I. Anlass

Im Zuge eines Antrages an die Ratsversammlung vom 18.02.2021 hat die Ratsfraktion DIE LINKE mit der Drs. Nr. 139/2021) beantragt, den im Jahre 2017 gefassten Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 1022 „Boelckestraße Süd“ aufzuheben und zu prüfen, inwieweit die vorhandenen Grünstrukturen zukünftig erhalten und geschützt werden können. Der Antrag wurde durch Mehrheitsbeschluss in den Bauausschuss (federführend), den Wirtschafts-, sowie Innen- und Umweltausschuss verwiesen. Auch in den Fachausschüssen wurde mehrheitlich eine Vertagung beschlossen, und zwar – so der Beschluss des Wirtschaftsausschusses: „bis zur Vorlage einer Geschäftlichen Mitteilung, die Auskunft darüber geben soll, welchen Wert die Fläche im Rahmen der Gewerbeflächenentwicklung der nächsten 10 Jahren habe”.

II. Hintergrund & Ausgangslage

1. Die Landeshauptstadt Kiel (LHK) hat im Februar 2017 nach einer Vielzahl von Gutachten, Machbarkeitsstudien, der Abwägung unterschiedlicher Entwicklungsvarianten und einem Bürgerentscheid zum Erhalt des Flughafens den von einer breiten politischen Mehrheit getragenen Beschluss gefasst, den Flughafen mit dem geplanten nördlichen Gewerbe- und einem südlich des Flughafens geplanten Wohngebiet dauerhaft weiter zu betreiben und die Planungen für diese beiden Gebiete weiter zu verfolgen. Ziel der gewerblichen Flächenentwicklung war es, für Investoren in Standortentscheidungen eine verlässliche Perspektive zu schaffen, sowie bestehende Arbeitsplätze zu sichern und neue zu schaffen (vgl. Drs. Nr. 95/2017). Der entsprechende Aufstellungsbeschluss für die Entwicklung des Bebauungsplans Nr. 1022 und der Zielstellung einer gewerblichen Entwicklung und der darin enthaltenen Begründung ist mit Datum vom 24.01.2017 von der Ratsversammlung gefasst worden. 

2. Die Realisierungsabsichten sahen zunächst vor, dass die Flughafen GmbH nach Rechtskraft des Bebauungsplans die Erschließung finanziert und durchführt, um mit den erzielten Verkaufserlösen aus dem Grundstücksgeschäft den Betrieb des Flughafens zu finanzieren. Aufgrund einer mutmaßlich fehlenden Gewinnerwartung beim Verkauf der Gewerbeflächen ist der Flughafen von diesem Vorhaben zurückgetreten. Derzeit prüft die KiWi aufgrund dringend benötigter Gewerbeflächen für die gewerbliche Weiterentwicklung in der Landeshauptstadt Kiel (hierzu unter III.), ob und unter welchen Bedingungen (insbesondere unter finanziellen Gesichtspunkten der Einbindung von Fördermitteln) eine Erschließung und Vermarktung sinnvoll sein kann.

III. Gewerbeflächen im Geltungsbereich des B-Plans 1022 „Boelckestraße Süd“ als Bestandteil der gewerblichen Flächenperspektive in der Landeshauptstadt Kiel

1. Allgemeines

Die Verfügbarkeit von Gewerbeflächen ist ein wichtiges Element der kommunalen Wirtschaftsentwicklung und gleichzeitig zentrales (Steuerungs-)Instrument der Wirtschaftsförderung. Auf die gewerbliche Flächenknappheit in Kiel bei gleichzeitig weiterhin hohem Flächenbedarf wurde bereits im Rahmen einer Vielzahl von Geschäftlichen Mitteilungen und Beschlussvorlagen hingewiesen. Die darin formulierten Grundaussagen haben weiterhin Bestand. Insbesondere die zentrale Aussage des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts (GEFEK), dass eine angebotsorientierte Flächenstrategie ein verfügbares Flächenangebot von 5,9 ha p.a. gewerblich nutzbarer Grundstücke erfordert und die Nachfrage das verfügbare Angebot aufgrund sehr guter Grundstücksverkaufszahlen absehbar übersteigen wird, hat sich in der jüngsten Vergangenheit wiederholt bestätigt.

Im Rahmen des Berichts zum Gewerbeflächenmonitoring (GEMO) 2021 in der Kiel Region, dessen Veröffentlichung kurz bevorsteht und insofern ein aktuelles Abbild der Gewebeflächensituation in Kiel und im Wirtschaftsraum der Kiel-Region darstellt, sind die folgenden wesentlichen Aussagen zur Gewebeflächensituation getroffen worden:

• Nach Abzug von nicht unmittelbar unternehmensbezogenen Flächenanteilen stand zum Zeitpunkt der Datenerhebung in der gesamten Landeshauptstadt Kiel noch ein gewerbliches Netto-Flächenpotenzial von insgesamt gut 81 ha langfristig zur Verfügung. Davon sind lediglich 6,7 ha brutto innerhalb von zwei Jahren verfügbar. Hier einbezogen wurde das gesamte GE Boelckestraße Nord und ein freies Grundstück in Wellsee. Auf 14 ha brutto besteht bereits zumindest Baurecht. Der Vergleich von kurzfristigem Angebot (6,7 ha) und einem Bedarf von 5,9 ha p.a. (s.o.) zeigt, dass das kurzfristig verfügbare Angebot bereits im kommenden Jahr schon nicht mehr zur Verfügung stehen wird [Anmerkung zum aktuellen Stand Boelckestraße Nord: Es sind aktuell alle Grundstücke entweder verkauft bzw. verbindlich reserviert, so dass die KiWi davon ausgeht, dass die Vermarktung des Gewerbegebietes Boelckestraße Nord nach derzeitiger Einschätzung zum Ende des Q1/2022 abgeschlossen sein wird].

• Vorausschauende Planungen für Gewerbe- und Industrieflächen beziehen sich im Regelfall auf einen Zeitraum von mindestens 15 Jahren. Im GEMO wurden in diesem Zusammenhang alle heute planerisch gesicherten Gewerbeflächenentwicklungen im Planungsraum II Schleswig-Holsteins betrachtet. Unberücksichtigt der zeitlichen Verfügbarkeiten, der räumlichen Verteilung und unter der Annahme, dass alle diese Flächen entwickelt werden, reicht dieses Angebot bei der prognostizierten Nachfrage 8,4 Jahre. Es handelt sich also um einen errechneten Indikator, der letztlich aussagt, dass etwa die doppelte Menge an Flächen notwendig wäre, um der zukünftigen Nachfrage gerecht zu werden.

Hinzu kommt: Einige der planerisch gesicherten Gewerbeflächen sind mit schwerwiegenden Restriktionen belastet. Diese können also nur mit erheblichem Planungs- und Finanzaufwand mobilisiert werden. Für einen kleinen Teil besteht zudem keine realistische Entwicklungsperspektive.  

• Neben vier weiteren Handlungsempfehlungen für eine langfristig angelegte Flächenentwicklungsstrategie ist unter Ziff. 1 der gutachterlichen Empfehlung die insbesondere für Kiel wichtigste benannt: die „Beschleunigung der Aktivierung von kurzfristig verfügbaren Flächen, ggfs. unter Einbeziehung von derartigen Flächen in benachbarten Kommunen über Kooperationsmodelle.“

2. Aktuelle Situation sofort verfügbarer und veräußerbarer Gewerbeflächen im Eigentum der Landeshauptstadt Kiel (inkl. interkommunaler Kooperationen)

Die KiWi als Treuhänderin für Gewerbeflächen der Landeshauptstadt Kiel hat derzeit nur noch eine geringe Anzahl von erschlossenen und vermarktbaren Gewerbeflächen im Bestand, die sich im Eigentum der Landeshauptstadt Kiel befinden. Eine Übersicht über den aktuellen Stand soll die folgende Tabelle ermöglichen.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass einem Gewerbetreibenden, der eine kurzfristig verfügbare, erschlossene und bebaubare Gewerbefläche zum Kauf sucht, die sich im Eigentum der Landeshauptstadt Kiel oder einem kommunalen Kooperationspartner befinden, derzeit kein Angebot unterbreitet werden kann. Aus dem Markt ist bekannt, dass auch die lokalen Makler nur ein sehr geringes Angebot an verkaufbaren Gewerbeflächen oder Bestandsgebäuden im Portfolio haben. Vermietbare Flächen wie der Wissenschaftspark oder die Gewerbeflächen in Kiel-Suchsdorf bleiben dabei unberücksichtigt. 

3. Konkrete Entwicklungen von Gewerbeflächen in der Landeshauptstadt Kiel

Aufgrund entsprechender politischer Beschlusslagen und konkreter Schritte zur Umsetzung gewerblicher Flächenentwicklungen sind derzeit zwei Entwicklungen bekannt, die zukünftig eine gewerbliche oder gewerblich-industrielle Flächenausweisung haben werden.

StrandOrt Kiel

Das Gewerbe- und Industriegebiet „StrandOrt Kiel“ wird unter Federführung der KiWi GmbH neu beplant und vollständig revitalisiert. Aufgrund der umfangreichen Planungs- und Erschließungsnotwendigkeiten wird die Gesamtmaßnahme nach heutigem Kenntnisstand Ende 2026 abgeschlossen sein. Grundsätzlich können aufgrund einer erst dann funktionierenden Erschließung auch erst zu diesem Zeitpunkt neue und erschlossene Gewerbeflächen zur Verfügung stehen. Dennoch werden KiWi und LHK fortlaufend im Entwicklungsprozess eine Realisierung in einzelnen Bauabschnitten prüfen, um bereits vorab erschlossene Gewerbeflächen an Unternehmen zu veräußern. Ob sich dies realisieren lässt, müssen die weiteren Planungs- und Entwicklungsschritte zeigen. Die aktuelle Plangrundlage sieht verkaufbare Gewerbeflächen in einer Größenordnung von rund 73.500 m², sowie veräußerbare Produktionshallen auf einer Grundstücksfläche von insgesamt rund 87.000 m² vor. Die zeitliche Perspektive der Verfügbarkeit ist als „mittelfristig“ zu betrachten und hilft nicht, kurzfristige Bedarfe zu decken.

Holtenau Ost

Im Sanierungsgebiet Holtenau Ost ist eine gewerbliche Flächenentwicklung im nördlichen Teil des Areals in einer Größenordnung von ca. 17 ha unterhalb des Flugplatzes vorgesehen. Hier sollen zukünftig industrielle Produktion, traditionelle, maritime und innovative Branchen, die Gesundheitswirtschaft und moderne Dienstleistungen ihre Heimat finden.  Gleichzeitig sollen Synergieneffekte mit den Kieler Hochschul- und Forschungseinrichtungen erzielt werden.

Die Verfügbarkeit ist als „langfristig“ zu bewerten, so dass eine kurzfristige Verfügbarkeit zu Deckung des unmittelbaren Gewerbeflächenbedarfs ausscheidet.

4. Weitere gewerbliche Entwicklungsperspektiven

In der Landeshauptstadt Kiel und im Wirtschaftsraum der Kiel-Region werden regelmäßig weitere Möglichkeiten der Gewerbeflächenentwicklung geprüft. Hierzu gehören neben einer Erweiterung der Gewerbeflächen des Zweckverbandes Kiel / Altenholz / Dänischenhagen auch perspektivische Ausweisungen im Kieler Süden (Moorsee / Wellsee) oder die Herrichtung der ehemaligen Logistikflächen der Firma REWE in der Benzstraße. Während der Zweckverband derzeit eine Machbarkeitsstudie für eine Erweiterungsperspektive in einer Größenordnung von 130.000 m² erstellen lässt, ist eine perspektivische Flächenausweisung im Kieler Süden derzeit wenig vorhersehbar.

Mit dem privaten Flächeneigentümer Firma REWE führen die LHK und die KiWi aktuell Gespräche zur weiteren gewerblichen Nutzung. REWE prüft das weitere Vorgehen, da Baurecht für die gewerbliche Nutzung vorliegt und führt Gespräche auch mit privaten Investoren für die gewerbliche Flächenentwicklung und Verkauf in der Benzstraße.

Sofern im Zweckverband Anfang 2022 die Entscheidung zur Flächenentwicklung getroffen werden sollte, werden nach der Schaffung von Baurecht und der Herstellung der notwendigen Erschließung mutmaßlich Ende des Jahres 2025 fertig erschlossene Gewerbeflächen zum Verkauf stehen. 

5. Zwischenfazit

Aus den vorgenannten Rahmenbedingungen wird deutlich, dass es derzeit kein kurzfristig verfügbares und vermarktungsfähiges Gewerbeflächenangebot im Eigentum der Landeshauptstadt Kiel gibt. Die vorhandenen und noch nicht veräußerten Flächen sind nach einem Interessenbekundungsverfahren derzeit verbindlich reserviert. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, dass derzeit konkret interessierten Unternehmen, nämlich die Unternehmen, die sich ebenfalls an den Interessenbekundungsverfahren z.B. in der Boelckestraße Nord beteiligt haben, kein Grundstück im Eigentum der Landeshauptstadt Kiel angeboten werden kann. Die hohe Nachfrage auch nach Gewerbeflächen im Kieler Norden wird dadurch verdeutlicht, dass erst im Dezember 2020 die von der KiWi durchgeführte und finanzierte Erschließung des Gewerbegebietes Boelckestraße Nord fertiggestellt wurde und im Oktober 2021 keine Flächen mehr frei verfügbar sind (siehe Tabelle oben unter Ziff. 2).

6. Entwicklung der Gewerbeflächen B-Plan 1022 „Boelckstraße Süd“

Aufgrund des derzeitigen Planungsstands im Hinblick auf den B-Plan 1022, der Erschließungssituation im Umfeld (Gewerbegebiet Boelckestraße Nord B-Plan 910 mit der bereits fertiggestellten und auf mögliche Belange des B-Plans 1022 ausgelegten äußeren Erschließung) und der bereits vorliegenden inneren Erschließungskonzeption kann die Umsetzung der Gewerbegebietsentwicklung dazu beitragen, dass zum einen kurzfristiger als alle vorstehend genannten Entwicklungen neue Gewerbeflächen in Kiel bereitgestellt werden können. Zum anderen haben künftige Gewerbeflächen auf dem Airpark das Alleinstellungsmerkmal, dass diese zumindest mittelbaren Anschluss an eine Landebahn haben, was in zukünftigen Überlegungen einer thematischen Ausrichtung („Profilierung“) dieser Flächen eine für Kiel gewinnbringende Rolle sein kann.

1. Aktueller Planungsstand

Das Bebauungsplanverfahren Nr. 1022 (Boelckestraße Süd) befindet sich in einem frühen Planungsstadium. Für den vorliegenden B-Planvorentwurf erfolgte bisher die frühzeitige Behörden- und TÖB-Beteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB steht noch aus.

Es liegen aber bereits eine Biotoptypen-, Baum- und Baumhöhlenkartierung, ein artenschutzrechtlicher Kurzbericht, eine schalltechnische Untersuchung und ein Entwässerungskonzept vor. Der grünordnerische Fachbeitrag ist bereits vergeben und das Energieversorgungskonzept soll noch vergeben werden.

Änderungen wie die voraussichtlich öffentliche Widmung der Straßen-/Verkehrswege, die sich aus dem Wechsel des Erschließungsträgers ergeben, werden bei den weiteren Planungen berücksichtigt.

Nach aktueller Einschätzung des Stadtplanungsamtes könnte das B-Planverfahren frühestens im Q4/2022 abgeschlossen sein. Aufgrund des derzeitigen Planungsstandes und insbesondere der bereits vorliegenden extern vergebenen Untersuchungen / Gutachten etc. besteht ein zeitlicher Vorteil von deutlich über einem Jahr gegenüber Planungsverfahren, die von Anbeginn neu aufgestellt werden müssten.

b. Erschließungsplanung

Die Flughafen GmbH hat auf Grundlage der vorläufigen Inhalte des B-Planvorentwurfs 1022 erste Erschließungskonzeptionen entworfen und darauf basierende Kostenkalkulationen erstellt. Insofern kann z.B. die KiWi bei Übernahme der Rolle des Erschließungsträgers bei Rechtskraft des B-Plans zeitnah in die konkrete Entwurfsphase für die gesamte Straßen- und Entwässerungsplanung einsteigen, was ebenfalls einen Zeitgewinn gegenüber den übrigen Gewerbeflächenentwicklungen (s.o.) darstellt. 

c. Größe der vermarktbaren Flächen / Profilierung

Nach derzeitigem Stand der Planungen können durch eine Erschließung des B-Plangebietes verhältnismäßig kurzfristig insgesamt ca. 52.000 m² gewerblich nutzbare Fläche erschlossen werden (Nettobauland). Aufgrund der vorliegenden Erschließungsstrukturen können Grundstücke mit einer Größenordnung von 2.500 m² bis zu 19.000 m² erstellt und am Markt angeboten werden. Dementsprechend beliefe sich die Anzahl der vermarktbaren Grundstücke in Abhängigkeit der jeweils nachgefragten Größen auf rund 6 bis 12 Stück.

Im Hinblick auf einen thematischen Schwerpunkt von möglichen Ansiedlungen bietet es sich aufgrund der unmittelbaren Lage an der Landebahn an, verstärkt in die Akquise von Unternehmen zu investieren, die sich vor dem Hintergrund neuer Entwicklungen auf dem Feld r Mobilität in der Forschung und Entwicklung von fortschrittlichen Antrieben, Drohnen etc. befassen. Eines der Alleinstellungsmerkmale des Airparks und somit der Landeshauptstadt Kiel ist, dass sich eines von bundesweit zwei festgesetzten Test- und Versuchsflächen für solche Vorhaben über der Kieler Bucht befindet. Dieses gilt es im Rahmen einer Umsetzungsperspektive intensiv zu verfolgen. Eine Kurzstudie zu diesem Nutzungsprofil wurde bereits vorgestellt. Zudem ist der Flughafen als weitere logistische Komponente neben der Straße, der Schiene und eines möglichen Wasserzugangs für die Gewerbeflächen im Norden insgesamt zu betrachten.  

d. Zeithorizont

Das Baurecht und die Erschließung können vor dem Hintergrund bereits vorliegender Erschließungsgrundlagen, Kostenprognosen und einem sich bereits im Entwicklungsstadium befindlichen Bebauungsplan Nr. 1022 nach folgender zeitlicher Prognose erfolgen:

5.           Kosten / Finanzierung

Nach derzeitigem Kenntnisstand und den bisher ermittelten Kostenprognosen für die Erschließung, sowie den Ausgleich für Natur und Landschaft etc. wird eine Entwicklung und Vermarktung ohne Fördermittel des Landes nicht kostendeckend sein. Prognostisch würde (ohne Fördermittel und unter Berücksichtigung von Risikoaufschlägen für Baukostensteigerungen, Kampfmittelbeseitigung und Bodenkontaminationen) ein Defizit von ca. 2.000.000 EUR entstehen. Beispielrechnungen der KiWi zeigen, dass unter Einsatz von Fördermitteln selbst bei der Gewährung nur der Mindestförderquoten die Erschließung kostendeckend durchgeführt werden kann. Insofern sind für eine weitestgehende Kostenneutralität Fördermittel des Landes erforderlich, so dass bereits geführte Gespräche der KiWi mit dem Wirtschaftsministerium weiter vertieft werden müssen mit dem Ziel, entsprechende finanzielle Unterstützung zu generieren.

IV. Fazit:

Das Schaffen von Baurecht, sowie die darauffolgende Erschließung und Vermarktung der Gewerbeflächen am Airpark wird unter den oben genannten Rahmenbedingungen dazu beitragen, dass Gewerbeflächendefizit in den nächsten Jahren abzumildern. Selbst unter Berücksichtigung der Flächenentwicklungen in Friedrichsort („StrandOrt“) und dem potenziellen Gewerbeflächenangebot auf dem MFG5-Gelände wird es nur bei der Aktivierung weiterer gewerblicher Bauflächen gelingen, die gewerbliche Flächenverfügbarkeit in der Landeshauptstadt Kiel mittel- und langfristig zu sichern. Dabei ist grundsätzlich eine Angebotsstrategie in der gewerblichen Standortpolitik zu verfolgen, die nicht erst dann den Prozess der Flächenplanung und der Erschließung beginnt, wenn es eine unmittelbare flächenbezogene Nachfrage gibt, sondern strukturpolitisch im Wettbewerb der Regionen bebaubare Flächen für eine Vielzahl von Interessenten (Bestandsunternehmen, Ansiedlungen und Startups) vorhält.

Unter zeitlichen Gesichtspunkten betrachtet, hat der Airpark durch den bereits begonnenen Prozess zur Schaffung von Baurecht, durch bereits bestehende Erschließungskonzeptionen und Kostenprognosen einen Entwicklungsvorsprung vor allen anderen sich derzeit in der Entwicklung befindlichen Gewerbeflächen in der Landeshauptstadt Kiel. Durch die überschaubare Größe von 52.000 m² und einer Entwicklung ohne den Abbruch von Altbestand (Ausnahme: ein unterirdisches Wasserwerk) ist die Umsetzung zeitlich betrachtet ebenfalls vergleichsweise schnell möglich. Dieser zeitliche Vorsprung wird dabei helfen, das derzeit verfügbare Gewerbeflächenangebot im Eigentum der Landeshauptstadt Kiel zu verbessern. 

Letztlich lag in den vergangenen Jahrzehnten der Schwerpunkt gewerblicher Flächenentwicklungen auf Kieler Stadtgebiet eher südlich des Kanals. Eine Weiterentwicklung des Airparks zu einer gewerblich nutzbaren Fläche mit Landebahnanschluss wird zur weiteren Stärkung und Attraktivitätssteigerung der nördlichen Stadtteile beitragen.

Aus Sicht der KiWi sind die bisher gefassten politischen Beschlüsse im Hinblick auf die Schaffung von gewerblichem Baurecht auf dem Gelände des Flughafens weiter aufrecht zu erhalten und die Erschließung mit Unterstützung des Landes und der LHK anschließend zügig durchzuführen.

Dr. Ulf Kämpfer

Oberbürgermeister