Antrag:

Im Stadtteil Kiel-Südfriedhof wird für das Baugebiet zwischen Saarbrückenstraße, Theodor-Heuss-Ring, Winterbeker Weg der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1032 gefasst.

Der in seinem Geltungsbereich vollständig deckungsgleiche, bisherige Bebauungsplan Nr. 859 soll im Parallelverfahren aufgehoben werden.

Die Abgrenzung beider Plangebiete ist der Anlage 1 zu entnehmen.

Die bauordnungsrechtlich am 10.07.2019 genehmigte Nutzungsaufteilung des REWE-Centers ist der Anlagenskizze 3 grob zu entnehmen.

Begründung:

I. Räumlicher Geltungsbereich und bestehende Nutzungen

Der Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans Nr. 1032 entspricht dem Geltungsbereich des bisherigen, am 08.05.2001 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 859 zwischen der Saarbrückenstraße im Norden, dem Theodor-Heuss-Ring im Osten, dem Winterbeker Weg im Süden und der Wohnbebauung bzw. der Spiel- und Bolzplatzfläche an der Andresenstraße im Westen.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 859 wurden 2001 neben einer verbesserten Erschließung des Sondergebiets insbesondere die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine dann mögliche Erweiterung der Verkaufsfläche eines SB-Warenhauses (plaza-Center) um 6.000 m² auf insgesamt 22.000 m² Verkaufsfläche geschaffen. Diese Erweiterungsmöglichkeit wurde jedoch bis dato nicht ausgeschöpft, weder wurde der Baukörper innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nach Norden spürbar erweitert, noch die Verkaufsfläche signifikant erhöht.

Das Plangebiet wird durch den Baukörper des REWE-Centers (ehemals plaza-Center) sowie die dazugehörigen Stellplatzflächen geprägt. Der gesamte Geltungsbereich ist bis auf eine nördliche Waldfläche, kleinere Böschungsanpflanzungen im Randbereich sowie einzelne Baumscheiben auf dem Stellplatzgelände vollständig versiegelt. Die äußere Erschließung des Sondergebiets erfolgt vorwiegend über die nördliche Zufahrt von der Saarbrückenstraße und untergeordnet über den Winterbeker Weg im Süden.

II. Anlass, Planungserfordernis und Ziel der Planung

Seit Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 859 im Jahr 2001 für die Erweiterung des damaligen plaza-SB-Warenhauses hat sich die Betriebsstruktur tendenziell von einem (festgesetzten) Sondergebiet SB-Warenhaus zu einem (faktischen) Sondergebiet Einkaufszentrum geändert bzw. entwickelt. Zuletzt bis Mitte 2019 waren in dem Gebäudekomplex (plaza-Center) der coop-Lebensmittelvollversorger Sky XXL mit rund 10.600 m² Verkaufsfläche sowie mehrere kleinflächige Konzessionäre (Shops, Restaurant) ansässig (siehe Anlage 2).

Die Vorhabenträgerin SUPERMÄRKTE NORD GmbH & Co. KG hatte am 14.11.2018 für das Grundstück Winterbeker Weg 44 der coop eG einen Bauantrag zur Modernisierung und Teilumnutzung innerhalb des Gebäudes des plaza-Centers gestellt. Parallel wurde bis Sommer 2019 die betriebliche Umstrukturierung des bisherigen Sky XXL-Marktes zu einem REWE-Markt vorgenommen.

Die im plaza-Center bereits ansässigen, kleinteiligen Shops (Konzessionäre) sollten lediglich aufgrund erforderlicher Umbaumaßnahmen entlang der Mall neu angeordnet werden, ohne dabei die zentrenrelevante Verkaufsfläche zu verändern.

Folgende verkaufsflächenrelevante Teilumnutzungen wurden am 14.11.2018 beantragt:

a) Reduzierung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche Sky XXL- / REWE-Markt um rund

3.900 m² auf ca. 6.700 m²

b) Ansiedlung Decathlon (Sportbedarf) mit rund 3.000 m² zentrenrelevanter Verkaufsfläche

c) Ansiedlung Action Sonderpostenmarkt mit rund 900 m² zentrenrelevanter Verkaufsfläche (später zurückgezogen)

Zur Steuerung der Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben hatte die kommunale Selbstverwaltung der Landeshauptstadt Kiel bereits im Januar 2011 das „Gesamtstädtische Einzelhandelskonzept Kiel 2010“ (GEKK) in Form eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB beschlossen (Drs.-Nr. 0861/2010). Die planerische Zielstellung für das plaza-Center bzw. jetzige REWE-Center am Winterbeker Weg beinhaltet die Ausweisung dieses Standortes als Sonderstandort der Kategorie A (Fachmarktstandorte, nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel) Der Bauantrag entsprach aus Sicht der Verwaltung nicht dieser planerischen Zielstellung des GEKK und damit insbesondere auch nicht dem Ziel des Schutzes der Einzelhandelsstruktur der Innenstadt. Die Verwaltung hatte daraufhin im März 2019 zum Zwecke der Zurückstellung entsprechende Beschlussvorlagen für die Aufstellung der 1. Änderung des B-Plans Nr. 859 (Drs. 0222/2019) und für eine dazugehörige Veränderungssperre Nr. 86 (Drs. 0218/2019) in die kommunale Selbstverwaltung eingebracht, diese am 28.03.2019 im Bauausschuss jedoch wegen eines noch bestehenden Abstimmungsbedarfs wieder zurückgezogen.

Im Rahmen eines nachfolgenden intensiven Diskussions- und Abstimmungsprozesses im Sommer 2019 zwischen der Verwaltung, der Kommunalpolitik, der coop eG, der SUPERMÄRKTE NORD GmbH & Co. KG und der Öffentlichkeit wurde deutlich, dass es parteiübergreifend die Erwartung gab, zwischen einem notwendigen Schutz der zentralen Versorgungsfunktion der Kieler Innenstadt und der Sicherung der Nahversorgung im Stadtteil Kiel-Hassee einen Ausgleich zu finden. Eine weitere große Bedeutung wurde der Sicherung der rund 400 Arbeitsplätze in dem Center beigemessen sowie dem Standort die notwendigen Entwicklungsmöglichkeiten zu geben. Der Bauausschuss hatte daraufhin am 05.06.2019 die Verwaltung im Rahmen einer Geschäftlichen Mitteilung beauftragt, eine entsprechende, neue Beschlussvorlage für den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 859 in den Bauausschuss einzubringen (vgl. Drs. 605/2019).

Das wesentliche Ziel der Änderung des Bebauungsplans (aus verfahrenstechnischen Gründen jetzt Neuaufstellung Bebauungsplan Nr. 1032) soll die Beschränkung insbesondere der nahversorgungsrelevanten und sonstigen zentrenrelevanten Sortimente auf den genehmigten und ausgeübten Bestand zum Zeitpunkt des Änderungsverfahrens des Bebauungsplans und einer maximal 5%igen Erweiterung im Rahmen des betrieblichen Bestandsschutzes sein.

Eckpunkte der Bebauungsplanung sollen sein:

• Änderung der Art der Nutzung von einem Sondergebiet SB-Warenhaus in ein Sondergebiet Einkaufszentrum. Diese Änderung dient vor allem der rechtlichen Klarstellung, um in der Zukunft analog zum Bestand mehrere Einzelhandelsbetriebe statt eines SB-Warenhauses mit untergeordneten Konzessionären planungsrechtlich zuzulassen.

• Grundsätzliche Zulässigkeit nicht-zentrenrelevanter Sortimente bis 22.000 m² Verkaufsfläche: Sicherung des Standortes als Sonderstandort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß GEKK 2010; diese dann spezifizierte Verkaufsfläche entspricht der heute bereits planungsrechtlich zulässigen, jedoch sortimentsunspezifischen Gesamtverkaufsfläche.

• Zulässigkeit zentrenrelevanter Sortimente entsprechend dem genehmigten und ausgeübten Bestand: sortimentsspezifische Festsetzung der zentrenrelevanten Sortimente für die im REWE-Center angesiedelten Betriebe.

Vor diesem bisherigen Abstimmungshintergrund zwischen der LHK und der Vorhabenträgerin SUPERMÄRKTE NORD GmbH & Co. KG konnte die Bauaufsicht die am 14.11.2018 beantragten verkaufsflächenrelevanten Teilumnutzungen schließlich am 10.07.2019 mit einigen Änderungen wie folgt genehmigen (vgl. Punkt II, Absatz 3 sowie Anlage 3):

a)   Reduzierung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche REWE-Markt um rund 3.900 m²

auf 6.711 m².

b)   Ansiedlung Decathlon (Sportbedarf) mit 2.790 m² zentrenrelevanter Verkaufsfläche (statt der zuvor beantragten 3.000 m² Verkaufsfläche) inkl. eines etwas reduzierteren Anteils zentrenrelevanter Sortimente.

c)   Die Baugenehmigung gilt nicht für eine im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachträglich, alternativ beantragte Shop-in-Shop-Fläche mit 905 m² nicht-zentrenrelevanter Ver-kaufsfläche (statt des ursprünglich beantragten zentrenrelevanten Action Sonderposten-markts). Diese Verkaufsfläche kann entweder dem zentrenrelevanten REWE-Markt zugeordnet werden oder ist über einen weiteren Einzelhandelsbetrieb (Konzessionär) mit einem nicht-zentrenrelevanten Sortiment zu definieren. Hierfür ist ein Nachtrag zum Bauantrag einzureichen.

III. Vorgesehenes Verfahren

Die mit dem Bebauungsplanes Nr. 1032 verbundenen Planungsziele leiten sich aus der geltenden Flächennutzungsplan-Darstellung ab. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist daher nicht erforderlich.

Es ist eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen, in der die voraussichtlichen Umweltauswirkungen der Planung ermittelt, beschrieben und bewertet werden.

Es ist beabsichtigt, den gültigen, deckungsgleichen Bebauungsplan Nr. 859 im Parallelverfahren aufzuheben und durch den Bebauungsplan Nr. 1032 „REWE-Center“ zu ersetzen

IV. Wirkung des Aufstellungsbeschlusses

Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1032 dient der Sicherung einer geordneten städtebauli-chen Entwicklung.

Gemäß § 15 BauGB hat das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde.

Gemäß § 14 BauGB kann die Gemeinde nach Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre beschließen.

Die Öffentlichkeit wird gemäß § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Bauleitplanung beteiligt.

Der Ortsbeirat Hassee/Vieburg erhält die Vorlage zur Kenntnis.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung,

Bauen und Umwelt