Antrag:

1. Die Verwaltung der Landeshauptstadt Kiel (LHK) und die Kieler Wirtschaftsförderungs- und Strukturentwicklungsgesellschaft mbH (KiWi) werden beauftragt, die weitere Entwicklung und Revitalisierung des Gewerbe- und Industriegebietes Friedrichsort (StrandOrt) umzusetzen.

2. Hierfür wird eine Projektstruktur beschlossen (Anlage 1), die die Einbindung aller relevanten Akteur*innen und die notwendigen Entscheidungswege sicherstellt. Diese Struktur ist im weiteren Verlauf des Projektes regelmäßig zu überprüfen und ggf. anzupassen – mit dem Ziel, sie so schlank wie möglich zu halten und gleichzeitig eine zügige Umsetzung zu gewährleisten.

Begründung:

Die Revitalisierung dieses nicht nur für die Landeshauptstadt Kiel, sondern auch für die Region und das Land Schleswig-Holstein bedeutenden Gewerbegebietes ist eine der großen Aufgaben der Wirtschaftsförderung in den nächsten Jahren. Es ist das gemeinsame Ziel von Verwaltung und Selbstverwaltung, zeitnah attraktive Flächen zu schaffen und damit der Wirtschaft Raum für Entwicklung zu geben. Eine große Herausforderung besteht darin, dass auf dem Gelände bereits Firmen tätig sind. Ziel ist es außerdem, dort bereits im laufenden Prozess Flächen bereit zu stellen und so eine Schritt-für-Schritt-Revitalisierung zu ermöglichen.

Das bereits durch Beschlüsse hinterlegte angestrebte Revitalisierungsziel kann nur erreicht werden, wenn alle am Entwicklungsprozess zu beteiligenden Akteur*innen koordiniert eingebunden werden und Entscheidungswege und -kompetenzen feststehen. Als zentraler Baustein des Projektmanagements ist daher eine Projektstruktur zu vereinbaren, die einen zielgerichteten Verlauf und ein Einhalten des Zeit- und Kostenrahmens bis zum Abschluss der Revitalisierung gewährleisten. Die hierfür vorgeschlagene Projektstruktur ist schematisch in Anlage 1 darstellt.

Die Entwicklungs- und Revitalisierungsphase soll weiter federführend durch die KiWi als Auftragnehmerin und einer bereits beauftragten externen professionellen Projektsteuerung (die Hamburger Niederlassung der Drees & Sommer SE) mit fachlicher Unterstützung durch die LH Kiel als Auftraggeberin erfolgen. Entsprechend benötigtes Personal auf Seiten der LHK und der KiWi ist während der Projektlaufzeit bereitzustellen

Einer nachhaltig ausgerichteten modernen Industrie kommt für eine zukunftsfähige Wirtschaftsstruktur in Kiel insgesamt eine hohe Bedeutung zu. Sie sorgt für qualifizierte und gut entlohnte Arbeitsplätze mit Tarifverträgen und für Innovationen sowie für Aufträge bei kleinen und mittelständischen Unternehmen und sichert damit die Wettbewerbsfähigkeit des Standortes insgesamt und sorgt für Steuereinnahmen.

Kiel benötigt an Kriterien der Nachhaltigkeit ausgerichtete Gewerbe- und Industrieflächen. Die Gewerbeflächen in Friedrichsort (StrandOrt) bieten das Zukunftspotenzial für smarte Industrie 4.0., also der Digitalisierung und der Automatisierung von innovativen Produktionsprozessen, sowie für industrienahe Dienstleistungen und Zulieferer – und das unter Berücksichtigung des Flächenrecyclings mit zukunftsorientierter Energieversorgung, Mobilität (Wasser, Luft, Schiene, Straße) und digitaler Infrastruktur. Die Ratsversammlung der Landeshauptstadt Kiel hat am 21. November 2019 für das Untersuchungsgebiet „Festung Friedrichsort mit Alt-Friedrichsort“ gemäß § 141 Abs. 1 BauGB den Abschlussbericht zur Kenntnis genommen und das vorgestellte Struktur- und Nutzungskonzept beschlossen (Drs. 0952/2019). Auf dieser Basis soll der StrandOrt Kiel gewerblich-industriell genutzt werden.

Die Revitalisierung dieses industriellen Altstandorts geht durch die Aktivierung eines Flächenkreislaufs einher mit den Zielen einer nachhaltigen Flächen- und Ressourcennutzung und schafft erstmals die öffentliche Erschließung des Geländes. Durch die städtebauliche Qualifizierung über einen beauftragten Rahmenplan sowie weitere Konzepte und Gutachten werden die Voraussetzungen für eine moderne Industriefläche mit hoher Aufenthaltsqualität in exponierter Lage am Wasser geschaffen. Das Ergebnis des Gesamtentwicklungsprozesses soll ein modernes, nachhaltiges, hochwertiges und in einen urbanen Kontext eingebundenes Gewerbe- und Industriegebiet mit einer besonderen Lagegunst sein – verbunden mit sozialer Infrastruktur wie z.B. Kita, Cafeteria sowie weiteren Serviceeinrichtungen, die die Firmen dort gemeinsam nutzen können.

Inhalte der Projektstruktur

Federführend ist der Wirtschaftsausschuss. Der Wirtschaftsausschuss beschließt nach Vorstellung der Untersuchungs-, Konzept- und Planungsergebnisse die vorgeschlagenen weiteren Aufträge und Meilensteine der Revitalisierung. Im Anschluss daran erfolgt, sofern sich die fachliche Erforderlichkeit ergibt, eine Behandlung von Fragen zur Projektentwicklung in den jeweiligen Fachausschüssen, sowie eine abschließende Beschlussfassung in der Ratsversammlung.

Die Projektverantwortung liegt beim Oberbürgermeister und Wirtschaftsdezernenten Ulf Kämpfer. Er ist auch Auftraggeber der KiWi, die gemeinsam mit einem externen Projektsteuerungsbüro das Projektmanagement übernimmt. Dabei stehen bei der KiWi die Projektkommunikation, Schnelligkeit der Planung & Umsetzung, Kostensicherheit und Rentabilität sowie die Qualität des Projekts im Fokus.

Im Einzelnen haben die Beteiligten folgende Aufgaben- und Entscheidungskompetenzen:             

KiWi GmbH

• Koordinierung der Projekt- und Steuerungsgruppe sowie des Lenkungskreises
• Kommunikation und Abstimmungen mit relevanten Genehmigungsbehörden
• im Einzelfall die direkte Beauftragung von Gutachten, Studien etc., sofern dies für den Projektfortschritt notwendig ist
• Erstellung notwendiger Beschlussvorlagen
• Koordinierung der finanziellen Abwicklung innerhalb der LHK und der Fördermittelgeber*innen (Kostenabschätzung für den Haushalt, Anmelden der Haushaltsmittel über 66, Koordinierung der ämterinternen Rechnungsfreigabe nach Rechnungsprüfung durch Projektsteuerer & Planungsbüro, sowie Zusammenstellen und Einreichen von Rechnungen beim Fördermittelgeber, Erstellen Verwendungsnachweis etc.)
• Kommunikation mit Mieter*innen und Nachbar*innen, Entwicklung und Umsetzung des beabsichtigten Nutzungskonzeptes,
• Aktive Vermarktung des Gewerbe- und Industrieflächen
• Verantwortliche Betreuung und Beteiligung des Ortsbeirates / der Bürger*innen, Wirtschaft und Politik (gemeinsam mit dem externen Projektsteuerungsbüro und den eventuell erforderlichen Fachämtern)

Externes Projektsteuerungsbüro (als Auftragnehmerin der KiWi)

• Steuerung Bau, Kosten- und Terminkontrolle,
• Vorbereitung, Organisation und Durchführung von Ausschreibungen
• Koordinierung Gesamtbudget, Erstellung & Fortschreibung Wirtschaftlichkeitskalkulation
• Sicherstellen von Qualitäten & Quantitäten, Berichterstattung

Die LHK wird mit der KiWi einen schriftlichen Projektstrukturvertrag schließen, der die Inhalte der Aufgabenübertragung des Projektmanagements und die Kostenerstattung durch die LHK regeln wird.

Landeshauptstadt Kiel (überwiegend Baudezernat):

• Festsetzung der technischen, gestalterischen und funktionalen Qualitätsstandards
• Mitwirkung bei der Erstellung der Leistungsverzeichnisse/-beschreibungen
• Erteilen von Genehmigungen im Rahmen des behördlichen Handelns
• Freigabe der Ausschreibungen, Auftragsvergabe
• Freigabe aller Planungsergebnisse
• Abnahme der Baumaßnahmen, Übernahme und Unterhaltung der neuen Infrastruktur
• Freigabe der geprüften Rechnungen und Zahlung dieser

Die „Projektgruppe StrandOrt Kiel“ setzt sich zurzeit aus verschiedenen Mitarbeiter*innen der unterschiedlichen Fachämter des Baudezernats (60, 61, 64, 66, 67, 18) und des Referates für Wirtschaft unter der Leitung und Verantwortung der KiWi zusammen. Sie kommt (i.d.R. einmal monatlich) zu einem fachlichen Austausch zusammen und bespricht die bisherigen Zwischenergebnisse aus den beauftragten Gutachten, Studien, Konzepte und stimmt die weiteren Entwicklungsschritte auf Arbeitsebene ab.

Der Lenkungskreis StrandOrt wird mit folgenden Teilnehmer*innen gebildet:

• wirtschaftspolitische Sprecher*innen
• Ortsbeiratsvorsitzende*r
• Oberbürgermeister
• Leitung Referat für Wirtschaft
• Stadträtin für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt
• Geschäftsführung KiWi GmbH

Im Lenkungskreis werden die wesentlichen Themen der Revitalisierung, wie z.B. Energie, Städtebau, Gestaltung, Mobilität etc. beraten, sowie alle wesentlichen Grundsatzentscheidungen vorbereitet und getroffen. Dieser soll sich zwei- bis viermal jährlich austauschen.

Die Steuerungsgruppe StrandOrt Kiel ist die zur Projektgruppe übergeordnete, verwaltungsinterne (gemeinsam mit dem Projektmanagement) fachliche Entscheidungsebene. Sie kommt sechsmal jährlich zusammen und entscheidet fachlich über die weiteren operativen Entwicklungsschritte. Dabei werden die Empfehlungen aus der Projektgruppe berücksichtigt und die im Lenkungskreis getroffenen Entscheidungen bei fachlicher Machbarkeit umgesetzt. Die Steuerungsgruppe setzt sich wie folgt zusammen:

• Oberbürgermeister (Vorsitz)
• Stadträtin für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt
• Referat für Wirtschaft
• Referat Dezernat II
• Leitung Tiefbauamt (66)
• Tiefbauamt (66.0K-Fr)
• Leitung Stadtplanungsamt (61)
• Leitung Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation (64)
• Geschäftsführung KiWi GmbH
• Externe Projektsteuerung

Falls erforderlich, kann die Steuerungsgruppe anlassbezogen erweitert werden:

• Leitung Umweltschutzamt (18)
• Leitung Amt für Immobilienwirtschaft (60)
• Leitung Grünflächenamt (67)

Aufgrund der planungsrechtlichen Besonderheit der weiteren Entwicklung (§ 34 BauGB) und dem erheblichen Anteil an Tiefbau- und Infrastrukturmaßnahmen werden dem Tiefbauamt, Stadtplanungsamt und dem Amt für Bauordnung maßgebliche Mitbestimmungsrechte und -pflichten zuteil. Die Fachämter werden Rückmeldungen zu auftretenden Fragestellungen im Zusammenhang mit dem Projekt schnellstmöglich und in der Regel innerhalb von vier Wochen an das Projektmanagement übermitteln. Ausgenommen hiervon sind behördliche Genehmigungsvorgänge, die zwar ebenfalls schnellstmöglich erfolgen sollen, für die die Regelbearbeitungszeit von vier Wochen allerdings nicht gilt. Falls in der Projektgruppe keine Einigungen auf fachlicher Ebene aufgrund von Interessenkollisionen erzielt werden können, trifft die Steuerungsgruppe die Entscheidung.

Hintergrund / Ausgangs- und Beschlusslage (auszugsweise)

Mit Ratsbeschluss vom 13. Dezember 2018 (Drs.1053/2018) wurde die KiWi mit der Aufgabe betraut, den Ankaufprozess zu organisieren und ankaufsbegleitend auch das Projektmanagement für die ersten Konzeptionen zur Revitalisierung, Erschließung und der Vermarktung der Fläche in Abstimmung mit den Fachämtern der LHK zu übernehmen. Dabei geht es insbesondere darum, den Status Quo des Flächenzustandes zu ermitteln, Erschließungsziele abzustimmen, städtebauliche Ziele aufzunehmen, Erkenntnisse über Erschließungsmöglichkeiten zu gewinnen, diese planerisch umzusetzen, bundesweite Best-Practice-Beispiele für eine moderne Gewerbegebietsentwicklung in die Projektierung einfließen zu lassen, die Akquisition von Fördermitteln des Landes Schleswig-Holstein zu unterstützen und eine begleitende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu erstellen.

Gemeinsam mit den Fachämtern und teilweise unter sachverständiger externer Begleitung konnten bereits erste Zwischenergebnisse erzielt werden. Zum Teil liegen Konzeptstudien und ausschreibungsvorbereitende Leistungsverzeichnisse für die weiteren Revitalisierungsschritte vor.

Der Aufsichtsrat der KiWi hat einer umfangreichen Auftragsvergabe im Rahmen der Projektierung des Gewerbegebietes StrandOrt Kiel für den städtebaulichen Rahmenplan und die zugehörige Freiraumplanung, Unterstützung und Betreuung des europaweiten Teilnahmewettbewerbs eines nachhaltigen, innovativen Energiekonzeptes, Erstellung eines schalltechnischen Gutachtens sowie Entwicklung eines Mobilitätskonzepts und einer Entwässerungsplanung zugestimmt. Eine Kostenregelung zur Zwischenfinanzierung über der KiWi ist dazu mit der LHK vereinbart worden.

Die LHK bleibt Eigentümerin der Flächen und Gebäude. Aufgrund der Kosten für die Dekontaminierung und Erschließung der Gewerbefläche wird die GRW-Förderung des Landes von der LHK zur Finanzierung der defizitären Flächenentwicklung notwendig. Die Finanzierung erfolgt aus dem Haushalt der LHK, sowie durch die Einnahmen aus den Mieterlösen und über die Förderung des Landes (GRW-Förderung).

Der Gesamtprozess der Industrieflächenentwicklung in Friedrichsort gliedert sich in drei Phasen:

Die erste Phase des Ankaufs ist federführend von der KiWi seit Ende 2017 und abschließend mit dem Ankauf der Fläche Ende Dezember 2019 durch die LHK erfolgreich abgeschlossen worden. Die LHK ist seit dem 1. Januar 2020 Besitzerin und wirtschaftlich Berechtigte und seit Mitte 2020 auch Eigentümerin der Fläche.

Die zweite Phase betrifft die Konzeptionierung des Erschließungszieles, die Revitalisierungsplanung und die Erschließungsdurchführung, in denen die Projektstruktur maßgeblich zum Tragen kommen wird. Parallel hierzu betreuen KiWi und LHK die Bestandsmieter vor Ort und sorgen für einzelne kurz- und mittelfristige Neuvermietungen, um die kostenintensive Revitalisierung durch Mieteinnahmen und die Deckung von Nebenkosten zu unterstützen. Gleichzeitig sollen einzelne Grundstücke möglichst schnell im Zuge der abschnittsweise erfolgenden Erschließungsmaßnahmen für Unternehmen und Investoren vermarktungs-, verkaufs- und bebauungsreif gemacht werden. Diese dritte Phase soll damit schon parallel zur zweiten Phase beginnen. Durch die bestehenden Regelungen zwischen KiWi und LHK liegt die Federführung dieser Vermarktungsphase bei der KiWi. Der gesamte Revitalisierungs- und Erschließungsprozess soll in acht bis zehn Jahren abgeschlossen sein.

Dr. Ulf Kämpfer

Oberbürgermeister

Anlage:

Schematische Darstellung der Projektstruktur zur Revitalisierung und Entwicklung StrandOrt Kiel