Häufige Fragen zur Grundsteuerreform
Einleitung und Links zu weiteren Informationen
Ziel der Grundsteuerreform ist eine rechtmäßige Verteilung der Steuerlast und keine Erhöhung der Einnahmen für die Kommune. Kiel hält sich daran.
Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Erhebung der Grundsteuer als nicht verfassungsgemäß bewertet. Der bisherigen Grundsteuererhebung liegen Jahrzehnte alte Werte des Grundbesitzes zugrunde, die der tatsächlichen Wertentwicklung nicht entsprechen.
Infos zur Reform der Grundsteuer
Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Es hat weiterhin entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden musste. Die Grundsteuer kann jedoch in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sogenannten Einheitswerten). Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter, sie beruhen auf Werten aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Während die Steuermesszahl nach altem Recht bundeseinheitlich festgelegt ist, wird der Hebesatz – und damit letztlich die Grundsteuerhöhe – von den Gemeinden bestimmt.
Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit den Jahren 1935 und 1964 sowohl im Westen als auch im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz nicht mehr zu vereinbaren sind. Im Ergebnis hat sich die Einheitsbewertung von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.
(Quelle: Bundesfinanzministerium)
Das neue Gesetz enthält unter anderem die neuen Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer auf Bundesebene. Es sieht vor, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet wird, das heißt mit den am 1. Januar 2022 bestehenden Verhältnissen. Hierfür mussten die Eigentümer*innen eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln.
(Quelle: Bundesfinanzministerium)
Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.
Ja. Die Reform bedeutet aber keine grundsätzliche Erhöhung. Einige Vermieter*innen werden nach der Reform weniger Grundsteuern zahlen.
Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die Städte und Gemeinden auf Basis der von den Finanzämtern erhobenen Daten. Daher erhalten Kieler*innen sowohl vom Finanzamt als auch von der Stadtverwaltung einen Bescheid. Die Grundsteuer berechnet sich in drei Schritten:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
- Stufe 1: Grundsteuerwert vom Finanzamt
Auf Grundlage der Daten, die die Eigentümer*innen übermitteln, berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert wird durch den Grundsteuerwertbescheid festgestellt. Der Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er dient nur als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
- Stufe 2: Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt
Der neu ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert.
Für die Grundsteuer A wird mit der Steuermesszahl 0,55 v. T. multipliziert (Grundsteuerwert / 1.000 x 0,55 = Grundsteuermessbetrag).
Für die Grundsteuer B wird mit der Steuermesszahl 0,31 v. T. bzw. 0,34 v. T. multipliziert (Grundsteuerwert / 1.000 x 0,31 = Grundsteuermessbetrag). Handelt es sich um Wohnbebauung, ist die Messzahl 0,31 v. T., 0,34 v. T. gilt für sonstige z. B. unbebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke.
Der Grundsteuermessbetrag wird jeweils der*dem Eigentümer*in des Grundstücks beziehungsweise der*dem Inhaber*in des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft mit dem Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben. Auch die Landeshauptstadt Kiel wird informiert.
Hinweis: In der Regel erhalten Kieler*innen nur ein Schreiben vom Finanzamt, das den Wert- und den Messbescheid der Grundsteuer enthält.
- Stufe 3: Grundsteuerbescheid von der Landeshauptstadt Kiel
Die Landeshauptstadt Kiel erhebt die Grundsteuer für alle Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die in ihrem Gemeindegebiet liegen. Dazu wird der Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz der Kommune multipliziert, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln und den Grundsteuerbescheid zu erlassen.
Quelle: Land Schleswig-Holstein
Infos zur Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer (auch Objektsteuer genannt). Sie knüpft an das Eigentum, die Beschaffenheit sowie den Wert eines Grundstücks an. Sie wird von der Gemeinde erhoben, auf deren Gemeindegebiet der Grundbesitz liegt.
Steuerpflichtig ist der im Inland liegende Grundbesitz. Grundbesitz sind
- land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A) oder
- Grundvermögen und Betriebsvermögen (Grundsteuer B).
Dem Finanzamt obliegt die Bewertung der einzelnen Objekte.
Das Finanzamt setzt anhand der Angaben in der Steuererklärung den Grundsteuermessbetrag fest. Falls keine Steuererklärung abgegeben wurde, schätzt das Finanzamt den Wert. Der Messbetrag wird der Grundstücksbesitzer*innen in einem Bescheid bekannt gegeben und der Kieler Verwaltung mitgeteilt.
Die Landeshauptstadt Kiel übernimmt den Grundsteuermessbetrag des Finanzamtes und multipliziert diesen mit dem entsprechenden Hebesatz. Sie hält sich an die gemachten Versprechen und hat die aufkommensneutralen Empfehlungen des Transparenzregisters (siehe Webseite des Landes) übernommen:
- Für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) wird ab 01.01.2025 der Hebesatz auf 420 % (vorher 400 %) festgesetzt.
- Für die Grundsteuer B (sonstige Grundstücke) wird der Hebesatz auf 565 % (vorher 500 %) festgesetzt.
Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. Diese Berechnung lässt sich selbst durchführen, indem der „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag“ (Finanzamt) zur Hand genommen wird und der dort ausgewiesene Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird. Im Januar 2025 wird die Stadtverwaltung Kiel die Grundbesitzabgabenbescheide, die sowohl die Grundsteuern als auch die grundstücksbezogenen Gebühren (Straßenreinigungs-, Abwasser- und Abfallgebühren) ausweisen, versenden.
Der Hebesatz ist ein Steuersatz, mit dem eine Gemeinde den Grundsteuermessbetrag multipliziert. Er wird für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt.
Nach der Grundsteuerreform muss jede Kommune die Hebesätze bestimmen. In Kiel wurden diese im Oktober 2024 von der Ratsversammlung beschlossen.
Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) liegt der Hebesatz bei 420 %. Für sonstige Grundstücke (Grundsteuer B) liegt der Hebesatz bei 565 %. Kiel hält sich an die gegebenen Versprechen und hat die Anpassung der Hebesätze aufkommensneutral gestaltet.
Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Erhebung der Grundsteuer als nicht verfassungsgemäß bewertet. Denn der bisherigen Grundsteuererhebung liegen Jahrzehnte alte Werte des Grundbesitzes zugrunde, die der tatsächlichen Wertentwicklung nicht entsprechen. Ziel der zwingend vorgegebenen Grundsteuerreform ist es, diese Situation zu ändern. Es soll eine rechtmäßige Verteilung der Steuerlast und keine Erhöhung der Einnahmen für die Kommune infolge der Grundsteuerreform erreicht werden.
Ziel ist also eine sogenannte „Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform“, das heißt das Gesamtgrundsteueraufkommen einer Kommune soll von der Reform unberührt bleiben.
Eine unvermeidliche Folge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts ist jedoch, dass es für die einzelnen Eigentümer*innen zu einer Mehr- oder Minderbelastung kommen kann, weil die bisherige Grundlage für die Steuererhebung nicht verfassungskonform ist und eine Neubewertung des Grundbesitzes erfordert.