Antrag:

Erbbaugrundstücke werden grundsätzlich zum aktuell gültigen Bodenrichtwert an den jeweiligen Erbbauberechtigten auf dessen Wunsch verkauft.

Die durch den Kaufpreiserlös fiktiv eintretende jährliche Schuldzinsersparnis für die Stadt muss  mindestens den Verlust des jährlichen Erbbauzinses für das betroffene Grundstück aufwiegen.

Ist dies nicht der Fall, kann ein Verkauf nur bei einem entsprechend erhöhten Kaufpreis stattfinden. Andernfalls hält die Stadt am geschlossenen Erbbaurechtsvertrag fest.

Begründung:

Bei dem Verkauf eines Erbbaugrundstücks an den Erbbauberechtigten wurde in der Vergangenheit grundsätzlich der Bodenrichtwert zugrundegelegt. Hierdurch war eine einfach nachvollziehbare Kaufpreisgrundlage für den Erwerber und eine Gleichbehandlung aller Käufer gewährleistet.

Bei der Kaufpreisermittlung wurde entsprechend dem Beschluss der Ratsversammlung - Drs. 0872/2007 vom 17.01.2008, Antragspunkt 4 -  überprüft, ob der Verkauf für die Stadt wirtschaftlich ist, d.h. ob die nach dem Verkauf wegfallende Erbbauzinseinnahme  durch die Schuldzinsersparnis aufgewogen wird. Bei dieser Berechnung wurde in der Vergangenheit ein kalkulatorischer Zins von durchschnittlich 5% angesetzt. Aufgrund der in letzter Zeit drastisch gesunkenen Zinsen am Kapitalmarkt ist diese Berechnungsgrundlage jetzt angepasst worden. Derzeit beträgt die Schuldzinsersparnis nur noch 2,9%, mit einer weiteren Reduzierung in 2016 auf 2,6 % ist zu rechnen.

Für die Betrachtung der wirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit wird die Barwertmethode angesetzt. Der Barwert gibt an, welchen Wert zukünftige Zahlungen in der Gegenwart besitzen.

Bei der Berechnung des Barwertes werden die nachfolgend genannten Zahlungsströme verglichen:

a)      die aus dem Verkaufserlös erwartete Schuldzinsersparnis der Stadt - nach dem  kalkulatorische Zinssatz zum Zeitpunkt des Verkaufs und

b)      die künftig entgehende Erbbauzinseinnahme

Ein Verkauf ist nicht wirtschaftlich, wenn der Barwert der künftig entgehenden Erbbauzinseinzahlungen (b) größer ist als der Barwert der Schuldzinsersparnis (a).

Aktuell ergibt sich beim Verkauf der Erbbaugrundstücke die Problematik, dass bei diversen Erbbaugrundstücken der angebotene Kaufpreis erheblich über dem ermittelten Bodenrichtwert liegen muss, um die vorstehend geschilderte Wirtschaftlichkeit des Verkaufs zu erreichen.

Diese Unterschiede in den Angeboten sind den Kaufinteressenten schwer zu vermitteln. Insbesondere bei Erbbaurechtsnehmern, die jetzt ihre Erbbaurechte veräußern wollen, kann die Kaufpreisforderung auf Basis des aktuellen kalkulatorischen Zinssatzes von 2,9% dazu führen, dass ein Verkauf des Erbbaurechtes erheblich erschwert wird, weil die Erwerber bei den derzeit sehr günstigen Zinsen am Kapitalmarkt meistens das Grundstück lieber kaufen als pachten möchten.

Dabei ist allerdings Folgendes zu beachten:

Das Erbbaurecht ist ein auf Langfristigkeit ausgelegtes Instrument, das beiden Vertragspartnern über Jahrzehnte eine Zinsbelastung bzw. Zinseinnahme in bestimmter Höhe garantiert – unabhängig von der jeweils aktuellen Zinsentwicklung. Ein Erbbaurechtsausgeber (hier die Stadt) hat keine rechtliche Möglichkeit, sich in Zeiten hoher Zinsen am Kreditmarkt aus dem Erbbaurecht herauszulösen, um einen höheren wirtschaftlichen Nutzen aus dem vergebenen Grundstück zu ziehen. Deshalb ist es hinnehmbar, dass die Erbbauberechtigten, die ihren Vertrag vorzeitig durch den Kauf auflösen möchten, keine Garantie für eine bestimmte Kaufpreishöhe haben. Grundstückseigentümer, die den Grundstückserwerb mit Bankkrediten finanziert haben, müssten bei einem Grundstücksverkauf und vorzeitiger Darlehenstilgung entsprechende Vorschusszinsen zahlen. Außerdem erlauben die derzeit niedrigen Zinsen eine Finanzierung von höheren Kaufpreisen.

Nach § 8 GO haben die Gemeinden ihr Vermögen nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu verwalten. Insofern muss die Verwaltung ggfs. auf einen Verkauf verzichten, wenn er sich für die Stadt als unvorteilhaft erweist.

Aus diesen Gründen ist es unverzichtbar, dass die Stadt nur Erbbaurechtsverkäufe vornimmt, die für die Stadt wirtschaftlich sind. Auch nicht verkaufte Erbbaurechte tragen zur Haushaltskonsolidierung bei, in dem sie laufende Einnahmen im Ergebnishaushalt sichern.

Diese Vorlage konnte dem Siedlerbeirat noch nicht zur Kenntnis gegeben werden, da dieser erst wieder im Januar 2016 zusammentritt. Wegen der Dringlichkeit einzelner Verkaufsfälle wird um Entscheidung gebeten.

Peter Todeskino

Bürgermeister