Antrag:

Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage der in der Begründung genannten Konditionen einen schriftlichen Vertrag zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses des NDR bezüglich der Büro- und Produktionsflächen im Gebäude des Konzertsaals am Kieler Schloss zu verhandeln und auszufertigen.

Der Vertrag ist zur endgültigen Beschlussfassung der Ratsversammlung vorzulegen.

Begründung:

Gemäß der im Jahr 1963 getroffenen vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Land Schleswig-Holstein und dem NDR wurde dem NDR bei der Errichtung des Konzertsaals als Gegenleistung für eine Beteiligung an den Baukosten für die Dauer von 99 Jahren ein unentgeltliches Nutzungsrecht an Büro- und Produktionsflächen im Gebäude und am Konzertsaal selbst eingeräumt.

Mit Ankauf der Liegenschaft Schloss und Konzertsaal sind über den zwischenzeitlichen Eigentümer die Rechte und Pflichten des Landes aus dem Vertragsverhältnis an die Landeshauptstadt Kiel übergegangen.

Aufgrund der unmittelbaren Betroffenheit hinsichtlich der geplanten Sanierung wurden mit Ankauf der Liegenschaft umgehend Gespräche zwischen der Landeshauptstadt Kiel und dem NDR aufgenommen. Gegenstand der ersten Gespräche waren

• die zu erwartenden Auswirkungen der Sanierung auf den Betrieb des NDR,
• ein möglicher Auszug des NDR während der Bauphase und
• die Beteiligung des NDR an den Sanierungskosten, da in § 3 Abs. 1 der Vereinbarung geregelt ist, dass sich der NDR anteilig an den Kosten der Bauunterhaltung zu beteiligen hat.

Seitens der Landeshauptstadt Kiel wurde im Vorfeld der Gespräche, insbesondere durch die Beteiligung der etablierten Nutzer*innen des Konzertsaals, zudem festgestellt, dass eine Nutzung der bisher durch den NDR belegten Flächen erhebliche Vorteile für den Betrieb des Konzertsaals hätte.

Die im Konzertsaalgebäude verfügbaren Kapazitäten erlauben in Größe und Ausstattung derzeit kein angemessenes Angebot an Garderoben für Orchester und Solokünstler*innen oder Stimmzimmern. Dies zeigt sich auch darin, dass der NDR bei eigenen Veranstaltungen ergänzend seine Büroflächen als Künstlergarderoben o. ä. nutzt. Ein weiteres Defizit wird darin gesehen, dass aus den Räumen des Konzertsaals bisher nur ein Zugang zur Bühne besteht, was sich insbesondere für Orchester als nachteilig erweist. Die Einbeziehung der NDR-Flächen würde die Schaffung eines zweiten Bühnenzugangs ermöglichen.

Der sehr offene und konstruktive Verlauf der Gespräche zwischen der Landeshauptstadt Kiel und dem NDR wurde daher genutzt, über einen temporären Auszug des NDR hinaus auch eine dauerhafte Aufgabe der Flächen zu thematisieren.

Da auch der NDR einen dauerhaften Auszug als verhandelbar gesehen hat, wurden zwischen den Gesprächspartnern die Aspekte erörtert, die im Rahmen einer vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses zu regeln und ggf. monetär auszugleichen wären. Dies sind

1. der Anspruch der Landeshauptstadt Kiel auf eine Kostenbeteiligung,
2. der Anspruch des NDR auf eine Abgeltung des unentgeltlichen Nutzungsrechts und
3. der Aufwand des NDR für eine fristgerechte Freiziehung des Gebäudes zum Beginn der Sanierungsarbeiten.

Die Parteien waren sich einig darüber, dass eine konkrete Bezifferung der jeweiligen Ansprüche mit einem erheblichen Ermittlungs- und Prüfaufwand verbunden wäre und eine Einigung über von beiden Seiten vertretbare Annäherungswerte präferiert wird.

Zu a. Kostenbeteiligung

Auf Grundlage der im Sanierungsgutachten enthaltenen Kostenschätzung und der vertraglich definierten Anteilsberechnung wurde durch die Landeshauptstadt Kiel als erste Annäherung ein möglicher Kostenanteil des NDR in Höhe von rd. 2,6 Mio. Euro ermittelt. Da sowohl Argumente für eine Reduzierung des Betrages (NDR) als auch für eine mögliche Erhöhung (Landeshauptstadt Kiel) gesehen wurden, wurde vereinbart, den Wert als Größenordnung für eine Gesamteinigung anzunehmen.

Zu b. Abgeltung Nutzungsrecht

Mit einer vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses gibt der NDR sein noch bis 2062 andauerndes unentgeltliches Nutzungsrecht auf. Es wurde vereinbart, einen heute anzusetzenden Wert für das Nutzungsrecht mittels der Barwertmethode zu ermitteln. Nach anfänglich stark divergierenden Wertvorstellungen (Landeshauptstadt Kiel: rd. 2,2 Mio. Euro / NDR: 7,5 Mio. Euro) konnte sich darauf verständigt werden, dass der Barwert des Nutzungsrechtes sich in einem Bereich zwischen rd. 2,5 und 3,0 Mio. Euro bewegt.

Zu c. Aufwand für Freiziehung des NDR zu Beginn der Sanierung

Es bestand Einvernehmen darüber, dass es für beide Seiten vorteilhaft ist, wenn der NDR das Gebäude bereits vor Beginn der Sanierungsarbeiten freizieht. Ein Verbleib des NDR während der Bauphase würde bedeuten, dass die Sanierungsarbeiten mit  Rücksicht auf den Produktionsbetrieb des NDR nur unter zeitlichen Einschränkungen durgeführt werden könnten, was entsprechende Verzögerungen und Mehrkosten Seitens der Landeshauptstadt Kiel zur Folge hätte. Der NDR müsste trotz weitgehender Rücksicht für die Dauer der Bauarbeiten entsprechende Beeinträchtigungen in Kauf nehmen.

Da sowohl ein temporärer als auch ein frühzeitiger dauerhafter Auszug des NDR zu entsprechenden Mehraufwendungen beim NDR führt und sich demgegenüber bei der Durchführung der Sanierung wirtschaftlich positiv für die Landeshauptstadt Kiel auswirkt, wurde die Zusage des NDR, das Gebäude zum Herbst 2021 verlassen zu können, in der Gesamteinigung entsprechend gewürdigt.

Gesamtergebnis

Die Landeshauptstadt Kiel und der NDR sind übereingekommen, dass eine vorzeitige Beendigung des Vertrags- und Nutzungsverhältnisses hinsichtlich der Büro- und Produktionsflächen zum Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgen kann. In Abwägung bzw. Aufrechnung der vorab dargestellten gegenseitigen Ansprüche konnte  Einvernehmen erzielt werden, dass diese mit einer Einmalzahlung der Landeshauptstadt Kiel an den NDR in Höhe von 500.000 Euro abgegolten werden.

Das bestehende Nutzungsrecht am Konzertsaal soll dem NDR weiterhin gewährt bleiben, wobei der NDR in Aussicht gestellt hat, zur Konkretisierung der Vertragsgrundlage zukünftig einer bisher fehlenden Festlegung über die Anzahl der Veranstaltungen zustimmen zu können.

Fazit

Die Bereitschaft des NDR, seine Flächen im Konzertsaalgebäude aufzugeben, eröffnet der Landeshauptstadt Kiel die Möglichkeit, im Zuge der Sanierung auch die bisher bestehenden funktionalen Defizite im Backstagebereich des Konzertsaals zu beheben.

Es ist davon auszugehen, dass die mit der Flächenoptimierung erreichbare Verbesserung der Betriebsabläufe im Konzertsaal nicht nur den bereits etablierten Nutzer*innen zu Gute kommt, sondern sich auch positiv auf die Akquise weiterer Akteure auswirken kann. Neben der steigenden Akzeptanz bei den Nutzer*innen wären damit auch wirtschaftliche Effekte erzielbar.

Der Zugewinn der rd. 1.200 Quadratmeter Fläche würde aber auch bedeuten, dass die diesbezüglichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen jetzt in die Zeit- und Kostenplanung der Gesamtmaßnahme einzubeziehen wären. Aktuell wird davon ausgegangen, dass sich die entsprechende Erweiterung des Projektes mit einem Mehrbedarf von rd. 1,8 Mio. Euro bei den Kosten und rd. 2,5 Monaten im Zeitplan niederschlagen würde.

Die mögliche Erweiterung der Fläche wurde zuletzt im Planungsverfahren als mögliche Variante mitgeführt. Nach erfolgter Beschlussfassung würde die Planung entsprechend konkretisiert werden. Da im weiteren Verfahren dann hinsichtlich der grundsätzlichen Einigung mit dem NDR keine Vertraulichkeit mehr zu wahren ist, kann folglich auch der aktuelle Planungsstand inkl. aktualisierter Kosten- und Zeitplanung für das Gesamtprojekt in einer öffentlichen Geschäftlichen Mitteilung der Selbstverwaltung zur Kenntnis gegeben werden.

Mit der Erweiterung der Konzertsaalflächen um die bisherigen Flächen des NDR entsteht der Landeshauptstadt Kiel zwar ein zusätzlicher finanzieller Aufwand, dem aber ein erheblicher funktionaler Zugewinn für den Betrieb des Konzertsaals und eine dauerhafte Planungssicherheit in der Gebäudenutzung gegenübersteht.

Daher bittet die Verwaltung um die Zustimmung der Ratsversammlung, das im konstruktiven Austausch mit dem NDR erzielte Verhandlungsergebnis in eine vertragliche Vereinbarung umzusetzen, die der Ratsversammlung zur endgültigen Beschlussfassung vorgelegt werden soll.

Doris Grondke

Stadträtin