Antrag:

Die Ratsversammlung erkennt den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel 2021 für Kiel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an.

Begründung:

Hintergrund:

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sollen Gemeinden einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Dieser gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 6 Jahren vereinbart wurden. Er liefert ein Abbild des Wohnungsmarktes und trägt damit zur Markttransparenz bei. Der Mietspiegel findet hautsächlich Anwendung bei Mietanpassungen in Bestandsmietverträgen. Mietspiegel können darüber hinaus auch beim Neuabschluss von Mietverträgen und bei einvernehmlichen, also vertraglich vereinbarten Änderungen der Miethöhe Bedeutung als Orientierungshilfe haben, auch wenn in diesem Fall die Informationen aus dem Mietspiegel nicht zwingend zu beachten sind. Zudem können Mietspiegel auch im Rahmen der Prüfung von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und Mietwucher nach § 291 StGB sowie bei der Berechnung der Höhe der Fehlbelegungsabgabe Bedeutung haben.

Die Landeshauptstadt Kiel erstellt regelmäßig seit 1992 einen Mietspiegel, dabei erfolgt im zweijährigen Wechsel eine Neuerstellung bzw. eine Fortschreibung. Bei dem Mietspiegel 2021 handelt es sich um eine Neuerstellung.

Es gibt zwei anerkannte Methoden der Mietspiegelerstellung, die der Tabellen- und der Regressionsmethode. Wie schon bei der letzten Neuerstellung des Mietspiegels 2017, handelt es sich auch bei diesem Mietspiegel um einen Regressionsmietspiegel.

Mit der Erstellung des Mietspiegels wurde das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg beauftragt.

Im Sinne des § 558 c Abs.1 BGB sind Mietspiegel von der Gemeinde oder von jeweils einem*ei-ner Interessenvertreter*in der Vermieter*innen und der Mieter*innen anzuerkennen.

Im Arbeitskreis Mietspiegel, welcher sich aus Verwaltung sowie Vertreter*innen der Vermieter*innenverbände und des Kieler Mietervereins zusammensetzt, wurde der Mietspiegel intensiv abgestimmt. Vertreter*innen der Vermieter*innenverbände und des Kieler Mietervereins haben am 10.05.2021 anerkannt, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Der Kieler Mieterverein sieht die Mietenentwicklung auf dem Kieler Wohnungsmarkt kritisch.

Dem Ausschuss für Soziales, Wohnen und Gesundheit wurde bereits mit Drucksache 0350/2021 über den Zwischenstand der Erarbeitung des Kieler Mietspiegels 2021 berichtet. Auf Wunsch des Ausschusses für Soziales, Wohnen und Gesundheit, wird diesem Antrag die Mietspiegeltabelle vom Mietspiegel 2017 angehängt (Anlage 2). Zu beachten ist jedoch, dass, auf Grund eines neuen Wohnlagenkonzeptes, die direkte Vergleichbarkeit bei den Zu-und Abschlägen nicht gegeben ist.

Verlauf der Mietspiegelerstellung:

Bedingt durch die Corona-Pandemie, wurde die Erhebung der Mietspiegeldaten in diesem Turnus als Online-Befragung durchgeführt. In diesem Zuge wurden nach Ziehung einer Zufallsstichprobe Daten von Vermieter*innen und Mieter*innen zu den jeweiligen Mietverhältnissen abgefragt.

Die Datenerhebung selbst wurde zwischen Oktober 2020 und Januar 2021 durchgeführt. Die Rücklaufquote war gut, sodass mit 3.099 Datensätzen eine solide Datenbasis erreicht werden konnte. Die nach den „Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) empfohlenen 1% des Wohnungsbestandes wurden damit deutlich überschritten. Insgesamt verlief die Befragung erfreulicherweise recht ruhig. Nach der Datenerhebung wurden die erhobenen Daten plausibilisiert und einer statistischen Regressionsanalyse unterzogen. Der gesamte Prozess der Erstellung wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel begleitet.

Ergebnisse:

Der Mietspiegel stellt auf die Nettokaltmieten ab. Ergebnis der statistischen Datenauswertung ist ein generelles Mietspiegel-Mietniveau von 7,55 €/m² als gewichtetes arithmetisches Mittel am 01.10.2020. In die Erstellung des Mietspiegels fließen Mietwerte, die sowohl bei Neuverträgen als auch Mietanpassungen im Bestand vereinbart wurden. Für Neuvertrags- und Bestandsmieten weist der Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß unterschiedliche Miethöhen aus. Die bei Neuverträgen vereinbarten Mieten sind in der Regel höher als jene bei Bestandsmietverträgen.

Danach beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete 8,26 €/m² und die durchschnittliche Bestandsmiete 6,41 €/m² (jeweils für den Zeitraum 01.10.2014 - 01.10.2020).

Das Mietniveau ist im Vergleich zum Mietspiegel 2017 (Stichtag 1.7.2016) um 1,04 €/m² bzw. 16 % angestiegen.

Die Steigerung zur letzten Indexfortschreibung des Mietspiegels 2019 mit Stichtag 1.7.2018 beträgt 0,80 €/m² bzw. 11,9 %.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete:

Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich in 5 Schritten:

Die Basis-Nettomiete und die Zu- und Abschläge sind in den Tabellen der Anlage 1 dargestellt. Die Basistabelle bildet die Quadratmetermiete unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße ab. Prozentuale Zu- und/oder Abschläge werden für weitere Wohnwertmerkmale erhoben, bei denen die Datenauswertung nachweisliche Auswirkungen auf die Miethöhe ergeben hat.

Durch die Mietspiegelwerte können nicht alle Mietunterschiede zwischen den Mietverhältnissen erklärt werden. Deshalb sollen im Mietspiegel Spannen ausgewiesen werden. Anhand der erhobenen Daten betragen diese +/- 15 %. Die nach dem Schema ermittelte Miete kann daher um bis zu +/- 15 % erhöht bzw. gemindert werden, sofern zusätzliche wertsteigernde bzw. wertmindernde Wohnwertmerkmale vorliegen.

Mit der Neuerstellung des Mietspiegels wurde auch eine Überprüfung und Anpassung des Wohnwertmerkmals Lage beauftragt. Ziel war es die derzeitige Lageeinteilung mit Hilfe aktueller wissenschaftlicher Methodik zu optimieren und noch stärker an die realen Verhältnisse vor Ort anzupassen. Das Auftrag nehmende Institut hat dafür in Zusammenarbeit mit den beteiligten Ämtern der Selbstverwaltung und dem Arbeitskreis Mietspiegel eine neue Wohnlageneinteilung erarbeitet.

Weiteres Verfahren:

Derzeit wird die Mietspiegelbroschüre final erarbeitet. Der Mietspiegel wird mit der Anerkennung durch die Ratsversammlung auf der städtischen Internetseite eingestellt und zusätzlich als Download angeboten werden. Darüber hinaus wird es einen Online-Mietspiegelrechner zur einfacheren Anwendung des Mietspiegels geben.

Gerwin Stöcken

Stadtrat

Anlage: