Antrag:

1. Die vorliegende städtebauliche Rahmenplanung zur Entwicklung des „Kieler Südens“ (Anlage A und 1 bis 19) sowie das Gestaltungshandbuch (Anlage B) werden als Grundlage zur Umsetzung beschlossen.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Umsetzung der Rahmenplanung und insbesondere der Vorgaben des Energiekonzeptes (Anlage 20) im städtebaulichen Rahmenvertrag nach §11 BauGB mit der Vorhabenträgerin - bestehend aus den Entwickler*innen „BPD Immobilienentwicklung GmbH (BPD)“ und „Team Projektbau GmbH (TPB)“ - verbindlich zu vereinbaren.

Begründung:

I. Anlass

In der Landeshauptstadt Kiel besteht seit mehreren Jahren ein erhöhter Bedarf an Wohnraum. Der Aktivierung bestehender und zusätzlicher Baulandpotentiale kommt eine große Bedeutung zu. Für die im Flächennutzungsplan in Meimersdorf zur Siedlungserweiterung vorbereiteten Wohnbauflächen wurde aus diesem Grunde in einem umfangreichen und vielschichtigen Planungs- und Abstimmungsprozess mit umfangreicher Beteiligung der Öffentlichkeit die hiermit vorgelegte „Integrierte Rahmenplanung“ erarbeitet. Diese besteht aus der eigentlichen Rahmenplanung, einem Gestaltungshandbuch und einem Energiekonzept.
 

II. Bisheriger Planungsprozess

Bereits 2015 sind in einem zweistufigen Werkstattverfahren die grundsätzlichen Zielsetzungen für die Siedlungsentwicklung im Kieler Süden gemeinsam mit den Bürger*innen erarbeitet und anschließend durch die Selbstverwaltung beschlossen worden (vgl. Drs. 0852/2015 „Baugebietsentwicklung und Verkehrskonzeption“ und Drs. 0118/2016 „Funktionale und gestalterische Qualitäten der neuen Baugebiete“).

Im September 2017 hat die LEG Entwicklung GmbH (LEG), ein Unternehmen der DSK-BIG-Gruppe, in deren Eigentum zum damaligen Zeitpunkt bereits große Flächenanteile lagen, im Einvernehmen mit der Landeshauptstadt Kiel vier Planungsbüros mit der Erarbeitung von städtebaulichen Entwürfen beauftragt (vgl. Drs. 0280/2017 und Drs. 0803/2017). Im Zuge eines „Kooperativen Gutachterverfahrens“ waren die Bürger*innen eingeladen, an dem Verfahren mitzuwirken und Anregungen einzubringen. Hierfür wurden zwei Bürgerforen durchgeführt, in denen die Büros ihre Ideen und Entwürfe vorstellten.

Ein Auswahlgremium hat am 20. Dezember 2017 vorgeschlagen, die Büros Reicher Haase Assoziierte GmbH aus Dortmund und Förder Landschaftsarchitekten GmbH aus Essen mit einer Rahmenplanung zur städtebaulichen Entwicklung zu beauftragen. Der Bauausschuss hat dieser Empfehlung am 11. Januar 2018 zugestimmt (vgl. Drs. 1241/2017).

Auf dieser Grundlage wurde anschließend ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet, der im Ortsbeirat am 21. August 2019 vorgestellt worden ist.

Nachdem die Büros Reicher Haase Assoziierte GmbH und Förder Landschaftsarchitekten GmbH auch das Gestaltungshandbuch und das Büro IPP-ESN aus Kiel ein Energiekonzept ausgearbeitet hatten, konnten diese Unterlagen zwischen der Landeshauptstadt Kiel und den Entwickler*innen untereinander und mit der Rahmenplanung abgestimmt werden. Als sogenannte „Integrierte Rahmenplanung“ wurde der hier vorgelegte Planungsstand am 17. März 2021 erneut im Ortsbeirat Meimersdorf/Moorsee vorgestellt.

III. Städtebaulicher Rahmenvertrag

Die LEG schloss mit der TPB, die im Rahmenplangebiet ebenfalls über große Flächenanteile verfügt, eine Kooperationspartnerschaft, die in der Folge als Vorhabenträgerin auftrat. Mit der Vorhabenträgerin führte die Landeshauptstadt Kiel Verhandlungen über einen städtebaulichen Rahmenvertrag auf Grundlage des § 11 BauGB.

Das Stadtplanungsamt ging bis Ende Juli 2021 davon aus, diesen Vertrag gemeinsam mit der „Integrierten Rahmenplanung“ und einem B-Plan-Aufstellungsbeschluss im Herbst 2021 den politischen Gremien vorzulegen. Anfang August 2021 gab die LEG den Verkauf ihrer Flächen und den Übergang des Projektes „StadtDorf Meimersdorf“ (künftiger Arbeitstitel der Vorhabenträgerin: „Meimersdorfer Höhen“) an die BPD bekannt.
 

Erste Gespräche mit der BPD begründeten die Zuversicht, die Vertragsverhandlungen mit den Entwickler*innen zügig abzuschließen. Dennoch war absehbar, dass der Einstieg der BPD in die laufenden Vertragsverhandlungen zusätzliche Zeit erfordern würde. So mussten auch die bereits zwischen den Entwickler*innen LEG und TPB erfolgten Abstimmungen erneut durchgeführt werden. Inzwischen (Stand Dezember 2021) steht ein gemeinsamer GbR-Vertrag zwischen der BPD und der TPB kurz vor dem Abschluss. Diese GbR wird als ein Vertragspartner den städtebaulichen Rahmenvertrag mit der Landeshauptstadt Kiel schließen.

In dem überarbeiteten Städtebaulichen Rahmenvertrag wird eine partnerschaftliche Aufgaben- und Kostenteilung zwischen der Vorhabenträgerin und der Landeshauptstadt Kiel vereinbart, um die Siedlungsentwicklung im Kieler Süden zu realisieren. Neben den üblichen Regelungsgegenständen von städtebaulichen Verträgen wie Bauprogrammen bzw. -standards, Fristen- sowie Rechtsnachfolgeregelungen und Vertragsstrafen werden für beide Seiten erhebliche finanzielle Verpflichtungen vereinbart:

• Die Vorhabenträgerin übernimmt vollumfänglich und auf eigene Kosten die tiefbauliche Erschließung innerhalb des Vertragsgebietes. Hierzu zählt insbesondere die Herstellung der Straßen, der Kanäle, der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, der öffentlichen Freiflächen wie Plätze, Parks und Grünflächen einschließlich der Spielplätze. Die künftig öffentlichen Flächen gehen an die Landeshauptstadt Kiel über.
   
• Die Landeshauptstadt Kiel finanziert sämtliche soziale Infrastruktur eigenverantwortlich über den kommunalen Haushalt, plant und stellt diese selbst her bzw. beauftragt hierzu Dritte. Die hierfür erforderlichen Grundstücke tauscht die Landeshauptstadt gegen eigene Flächen innerhalb des Plangebietes. Die Vorhabenträgerin erschließt diese Flächen unentgeltlich.

Eine Ausnahme von dieser Regelung bildet die 3-zügige Grundschule mit Einfeldsporthalle. Stand der Verhandlungen ist, dass die Entwickler*innen den Hochbau auf ihre Kosten zu dem benötigten Zeitpunkt schlüsselfertig erstellen und samt Grundstück an die Landeshauptstadt übertragen – die Innenausstattung und das Mobiliar von der Landeshauptstadt bereitgestellt werden. Die Außenanlagen werden zu diesem Zeitpunkt ebenfalls bedarfsgerecht nutzbar bereitgestellt.
Für die Sporthalle werden die Entwickler*innen der Landeshauptstadt ein Angebot unterbreiten, die Herstellung im Rahmen eines Bauauftrags zu übernehmen und anschließend samt Grundstück an die Landeshauptstadt übergeben. Sollte diesbezüglich keine Einigkeit über die Rahmenbedingungen und die Kosten erzielt werden, fällt das Grundstück für die Sporthalle unentgeltlich an die Landeshauptstadt, die darauf die Sporthalle selbst errichten müsste.
Um Streitigkeiten zwischen den Vertragspartner*innen über den Umfang des Schulbaus zu vermeiden, wird derzeit durch die Immobilienwirtschaft in Kooperation mit dem Amt für Schulen eine umfängliche Baubeschreibung für den Hochbau erstellt. Diese ist möglichst genau auszuarbeiten, um eine konfliktbeständige Grundlage für den weiteren Planungs-, Umsetzungs- und Bauprozess zu erreichen. Das Ergebnis wird als Anlage verbindlich in den städtebaulichen Rahmenvertrag aufgenommen.

Angestrebt wird, den städtebaulichen Rahmenvertrag Mitte 2022 den politischen Gremien zur Beratung und Beschlussfassung vorzulegen.

IV. Hinweise

• Die Einhaltung der Quotierung für den sozialen Wohnungsbau (Drs. 0412/2016) und die Umsetzung der wesentlichen Ergebnisse des Energiekonzeptes (Anlage 20) sollen ebenfalls im städtebaulichen Rahmenvertrag gesichert werden.

• Sobald der städtebauliche Rahmenvertrag abschließend ausgehandelt sein wird, steht auch hierzu die politische Beratung und Beschlussfassung in den Gremien der Landeshauptstadt Kiel an.

• Zum Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan „Meimersdorfer Höhen“ wird ein weiterer städtebaulicher Vertrag geschlossen, in dem u.a. eine qualifizierte Umweltbaubegleitung für das Plangebiet gesichert wird.

• Derzeit werden im Zuge der gesamtstädtischen Trassenstudie für das hochwertige ÖPNV-System die Anforderungen an eine Führung durch das Plangebiet entlang der Haupterschließungsstraße skizziert. Sobald die Erkenntnisse dieser Untersuchung vorliegen, sollen sie politisch beraten und darüber beschlossen werden.

• Aufgrund des Wechsels von der LEG zur BPD muss der bereits mit der LEG und TPB geschlossene städtebauliche Vertrag zum Ausbau des Solldieksbachs (Drs. 0772/2020) neu vereinbart und abgeschlossen werden. Die Drs. 1182/2021 soll dem Bauausschuss Anfang 2022 zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

• Für den Einzugsbereich der Stadtteile Meimersdorf, Moorsee, Wellsee und Kronsburg ist eine weiterführende Schule erforderlich. Als favorisierter Standort wurde das bisherige Sportplatzgelände von SSG Rot-Schwarz Kiel e. V. zwischen Kieler Weg und Bustorfer Weg identifiziert. Die zu verlagernden Sportnutzungen könnten möglicherweise nördlich des Friedhofes gemeinsam mit den dort bereits geplanten Nutzungen zu einem neuen zentralen Freizeit-, Spiel- und Sportstandort zusammengeführt werden. Hierzu sind konkrete Überprüfungen zur Machbarkeit erforderlich. Ein Vergabeverfahren zur entsprechenden Beauftragung läuft. Ergebnisse werden für Mitte 2022 angestrebt. Auf der Grundlage dieser Studie wird anschließend zu entscheiden sein, ob der avisierte Schulstandort möglich und eine Aufnahme der Sportplatzverlagerung in den Bauleitplanungsprozess erforderlich wird.

• Gleichzeitig mit der Vorlage der „Integrierten Rahmenplanung“ werden dem Bauausschuss Aufstellungsbeschlüsse zu den erforderlichen Bauleitplänen zur Befassung vorgelegt (Drs. 1223/2021 und Drs. 1224/2021).

• Der Ortsbeirat Meimersdorf/Moorsee erhält diesen Antrag zur Kenntnis. Die Vorlage wird in der Sitzung am 19.01.2022 des Ortsbeirates erörtert.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt