Neues Quartier in der Wik Technische Marineschule (TMS)

Städtebauliche Vorzugs-Varianten

Im Anschluss stellte Jan Schulz vom Architekturbüro BSP, Kiel den Entwicklungsbereich, sowie den ursprünglichen städtebaulichen Entwurf für die ergänzenden Neubauten (Lückenschließung zur Herthastraße und im Innenhof) vor, der allerdings noch vom ursprünglichen Projektansatz der gemeinsamen Entwicklung des südlichen und des nördlichen Bereichs geprägt wurde. Weil der Bund nur den südlichen Bereich veräußern wird, wird eine Neubewertung der städtebaulichen und Grundstücks-Situation erforderlich.

Zum Einstieg präsentierte er die Planung für den ruhenden Verkehr: Die vorläufige Stellplatzberechnung gemäß aktueller Vorgaben ergibt einen Bedarf von etwa 120 Stellplätzen, der sich abzgl. der Stellplätze für die gute ÖPNV-Verkehrsanbindung und der vorgesehenen 4 Carsharing-Plätze, die als wirtschaftlich realisierbar betrachtet werden, auf etwa 90 nachzuweisende Stellplätze reduziert darstellt. Diese könnten straßenbegleitend im nördlichen Bereich (etwa 33 möglich) und über eine Parkpalette im nord-westlichen Bereich (etwa 66 möglich) realisiert werden.

Dann stellte Schulz kurz die Beurteilungskriterien für die städtebaulichen Planungen vor:

• Denkmal-Verträglichkeit
• Berücksichtigung ortsbildprägenden Baumbestandes
• Ergänzungsbebauung / Lückenschließung Süd-Ost
• Adressbildung / Eingangssituation
• Raum- und Platzbildung => private und öffentliche Nutzungen im Zusammenspiel
• Verschattungen / Wegeverbindungen / ruhender Verkehr
• bessere Gesamt-Wirtschaftlichkeit durch höhere Grundstücks-Ausnutzung
• wirtschaftliche Erstellung / effiziente Aufteilung
• förderfähige Neubaugrundrisse.

In allen Varianten wurde für die als zwingend erachtete Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Projektes zunächst von einer im Innenhof / zur Lückenschließung der TMS zusätzlich verträglich zu entwickelnden Wohnfläche von etwa 3.750 m² ausgegangen. Dabei weisen die vorgestellten Varianten jeweils unterschiedliche städtebauliche Ansätze und eine unterschiedliche Zahl von Baukörpern auf.

In der engeren Prüfung und Auswahl befinden sich die nachstehenden Vorzugs-Varianten:

• Variante 1 „drei Punkthäuser“:
  
  • als Sechsspänner organisierte viergeschossige Grundrisse ermöglichen die wirtschaftlich effizienteste Lösung
  • die meisten Wohnungen sind zweiseitig orientiert
  • zwischen den Gebäuden verbleibt die größte zusammenhängende öffentliche / gemeinschaftliche Grünfläche mit den meisten Durchblicken
  • nur wenige vergleichsweise kleine Bäume müssen gefällt werden
     
• Variante 2 „drei Riegel“: 
  
  • ist die im Vergleich urbanste Struktur
  • der südliche Baukörper definiert eine öffentliche Platz- bzw. Straßenfläche, zu der eine Art Filterschicht (z. B. Pergola, Loggien o. ä) geschaffen wird, um die Privatheit der Wohnungen zu sichern
  • dieser Baukörper erhält eine Durchfahrt, um die ringförmige Erschließung der Altbauten zu erhalten
  • Variante mit den meisten Baumfällungen
  • Freisitze der Wohnungen im EG im südlichen Baukörper (nur) als Loggia
  • am südlichen Baukörper liegen die grünen Hausnahbereiche im Norden (verschattet)
     
• Variante 3 „vier Dreiecke“: 
  
  • die dreieckige Grundfläche passt sich gut zwischen den Bestandsbäumen ein
  • dreigeschossige Vierspänner ermöglichen gute Wirtschaftlichkeit
  • alle Wohnungen sind zweiseitig orientiert
  • sie erlaubt Durchblicke und schafft spannende Zwischenräume
  • eine die einzelnen Häuser umschließende „Warft“ bildet private, gut nutzbare Außenräume und lässt trotzdem ausreichend öffentliche / gemeinschaftliche Grünflächen dazwischen zu
  • nur wenige vergleichsweise kleine Bäume müssen gefällt werden

Nutzungsmix

Volker Spiel von der Projektentwicklungs- und Baubetreuungsfirma Conplan, Kiel / Lübeck / Hamburg leitet über zu den besonderen Prämissen des „Quartiers durch partizipative Baugemeinschafts-Entwicklung“.

Diese stellen sich einerseits im denkmalgeschützten Altbau durch hohe Räume, bestehende Strukturen und Denkmal-Vorgaben dar, die erfahrungsgemäß einen erhöhten Kostenaufwand von etwa 1.000 € pro m² Wohnfläche mit sich bringen.

Die ersten Untersuchungen haben ergeben, dass sich unter anderem deshalb nur etwa 25 % der Altbau-Flächen für den geförderten, sozialen Wohnungsbau eignen.

Allerdings bietet die denkmalgerecht abzustimmende Sanierung auch Steuervorteile von mind. 1.000 € pro m² Wohnfläche (verteilt über 10 oder 12 Jahre), sofern diese steuerlich verwertet werden können, was für kleine Genossenschaften, die üblicherweise für den selbstbestimmten geförderten Wohnungsbau gegründet werden, in der Regel nicht der Fall ist. 

Andererseits soll bezahlbarer Wohnraum für verschiedene Einkommens- und Bevölkerungsgruppen geschaffen werden, was sich (nicht nur) in einer 30-prozentigen Quote für den geförderten Wohnungsbau ausdrücken wird (mind. 4.000 m² Wohnfläche / mind. 50 Wohnungen).

Dabei würden die Förder-Mieten derzeit betragen: 6,80 € / 8,50 € / 9,25 € kalt pro m². Und zwar abhängig von der Einhaltung folgender Einkommensgrenzen:

• 1 Person etwa 1.800 – 2.500 € netto
• 2 Personen etwa 2.500 – 3.500 € netto
• 3 Personen etwa 2.900 – 4.000 € netto
• 4 Personen etwa 3.500 – 4.900 € netto.

Ein weiterer wesentlicher Baustein für die erfolgreiche Projektrealisierung als Baugemeinschafts-Entwicklung werden die Partizipationsprozesse in der Planungs- / Bau- und Wohnphase sein, die die höchstmögliche Identifikation mit dem späteren Wohn- / Arbeits- und Lebensort erzeugen.

Dabei sind grundsätzliche folgende Kombinations-Modelle vorstellbar:

• Baugemeinschaft im Mietmodell: Junge / Kleine Genossenschaft
• Wohnprojekt im Kooperationsmietmodell: Kooperation mit Wohnungsbaugesellschaft
• Baugemeinschaft im Eigentum: Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaft

Volker Spiel stellt anhand eines Lageplans die aktuellen vorläufigen Flächenermittlungen vor: Im Altbau ergäben sich etwa 9.250 m² Wohnfläche mit etwa 110 WE (davon etwa 30 förderfähig), im Neubau etwa 3.750 m² Wohnfläche mit etwa 50 WE (alle förderfähig) und im Altbau sind etwa 3.000 m² Gewerbefläche vorhanden (Kindergarten, Büros / Praxen / Ateliers, Kultur / Gastronomie / Gemeinschaftsflächen).

Damit ergäbe sich eine Gesamtfläche von etwa 16.000 m² und etwa 160 Wohneinheiten, davon mindestens etwa 50 Förderwohnungen auf mindestens etwa 4.000 m² Wohnfläche (mind. 30 %).

Beteiligung: Diskussion an Thementischen

Anton Mikoleit vom Unternehmen minc, Kiel stellt den Ablauf zum Beteiligungsformat „Diskussion an Thementischen“ vor. In zwei Runden à 30 Minuten können sich die Anwesenden interessensgeleitet an jeweils zwei Tischen einbringen. Es sind acht an die Aula anschließende Klassenräume vorbereitet, in denen jeweils in zweien dasselbe Thema diskutiert wird. 

Städtebauliche Varianten

• Tisch 1 und Tisch 2:  “Raum- / Platzbildung / Eingangssituation / Wegeverbindungen (intern / extern)”
• Tisch 3 und Tisch 4: “Innenhof – Nutzungen: privat versus öffentlich / Funktionsbereiche / …”

Nutzungs-Mix

• Tisch 5 und Tisch 6: “Bezahlbares Wohnen im Quartier / geförderter + inklusiver Wohnungsbau / alle Einkommens-gruppen im Alt- und Neubau / besondere Wohnformen / …”
• Tisch 7 und Tisch 8: “Kunst + Soziokultur, Büros, Praxen, Ateliers, Café, Kindergarten, Gemeinschaftsflächen, … => Verortung im Altbau / Vernetzung Wohnen / Quartiersversorgung / …” 

Im Anschluss an die Diskussionen stellen die einzelnen Arbeitsgruppen ihre Ergebnisse / die wichtigsten Essenzen im Plenum vor, die in der weiteren Entwicklung möglichst berücksichtigt werden sollen.

Ausblick weitere Entwicklung / Abschluss

Volker Spiel stellt kurz die weiter geplanten Entwicklungs-Schritte vor: 

• Abstimmung Städtebau für die Machbarkeitsstudie als Kalkulationsgrundlage
• Varianten Wohnungs-Mix inklusive sozio-kultureller / kleingewerblicher Ergänzungsangebote => 2. Info- und Beteiligungsveranstaltung
• Kostenermittlung und Wirtschaftlichkeitsberechnungen
• Organisations- und Finanzierungsmodelle
• Vermarktungsprozess für Baugemeinschaften
• Abschluss und Dokumentation 1. Halbjahr 2024
• Grundstücksankauf durch die Landeshauptstadt Kiel 1. Halbjahr 2024
• Weiteres Entwicklungs-Szenario (Annahme Freizug der TMS in etwa 2,5 Jahren):
• Vermarktungsprozess, Gruppenaufbau und Vergabe etwa 2025 – 2026
• Möglicher Realisierungszeitraum etwa 2027 - 2029

Moritz Jerchow vom Stadtplanungsamt, Jan Schulz und Volker Spiel beantworten Fragen aus dem Plenum.

Volker Spiel dankt zum Abschied allen Anwesenden für die engagierte Diskussion und Unterstützung dieses ambitionierten Modellprojektes.

Baugemeinschaften - auch Baugruppen genannt - sind ein Zusammenschluss mehrerer privater Bauherr*innen, die gemeinsam Wohnraum in der Regel in Mehrfamilienhäusern und zur eigenen Nutzung errichten.

Baugemeinschaften haben den Vorteil gegenüber der Entwicklung durch einen Bauträger, dass die späteren Nutzer*innen bereits frühzeitig in der Planungsphase gemeinsam eigene Wünsche definieren und am Markt gegebenenfalls nicht vorhandene Nutzungsvorstellungen realisieren können.

Durch die gemeinsame Planung und Umsetzung des Bauvorhabens entstehen oft sehr stabile gemeinschaftliche Strukturen zwischen den späteren Nutzer*innen und eine starke Identifikation mit dem Bauvorhaben und Quartier. 

In vielen Fällen liegt einem Baugemeinschaftsprojekt nicht nur in der Bau- sondern auch in der späteren Nutzungsphase ein gemeinschaftlicher Ansatz zugrunde, zum Beispiel mit gemeinsam nutzbaren Flächen oder generationenübergreifenden Unterstützungsansätze. Häufig gehen von diesen sozial-ökologischen nachbarschaftsorientierten Baugemeinschaften Impulse für die weitere Quartiersentwicklung aus und es werden quartiersversorgende Angebote etabliert.

Da Baugemeinschaften als Modellprojekte regelmäßig neue Wege beschreiten, aber dennoch das volle Bauherr*innenrisiko tragen, ist eine professionelle Projektsteuerung und -beratung für den Erfolg eines Baugemeinschaftsprojekts von großer Bedeutung.