Antrag:

1. Die Konversion des MFG 5 Areals in Kiel-Holtenau wird auf Grundlage der Ergebnisse der mit Drs. 146/2016 vorgelegten Vorbereitenden Untersuchung der S.T:E.R.N. GmbH (VU) unter Inanspruchnahme von Städtebauförderungsmitteln aus dem Städtebauförderungsprogramm „Stadtumbau West“ und Anwendung der Regelungen des Besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuchs (BauGB) fortgesetzt.
2. Die Ratsversammlung bekennt sich zur strategischen Ausrichtung des MFG 5 Areals als zukunftsorientierten und vernetzten Stadtteil bei möglichst zeitgleicher Entwicklung von produzierendem Gewerbe und Wohnen am Wasser.
3. Die in Anlage 1 vorgelegte Sanierungssatzung „Holtenau Ost“ (Sanierungssatzung) gemäß § 142 Abs. 3 BauGB einschließlich der Festlegung der Gebietskulisse gemäß § 1 der Sanierungssatzung wird für den in § 4 der Sanierungssatzung genannten Durchführungszeitraum beschlossen. Die Fläche des vorhandenen Außenbezirks des Wasser- und Schifffahrtsamtes Lübeck (Außenbezirk WSV) wird in das Sanierungsgebiet und zur Umsetzung des Entwicklungskonzepts „Vernetzte Stadtteile“ einbezogen.
4. Es sind alle verbindlichen Schritte zu veranlassen, den Außenbezirk WSV im Einvernehmen mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIma) und der Wasser-und Schifffahrtsverwaltung (WSV) in den Plüschowhafen zu verlagern und die Grundstücke des alten und neuen Standorts zu tauschen.
5. Der bislang vorläufig gestellte Städtebauförderantrag für das Programmjahr 2016 wird genehmigt und die für 2016 vorgesehenen Vorbereitungsmaßnahmen (u. a. Fachgutachten und Öffentlichkeitsbeteiligung) sind zu veranlassen. Die für die Folgejahre notwendigen Förderanträge zum Städtebauförderungsprogramm sollen ebenfalls vorbehaltlich von Haushaltsbeschlüssen gestellt werden.
6. Die Verwaltung wird ferner beauftragt, die Flächen des Sanierungsgebiets für eine gesteuerte städtebauliche Entwicklung der Gesamtmaßnahme zum sanierungsunbeeinflussten Anfangswert vorbehaltlich der Verfügbarkeit von Haushaltsmitteln zu erwerben und hierfür ein Wertgutachten zur Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Anfangswertes gemäß § 153 Abs. 3 BauGB einzuholen.
7. Die Verwaltung soll einen städtebaulichen Wettbewerb ausloben und auf dieser Basis die weiteren Planungsschritte entwickeln. Grundlage der Bauleitplanverfahren bilden die bisher gefassten Ratsbeschlüsse und die Ergebnisse der VU. Die Beteiligung der Ortsbeiräte und der Bürgerschaft ist weiterhin sicherzustellen.
8. Die Beschlüsse zur konkreten – späteren - Durchführung der Sanierung gemäß § 146 ff BauGB und die Übertragung dieser Aufgaben auf einen Sanierungsträger gemäß § 159 BauGB bleiben gesonderten Vorlagen vorbehalten. Die Verwaltung wird beauftragt, mögliche Träger- und Finanzierungsmodelle auch unter Beteiligung der Kieler Wirtschaftsförderung (KiWi) und privater Vorhabenträger zu untersuchen.

Begründung:

I.               Vorbemerkung

Beginnend mit Beschlüssen von Bauausschuss und Wirtschaftsausschuss vom Februar 2010 (Drs. 1117/2009) plant die Stadt, auf dem MFG5-Areal ein vitales, mischgenutztes Quartier mit Wohnen, Gewerbe, Freizeit, Segeln und Tourismus, Sport- und Gemeinbedarfsflächen zu entwickeln. Die von der Ratsversammlung am 17.2.2011 mit Drs. 630/2010 beauftragte VU nach § 141 BauGB ist mit dem Abschlussbericht abgeschlossen (Drs. 146/2016) und kann jetzt durch Beschlüsse zur Umsetzung gebracht werden. Auf der Basis der Zielvorgaben des o.g. Ratsbeschlusses, der Beteiligungsprozesse und der Abwägung im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange konkretisiert die VU das Entwicklungskonzept „Vernetzte Stadtteile“. Das Konzept gliedert den Untersuchungsraum in drei Nutzungsbereiche entsprechend den Bindungen durch das Gelände und das Umfeld. Eine gewerbliche Zone ist im Spannungsfeld zum Verkehrslandeplatz und den Werften vorgesehen, eine Wohnnutzung ist in Fortführung der Wohnnutzung der „Fördeterrassen“ im Süden geplant und dazwischen eine mischgenutzte Zone auf dem Plateau vorgesehen. Perspektivisch ergeben sich Entwicklungsflächen für mindestens 1.200 Wohneinheiten, 15,2 ha[1] reine Gewerbefläche und 12,5 ha mischgenutzte Fläche.

Mit Abschuss der VU und weiterer notwendiger Vorgutachten (vgl. Drs. 0146/2016) sind nunmehr Grundsatzbeschlüsse zum weiteren Konversionsverfahren von der Ratsversammlung zu treffen.

II.     Konversion des MFG 5 Areals in Kiel-Holtenau unter Inanspruchnahme von Städtebauförderungsmitteln aus dem Städtebauförderungsprogramm „Stadtumbau West“ und Anwendung der Regelungen des Besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuchs (BauGB) – Begründung der Ziffer 1 des Antrags -.

1.      Warum soll die Konversion des MFG 5 Areals in Kiel-Holtenau unter Inanspruchnahme von Städtebauförderungsmitteln vorbereitet und durchgeführt werden?

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht (KOFI) der VU für die Gesamtmaßnahme zeigt eine erhebliche Diskrepanz zwischen Ausgaben und Einnahmen auf (Drs. 146/2016 - Anlage 1 Teil 3):

Selbst bei Einsatz von Städtebauförderungsmitteln errechnet die KOFI, dass die Entwicklung des Konversionsgebiets unrentierliche Kosten von rund 26 Mio. € zulasten der Landeshauptstadt Kiel verursachen wird. Unrentierliche Kosten sind alle zur Umsetzung eines Projektes notwendigen Kosten, die nicht durch die zu erwartenden Erträge der Infrastrukturmaßnahme und Fördermittel gedeckt werden können. Um die Entwicklungskosten zu begrenzen, ist es aus Sicht der Verwaltung unabdingbar, Städtebauförderungsmittel des Bundes und des Landes zu akquirieren.

Gleichwohl hat die Verwaltung Alternativen geprüft. Auf Vorschlag der BIma wurde die Machbarkeit eines „Eigenmodells“ der Bundesbehörden zur Verlagerung des Außenbezirks WSV untersucht. Danach sollten die Bundesbehörden die Verlagerung auf eigene Kosten und Rechnung in Eigenregie durchführen und das Gelände des bisherigen Außenbezirks WSV ggf. erweitert durch Nachbarflächen zur Refinanzierung der Verlegungskosten einsetzen. Die Stadt hätte lediglich die übrigen Bereiche einschließlich des Plateaus als Städtebauförderungsmaßnahme durchgeführt.

Das Land versagte diesem Modell die Zustimmung als Fördermittelgeber und lehnte bei Durchführung des „Eigenmodells“ eine Förderung der Konversion grundsätzlich ab. Zur Begründung verweist das Land darauf, dass Städtebauförderungsmittel nur bei Durchführung der Konversion als umfassende städtebauliche Gesamtmaßnahme bewilligt werden dürfen und beruft sich auf Regelungen der Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein (StBauFR SH[3]).

Unter Berücksichtigung dieser am Ende unstreitigen Zuwendungsvoraussetzung schlossen sich auch alle anderen Überlegungen zur differenzierten Entwicklung – auch mit unterschiedlichen Entwicklungsträgern – zum Beispiel nach den jeweiligen Nutzungsbereichen des MFG 5 Areals aus. Wesentlicher Hintergrund für die Regelung ist, dass die Finanzierung einer Gesamtentwicklung unter Einbeziehung aller rentierlichen und unrentierlichen Gebietsbestandteile erfolgen soll. Eine private Verlustabdeckung ist nach Auffassung der Verwaltung bei den hier in Rede stehenden unrentierlichen Kosten im Hinblick auf die notwendige Gesamtentwicklung auch tatsächlich unrealistisch. Hiervon wäre besonders das Gewerbegebiet betroffen, dessen Aufschließung sich in keinem Falle durch Erlöse aus der Vermarktung refinanzieren ließe. Die Kosten der Vorfinanzierung können durch möglichst frühzeitige Entwicklung der Wohnbauflächen minimiert werden, da die Erlöse der Wohnbauflächen wesentlich höher sind als die der gewerblich genutzten Flächen.

2.      Stellt das Land Schleswig-Holstein überhaupt Städtebauförderungsmittel in Aussicht?

Das Land sieht in der Konversion des MFG 5 Areals eine für Schleswig-Holstein bedeutsame und förderfähige Gesamtentwicklungsmaßnahme. Für das Programmjahr 2016 wurde ein mehrstelliger Millionenbetrag in Aussicht gestellt. Hierzu werden nach Beantragung durch die LHK Städtebaufördermittel jährlich vom Land gemäß Maßnahmenplan der Kosten- und Finanzierungsübersicht der VU zur Verfügung gestellt. Die Stadt stellt zeitgleich ihren Eigenanteil (1/3) als auch die sog. Nicht-förderfähigen Kosten bereit. Die Gelder können zum Baubeginn abgerufen werden. Der Vorteil der Inanspruchnahme der Städtebauförderung besteht darin, dass die Mittel zur Vorfinanzierung eingesetzt werden können. Nach heutigem Kenntnisstand ist keine weitere Vorfinanzierung erforderlich. Neben Städtebauförderungsmittel können ggf. auch Wirtschaftsförderungsmittel aus dem Programm „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ (GRW) in Betracht kommen. Entsprechende Gespräche mit dem Wirtschaftsministerium haben stattgefunden Hierzu wird eine getrennte Vorlage (vgl. Ziffer 8 des Antrags) näher eingehen.

3.      Warum ist die Inanspruchnahme von Städtebauförderungsmitteln an die Regelung des besonderen Städtebaurechts im BauGB gebunden?

Die Inanspruchnahme von Fördermitteln aus der Städtebauförderung zur Finanzierung der unrentierlichen Entwicklungskosten werden in Schleswig-Holstein nur in Verbindung mit dem Besonderen Städtebaurecht gemäß § 136 ff. BauGB vergeben. Maßgeblich sind die StBauFR SH[4].

4.      Liegen die Voraussetzungen einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme im Sinne des Besonderen Städtebaurechts vor?

Die VU hat städtebauliche Missstände festgestellt. Neben den Mängeln in der Substanz sind insbesondere Funktionsmängel vorhanden (siehe Geschäftliche Mitteilung 146/2016 – Anlage 1 Teil 2). Für das Untersuchungsgebiet liegt ferner ein deutliches öffentliches Interesse an einer einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung einer Sanierungsmaßnahme im Sinne des BauGB vor. Die VU empfiehlt daher als Instrument zur Entwicklung des Areals die Einleitung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme gemäß §§ 136 ff BauGB im umfassenden Verfahren. Dieses Planungsinstrument ermöglicht der Stadt, die Grundstückseigentümer über Ausgleichsbeträge oder durch den Verkauf von Grundstücken zum Neuordnungswert an der Finanzierung der Konversion umfassend zu beteiligen. Dem schließt sich die Verwaltung an.

5.      Welche weitergehenden Vorbereitungsschritte der Konversion sind nach besonderem Städtebaurecht erforderlich?

Soweit der beauftragte Gutachter der VU zum Ergebnis gekommen ist, dass die Voraussetzungen für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme gemäß § 136 BauGB vorliegen, sind nunmehr gemäß § 140 BauGB vor allem folgende vorbereitende Maßnahmen zu ergreifen:

• die vorbereitenden Untersuchungen,
• die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets,
• die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
• die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist.

6.      Welche finanziellen Auswirkungen ergeben sich aus den gutachterlichen Empfehlungen der VU zur Konversion des MFG 5 Areals?

Basierend auf den Entwicklungsannahmen der VU und nach dem aktuellen Stand ergeben sich bis zum Jahre 2020 voraussichtlich folgende Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt:

* unter Berücksichtigung bereits aus Vorjahren verfügbarer Mittel des Sondervermögens

Hinweis: Bei Quersummenbildung können sich rundungsbedingte Abweichungen ergeben. Maßgeblich sind die jeweils genannten Summen.

Die Kosten für Altlasten- und Kampfmittelbeseitigung sowie die Grunderwerbskosten sind bisher aus folgenden Gründen noch nicht bzw. nur zum Teil enthalten:

Der Grunderwerb von Flächen in fremdem Eigentum ist erforderlich, um Ordnungsmaßnahmen (Erschließung, Freilegung etc) umsetzen zu können. Die Kosten für Grunderwerb sind noch zu ermitteln. Hintergrund ist, dass mit der hier vorgelegten Entscheidung über die Gebietsentwicklung des MFG 5 Areals im Rahmen der Städtebauförderung auch die damit verbundene Rechtssystematik des besonderen Städtebaurechts anerkannt wird. Demnach müssen die Grunderwerbskosten für alle Fächen zum sanierungsunbeeinflussten Anfangswert ermittelt werden. Basis hierfür bildet die Beauftragung eines entsprechenden Gutachtens (vgl. Ziffer 6 des Antrags)

Die Grunderwerbskosten für öffentliche Flächen wie z.B. Straßen, Plätze etc. sind jedoch bereits in der Kosten- und Finanzierungsübersicht der VU enthalten. Sie können aufgrund der nicht vorhandenen baulichen Nutzungen bereits zu diesem Zeitpunkt überschlägig abgeleitet werden.

Hinsichtlich der Altlasten liegt das Ergebnis einer orientierenden Untersuchung vor. Bis auf 5 Stellen gibt es kein Altlastenverdacht. Hierfür sind vertiefende Untersuchungen erforderlich, mit deren Ergebnis im Sommer 2016 zu rechnen ist. Diese Ergebnisse sind im Zuge der Preisermittlung und der Kaufverhandlungen zu berücksichtigen.

Das MFG 5 Areal ist wie nahezu jede Fläche im Stadtgebiet von Kiel als sog. Kampfmittelverdachtsfläche einzuordnen. Deswegen wurden vom Kampfmittelräumdienst kontinuierlich Luftbildauswertungen vorgenommen. Dabei zu Tage tretende Verdachtspunkte wurden lokalisiert und beseitigt. In 2015 wurden aufgrund neuerer Luftbildauswertungen neue Verdachtspunkte lokalisiert. Auch diese haben sich nicht bestätigt. Aufgrund der Einstufung als Verdachtsfläche des Gesamtareals müssen dennoch baubegleitend vertiefende Untersuchungen erfolgen.. Im Zuge der Preisermittlung und der Kaufverhandlungen muss dazu eine Kostenverteilungsregelung gefunden werden.

Die Kosten für die Freilegung der Flächen des bestehenden Tonnenhofs nach der Verlagerung an den neuen Standort im Plüschowhafen sind in der Kosten- und Finanzierungsübersicht der VU enthalten.

7.      Stehen im Haushaltsjahr 2016 Haushaltsmittel für notwendige Vorbereitungsmaßnahmen zur Verfügung?

Die Verwaltung hat im November 2015, entsprechend A 7 der StBauFR SH, ein städtebauliches Sondervermögen gebildet und ein Sonderkonto eingerichtet. Auf Basis des Bescheides der IB.SH vom 14.09.2015 hat die Verwaltung in 2015 300.000 € Fördermittel (2/3) abgerufen und dem Sonderkonto zugeführt. Gleichzeitig hat sie den städtischen Eigenanteil (1/3), sowie pauschal 10% der Gesamtsumme für nichtförderfähige Kosten dem städtebaulichen Sondervermögen zugeführt (HH-Investitionsnummer 5110030024). Auf dem Sonderkonto stehen zurzeit 490.000 € zur Verfügung. Die Verwaltung hat im Rahmen der Antragstellung für das Programmjahr 2016 weitere Fördermittel beantragt. Die Verwaltung geht davon aus, dass die angemeldeten Mittel auskömmlich sind. Der noch fehlende Teilbetrag in Höhe von 140 T€ (vgl. Tabelle unter 6.) müsste im Wege einer überplanmäßigen Auszahlung bzw. in einem Nachtragshaushalt für 2016 zur Verfügung gestellt werden.

8.      Welche Optionen hat die Stadt, um die erforderlichen Finanzmittel in der Mittelfristigen Finanzplanung 2017-2020 abzubilden?

Die Mittel für die Entwicklung des MFG 5 Geländes sind bisher nicht in der aktuellen Mittelfristigen Finanzplanung für die Jahre 2017-2019 abgebildet.

Unter der Prämisse, dass die im Haushaltsplan 2016 für den Zeitraum 2017-2019 vorgesehenen Kreditaufnahmen nicht überschritten werden dürfen, ist deshalb zunächst zu prüfen, inwieweit die zusätzlichen Bedarfe durch Entwicklungsmodelle unter Einbeziehung Dritter (städtische Gesellschaften oder Private) ersetzt oder gesenkt werden können. Soweit darüber hinaus ein ungedeckter Finanzierungsbedarf bestehen bleibt, müsste dieser aufgrund einer entsprechenden Priorisierung der Entwicklung des MFG 5 Geländes durch die Verschiebung geplanter, vorrangig noch nicht ausführungsreifer Investitionsvorhaben gedeckt werden.

Daneben bliebe noch die Möglichkeit, die Entwicklung des Geländes über die KoFi an die in der Mittelfristigen Finanzplanung zur Verfügung stehenden Mittel anzupassen, d. h., die Maßnahme selbst zeitlich zu strecken.

Schließlich wären Verhandlungen mit der Kommunalaufsicht zu führen, um die Investitionen zusätzlich genehmigt zu bekommen, was jedoch weitere Verbesserungen im Ergebnishaushalt voraussetzt. Die Verwaltung wird unverzüglich mit dem Land entsprechende Verhandlungen aufnehmen. 

III.          Sanierungssatzung „Holtenau Ost“ gemäß § 142 Abs. 3 BauGB – Begründung der Ziffer 2 des Antrags -

1.      Warum ist eine Sanierungssatzung erforderlich?

§ 142 Abs. 1 BauGB ermächtigt die Gemeinde, durch Beschluss ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, als Sanierungsgebiet festzulegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Gemäß § 142 Abs. 3 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist insofern das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist aber durch Beschluss verlängert werden.

2.      Welche Gründe rechtfertigen den in der Sanierungssatzung Holtenau Ost festgelegten Gebietszuschnitt?

Gemäß § 142 Abs. 1 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die nicht von der Sanierung betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Die Landeshauptstadt Kiel folgt mit einer Ausnahme der Empfehlung des Gutachters der VU für die Festlegung des Satzungsgebietes. Auch das städtische Grundstück Schusterkrug 17 wird nach Abstimmung mit dem Land als nicht von der Sanierungsmaßnahme betroffen angesehen und wie alle Grundstücke südlich des Schusterkrugs außen vor gelassen. Lediglich das Eckgrundstück Schusterkrug 23/Strandstraße wird voraussichtlich teilweise von der Erschließungsplanung betroffen sein und bleibt in die Gebietskulisse einbezogen.

3.      Warum wird die Fläche des vorhandenen Außenbezirks WSV in das Sanierungsgebiet und zur Umsetzung des Entwicklungskonzepts „Vernetzte Stadtteile“ einbezogen?

Das Konzept „Vernetzte Stadtteile“ sieht im Bereich des vorhandenen Außenbezirks WSV einen Wohnstandort vor, der sich durch seine Lage am Wasser ggf. mit Schwimmhäusern im Hafenbereich auszeichnet und die vorhandene Wohnbebauung der „Fördeterrassen“ ergänzt. Eine besondere Qualität ist durch die Verlängerung der Wasserpromenade zu erwarten, die ohne Einbeziehung in die Gesamtmaßnahme und Betriebsverlagerung nicht durchführbar wäre. Die Verwaltung sieht in dieser Planvorstellung die unwiederbringliche Chance, Kiel zwischen Holtenau und Friedrichsort „ans Wasser“ zu bringen und die Lagegunst der Stadt attraktiv zu nutzen. Die WSV hat sich nach intensiven Verhandlungen mit dieser Einbeziehung einverstanden erklärt, obwohl ein Anspruch der Stadt nicht besteht. Der Außenbezirk WSV ist eine planfestgestellte Anlage des Bundeswasserrechts und der kommunalen Planungshoheit insofern entzogen! Die WSV erwartet für eine einvernehmliche Vorgehensweise eine Grundsatzentscheidung der Ratsversammlung, auf deren Basis eine vertragliche Vereinbarung bis Ende des Jahres 2016 getroffen sein muss. Andernfalls wird der Außenbezirk WSV am derzeitigen Standort saniert.

IV.         Rechtliche Schritte zur Verlagerung des Außenbezirks WSV – Begründung der Ziffer 3 des Antrags –

1.      Wird durch die Verlagerung des Außenbezirks WSV in den Plüschowhafen Gewerbefläche am Wasser für den Wasserumschlag verschenkt?

Bezogen auf das geplante Gewerbeareal im Norden stellt das ebenfalls mit Drs. 0146/2016 – Anlage 3 - vorgelegte Gutachten zur Bewertung und Entwicklung der Verkehrsträger von CPL – Competence in Ports and Logistics fest, dass Kaikanten und Gleisanschluss zwar grundsätzlich einen Standortvorteil bei der Flächenvermarktung darstellen, im Hinblick auf die Gewerbegebietsausweisung (GE) im MFG 5 Areal nicht zum Tragen kommen wird. Die Gutachter bewerten das Kosten-Nutzen-Verhältnis für die Herstellung entsprechender Infrastruktureinrichtung als unauskömmlich, weil das produzierende Unternehmen nahezu ausschließlich die Straße als Verkehrsträger nutzen wird. Dieser Einschätzung hat sich die Kieler Wirtschaftsförderung angeschlossen. Soweit vom Gutachter empfohlen wird, den Standortvorteil Kaikante jedenfalls planerisch vorzuhalten, schließt sich die Verwaltung dieser Auffassung im Sinne einer planerischen Vorsorge an und wird diesen Aspekt bei den weiteren Planungsverfahren berücksichtigen. Der VU, die diese Option wegen Unwirtschaftlichkeit und aus technischen Gründen (z.B. Wassertiefe) verwirft, wird daher nur eingeschränkt gefolgt. Sollte sich später der Bedarf ergeben und wirtschaftlich darstellbar sein, müsste der Entwicklungsplan in Abstimmung mit dem Fördergeber entsprechend angepasst werden. Die Verlagerung des Außenbezirks WSV kann perspektivisch als Motor einer Hafenentwicklung angesehen werden. Die für die Verlagerung erforderliche Fläche im Plüschowhafen (2,1 ha) sind  ist im Bezug auf die Größe des gesamten Gewerbegebiets für produzierendes Gewerbe  (17,3 ha) nicht  von Gewicht.

2.      Ist die Verlagerung des Außenbezirks WSV mit Blick auf die damit verbundenen Kosten finanziell nachteilig?

3.      Warum lässt sich Wohnen in unmittelbarer Nachbarschaft zum Außenbezirk WSV nicht verwirklichen? (Hinweis auf Regelungen der HafenCity Hamburg)

Die Verwaltung hat bei der Planung von Baugebieten die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) zwingend zu beachten, die zum Schutz und der Vorsorge gegen schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche dient. Das von der Ratsversammlung beschlossene und von der Bürgerschaft in den Stadtteilentwicklungskonzepten Holtenau und Pries-Friedrichsort bereits für das MFG 5 Areal aufgegriffene Leitbild eines vitalen, mischgenutzten und vernetzten Stadtteils stellt eine besondere Herausforderung für die Planung dar. Die besondere Stärke des darauf basierenden Entwicklungsvorschlags der Verwaltung liegt darin, dass die vorgesehene Umsetzung allen Nutzungswünschen gerecht wird und störende wie störanfällige Nutzungsarten zueinander ordnet. Er gewährleistet ein von Wohnen unbeeinflusstes Gewerbe im Norden und ein weitgehend störungsfreies Wohnen im Süden getrennt von einem Mischgebiet in der Mitte. Im Mischgebiet wird Gewerbe mit einem Anteil von bis zu 50 % beschränkt, Das Mischgebiet hat damit die Aufgabe, einen Puffer zwischen Wohnen und anderen Nutzungen herzustellen, um Störungen zu reduzieren. Das Konzept stellt einen sehr modernen Planungsansatz dar.

Der Außenbezirk WSV ist eine konzentrierte, emissionsintensive Nutzung im 24-Stunden-Betrieb, die zukünftig nicht nur den Betrieb des Tonnenhofs beheimaten soll, sondern auch das Havarie-Kommando, die Lotsen und den Zoll. Damit grenzen lärmintensive Nutzungen unmittelbar an die geplanten reinen Wohngebiete an. Es fallen bei erheblicher Lärmvorprägung durch Verkehrsimmissionen des Flughafens und der Bundeswasserstraße erhebliche Emissionen auch zu Nachtzeiten und ohne Abstand zu den Wohnbauflächen an. Wirksame, zukünftig auch nicht gewünschte wasserseitige Schallabschirmung fehlt. Eine Gemengelage dieser Art ist vergleichbar mit historisch gewachsenen Gemengelagen, in der gewerblich bzw. industriell genutzte Gebiete an Wohngebiete grenzen. Zwar können hier die Immissionsrichtwerte auf einen geeigneten Zwischenwert erhöht werden, soweit dies nach der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme erforderlich ist, allerdings nicht über die Werte eines Mischgebiets hinaus. In Analogie hierzu wurde zum Beispiel das Bestandsgelände im Anscharpark genehmigt. Eine solche Gemengelage aber bewusst herbei zu planen, ist unzulässig, da so die Bestimmungen des Immissionsschutzrechtes ausgehebelt werden. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen Grundlage der Konversion des MFG 5 Areals und jeder städtischen Planung sein.

Der Hamburger Leitfaden "Lärm in der Bauleitplanung" von 2010  kommt in Schleswig-Holstein nicht zur Anwendung. Die Bemessung der TA-Lärmrichtwerte erfolgt dort in den betroffenen Innenräumen der Wohngebäude, während die in Schleswig-Holstein zwingende Anwendung der TA-Lärm die Bemessung der Richtwerte vor den Fassaden der betroffenen Wohnungen vorschreibt. Dies wird bundesweit so gehandhabt. Der Sachverhalt und die Einschätzung des Landes SH ist in der Drs. 0284/2015 ausführlich dargelegt. Die TA Lärm ist eine Verwaltungsvorschrift des Bundes gemäß §48 Bundesimmisionschutzgesetz. Der Hamburger Leitfaden "Lärm in der Bauleitplanung" hat keine Rechtsqualität.

V.            Städtebauförderantrag für das Programmjahr 2016 und Folgejahre – Begründung der Ziffer 4 des Antrags –

1.      Warum ist eine Genehmigung des Städtebauförderungsantrags für das Programmjahr 2016 erforderlich?

Angesichts der erheblich defizitären Gesamtentwicklung besteht – wie gezeigt - keine Alternative zu einer umfänglichen Sanierungsmaßnahme mit Städtebauförderungsmitteln aus dem Förderprogramm Stadtumbau-West; insbesondere unter dem Aspekt der dann möglichen Vorfinanzierung durch Fördermittel aus dem entsprechenden Sonderkonto. Das Land hat umfänglich Fördermittel mit zweistelligem Millionenbetrag aus dem Programmjahr 2016 für das Projekt in Aussicht gestellt. Die Verwaltung hat daher vorsorglich zeitgerecht am 26.02.2016 den in der Anlage beigefügten Förderantrag beim Land unter Vorbehalt der Genehmigung durch die Ratsversammlung gestellt. Die beantragte Fördersumme von 10 Mio. € ergibt sich aus den im Rahmen der VU geschätzten zukünftigen Ausgaben und deren Fälligkeiten aufgrund des zu erwartenden Projektfortschritts. Dieser vorsorgliche Antrag muss entsprechend den Anforderungen des Landes durch Ratsbeschluss zusammen mit dem Erlass einer Sanierungssatzung im April bestätigt werden.

Das Land hat darauf hingewiesen, dass es gegenüber dem Bund entsprechend im Obligo stehe. Aus Sicht der Landeshauptstadt Kiel ergibt sich aus dieser Aussage folgende Risikolage: Sollte eine Aufnahme in das Städtebauförderungsprogramm 2016 nicht erfolgen, könnte eine Förderung nur über die Förderprogramme 2017, 2018 und 2019 erfolgen. Ob der dargestellte Finanzierungsbedarf im Rahmen dieser Programmjahre dort noch abgedeckt werden kann, ist hinsichtlich der Konkurrenz anderer Kommunen nach Auskunft des Landes noch nicht absehbar. Die Verwaltung empfiehlt daher, diesen Tatbestand bei den Entscheidungen zu berücksichtigen.

2.      Welche verfahrensrechtlichen Konsequenzen ergeben sich aus der Beantragung von Städtebauförderungsmitteln?

Das Besondere Städtebaurecht ist in Verbindung mit den StBauFR SH streng verfahrensförmig. Bei der Durchführung einer Städtebauförderungsmaßnahme sind folgende Verfahrensgrundsätze von besonderer Bedeutung:

• Fortlaufende Antrags- und Genehmigungsverfahren für die städtebauliche Gesamtmaßnahme, die Mittelbewilligung und Maßnahmenpläne,
• Finanzabwicklung über ein Sondervermögen und dessen Abrechnung sowie Zuordnung aller Kosten und Erlöse im Sanierungsgebiet,
• zeitgerechte Sicherstellung der städtischen Komplementärfinanzierung (1/3) zu den Fördermitteln von Bund und Land (jeweils 1/3) sowie Sicherstellung der nicht förderfähigen Kostenanteile,
• geregelte Wertfindungsverfahren für Flächenerwerb (sanierungsunbeeinflusster Anfangswert) und spätere Flächenverkäufe (Neuordnungswert).
• 25-jährige Bindungsfrist für im Rahmen der Sanierungsmaßnahme geförderte Investitionen.

3.      Welche Vorbereitungsmaßnahmen sind in 2016 zu veranlassen?

Im Maßnahmenplan gemäß A5.4/C 4 StBauFR SH 2015 stehen insbesondere folgende konkrete "Maßnahmen der Vorbereitung" an:

• Fachgutachten Lärm für den Bereich des neuen Standortes des Außenbezirks WSV (10.000 €)
• Bestandserfassung der artenschutzrechtlichen und naturschutzrechtlichen relevanten Arten (170.000 €)
• Bestandserfassungsbiotoptypen, geschützte Biotope, Wald, Bäume (48.000 €)
• Bestandserfassung der marinen Lebensräume (155.000 €)
• Gutachten zur verkehrlichen Erschließung (75.000 €)
• Städtebaulich-freiraumplanerischen Wettbewerb inkl. Verfahrensmanagement (200.000 €)

Als "Maßnahmen der Abwicklung" sind erfasst:

• Gutachten zur Bodenwertermittlung (100.000 €)
• Öffentlichkeitsarbeit (40.000 €)

4.      Wurden schon andere Untersuchungen mit welchem Ergebnis veranlasst?

Die privaten Gleisanlagen sind nicht mehr im Gebrauch und entwidmet. Hinsichtlich der öffentlichen Gleisanlagen geht die VU vom Bestand aus.. Sie werden für die Erschließung des Gewerbe-/Industrieareals Friedrichsort benötigt. Auf die Geschäftliche Mitteilung vom 18.11.2014 (Drs. 989/2014) wird verwiesen. Im weiteren Planungsverlauf werden ggfs. noch Entscheidungen und Anpassungen vorzunehmen sein.

VI.         Grundstückserwerb – Begründung der Ziffer 5 des Antrags

Der Erwerb von benötigten Flächen in fremdem Eigentum ist im Zuge der mit Städtebauförderungsmitteln geförderten Sanierungsmaßnahme erforderlich, um Ordnungsmaßnahmen umsetzen zu können. Der Erwerb erfolgt zum sanierungsunbeeinflussten Anfangswert. Hierzu empfiehlt die VU den Stichtag 17.2.2011, der sich aus der ersten Beschlussfassung zur konkreten Projektentwicklung ergibt. Die Preisfindung wird in den nächsten Monaten gutachterlich erfolgen.

VII.       Städtebaulicher Wettbewerb und Bauleitplanverfahren – Begründung zu Ziffer 6 des Antrags –

Nächster Schritt im Planungsprozess ist die Auslobung eines städtebaulichen und freiräumlichen Wettbewerbs mit integriertem städtebaulichem Rahmenkonzept als Abschluss des vorbereitenden Prozesses, als Basis für ein Vermarktungskonzept und als gesamtheitliche Grundlage für die nachlaufende verbindliche Bauleitplanung. Die im VU-Prozess offen gebliebenen Themenstellungen, wie z. B. Bindungen aus dem neuen Denkmalschutzrecht werden im Wettbewerb berücksichtigt.

VIII.     Durchführung der notwendigen Ordnungs- und Baumaßnahmen - Begründung zu Ziffer 7 des Antrags –

Die konkrete Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen erfolgt auf Basis der §§ 146 ff. BauGB. Grundsätzlich ist die Gemeinde Trägerin der Sanierung. Aus Sicht der Verwaltung ist es sinnvoll, dass die Landeshauptstadt Kiel die Sanierungsträgerschaft gemäß § 159 BauGB überträgt. Angesichts der anstehenden Aufgaben bedarf es eines sehr erfahrenen Sanierungsträgers. Die damit verbundenen Fragestellungen wird die Verwaltung in einer gesonderten Vorlage aufbereiten und ein Verfahren vorschlagen.

IX.         Resümee

Die Entwicklung des MFG5 Areals ist eine unabdingbare Aufgabe, um die Flächenversorgung der Landeshauptstadt Kiel für produzierendes Gewerbe, Gewerbe im nicht störenden Bereich sowie Wohnen sicherzustellen. Das MFG5 Areal lange ungenutzt zu lassen, verbietet sich schon wegen der hohen Lagegunst an der Förde. Vielfältige Zukunftsausgaben können hier erfüllt werden, Kiel ist eine dynamisch wachsende Stadt und muss Arbeitsplätze und entsprechende Wohnorte zur Verfügung stellen.

Die städtebauliche Voruntersuchung hat gezeigt, dass die Aufschließung des Gebiets einen finanziellen Kraftakt für die Landeshauptstadt Kiel darstellt. Aus Sicht der Verwaltung erscheint es daher ebenso unbedingt erforderlich, mit dem Land weitere finanzielle Spielräume zur Entwicklung des MFG 5 Areals zu entwickeln. Nur so kann die Stadt an entscheidender Stelle zukunftsfähig gemacht werden, ohne die in der Mittelfristigen Finanzplanung dokumentierten anderweitigen Aufgaben zu unterlassen. Letztlich geht es in Holtenau um die Daseinsvorsorge der Stadt als essenzieller Bestandteil der kommunalen Selbstverwaltung.

Die Verwaltung wird nach der grundsätzlichen Beschlussfassung Möglichkeiten aufzeigen, die finanziellen und administrative Folgewirkungen durch Beteiligung Dritter (z. Bsp. KIWI, Entwicklungsgesellschaft etc) zu minimieren.

Abschließend weist die Verwaltung darauf hin, dass es unbedingt erforderlich ist, die Zwischennutzungen im Gelände (Unterbringung von Geflüchteten, Bau der Entmagnetisierungsanlage) sinnvoll mit der Entwicklung zu vertakten.

Peter Todeskino

Bürgermeister

[1] ohne 2,1 ha für den Tonnenhof.

[2] Diese Kostenbetrachtung enthält keine perspektivischen Anpassungen für Baupreissteigerungen und keine allgemeinen Sicherheitsaufschläge. Kosten für Grunderwerb der Entwicklungsflächen und Kosten für Altlasten- und Kampfmittelbeseitigung sind nicht enthalten.

[3] Die StBauFR SH können abgerufen werden unter:

 https://www.schleswig-holstein.de/DE/Fachinhalte/S/staedtebau_und_stadtenwicklung/Downloads/staedtebaufoeRili.pdf;jsessionid=0716502DCA5C35C73D0482E4DBDDE16E?__blob=publicationFile&v=1.

[4] Siehe zuvor.