Antrag:

Für das Baugebiet Werftbahnstraße Nr. 1 (Flurstücke 285 und 232, Flur 14 und 13, Gemarkung Kiel-N) wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1017V „Kap Horn Hotel“ geändert. Die Bebauungsplanänderung erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Absatz 4 Baugesetzbuch (BauGB, Bebauungspläne der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB.

Der künftige Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1017V-1. Änderung mit der neuen Bezeichnung „Kap Horn Mischnutzung“ ist dem beigefügten Übersichtsplan (Anlage 1) zu entnehmen.

Begründung:

I. Räumlicher Geltungsbereich

Das Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1017V-1. Änderung liegt südlich der Hörn am östlichen Rand des Stadtteils Südfriedhof im Übergangsgebiet zum Stadtteil Gaarden. Es liegt im Zuständigkeitsbereich des Ortsbeirates Gaarden.

Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 1017V-1. Änderung verläuft zwischen der Werftbahnstraße, der Gablenzstraße und der Werftstraße. Der Geltungsbereich deckt das Grundstück Werftbahnstraße Nr. 1 und das nördlich der Werftstraße Nr. 248 gelegene Flurstück Nr. 232, Flur 13, Gemarkung Kiel-N, ab. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 4.600 m².

II. Planungsanlass, Planerfordernis und Ziel der Planung

In dem Bereich zwischen Werftbahnstraße, Gablenzstraße, Werftstraße sowie dem Grünzug am Schwedendamm soll ein völlig neues, attraktives Quartier (KOOLKIEL) entwickelt werden. Zu diesem Zweck wurde die Kap Horn GmbH gegründet.

Die Kap Horn GmbH hatte das Grundstück Werftbahnstraße 1 von der Landeshauptstadt Kiel erworben und ist mittlerweile ebenfalls Eigentümerin der übrigen Flächen des Quartiers KOOLKIEL.

Im Jahr 2018 wurde ein konkurrierendes Verfahren mit fünf internationalen Architekturbüros zur Überplanung des gesamten Quartiers durchgeführt. Im Vorwege wurde eine stadträumliche und stadtgestalterische Untersuchung durchgeführt zur Verträglichkeit der Höhe eines im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans geplanten Gebäudes, eines „niedrigen Hochhauses“ von ca. 65 m Höhe.

Der Entwurf des Büro MVRDV aus Rotterdam ging als Sieger aus dem gutachterlichen Verfahren hervor.

Das städtebauliche, architektonische und baugestalterische Konzept des Büros MVRDV sah vor, das Grundstück Werftbahnstraße 1 durch die Errichtung eines 18-geschossigen Hotelturms städtebaulich zu betonen. Im östlichen Bereich des Plangebietes ist ein Gebäude für Büros und Gewerbe mit 12 Geschossen geplant. Um die planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung dieses Vorhabens zu schaffen, wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1017V „Kap Horn Hotel“ aufgestellt. Dieser Bebauungsplan wurde am 15.12.2020 rechtskräftig.

Zur weiteren Planung und Durchführung des Vorhabens hat die Landeshauptstadt Kiel einen städtebaulichen Vertrag mit der Vorhabenträgerin geschlossen.

Anfang 2021 zogen sich jedoch mehrere mögliche Hotelbetreiber aufgrund der anhaltenden Corona-Pandemie und den damit verbundenen großen Unsicherheiten in der Tourismusbranche aus dem Projekt zurück. Trotz intensiver Bemühungen und obwohl das Projektgrundstück eine herausragende Lage im südlichen Hörnbereich aufweist, konnten keine neuen Interessenten für den Betrieb des Hotels KOOLKIEL gefunden werden.

Daher entschloss sich die Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der Landeshauptstadt Kiel, die geplante Hotelnutzung aufzugeben und in dem Gebäude stattdessen eine gemischte Nutzung, bestehend aus Gewerbe, gewerblichem Wohnen (Boarding House) und Wohnen zu entwickeln. Dabei werden die äußere Kubatur und die Fassadengestaltung des herausragenden Entwurfs KOOLKIEL unverändert bestehen bleiben.

Gemäß der Beschlusslage der Landeshauptstadt Kiel zum sozialen Wohnungsbau (Drucksache Nr. 0991/2017) werden 30% der Wohnfläche über das Gesamt-Areal KOOLKIEL, bestehend aus den Plangebieten der Bebauungspläne Nr. 1017V-1. Änderung, Nr. 1030 sowie Nr. 1031 als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet. In den Hochpunkten selbst wird kein sozialer Wohnungsbau vorgesehen.

Der Durchführungsvertrag zu dem neuen Vorhaben „Kap Horn Mischnutzung“ wird entsprechend geändert und an die Planänderung angepasst. Der Stadt entstehen weder Planungs- noch sonstige Kosten durch diese 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1017V.

III. Vorgesehenes Verfahren

Für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung kann ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB, Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt, ergänzt oder geändert werden. Da dies auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1017V zutrifft, soll das Bebauungsplanverfahren gemäß § 13a Absatz 4 BauGB durchgeführt werden. Die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB liegen vor:

1. Die Planung dient der Innenentwicklung. Es handelt sich um eine Nachverdichtung eines bestehenden Siedlungsbereiches.

2. Die Größe der mit der Planung beabsichtigten Grundfläche beträgt insgesamt weniger als 20.000 m²: Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 4.600 m².

3. Der Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründen, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen. Insbesondere wird der Prüfwert für eine Einzelfallprüfung gemäß UVPG (hier: sonstige bauliche Anlagen mit mehr als 20.000 m² Grundfläche, Nr.18.8 der Anlage 1 zum UVPG) nicht erreicht.

4. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Natura-2000-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Sowohl Europäische Vogelschutzgebiete als auch sogenannte Fauna-Flora-Habitat-Gebiete sind zu weit entfernt, um nachteilige Auswirkungen auf diese Gebiete befürchten zu lassen.

Somit wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1017V-1. Änderung gemäß § 13a Absatz 4 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt und bekanntgemacht. Die Öffentlichkeit wird gemäß § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Bauleitplanung beteiligt.

Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet als gewerbliche Baufläche dar. Die Darstellung des Flächennutzungsplans wird im Wege der Berichtigung den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1017V-1. Änderung entsprechend angepasst (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).

Im Arbeitsprogramm zur Verbindlichen Bauleitplanung für 2021/22 (Drucksache 0290/2021) wird der Bebauungsplan zusammen mit den Bebauungsplänen Nr. 1030 und Nr. 1031 in der Prioritätskategorie 1 geführt.

IV. Wirkung des Aufstellungsbeschlusses

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1017V-1. Änderung werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet geschaffen.

Die Ortsbeiräte Gaarden und Mitte erhalten die Vorlage zur Kenntnis.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung,

Bauen und Umwelt

Anlage 1: Übersichtsplan B-Plan Nr. 1017V-1. Änderung „Kap Horn Mischnutzung“

Anlage 2: Städtebauliche Eckdaten