Antrag:

1. Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V „Kap Horn Mischnutzung“ im Stadtteil Kiel-Südfriedhof, Baugebiet Werftbahnstraße Nr. 1 (Flurstücke 285 und 232, Flur 14 und 13, Gemarkung Kiel-N) und ihre Begründung werden in der vorliegenden Fassung als Entwurf beschlossen. Die Abgrenzung des Plangebietes ist der Planzeichnung zu entnehmen.

2. Der Entwurf der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.1017V „Kap Horn Mischnutzung“ und die Begründung sind nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen; die beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB über die Auslegung zu benachrichtigen.

Begründung:

I. Räumlicher Geltungsbereich

Das Gebiet der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V liegt südlich der Hörn am östlichen Rand des Stadtteils Südfriedhof im Übergangsgebiet zum Stadtteil Gaarden. Es liegt im Zuständigkeitsbereich des Ortsbeirates Gaarden.

Das Plangebiet der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V verläuft zwischen der Werftbahnstraße, der Gablenzstraße und der Werftstraße. Der Geltungsbereich deckt das Grundstück Werftbahnstraße Nr. 1 und das nördlich der Werftstraße Nr. 248 gelegene Flurstück Nr. 232, Flur 13, Gemarkung Kiel-N, ab. Das Vorhabengebiet hat eine Größe von ca. 4.100 m², das Plangebiet inkl. der angrenzenden Verkehrsfläche hat eine Größe von ca. 9.500 m².

II. Planungsanlass, Planerfordernis und Ziel der Planung

In dem Bereich zwischen Werftbahnstraße, Gablenzstraße, Werftstraße sowie dem Grünzug am Schwedendamm soll ein völlig neues, attraktives Quartier (KoolKiel) entwickelt werden. Zu diesem Zweck wurde die Kap Horn GmbH gegründet.

Im Jahr 2018 wurde ein konkurrierendes Verfahren mit fünf internationalen Architekturbüros zur Überplanung des gesamten Quartiers durchgeführt. Im Vorwege wurde eine stadträumliche und stadtgestalterische Untersuchung durchgeführt zur Verträglichkeit der Höhe eines im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans geplanten „niedrigen Hochhauses“ von ca. 65 m Höhe.

Der Entwurf des Büro MVRDV aus Rotterdam ging als Sieger aus dem gutachterlichen Verfahren hervor. Das städtebauliche, architektonische und baugestalterische Konzept des Büros MVRDV sah vor, das Grundstück Werftbahnstraße 1 durch die Errichtung eines 18-geschossigen Hotelturms städtebaulich zu betonen. Im östlichen Bereich des Plangebietes war ein Gebäude für Büros und Gewerbe mit 12 Geschossen geplant.

Um die planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung dieses Vorhabens zu schaffen, wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1017V „Kap Horn Hotel“ aufgestellt. Dieser Bebauungsplan wurde am 15.12.2020 rechtskräftig. Zur weiteren Planung und Durchführung des Vorhabens hatte die Landeshauptstadt Kiel einen städtebaulichen Vertrag mit der Vorhabenträgerin geschlossen.

Anfang 2021 zogen sich jedoch mehrere mögliche Hotelbetreiber aufgrund der anhaltenden Corona-Pandemie und den damit verbundenen großen Unsicherheiten in der Tourismusbranche aus dem Projekt zurück. Trotz intensiver Bemühungen und obwohl das Projektgrundstück eine herausragende Lage im südlichen Hörnbereich aufweist, konnten keine neuen Interessenten für den Betrieb des Hotels KoolKiel gefunden werden.

Daher entschloss sich die Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der Landeshauptstadt Kiel, die geplante Hotelnutzung aufzugeben und in dem Gebäude stattdessen eine gemischte Nutzung, bestehend aus Gewerbe, gewerblichem Wohnen (Boarding House) und Wohnen zu entwickeln. Dabei sollten die äußere Kubatur und die Fassadengestaltung des herausragenden Entwurfs KoolKiel unverändert bestehen bleiben. Der Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1017V wurde am 06.05.2021 durch den Bauausschuss gefasst.

Die Planungsabsichten der Vorhabenträgerin haben sich zwischenzeitlich erneut geändert und wurden mit der Landeshauptstadt Kiel abgestimmt. Als künftige Nutzung sind zwei Hotels, ein Boarding House, Dienstleistungs- und kleinflächigen Einzelhandelsnutzungen sowie gastronomische Einrichtungen vorgesehen, die in einem 21-geschossigen, einem 15-geschossigen Hochpunkt sowie einem die beiden Gebäude verbindenden zweigeschossigen Sockelbau untergebracht werden. In dem nordwestlich befindlichen 21-geschossigen Hochpunkt sind in den zwei überhöhten Erdgeschossen integrierte Nutzungen im gewerblichen und gastronomischen Sektor geplant. In den darüber liegenden Geschossen ist ein Hotel mit ca. 120 Hotelzimmern der Kategorie 4 Sterne Plus sowie ein Boarding House mit 104 Serviced Apartments angedacht. In dem südöstlichen 15-geschossigen Hochpunkt ist ein Hotel mit ca. 165 Hotelzimmern der Kategorie 3 Sterne Plus geplant, ergänzt um integrierte Nutzungen im Dienstleistungs- und Einzelhandelssektor sowie Lager- und Fahrradabstellflächen in den ersten beiden Geschossen. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Anzahl der genannten Hotelzimmer noch verändern kann, da mögliche Betreiber noch nicht abschließend vertraglich gebunden sind.

Wohnungen sind in diesem Bereich nicht mehr vorgesehen. In den angrenzenden vorhabenbezogenen Bebauungsplänen Nr. 1030V und 1031V entstehen insgesamt 342 Wohnungen, von denen 154 Wohneinheiten öffentlich gefördert werden. Der Anteil des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus an der gesamten wohnlich genutzten Geschossfläche beträgt gemäß der aktuellen Planungen 42 %.

Aufgrund der Bodenverhältnisse mit lokalen Wasserständen bis nah an die Geländeoberkante wäre der Bau einer zweigeschossigen Tiefgarage nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich. Auf eine ebenerdige Unterbringung des ruhenden Verkehrs wird zugunsten der Schaffung eines möglichst hohen Freiraumanteils im Quartier verzichtet. Dadurch soll insbesondere die hohe bauliche Dichte im Gebiet kompensiert werden. Deshalb wird das nahgelegene Grundstück an der Adolf-Westphal-Straße 4 in die städtebauliche Entwicklung mit einbezogen. Hierzu wurde in einem zwischen Vertreter*innen der Projektentwicklungen zu KoolKiel und dem Land Schleswig-Holstein (Finanzministerium und Ministerium für Soziales, Jugend, Familie, Senioren, Integration und Gleichstellung), unter Kenntnisnahme durch die Landeshauptstadt Kiel, ein Memorandum of Understanding abgeschlossen. Ziel ist, auf dem Grundstück an der Adolf-Westphal-Straße die notwendige Kindertagesstätte für das Gesamtvorhaben KoolKiel zu realisieren sowie die fehlenden Stellplätze, die in der geplanten Tiefgarage auf dem Vorhabengrundstück nicht in Gänze untergebracht werden können, nachzuweisen. Geplant ist die Errichtung eines Parkhauses als Zwillingsgebäude bestehend aus zwei voneinander unabhängigen Parkhäusern für das Land und für KoolKiel. Zusätzlich zur notwendigen Kindertagestätte sollen Flächen für eine mögliche Büronutzung vorgehalten werden. Das Memorandum of Understanding dient dazu, für alle Planungsbeteiligten die Absichten zum jetzigen Zeitpunkt abzusichern, um eine geplante Flächenentwicklung an der Adolf-Westphal-Straße 4 auch kurzfristig umsetzen zu können. Für das Gesamtprojekt KoolKiel werden auf Grundlage des Verkehrs- und Mobilitätskonzeptes, das Bestandteil der Verkehrsuntersuchungen von SBI (Beratende Ingenieure für Bau-Verkehr-Vermessung GmbH, Oktober 2022 und Ergänzung Februar 2023) ca. 342 Stellplätze nachzuweisen sein. In der Tiefgarage auf den Vorhabengrundstücken können 198 Stellplätze geschaffen werden. Die fehlenden 144 Stellplätze werden in dem geplanten Parkhaus auf dem Ausweichgrundstück an der Adolf-Westphal-Straße nachgewiesen. Die Planungen für das Grundstück Adolf-Westphal-Straße 4 erfolgen im Rahmen des dort geltenden Bebauungsplanes Nr. 871 und werden im Beirat für Stadtgestaltung beraten werden.

Der Durchführungsvertrag zu dem neuen Vorhaben „Kap Horn Mischnutzung“ wird entsprechend geändert und an die Planänderung angepasst. Der Stadt entstehen weder Planungs- noch sonstige Kosten durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1017V.

Im Arbeitsprogramm zur verbindlichen Bauleitplanung für 2021/22 (Drucksache 0290/2021) wird die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 1017V zusammen mit den vorhabenbezogenen Bebauungsplänen Nr. 1030V und Nr. 1031V in der Prioritätskategorie 1 geführt.

III. Bebauungsplan Nr. 615, 1. Änderung

Der Geltungsbereich der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.1017V überdeckt zum Teil den Geltungsbereich des seit dem 27.07.1990 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 615-1.Änderung. Der überwiegende Teil des Bebauungsplanes Nr. 615-1.Änderung wurde am 29.11.2012 durch den Bebauungsplan Nr. 871 für das Sport- und Freizeitbad ersetzt.

Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Hochpunktes als Hotel und Boarding House sowie eines weiteren Hochpunktes als Hotel zu schaffen, wird der verbliebene Teil des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 615-1.Änderung teilweise durch die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V überlagert.

IV. Vorgesehenes Verfahren und Flächennutzungsplan

Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1017V wird durch die gegenüber dem Ursprungsplan geänderten städtebaulichen Ziele erforderlich.

Für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung kann ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. Da die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB vorliegen, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1017V im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB aufgestellt und bekanntgemacht.

Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet als gewerbliche Baufläche dar. Die Darstellung des Flächennutzungsplans wird im Wege der Berichtigung den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1017V-1. Änderung entsprechend angepasst (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Das gesamte Projektgebiet KoolKiel wird zukünftig im Flächennutzungsplan als gemischte Bauflächen dargestellt.

V. Beteiligungsverfahren

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs.1 BauGB mit Schreiben vom 23.08.2022 an der Bauleitplanung beteiligt. Die Öffentlichkeit wurde in der Zeit vom 12.09.2022 bis zum 23.09.2022 durch Aushang der Planung im Rathaus und durch Bereitstellung der Unterlagen im Internet frühzeitig an der Bauleitplanung beteiligt.

Die in den Beteiligungsschritten vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen sind in Anlage 1 mit einem Behandlungsvorschlag zusammengefasst.

VI. Beschluss und öffentliche Auslegung

Die Verwaltung schlägt vor, antragsgemäß zu beschließen. Nach Beschlussfassung wird der Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.1017V mit der Begründung für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt (§ 3 Abs. 2 BauGB). Ort und Dauer der Auslegung werden mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt gemacht.

Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der beigefügten Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.1017V. Die Ortsbeiräte Gaarden und Mitte erhalten die Vorlage zur Kenntnis.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt