Antrag:

Die Verwaltung wird beauftragt,

1. sich zur Erfüllung von Aufgaben, die der Landeshauptstadt Kiel (LHK) bei der Vorbereitung und  Durchführung der städtebaulichen Gesamt- bzw. Sanierungsmaßnahme „Holtenau Ost“ obliegen, eines treuhänderischen Sanierungsträgers nach Maßgabe der §§ 157 ff Baugesetzbuch (BauGB) zu bedienen,
2. die treuhänderische Sanierungsträgerschaft, vorbehaltlich der vorherigen Zustimmung der Fördergeberin, des Ministeriums für Inneres, Ländliche Räume und Integration (MILI), nach den Bestimmungen des Vergaberechtes EU-weit auszuschreiben,
3. die Leistung, vorbehaltlich der Zustimmung des MILI zum Abschluss des Vertrages und der Bereitstellung der erforderlichen Finanzmittel (Städtebauförderungsmittel Bund und Land, Eigenmittel und Eigenanteil LHK), zu vergeben.

Begründung:

1.                Anlass und Hintergrund

Die Ratsversammlung hat am 21.04.2016 im Rahmen der Einleitung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme „Holtenau Ost“ unter Festlegung des gleichnamigen Sanierungsgebietes u.a. Folgendes beschlossen [vgl. Drs. 243/2016, Beschlusspunkt 8]: 

Die Beschlüsse zur konkreten – späteren – Durchführung der Sanierung gemäß
§ 146 ff BauGB und die Übertragung dieser Aufgaben auf einen Sanierungsträger gemäß § 159 BauGB bleiben gesonderten Vorlagen vorbehalten. Die Verwaltung wird beauftragt, mögliche Träger- und Finanzierungsmodelle auch unter Beteiligung der Kieler Wirtschaftsförderung (KiWi) und privater Vorhabenträger zu untersuchen.

Die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wird als städtebauliche Gesamtmaßnahme „Holtenau Ost“ durch Zuwendungen des Bundes und des Landes Schleswig-Holstein im Rahmen des Städtebauförderungsprogramms „Stadtumbau West“ seit 2014 unterstützt [vgl. Drs. 0477/2014].

Mit Beschluss des Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (IEK) sowie des Fördergebietes „Holtenau Ost“ [vgl. Drs. 006/2018] wurde die Grundlage für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln im räumlich abgegrenzten Fördergebiet (deckungsgleich in den Grenzen zum Sanierungsgebiet) geschaffen. Das MILI hat dem IEK wie dieser Abgrenzung zugestimmt.

Mit dieser Vorlage legt die Verwaltung die Ergebnisse der Prüfung vor und nimmt die Empfehlung zum Einsatz eines Sanierungsträgers vor.

2.                Einsatz von Drittmitteln, Träger- und Finanzierungsmodelle

Prüfergebnis

Nachlaufend zum o.g. Ratsbeschluss wurden Fragestellungen diskutiert, wie:

1. Können Teilbereiche aus dem Umgriff des Sanierungsgebietes herausgelöst und durch Dritte vorab erworben und entwickelt werden?
2. Können Vorhabenträger sich finanziell an der Finanzierung von Teilaufgaben der Sanierung beteiligen?
3. Können Erschließungsmaßnahmen durch Dritte übernommen werden?

Nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein (StBauFR SH 2015) müssen diese Fragen abschlägig beantwortet werden:

1. Gesamt- bzw. Sanierungsmaßnahmen weisen stets einen Gebietsbezug auf. Sie sind einheitlich vorzubereiten und zügig durchzuführen. Die Zielstellung der wesentlichen Verbesserung oder Umgestaltung eines solchen Gebietes zur Behebung der vorhandenen städtebaulichen Missstände muss im öffentlichen Interesse liegen.

Das Gebiet, in welchem eine städtebauliche Gesamt- bzw. Sanierungsmaßnahme vorbereitet, durchgeführt und abgewickelt wird, ist – nach den Vorgaben des Sanierungsrechtes wie den Städtebauförderungsrichtlinien – räumlich zu begrenzen. Dies ist hier erfolgt als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet bzw. beschlossenes Fördergebiet „Holtenau Ost“.

Erst nach Abschluss der Sanierung, d.h. bei Erreichung der Sanierungsziele (und damit nach Durchführung der hierfür erforderlichen Maßnahmen – Neuordnung, Bebauung/Nutzung von Grundstücken, Modernisierung oder Instandsetzung von Gebäuden), können Teilflächen aus diesem Geltungsbereich herausgelöst werden.

Hinsichtlich des Einsatzes von Städtebauförderungsmitteln bedarf die Einschränkung eines Fördergebietes der Zustimmung des MILI. Bei unzweckmäßiger Abgrenzung kann der Mitteleinsatz eingeschränkt oder versagt werden. 

2. Die Finanzierung einer städtebaulichen Gesamt- bzw. Sanierungsmaßnahme funktioniert nach dem Gesamtdeckungsprinzip mit der Möglichkeit zum revolvierenden Mitteleinsatz bis zum Abschluss der Maßnahme. Alle durch die Maßnahme bedingten Einnahmen diesen der Deckung der notwendigen Ausgaben. 

Nach den Vorgaben der Städtebauförderungsrichtlinien sind alle der Gesamtmaßnahme zuzuordnenden Ausgaben sowie Einnahmen sowie die mit Städtebauförderungsmitteln erworbenen Vermögenswerte n einem städtebaulichen Sondervermögen zu erfassen.

Das Sondervermögen kann dem Sanierungsträger als Treuhandvermögen durch Vertrag übertragen werden. So ist ein treuhänderischer  Sanierungsträger, nach den Vorgaben des BauGB, verpflichtet, die ihm übertragenen Aufgaben mit einem Treuhandvermögen, zu erfüllen.

Maßnahmenbedingte Einnahmen der Gemeinde werden bei der Ermittlung der Zuwendungen des Landes berücksichtigt. Hierbei handelt es sich v.a. um Erlöse, Beiträge und Abgaben, Entgelte, Gebühren, etc. Ein Einsatz von Mitteln Dritter ist möglich, dies jedoch nur zur Stärkung der gemeindlichen Eigenmittel in Form von Spenden, Stiftungsgeldern etc. Gemäß den Regelungen des A 6.6.2 StBauFR SH 2015 ist es nicht zulässig, dass die Eigenmittel durch Dritte erbracht werden.   

3. § 146 BauGB regelt die Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Sie umfasst die Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB) und Baumaßnahmen (§ 148 BauGB), die für die Erreichung der Ziele und Zwecke erforderlich sind.

Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB ist Aufgabe der Gemeinde. Hierzu gehören neben der Bodenordnung insbesondere und hier bzgl. der zu untersuchenden Fragestellung von Relevanz die Freilegung von Grundstücken und die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.

Zwar kann die Gemeinde die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen gem. § 146 (3) BauGB im Rahmen eines Vertrages ganz oder teilweise übertragen, wenn der Dritte Eigentümer der Fläche ist und die Ziele der Sanierung umgesetzt werden. Die heutige Eigentümerin der maßgeblichen Konversionsfläche (ehem. MFG 5-Areal) – die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) – hat jedoch kein Interesse an einer Bestandshaltung und Entwicklung der Konversionsfläche, daher ist dieser Fall auszuschließen.

Fazit

Im Rahmen der Erfüllung der Aufgaben, die der Stadt zur Durchführung der Sanierung obliegen – hier v.a. die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen zur Neuordnung des Gebietes (insbesondere Rückbau, Haupterschließung) – kann keine aktive Einbringung und Investition von privaten Erschließungsträgern und Entwicklern erfolgen.

Erst nach Durchführung dieser Aufgaben und Erreichung einer Vermarktungsreife ist die Investition privater Mittel möglich, dies im Rahmen des Erwerbs von Grundstücken und der Durchführung von Baumaßnahmen.

Die Bündelung öffentlicher Mittel in der Finanzierung einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme, z.B. durch die Inanspruchnahme verschiedener Förderprogramme (wie bspw. Mittel des Wirtschaftsministeriums) ist möglich. Grundsätzlich ist es so, dass nach dem Subsidiaritätsprinzip Städtebauförderungsmittel immer nachrangig zu anderen Einnahmen eingesetzt werden müssen.

3.                Durchführung der Sanierung

Prüfergebnis

Vor dem Hintergrund der laufenden wie anstehenden Komplexität zur Vorbereitung (Städtebauliche Planung, Schaffung von verbindlichem Planungsrecht, Grunderwerb) und späteren Durchführung (Neuordnung der Fläche, Vermarktung von Grundstücken, Bau von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen) der städtebaulichen Gesamt- bzw. Sanierungsmaßnahme i.V.m. den Forderungen nach einer einheitlichen Vorbereitung, v.a. aber auch zügigen Durchführung der Sanierung, erwarten die Gesetzgeberin wie Fördergeberin eine qualitative Sicherung des Verfahrens und in der Erfüllung der Aufgaben.

Die LHK verfügt nicht über das entsprechend ausreichende Personal zur Erfüllung sämtlicher der anstehenden Aufgaben/Sicherung dieser Anforderungen. Im Verfahren werden unterschiedliche fachliche und rechtliche Spezialisierungen, Erfahrungen und je nach Fortschritt der städtebaulichen Gesamtmaßnahme unterschiedliche Ressourcenstärken benötigt, welche durch die Stadt nicht vorgehalten werden können.

Gesetzgeberin und Fördergeberin eröffnen Gemeinden, mit § 157 (1) die Möglichkeit sich zur Erfüllung der Aufgaben der Sanierung eines Sanierungsträgers gemäß den Vorgaben der §§ 157 und 158 BauGB zu bedienen.

Dabei muss das Unternehmen für eine umfassende Übertragung von Aufgaben seine Eignung und Qualifikation nach den Vorgaben des § 158 BauGB nachweisen:

• Es darf nicht als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig sein.
• Es muss nach seiner Geschäftstätigkeit uns seinem wirtschaftlichen Verhältnis geeignet und in der Lage sein, die Aufgabe ordnungsgemäß zu erfüllen.
• Es muss seine Geschäftstätigkeit und wirtschaftlichen Verhältnisse offen legen.
• Es unterliegt einer jährlichen Prüfung der Geschäftstätigkeit.
• Es muss seine geschäftliche Zuverlässigkeit belegen.

In der Vergangenheit hat sich die LHK mehrfach eines Sanierungsträgers bedient, so z.B. für die städtebaulichen Gesamtmaßnahmen „Hörn-Bereich“ und „Kiel-Innenstadt“ sowie die Gesamtmaßnahmen der Sozialen Stadt.

Die Leistung ist im Rahmen der Städtebauförderung förderfähig. Der Eigenanteil der Gemeinde beträgt 50 % der förderfähigen Kosten, insgesamt beläuft sich der finanzielle Anteil der LHK damit auf ca. 67 % der „Personalkosten“ (50 % nicht förderfähige Kosten und 1/3 Eigenmittel der förderfähigen Kosten). Die eigenen, verwaltungsinternen Personalkosten sind nicht förderfähig und damit in diesem Zusammenhang zu 100 % aufzuwenden.

Die Vorbereitenden Untersuchungen schätzen den Kostenrahmen für den Einsatz eines Sanierungsträgers auf durchschnittlich 500 bis 600 T €/Jahr. Über die Gesamtlaufzeit der städtebaulichen Gesamt- bzw. Sanierungsmaßnahme von mind. zehn Jahren ergibt sich demzufolge ein Gesamtkostenrahmen von geschätzt rd. 7,5 Mio. € [vgl. Maßnahmenplanung Teil 3 Anlage 1 zur Drucksache 0243/2016].

Unter Annahme des o.g. Kostenvolumens beträgt der Anteil der LHK auf zehn Jahre gerechnet insgesamt 5 Mio. €.

Fazit

Für die Durchführung, Vorbereitung und Abwicklung der städtebaulichen Gesamt- bzw. Sanierungsmaßnahme sowie der fiskalischen Abwicklung ist der Einsatz eines treuhänderischen Sanierungsträgers aus Sicht der Verwaltung zur Gewährleistung des Verfahrens und Erfüllung der Erwartungen an die LHK erforderlich.

Ein geeigneter Sanierungsträger ist in einem europaweiten Ausschreibungsverfahren zu finden. Die Ausschreibung erfolgt auf der Grundlage der Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge (VgV) [ehemals VOL]). Das Verfahren wird voraussichtlich bis zu 9 Monaten in Anspruch nehmen.

4.                Aufgaben und Vertragsverhältnis

Die Übertragung der Aufgaben gem. § 157 BauGB, die Rechtsstellung und die Vergütung des Sanierungsträgers sind im Sanierungsträgervertrag zu regeln.

Der zu beauftragende Sanierungsträger soll die Aufgaben als Treuhänder im eigenen Namen auf Rechnung der Gemeinde erfüllen.

Im obliegt die Verwaltung und Bewirtschaftung des Treuhandvermögens einschließlich aller Rechnungslegungen und Abschlüsse (§§ 158, 160, 161 BauGB). Daneben wird seitens der Verwaltung derzeit von folgenden, des Weiteren zu übertragenden Aufgaben in den Bereichen: 

• Beratung, Mitwirkung an der von Gutachten, Konzeptionen und Planungen, aber auch Vorbereitung oder Durchführung der notwendigen Öffentlichkeitarbeit,
• Planung und Durchführung von Bau- und Ordnungsmaßnahmen,
• Vorbereitung und Durchführung von Vertrags- und Grundstücksangelegenheiten

ausgegangen.

Die Aufgabenerfüllung des Sanierungsträgers erfolgt in enger Abstimmung mit der LHK –  hier dem Stadtplanungsamt als federführendem Amt der städtebaulichen Gesamtmaßnahme „Holtenau Ost“ – in allen Aspekten.

Grundlage der Vermarktung und Veräußerung der zu schaffenden Grundstücke wird ein zu entwickelndes Vermarktungskonzept sein, welches auf die unterschiedlichen Teilbereiche (gewerbliche Nutzung, gemischte Nutzung, wohnbauliche Nutzung) und Realisierungsschritte differenziert reagiert. Die Erarbeitung des Vermarktungskonzeptes erfolgt parallel zur Fortschreibung des IEK und vorlaufend bzw. begleitend (ggf. Fortschreibung) zur Erarbeitung der Bauleitplanung.

Die Zusammenarbeit mit der KiWi GmbH ist für die Phase der Durchführung durch den Sanierungsträger und das Stadtplanungsamt, über die Einbindung im Rahmen der Projektgruppe hinaus, zu vertiefen.

D.h. die KIWI GmbH wird insbesondere in den Prozess der Umsetzung des Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für den gewerblichen Teil kooperativ eingebunden und wirkt bei der Erarbeitung und Umsetzung des Vermarktungskonzeptes sowie bei der Akquise von und Gesprächen mit Investoren und Unternehmen aktiv mit. So ist die Expertise der KiWi GmbH für die bedarfsgerechte Entwicklung und Vermarktung der gewerblichen Flächen maßgeblich, insbesondere auch hinsichtlich der Einschätzung der Marktgängigkeit. Das verantwortliche Führen von Verkaufsverhandlungen sowie der Abschluss der Kaufverträge sind jeweils vom Sanierungsträger zu übernehmen.

Doris Grondke

Stadträtin für Stadtentwicklung und Umwelt