Anlass:

In der Bauausschusssitzung am 07.01.2016 hat der Bauausschuss folgenden Antrag mehrheitlich beschlossen:

„Die Verwaltung wird beauftragt, eine Erschließung und Bebauung der Fläche Grüffkamp zu prüfen, bei der die bestehenden Kleingärten nicht in das Baugebiet integriert werden und bei der auch keine Ausbaubeiträge von den aktuellen Kleingartenbesitzern erhoben werden.“

Unter der Fläche Grüffkamp wird somit die im städtischen Eigentum befindliche Fläche des Maisfeldes sowie die südlich angrenzende private Fläche subsummiert (siehe Übersichtsplan

Anlage 1).

Stellungnahme der Verwaltung zu dem Antrag:

Historie

Die Verwaltung hat bereits in den Jahren 2011 und 2012 Untersuchungen zu den nördlich angrenzenden Kleingärten (private Eigentumsgärten) erarbeitet, im Ortsbeirat erläutert und auf diversen Veranstaltungen mit den Betroffenen diskutiert.

Hierzu hat die Verwaltung eine umfangreiche Geschäftliche Mitteilung erarbeitet, die dem Bauausschuss in der Sitzung am 29.11.2012 vorgelegt worden ist (Drucksache Nr. 0875/2012).

Der Bauausschuss hatte seiner Zeit ausdrücklich beschlossen, dass bei der Untersuchung die Einbeziehung angrenzender Flächen (Maisfeld/Kiesgrube) als Baugebietserweiterung ausgenommen wird.

Zuletzt hatte der Bauausschuss am 05.11.2015 (Drucksache Nr. 0796/2015) im Rahmen

einer Anfrage des Ortsbeirates Pries/Friedrichsort über eine mögliche Bebauung auf der Fläche Grüffkamp beraten. Auf Grund der damit verbundenen notwendig werdenden hohen Erschließungskosten und der entgegenstehenden Beschlüsse der Selbstverwaltung (F-Plan, B-Plan Nr. 727, Landschaftsplan, Stadtteilentwicklungsplan, Kleingartenentwicklungsplan) hat die Verwaltung von einer Bebauung dieses Bereiches deutlich abgeraten.

Auch die Mehrzahl der betroffenen Grundstückseigentümer*innen hatte sich gegen eine Bebauung ihrer Eigentumsgärten ausgesprochen, nicht zuletzt auf Grund der damit verbunden erheblichen Erschließungskosten, die unabhängig von aktuellen Bauwünschen überwiegend von den Anwohner*innen zu erbringen wären. Hierbei würde es sich um Erschließungsbeiträge nach

§ 127 BauGB handeln. Die Aufhebung der Ausbaubeitragssatzung hat auf dieses Gebiet bzw. bezogen auf die Umnutzungsambitionen keinen Einfluss. Erschließungsbeiträge gem. Baugesetzbuch sind weiterhin zu erheben.

Ergebnis der Prüfung der Fläche Grüffkamp für eine Wohnbebauung

Städtebaulicher Entwurf

Grundlage der erneuten Untersuchung der Verwaltung bildet ein vom Stadtplanungsamt erarbeiteter Entwurf (siehe Anlage 3). Die schematisch dargestellten Bauflächen spiegeln die planerische Idee wider, hier sowohl eine extensive Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern (ca. 80 Wohneinheiten) als auch alternativ eine höhere Verdichtung unter Berücksichtigung von Mehrfamilienhäusern (ca. 200 Wohneinheiten) zuzulassen.

Verkehrliche Erschließung

Die beiden Bauflächen würden über Wohnstraßen erschlossen, die als 5 m breite verkehrsberuhigte Mischflächen ausgebildet und durch platzartige Erweiterungen gegliedert werden. Diese könnten sowohl Parkplätze, Wendeanlagen oder Stellplätze aufnehmen.

Der Anschluss an das örtliche Straßennetz wurde sowohl nach Süden über die Straße Brauner Berg, als auch nach Norden über den Koppelberg untersucht. Der für diese Erschließung vorgesehene Querschnitt sieht eine Fahrbahnbreite von 4,75 m (zzgl. einem 0,5 m breiten Schutzstreifen) und einen 2,50 m breiten Bürgersteig vor.

Da eine Erschließung von Süden in die Kleingartenflächen (siehe Anlage 3) eingreifen würde, der Erschließungsweg insgesamt etwas länger und damit kostspieliger sein würde und der Koppelberg sich zudem in einem weit besseren Ausbaustandard als die Straße Brauner Berg befindet, wäre im Falle einer Bebauung die Nordanbindung einer Südanbindung vorzuziehen.

Entwässerungsplanung

Seitens der Stadtentwässerung wären zwei alternative Entwässerungsplanungen denkbar, die einen neuen Schmutzwasser- und einen neuen Regenwasserkanal vorsehen.

Die Nordvariante sähe eine mögliche Anbindung des Erschließungsgebietes an den Koppelberg vor sowie die Südvariante eine Anbindung über die Straße Grüffkamp an die Straße Brauner Berg. Finanziell unterscheiden sich diese Varianten allerdings kaum voneinander (siehe Anlage 4).

Regenwasserentsorgung

In beiden Varianten ist das ehemalige verrohrte Gewässer „Prieser Lauf“ als Vorfluter vorgesehen. Der Regenwasserkanal ist jedoch ausgelastet und im weiteren Verlauf zum Teil im Rückstau auf dem Niveau der Gezeiten in der Kieler Förde. Damit ist eine Niederschlagsentwässerung nur begrenzt und über geordnete Rückhaltebecken möglich.

Über eine Versickerung des Regenwassers ist auf Grund fehlender Bodenuntersuchungen keine Aussage möglich.

Die Regenrückhaltebecken sind zum einen im Westen der südlichen Baufläche sowie in der Senke des verrohrten Prieser Laufes nordwestlich der Straße Brauner Berg denkbar. Zur Errichtung der Regenrückhaltebecken wäre die Inanspruchnahme hochwertiger und zum großen Teil gesetzlich geschützter Biotope erforderlich.

Schmutzwasserentsorgung

Wegen der Tieflage des Gebietes wäre die Errichtung einer Schmutzwasserpumpstation mit einer Abwasserdruckrohrleitung erforderlich.

Die Trasse für die Verlegung der Druckrohrleitung wäre nur durch private Grundstücke möglich.

Zur Herstellung einer öffentlichen Erschließung in diesen zum Teil bewaldeten Bereichen wären Leitungsrechte und Betriebswege zu sichern und zu errichten.

Altlasten

Für den Planbereich der Fläche Grüffkamp liegt ein Altlastengutachten der Firma AQUA im Auftrag des Umweltschutzamtes der Landeshauptstadt Kiel aus dem Jahre 2011 vor. Danach liegen in der Kiesgrube bzw. auf dem anschließenden privaten Grundstück tlw. erhebliche Altlasten, die aber nicht grundwassergefährdend sind (Bauschutt, PAK, Haushaltsgeräte, Strahlstäube, Klärschlamm, Kunststoffe, etc. siehe Anlage 2).

Im Falle einer Bebauung müssten diese Flächen saniert werden. Dies wäre mit erheblichen Kosten verbunden, die zum jetzigen Zeitpunkt nicht bezifferbar sind.

Natur und Landschaft

Ein großer Bereich um das Maisfeld herum ist nach dem Landeswaldgesetz als Wald zu betrachten. Eine Waldumwandlung und Fällung der Bäume mit entsprechendem kostenpflichtigen Ausgleich wäre vorzusehen. Dabei ist zu beachten, dass potentielle Ausgleichsflächen im Stadtgebiet rar sind.

Daneben befindet sich im Plangebiet ein Naturdenkmal (Baum als Überhälter an der südlichen Begrenzung zum ehemaligen Hof) sowie durch das Bundes- und Landesnaturschutzgesetz geschützte Biotope wie Knicks und Redder mit sehr alten Eichenüberhältern, eine Allee,

Kleingewässer etc. die durch die geplante Erschließungsmaßnahme in Anspruch genommen

oder beeinträchtigt würden (siehe Anlage 2).

Soziale Infrastruktur

Für das Wohngebiet wären zusätzliche Komplementäreinrichtungen notwendig, von denen allerdings z.Zt. nur die Kosten für einen öffentlichen Kinderspielplatz (ca.100.000 €) bezifferbar sind.

Für zusätzliche Kapazitäten hinsichtlich von Schulen und Kitas können auf Grund der aktuellen groben Datenbasis keine genauen Bedarfe ermittelt werden.

Konkretere Aussagen sind erst bei genaueren Planungen und auf Basis der Bevölkerungsprognose möglich.

Dennoch können bereits folgende Einschätzungen getroffen werden:

• Die räumlichen Bedarfe an der Fritz-Reuter-Schule werden vermutlich schon anhand der heutigen Prognose überschritten werden, wie auch bei weiterführenden Schulen.
• Die Schulbetreuung hat schon heute nur noch begrenzte Raumkapazitäten und wäre vermutlich zu erweitern.
• Der U3 und Ü3 Bereich ist bereits heute sehr gut ausgelastet, hier könnte es ebenfalls zu einem Erweiterungsbedarf kommen.
• Die Sportinfrastruktur ist ausreichend vorhanden, es könnten ggf. die Errichtung zusätzlicher Sportanlagen für Schulen hinzukommen.

Fazit: Neben den 100.000€ Kosten für einen neuen Spielplatz wären mit weiteren Kosten für das Wohnen komplementierenden sozialen Einrichtungen zu rechnen, die allerdings zurzeit nicht bezifferbar sind.

Bisherige Planungen und Bedarfe

Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 727 sieht für die Fläche des „Maisfeldes“ „Private Grünfläche- Dauerkleingärten“ vor. Im Flächennutzungsplan wird der Bereich als „Grünfläche- Dauerkleingärten“ bzw.  im Landschaftsplan als „Dauerkleingärten“ (ergänzt durch Biotop /Knick als Darstellung südl. und nördl. des Maisfeldes) dargestellt. Der Kleingartenentwicklungsplan sowie auch das Stadtteilentwicklungskonzept Pries/Friedrichsort gehen hier von einer Kleingartenerweiterungsfläche aus.

Der Untersuchungsbereich der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) „Festung Friedrichsort mit Alt-Friedrichsort“ grenzt direkt im Süden an das Plangebiet an. Das Vorhaben hat Auswirkungen hinsichtlich einer südlichen Erschließung und der Entwässerung auf diese vorbereitenden Untersuchungen. Die Ratsversammlung hat das Struktur- und Nutzungskonzept als Grundlage für den Planbereich und für die prozessvorbereitenden Untersuchungen beschlossen.

Die Ziele im Bereich des Prieser Laufes (Flächen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung der Natur, der Landschaft und des Klimas verbunden mit einem Naturlehrpfad) wären bei einer Umsetzung des Entwurfes Grüffkamp nicht erreichbar. Eine Kompatibilität der Ziele für den Planungsraum ist nicht gegeben.

Zusammenfassung der Untersuchung

Die Wohnbaufläche würde Bruttobauland in einer Ausdehnung von ca. 43.300 m² bzw. Nettowohnbauland (exkl. Erschließungsflächen, Grünflächen) von 32.600 m² umfassen.

Die Erschließungskosten inkl. der Ver- und Entsorgungsanlagen belaufen sich auf zwischen rund 7.256.500 € (Nordanbindung über Koppelberg) und 7.545.000 € (Südanbindung über Brauner Berg).

Damit betrügen die Erschließungskosten pro m² Nettowohnbauland ca. 222 - 231 €/m bzw. je nach Wohnungsdichte zwischen 36.000 € (Mehrfamilienhaus) und 90.000 € (Einfamilienhaus) pro Wohneinheit.

Nicht beinhaltet in den Kosten sind die Altlastensanierung sowie ggf. notwendige Erweiterungen vorhandener sozialer Einrichtungen, so dass die Gesamtkosten noch merklich höher ausfallen könnten, was zu einer erheblichen Kostensteigerung führen würde.

Im Rahmen der zwingend durchzuführenden Beitragserhebung gem. § 127 BauGB i.V.m. § 4 der städtischen Erschließungsbeitragssatzung sind bei einer kommunalen Erschließungsmaßnahme 90 % des beitragsfähigen Aufwandes (der sog. Anliegeranteil) zumindest auf die privaten Grundstücke entsprechend ihrem flächenmäßigen Anteil und 10 % auf die Landeshauptstadt Kiel (der sog. Stadtanteil) umzulegen. Die Eigentumsgärten sowie die angrenzenden Kleingärten unterliegen dagegen nicht der Beitragspflicht, da für diese Grundstücke kein Baurecht besteht. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 727 sieht hier ausschließlich die Festsetzungen Eigentumsgarten und Kleingarten vor.

Die Verwaltung empfiehlt die Ablehnung eines Wohngebietes in den von Kleingärten und Grünflächen geprägten Bereichen.

Die Gründe hierfür sind:

• Inhaltlich:

Die bisherigen, langjährigen Überlegungen der Verwaltung sowie von den Ratsgremien beschlossenen vielfältigen inhaltlichen Planungen, Konzepte und Satzungen, die eine grünordnerische Weiterentwicklung des Bereiches vorsehen (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan Nr. 727, Landschaftsplan, Kleingartenentwicklungsplan, Stadtteilentwicklungskonzept Pries/Friedrichsort, vorbereitende Untersuchungen Festung Friedrichsort mit Alt-Friedrichsort) stehen der Planung deutlich entgegen. Weiterhin bereitet die Immobilienwirtschaft der LH-Kiel eine, den Inhalten des rechtskräftigen Bebauungsplanes entsprechende, Kleingartennutzung für den Bereich des „Maisfeldes“ vor (vgl. Drs.1131/2020)

Die Nachfrage nach Kleingartenanlagen im Kieler Norden, insbesondere in Friedrichsort, ist seit Jahren stetig hoch. Bereits vor der anhaltenden Corona-Pandemie und dem damit verbundenen gestiegenen Bedarf nach Kleingärten konnten die ansässigen Kleingartenvereine nicht genügend Kleingartenparzellen vorhalten.

Um dem Bedarf Rechnung zu tragen und einen kleinen Ausgleich für die in den vergangenen Jahren überplanten Kleingärten zu schaffen, beabsichtigt daher die Immobilienverwaltung die Schaffung einer neuen Kleingartenanlage am Grüffkamp.

• Städtebaulich:

Es würde eine bauliche Insellage entstehen ohne direkte Anbindung an die vorhandene Bebauung des Stadtteils für den motorisierten Individualverkehr.

• Wirtschaftlich:

Die hohen Kosten für die Errichtung einer komplett neuen Infrastruktur und für die Baureifmachung der Grundstücke im Außenbereich würden ein erhebliches Hindernis bei der Entwicklung darstellen. Weiterhin bestehen Kostenrisiken z.B. bezügl. der Altlasten (siehe Anlage 4).

Auch im Vergleich zu anderen in der Planung befindlichen Wohnbauflachen (siehe Wohnbauflächenatlas) ist daher der Bereich als kaum geeignet für ein neues Wohngebiet anzusehen.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt