Sanierungsgutachten für 5 Schulen gem. Priorisierung 2021 | Herleitung – Ergebnisse – Empfehlung

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Anlass dieser Geschäftlichen Mitteilung ist ein aktueller Blick auf die innerhalb des Konzeptes `Kiel macht Schule` (Drs. 0086/2021) priorisierten Schulbaumaßnahmen zur Sanierung, für die zwischenzeitlich die beauftragten Ingenieurbüros ihre jeweiligen, fachgebundenen Sanierungsgutachten und Untersuchungen des Gebäudebestandes der ersten fünf Schulen fertiggestellt und übergeben haben.

Diese Gutachten sind wiederum von der Immobilienwirtschaft ausgewertet worden und dienen nun einer abschließenden Priorisierung der zu sanierenden Schulliegenschaften innerhalb des gesamten Bauprogramms.

Herleitung

Um den hohen Sanierungsbedarf an den Kieler Schulen systematisch und fachgerecht zu erfassen, hat die Immobilienwirtschaft der LH Kiel in den Jahren 2020-21 eine Datenbankanwendung entwickelt, um einen differenzierten Überblick über die Sanierungsbedarfe zu bekommen.

Aus dem Datenbestand der städtischen Schulliegenschaften wurden alle relevanten Grunddaten in einer Datenbank zusammengetragen und mit Zustandsklassen auf einer Skala von 0-4 versehen, je nach Zustand und Grad des erforderlichen Sanierungsbedarfs.

Über diese Differenzierung nach Zustandsklassen kann eine grobe Abgrenzung zwischen dem Sanierungsbedarf (Zustandsklassen 0 - 2) und einem bereits eingetretenen Sanierungsstau (Zustandsklassen 3 und 4) vorgenommen werden.

Aus dem festgestellten Schweregrad des Sanierungsbedarfs, insbesondere für Liegenschaften in besonders hoher Schadensklasse 3 und 4 (Sanierungsstau und vollständige Sanierung | ggf. Abbruch) wurden diejenigen Maßnahmen identifiziert, die einer besonderen Dringlichkeit unterliegen und sich nicht bereits in Planung oder Sanierung befinden (Priorität 1).

Diese abgeleitete Priorisierung führte zu der Rangfolge der Schulliegenschaften, wie sie in das Konzept `Kiel macht Schule` eingeflossen ist und als erste Empfehlung im Bereich der Sanierungsmaßnahmen für das gesamte Bauprogramm der Immobilienwirtschaft dient.

Abb. 1: Rangfolge der Schulliegenschaften mit Priorität 1 (aus Konzept `Kiel macht

            Schule`, Januar 2021)

Maßnahmenplanung und Methodik

Da für eine konkretere Programm- und Maßnahmenplanung auch konkretere Grundlagen benötigt werden, hat die Immobilienwirtschaft im nächsten Schritt für die ersten fünf Schulliegenschaften der „Priorität 1“ Sanierungsgutachten in Auftrag geben.

Diese haben den Gebäudebestand möglichst vollumfänglich und in allen für eine umfassende Sanierung zum Tragen kommenden Fachdisziplinen untersucht und bewertet, so dass neben den bautechnischen Fragen auch zu erwartende Finanzbedarfe und Zeitrahmen beurteilt werden können.

Der interdisziplinäre Aufbau des Gutachter-Teams ist für jeden der fünf Schulliegenschaften gleich, bei Beteiligung unterschiedlicher Ingenieurbüros je nach Liegenschaft.

Federführend für das gesamte Gutachten ist jeweils ein Architekturbüro, welches für den Fachbereich der Architektur und des baulichen Zustandes verantwortlich war und die weiteren Fachbeiträge der beteiligten Ingenieure koordiniert und zusammengefügt hat.

Die weiteren Fachdisziplinen sind: A Tragwerk | Statik

B Brandschutz | Rettungswege

C Gebäude-energetische Betrachtung

D Haustechnik TA     → Heizung-Lüftung-Sanitär

→ Elektro-IT

E Schadstoffe | Belastungen

Im Ergebnis sind in den einzelnen Gutachten die Schadensbilder und bautechnischen Defizite aufgeführt, was zum einen zu Handlungsempfehlungen der Fachbüros, zum anderen zur Erstellung von Kostenrahmen für die Sanierung führt. Zudem sind die einzelnen gutachterlichen Fachbeiträge durch das führende Architekturbüro zusammengestellt und in Verbindung gesetzt.

Die Schlussfassungen der Gutachten liegen der Immobilienwirtschaft seit Ende Dezember 2021 vor und sind im Anschluss im Rahmen einer Bewertungsmatrix ausgewertet worden.

Diese Matrix ist aufgebaut in Anlehnung an die Zielbaummethode (Aurnhammer), berücksichtigt in dieser Ausarbeitung Aspekte architektonischer Qualitäten und orientiert sich an Sachwertermittlungen von Immobilien. Zudem wurde eine individuelle Anpassung an die Sanierungsthematik und Eigenständigkeit der betrachteten Kieler Schulen vorgenommen.

Auswertung der Sanierungsgutachten

Für die Auswertung der fünf Gutachten erfolgte in der Matrix eine Gliederung nach den übergeordneten Hauptkriterien              

1. Bauliche Qualität

    2. Qualität der technischen Anlagen

    3. Städtebauliche, architektonische, funktionale Qualität

Diese wiederum sind in einzelne fachbezogene Kapitel unterteilt, um eine tiefergehende und substantielle Bewertung des gesamten Gebäudebestandes erkennbar zu machen. So unterteilt sich beispielsweise der Hauptpunkt 2. Qualität der technischen Anlagen in unter anderem folgende Kapitel                           

2.1  Sanitäre Anlagen

    2.2 Heizungsanlagen

    2.3 Lufttechnische Anlagen

    2.4 Elektrische Anlagen              ... und weitere

Nach ihrer Bedeutung für die Sanierung sind alle Punkte und Kapitel gewichtet und gemäß eines Notensystems 1-6 bewertet. Hieraus lassen sich auf eine nachvollziehbare, prüfbare und gleichzeitig vergleichbare Weise Rückschlüsse auf stärker ausgeprägte bauliche und technische Defizite ziehen.

Als vorgelagerte Auswertungsstufe wurden besonders maßgebliche KO-Kriterien festgelegt, die bei der Betrachtung der einzelnen Schulen zu besonderen Dringlichkeiten führen können, und damit zu akutem, zeitnahen baulichen Handlungsbedarf.

Abb. 2: Auszug Matrix zur Auswertung der 5 Sanierungsgutachten - LHK, Februar 2021)

Die genannten KO-Kriterien können die sonstigen Themenfelder aufgrund der möglichen Dringlichkeit überlagern, d.h. ein Schulgebäude, welches in den meisten baulichen Aspekten der Gutachten mittlere bis gute Bewertungen hat, kann durch einen einzelnen erheblichen Mangel in

einem der KO-Kriterien durch die entstehende Dringlichkeit in der Rangfolge ganz oben eingeordnet werden.

Die drei KO-Kriterien sind: 1. Tragwerk | Statik

    2. Brandschutz | Rettungswege

    3. Gefahr- und Schadstoffe

Jedes der drei Kriterien kann sofortige Konsequenzen nach sich ziehen, da es im äußersten Falle zu einer schwerwiegenden Störung der Nutzbarkeit führen kann und somit ein akuter Handlungsdruck besteht.

Dies ist als sofortiges Steuerungsinstrument für den dringenden Bedarfsfall eingebaut, trifft auf die fünf untersuchten Schulen allerdings nicht in einer solchen Weise zu, dass die Nutzung

oder der Schulbetrieb beeinträchtigt oder gestört würden.

In der Übersicht (Abb. 2) ist ablesbar, wie sich die Inhalte der baufachlichen Sanierungsgutachten in der Bewertungsmatrix auswirken. Dies gilt sowohl für die Zusammenfassung aller untersuchten Themenfelder, als auch separat für die genannten drei KO-Kriterien.

So ergibt sich aus den Sanierungsgutachten in der Zusammenfassung ein zu erwartendes Bild von mittleren bis starken Schadensbildern und baulichen Defiziten, welche bei den einzelnen Schulen zu teilweise kurzfristigem Sanierungsbedarf führen.

Bei den KO-Kriterien hingegen kommen in den Gutachten vereinzelt Defizite zu Tage, die über einen teilweisen allgemein schlechten baulichen Zustand hinausgehen und dazu führen, dass einzelne Gebäudeteile trotz eines durchschnittlichen Schadensbildes in der Rangfolge und im Vergleich untereinander an Bedeutung in der Sanierung gewinnen.

Die fünf Sanierungsgutachten im Ergebnis - Fazit

Die einzelnen gutachterlichen Fachbeiträge, vom jeweiligen leitenden Architekturbüro zusammengeführt, zeigen neben den auch vorhandenen baulichen und technischen Qualitäten vor allem aber die vorhandenen Gebäudeschäden, Schadensbilder und entstandenen substanziellen Mängel.

Nach Analyse und Bewertung des Gebäudebestands formulieren die Gutachten einzelne Handlungsempfehlungen und leiten daraus Kostenkennwerte für die Sanierung ab. Diese sind allerdings zum jetzigen Stand nur als orientierender Rahmen zu verstehen, der im folgenden Durcharbeiten des Sanierungskonzeptes stufenweise zu konkretisieren ist.

In der Bewertungsmatrix der Immobilienwirtschaft schließlich werden die vielen unterschiedlichen Aspekte der einzelnen Gutachten – von jeweils unterschiedlichen Gutachter-Teams -  nachvollziehbar und prüfbar neben einander gestellt, so dass überhaupt die Schwere der Mängel und deren Dringlichkeit vergleichbar wird und in einer Rangfolge sichtbar.

In den Sanierungsgutachten bestätigt sich die im Vorfeld durch die Immobilienwirtschaft erarbeitete Identifizierung und Priorisierung der fünf dringlich zu sanierenden Schulstandorte, auch wenn sich die unmittelbare Rangfolge untereinander durch die detaillierte Analyse in den Gutachten partiell verändert.

Dies ist durchaus zu erwarten gewesen, da die konkreten gutachterlichen Untersuchungen etwa Bauteilöffnungen und weitergehende Detailtiefe in der Betrachtung beinhalten.

Empfohlene Rangfolge ist: 1. Toni-Jensen-Schule Kasseler Bau

    2. Ellerbeker Schule Hauptgebäude

    3. Reventlouschule Fachturm und Klassenzeilen

    4. Hardenbergschule Schulgebäude und Sporthalle

    5. Humboldtschule Turnhalle

Handlungsempfehlung und Ausblick

Als Handlungsempfehlung aus den Sanierungsgutachten und deren Auswertung steht, die untersuchten Schulen gemäß der oben aufgeführten Rangfolge und in zeitlicher Abstimmung mit den weiteren Maßnahmen des Schulbaues in das Bauprogramm der Immobilienwirtschaft zu überführen.

In den nächsten Schritten sind die Sanierungskonzepte und Kostenrahmen entsprechend der empfohlenen Rangfolge bis zur Planungsreife weiterzuentwickeln, so dass die Selbstverwaltung über die Entscheidungsgrundlagen verfügt, um entsprechende Beschlüsse zu fassen und die erforderlichen Planungs- und Haushaltsmittel bereitzustellen.

Doris Grondke

Stadträtin