Antrag:

Dem folgenden Konzept zur Eigennutzung, Vergabe und Verkauf  von bislang bestehenden städtischen Erbbaugrundstücken und künftigen Wohnbauflächen wird zugestimmt.

1. Erbbaurechtsnehmer von Einfamilienhaus-, Reihenhaus- und Doppelhausgrundstücken können nach wie vor grundsätzlich ihre selbst genutzten Grundstücke erwerben. Es gelten weiterhin die im Beschluss der Ratsversammlung vom 19.04.2018, Drs.- Nr.0282/2018 festgeschriebenen Konditionen / Bedingungen. Der Verkauf erfolgt unter wirtschaftlichen Konditionen. Beim Verkauf von städtischen Grundstücken werden sowohl ein Vorkaufsrecht wie auch ein Wiederkaufsrecht vereinbart.

2. Freie, bebaubare EFH/ DHH – Grundstücke werden ebenfalls grundsätzlich weiterhin wie bisher an Bauwillige als Erbbaurecht vergeben oder auf Wunsch veräußert, sofern eine Einzelfallprüfung ergibt, dass die Grundstücke nicht für eine langfristige, größere Entwicklung benötigt werden. Zusammenhängende Siedlungsbebauungen über 12 Wohneinheiten im Einfamilienhausbereich werden grundsätzlich als Erbbaurechte vergeben.

3. Im Portfolio der Stadt vorhandene Eigentumswohnungen, Einfamilien-, Doppel- oder einzelne Reihenhäuser werden grundsätzlich jeweils nur zu Wohnzwecken am Markt angeboten und entweder als Erbbaurecht vergeben oder zum Höchstgebot verkauft.

4. Bereits im Eigentum der Stadt befindliche Mehrfamilienhäuser oder zusammenhängende Siedlungsbebauungen werden grundsätzlich nicht veräußert. Diese werden im Bestand gehalten und künftig durch die Wohnungsbaugesellschaft verwaltet.

5. Grundstücke, die für eine Mehrfamilienhausbebauung geeignet sind, werden grundsätzlich vorrangig der Wohnungsbaugesellschaft zur Bebauung übergeben. Wenn die Wohnungsbaugesellschaft sich gegen eine Bebauung einzelner Grundstücke entscheidet, so wird dieses jeweilige Grundstück vorrangig als Erbbaurecht an Dritte / Investoren vergeben. Die Bestellung der Erbbaurechte erfolgt grundsätzlich nach den folgenden Kriterien:

     Verpflichtung, mindestens 30% aller Wohnbauflächen mit sozialer Wohnraumförderung zu errichten  - Erbbauzins beträgt 4 % vom Bodenrichtwert

     Verpflichtung, mindestens 50% aller Wohnbauflächen mit sozialer Wohnraumförderung zu errichten -  Erbbauzins beträgt 3 % vom Bodenrichtwert

     Die Verpflichtung zur Bebauung der Grundstücke innerhalb einer Frist von 2 Jahren nach Vertragsabschluss und zur Übernahme der sozialen Wohnraumförderung wird vertraglich festgeschrieben und gesichert.

6. Überwiegend gewerblich zu nutzende Grundstücke werden grundsätzlich von der Kieler Wirtschaftsförderungs- und Strukturentwicklungsgesellschaft ( KIWI ) vermarktet. Vorrangig werden diese Grundstücke zur Veräußerung angeboten. Sollte ein Erbbaurecht bestellt werden, so beträgt der Erbbauzins 6 % vom Bodenrichtwert.

7. In begründeten Einzelfällen, z.B. im Zusammenhang mit einer Konzeptausschreibung oder zur Erreichung besonders gewichtiger städtischer Ziele kann von den Vorgaben abgewichen werden. Der Bauausschuss wird über die Abweichungen informiert bzw. bei größeren Abweichungen beteiligt.

Begründung:

Die Immobilienwirtschaft ist federführend bei allen Grundstücksgeschäften für die Stadt Kiel und deren Gesellschaften. Dies gilt auch für die Ausgestaltung, Prüfung und Ausübung von Vorkaufsrechten und Wiederkaufsrechten

Die Ratsversammlung der Landeshauptstadt Kiel hat im Jahr 2017 beschlossen, dass eine städtische Wohnungsgesellschaft gegründet werden soll. Ebenfalls hat es im letzten Jahr verschiedene Beschlüsse zum weiteren Umgang mit städtischen Grundstücken und bei der Vergabe von Erbbaurechten gegeben. Unter diesen Gesichtsunkten ist die bisherige Ausrichtung der Immobilienwirtschaft aus den Jahren 2004- 2006, die überwiegend den Verkauf von städtischen Immobilien vorsah, um den Sanierungsstau bei städtischen Gebäuden abzuwenden und entsprechend dem Kienbaum – Gutachten Personal einzusparen, nicht mehr zeitgemäß. Ferner ist zu beachten, dass Kiel eine aufstrebende Stadt ist und die Einwohneranzahl steigt. Daraus ergibt sich, dass Wohnungen in Kiel derzeit Mangelware sind und der Bau von bezahlbaren Mietwohnungen forciert werden soll. Unter diesen Gesichtspunkten sind alle Grundstücke, die für eine Mehrfamilienhausbebauung vorgesehen sind, im städtischen Eigentum zu halten.

Insgesamt ist im gesamtstädtischen Interesse eine neue Linie in der Verkaufspolitik anzustreben.

Im Einzelnen sind folgende Fälle zu unterscheiden :

-          Bestehende Erbbaugrundstücke

-          Einfamilienhaus-, Reihenhaus- und Doppelhausgrundstücke

-          Mehrfamilienhausgrundstücke

Zu 1 )

Bestehende Erbbaurechtsgrundstücke, soweit sie selbst genutzt werden, können zur weiteren Eigennutzung an die jeweiligen Erbbauberechtigten veräußert werden. Zu prüfen ist vorab, ob eine größere Ausnutzung der jeweiligen Erbbaugrundstücke erfolgen kann. Eine Verlängerung der bisherigen Erbbaurechtsverträge ist möglich. Die Konditionen sind im Beschluss der RV vom 19.04.2018 festgelegt. Nach dem Beschluss dürfen Erbbaugrundstücke nur veräußert werden, wenn der zu zahlende Erbbauzins unterhalb des kalkulatorischen Zinssatzes des Verkaufserlöses für das Grundstück liegt. Derzeit beträgt der kalkulatorische Zinssatz der Stadt 1,5 %. Sollte der Erbbauzins höher sein als der kalkulatorische Zins des Grundstückskaufpreises, so erfolgt kein Verkauf, da die Einnahme aus den Erbbauzinsen höher ist als die langfristige Einnahme aus dem Grundstücksverkauf. Die Verlängerung bzw. Neubestellung von Erbbaugrundstücken zur eigenen Wohnnutzung ist unter den Konditionen des Beschlusses vom 19.04.2018 bei Zeitablauf und bei der Gründung neuer Erbbaurechtsverträge möglich.

Zu 2 )

Unbebaute Grundstücke, die baurechtlich nur für eine Einfamilienhaus- bzw. Doppelhaus- bzw. Reihenhausbebauung ausgewiesen sind, werden weiter zum Höchstgebotsverfahren  am Markt angeboten. Wahlweise ist auch die Bestellung eines Erbbaurechtes möglich. Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages sollte flexibel geregelt sein, um auf evtl. Besonderheiten eingehen zu können. Die Finanzgeber erwarten derzeit eine Laufzeit von mindestens 40 Jahren.

Bei zusammenhängenden Siedlungsgebieten über 12 Wohneinheiten werden die Grundstücke künftig nur im Erbbaurecht vergeben, um bei Ablauf aller Erbbaurechtsverträge Zugriffsmöglichkeiten zu haben. Die Konditionen von zusammenhängenden Siedlungsgebieten werden im Einzelfall durch die Ratsversammlung entschieden.

Zu 3)

Grundstücke, die derzeit bereits mit einen Einfamilien- oder Doppel- , oder Reihenhaus bebaut sind, werden zum Verkauf angeboten. Dies gilt auch für städtische Eigentumswohnungen oder Miteigentumsanteile.

Diese Objekte werden erfahrungsgemäß aufgrund ihrer Größe nur von 1-2 Personen genutzt. Diese bebauten Grundstücke werden nur veräußert, wenn sie frei von den bisherigen Mietern sind. Der Verkauf dieser Grundstücke erfolgt zur Bereinigung des Portfoliobestandes.

Zu 4)

Der Verkauf von mit Mehrfamilienhäusern bebauten städtischen Grundstücken ist auszusetzen. Diese Grundstücke werden der zu gründenden Wohnungsgesellschaft zur Verwaltung übertragen um zentral als Steuerungspotential für eine nachhaltige Bodenpreis und Bauentwicklung zu dienen.

Zu 5)

Auch unbebaute Grundstücke, die baurechtlich mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden können, werden vorrangig an die städtische Wohnungsgesellschaft in Gründung übertragen, um dort Wohnungsbau zu ermöglichen.

Sollte die Wohnungsgesellschaft entscheiden, dass eine Eigenbebauung der Grundstücke nicht möglich ist, kann eine Vergabe an Dritte erfolgen. Diese Vergabe erfolgt durch eine Bestellung eines Erbbaurechtes, um die Grundstücke langfristig für die Stadt zu erhalten. Die Erbbaurechtsbestellung erfolgt unter verschiedenen Konditionen in Abhängigkeit von der Anzahl der auf dem Grundstück errichteten öffentlich geförderten Wohnungen. Durch dieses Modell soll ein Anreiz für Investoren geschaffen werden, möglichst viele Wohnungen für sozial schwache Personen vorzuhalten. Die Absicherung der Bebauungsfrist des Grundstückes sowie der Anzahl der geförderten Wohnungen wird im Erbbaurechtsvertrag vorgenommen.

Zu 6 )

Gewerbliche zu nutzende Grundstücke werden auch zukünftig wie bisher von der KIWI treuhänderisch für die Landeshauptstadt Kiel vermarktet. Es ist vorrangig ein Verkauf dieser Grundstücke vorzusehen, da Unternehmen im Allgemeinen aus betriebswirtschaftlichen Gründen den Kauf von Grundstücken einer langfristigen Anmietung bzw. der Einräumung von Erbbaurechten vorziehen. Um Arbeitsplätze zu erhalten und die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen zu sichern, ist hier primär weiter der Verkauf der Gewerbegrundstücke vorzusehen und nur im Einzelfall, wenn betreffende Unternehmen dies für notwendig erachten, ein Erbbaurecht zu bestellen. Im Übrigen stellt sich die Sachlage im gewerblichen Bereich abweichend zur Wohnbausituation so dar, dass nicht beabsichtigt ist, eine städtische Gesellschaft analog zur Wohnungsgesellschaft für die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien zu schaffen, so dass die Notwendigkeit eines Zugriffs auf gewerbliche Immobilien zur Eigenverwaltung im Rahmen der Steuerung struktureller Missstände hier nicht gegeben ist.

Doris Grondke

Stadträtin