. Drs. Nr. 0167/2019). 

Zudem hat das Dezernat für Stadtentwicklung und Umwelt ein Konzept zur Eigennutzung, Vergabe und Verkauf von bislang bestehenden städtischen Erbbaugrundstücken und künftigen Wohnbauflächen vorgelegt, durch das ebenfalls dem Ziel einer aktiveren Bodenpolitik Rechnung getragen werden soll (Vgl. Drs. Nr. 0166/2019). 

• Erweiterung der Vergabearten um die Vergabe nach Konzeptqualität

Im Januar 2019 hat die Rastversammlung beschlossen, städtische Grundstücke auf denen zehn oder mehr Wohneinheiten (Geschosswohnungsbau) errichtet werden können, grundsätzlich nach Konzeptqualität zu vergeben. Hierdurch kann ein Beitrag zur Schaffung von bezahlbaren, zielgruppengerechten, energieeffizienten, ökologischen und auch städtebaulich attraktiven Wohnungsbau geleistet werden (vgl. Drs. Nr. 1037/2018).

• Kriterienliste zur Wohnbaulandentwicklung

Die Kriterienliste für Vorhabenträger zur Wohnbaulandentwicklung (Vgl.  Drs. Nr. 0991/2017) dient unter anderem zur Absicherung der Schaffung von sozialem Wohnungsbau bei der Aufstellung von neuen Bebauungsplänen. Bei der Schaffung von neuem, verbindlichem Planungsrecht für zusätzlichen Geschosswohnungsbau ist mit dem jeweiligen Vorhabenträger vertraglich abzusichern, dass 30% der zusätzlich geschaffenen Wohnfläche mittels Fördermittel nach dem Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein (SHWoFG) zu erstellen sind. Auch in anderen Fällen, z.B. beim Verkauf bzw. bei der Bewilligung von Erbpachtrechten von städtischen Grundstücken und in anderen Fällen, in denen die Stadt verbindlich Einfluss nehmen kann, verlangt die Stadt einen Anteil von mindestens 30 % gefördertem Wohnraum.

• Weiterentwicklung der Kieler Richtzahlentabelle

Im September 2018 hat die Ratsversammlung die „Weiterentwicklung der Kieler Richtzahlentabelle für den Mindestbedarf an Stellplätzen und Fahrradabstellanlagen in Baugenehmigungsverfahren“ beschlossen (Drs. Nr. 0350/2018). Zielsetzung ist, flexiblere Ansätze für den Stellplatz- bzw. Mobilitätsnachweis anzubieten, um die Wohnungsbauaktivitäten zu erleichtern. Aktuell wird für das vorzulegende Mobilitätskonzept ein Standardformular erarbeitet, um die Anforderungen an die Vorhabenträger zu verringern.

Dr. Ulf Kämpfer

Oberbürgermeister

[1] Der Ersatzbedarf beschreibt den Bedarf an neuen Wohnungen für die zu erwartenden Wohnungsabgänge, die aus einem Abbruch, einer Umwidmung oder einer Zusammenlegung von mehreren Wohnungen resultieren.

[2] Stand 09.10.2019. Dem Bauordnungsamt liegen derzeit Bauanträge für rd. 600 weitere Wohnungen vor.

[3] Die Seite soll am 17.10.2019 frei geschaltet werden.