1. Anlass + Zusammenfassung

Der Handel befindet sich seit Jahren im Umbruch. Getragen von digitalen Entwicklungen und innovativen Logistik-Konzepten hat sich der Wettbewerb weiter verschärft. Ein sichtbarer Ausdruck dieser Entwicklung sind Leerstände von Geschäftsimmobilien in vielen deutschen Städten. In der Kieler Innenstadt, wo Bauarbeiten diese allgemeine Entwicklung verstärkt hatten, gab es deutlich sichtbar zahlreiche Leerstände. Kurz vor Abschluss der Arbeiten am Kleinen Kiel-Kanal kehren Investoren mit Konzepten aus Handel und Gastronomie in die Innenstadt zurück bzw. kündigen die Realisierung von Vorhaben an. Die Zahl der Leerstände hat daher abgenommen und wird sich schon kurzfristig weiter reduzieren. Investitionen in Wohnimmobilien, Hotels und Geschäftshäuser tragen maßgeblich mit dazu bei, dass eine nachhaltige Belebung der Kieler Innenstadt erreicht werden kann. Auch in einigen Kieler Stadtteilen sind Leerstände zu verzeichnen.

Vor dem Hintergrund dieser Situation entstand der im interfraktionellen Antrag (Drs. 0834/2018) „Leerstände reduzieren – Nahversorgung stärken“ formulierte Prüfauftrag an die Verwaltung. Er sieht unter anderem vor, die Verwaltung möge prüfen, ob „dauerhaft leerstehende Geschäfte und andere für die Nahversorgung geeignete Objekte durch die Landeshauptstadt Kiel aufgekauft oder angemietet und vergünstigt an vor Ort benötigtes Gewerbe weitervermietet werden können“. Die Einbindung von sozialen Projekten solle geprüft werden. Beispielhaft werden auch CAP-Märkte als ein mögliches Modell für Kiel genannt. Dieser Antrag wurde von der Ratsversammlung in den Wirtschaftsausschuss verwiesen, dort bis zur Vorlage einer Geschäftlichen Mitteilung „zum Sachstand des Leerstandsmanagements“ zurückgestellt. Diese, erweitert um weitere relevante Aspekte, wird hiermit vorgelegt     

Zwei parallele Aktivitäten sind dabei zu berücksichtigen: Die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (EZK) für die Landeshauptstadt Kiel als ordnungsrechtlicher Rahmen zur planungsrechtlichen Steuerung ist gut vorangeschritten. Erkenntnisse werden in das künftige Leerstandsmanagement bzw. das Innenstadt-Management mit einfließen. Und die Verwaltung prüft zudem zusammen mit Kiel-Marketing und der Kieler Wirtschaftsförderung (KiWi), wie neben dem bereits gemeinsam mit der Wirtschaft aufgebauten Innenstadt-Management weitere Maßnahmen eingeleitet werden können (siehe dazu 5. Ausblick), beispielsweise wie durch eine aktives Ansiedlungs- und Standortmanagement die Aktivitäten der privaten Akteure auf dem Immobilienmarkt unterstützt werden können.       

2. Innenstadt-Management

Seit zwei Jahren wird durch das bei Kiel-Marketing e.V. angesiedelte Innenstadt-Management daran gearbeitet, Leerstände durch Beklebungen zu kaschieren und Zwischennutzungskonzepte zu entwickeln und umzusetzen. Hierbei kooperieren Haus & Grund Kiel, Einzelhandel, Immobilien-Eigentümer*innen, die Kieler Wirtschaftsförderung (KiWi) und verschiedene Stellen der Stadtverwaltung sehr eng miteinander. Ziel ist die Revitalisierung von Einzelhandelsquartieren, getragen von der Idee aufeinander abgestimmter Nutzungen. Dazu koordiniert das Innenstadt-Management eine Vernetzung von Akteuren und legt dabei u.a. einen starken Fokus auf die Kooperation mit den Maklern. Angeregt wird ein Umdenken in Bezug auf den Mietermix: Kleinflächigere Angebote unter Einbeziehung lokal und regional geprägter Angebote sind ein Trend im Handel, der mit Sicherheit auch die Zukunft der Kieler Innenstadt prägen wird.

Ein wichtiger Baustein der Arbeit besteht derzeit darin, Zwischennutzungskonzepte zu entwickeln und zu ermöglichen, um Leerstandsphasen zu überbrücken und jungen, außergewöhnlichen Handels- und Nutzungskonzepten eine Bühne bieten zu können. Seit Oktober 2017 wurden bereits 25 Zwischennutzungen umgesetzt. Im April wurde beispielsweise gemeinsam mit dem Referat für Kreative Stadt der Pop-up-Pavillon am Alten Markt eröffnet. Damit konnte ein Ort mitten in der Innenstadt geschaffen wird, der es Kieler Kreativen ermöglicht, unterschiedlichste Ideen und Konzepte im innerstädtischen Kontext zu erproben. Die Besonderheit dieses Projekt liegt dabei im Angebot für die Zwischennutzer: Diese können die Fläche nicht nur kostenfrei nutzen, sondern haben durch die Anmietung der Fläche durch das Referat für Kreative Stadt und Kiel-Marketing eine langfristige Planungssicherheit. Der innovative Ansatz und die positiven Erfahrungen der bisherigen Laufzeit haben dazu geführt, dass die Fläche für weitere zwei Jahre angemietet wird und das Projekt somit langfristig seinen Platz in der Kieler Innenstadt findet.

Idealerweise finden Zwischennutzer ihr Publikum und bleiben auch langfristig. Zudem greift die Art der Nutzungen dem sich abzeichnenden Funktionswandel von Innenstädten im Allgemeinen vor: mehr Kunst- und Kultur, mehr Erlebnis, mehr regionale Produkte. Der aktuelle Umbruch ermöglichte daher ein „Labor Innenstadt“, das Hinweise für die Zukunft geben konnte: Welche Anforderungen muss die Innenstadt der Zukunft erfüllen? Erkenntnisse daraus können im besten Fall mit dazu beitragen, dass künftig Leerstände verhindert werden.

Darüber hinaus werden die in der Innenstadt aktiven Gewerbetreibenden (Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen) mit konkreten Maßnahmen und Aktionen (z.B. Pflanzaktionen, Frühjahrsputz…) oder Weiterbildungsangeboten (insbesondere im Bereich Digitalisierung) unterstützt, um den Anforderungen an eine Innenstadt der Zukunft gerecht zu werden. Auch Themen wie die Erreichbarkeit der Innenstadt positiv zu besetzen (Projekt Parken Plus), begreift das Innenstadt-Management als seine Aufgabe.

Ziel ist nicht nur die Wiederbelebung von verwaisten Flächen sondern auch Vorbeugung von Leerstand. Eine Daueraufgabe des Innenstadt-Managements ist es, Eigentümer und Makler zu motivieren und sie aufzurufen, Leerstände kontinuierlich und mit möglichst vielen Informationen (Größe, Konditionen etc.) zu melden. Perspektivisch soll eine Leerstandsbörse zu einem verlässlichen Forum für freie Innenstadt-Immobilien entwickelt werden. Dieses Vorgehen ist mit den Kooperationspartnern sowie dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Kiel abgestimmt.

Insgesamt kann die Arbeit des Innenstadt-Managements über den Erfahrungsaustausch auch für die Arbeit in den Kieler Stadtteilen wertvolle Einsichten liefern. Eine Verzahnung der Aktivitäten ist daher notwendig. Dabei ist auch zu prüfen, welche personellen Kapazitäten dazu notwendig sind und wie durch Zusammenarbeit unterschiedlicher Akteure Synergien gehoben werden können.

3. Ansiedlungsmanagement

Weitere Elemente, die zur Stärkung und Belebung der Kieler Innenstadt beitragen, werden durch die Kieler Wirtschaftsförderung (KiWi) abgedeckt – in enger Kooperation mit Verwaltung und Kiel-Marketing  sowie Makler*innen.

Die Positionierung der Innenstadt als attraktiver Standort für Filialisten sowie besonders attraktiver stark differenzierter und individualisierter Ladenkonzepte erfolgt durch aktives Ansiedlungsmanagement: direkte Ansprache ausgewählter Händler*innen vor Ort und in anderen Städten sowie Expansionsmanager*innen und Multiplikator*innen (u.a. auf Messen wie der Expo Real/München). Als Grundlage dafür werden zielgruppengerecht relevante Daten und Informationen zusammengestellt, aufbereitet und bereitgestellt. Gerade die neuen städtebaulichen Entwicklungen setzen hier wichtige Impulse. Daraus haben sich zwei wesentliche weitere Handlungsfelder ergeben: die Erhöhung der Kaufkraft und gezielte Profilierung einzelner Teilbereiche der Innenstadt.

Eine anhaltend positive wirtschaftliche Gesamtentwicklung Kiels und der Kiel-Region erhöht die Kaufkraft – und bietet damit potenziell auch Chancen für die Innenstadt. Die gezielte (Neu-)Entwicklung des Bürostandortes Innenstadt hat darüber hinaus aber eine besonders starke Relevanz für die Entwicklung der Innenstadt. Sie erhöht das lokale Nachfragepotenzial und die lokale Kaufkraft direkt in der Innenstadt.

Beim Aufbau des Themas Gastronomie und Food in der Innenstadt zeigt sich ein sehr starkes Interesse innovativer und kreativer Gastrokonzepte. Das Potenzial liegt stark im Bereich Gründung. Aufgrund dessen baut die KiWi eine Beratungskompetenz für Gründer*innen und Wachstumsunternehmen im Bereich Gastro und Food auf und aus. Herausfordernd für die Umsetzung ist das Angebot gastronomiefähiger Immobilien bzw. die Umnutzung bisher anders genutzter Immobilien und Flächen.
 

Für eine attraktive Innenstadt als Quartier spielen neben dem Handel auch weitere Nutzungen wie Wohnen, Gastronomie, Freizeit und Kultur eine wichtige Rolle. Im Muthesius Transferpark, in dem die KiWi Projektpartner ist, konnte das Thema Kieler Innenstadt als strategisches Themenfeld gesetzt und aufgebaut werden. Hier besteht ein besonderes Potenzial in der Muthesius Kunsthochschule mit ihren Fachbereichen der Raumstrategien, der Kunst und des Designs. Studierende der Muthesius Kunsthochschule aus den verschiedenen Fachbereichen forschen und entwickeln aktiv zur Innenstadt. Aktuell ist ein Raumlabor des Masters der Raumstrategien unter Begleitung dreier Professoren für ein Semester in der Flämischen Straße tätig, um Nutzungsperspektiven für die Innenstadt für die Innenstadt aktiv mitzugestalten.

4. Leerstände in Stadtteilen

Veränderungen im Einkaufsverhalten sowie der Druck durch große Einzelhandelssonderstandorte haben auch in einigen Kieler Stadtteilen zu Veränderungen in der Nahversorgung geführt. Leerstände sind im Kieler Stadtgebiet zu registrieren. Sie haben aber lokal unterschiedliche Auswirkungen. Zu beachten ist, dass es dabei nicht nur um die reine Nahversorgung geht, sondern auch um die Aufenthaltsqualität und die Möglichkeiten, soziale Kontakte zu pflegen. Während beispielsweise in Friedrichsort/Pries die Versorgung trotz leerstehender Immobilien im Stadtteilzentrum Friedrichsort noch gut ist, ist die Lage in Suchsdorf, Elmschenhagen (inkl. Kroog) und Teilen von Russee (Berliner Viertel) schwieriger.

In Friedrichsort verstellen Leerstände in zentraler Lage den Blick auf eine objektiv noch gute Versorgungslage. Bei den dort ansässigen Gewerbetreibenden und Einwohner*innen besteht jedoch die Besorgnis, dass sich die Situation im Stadtteilzentrum weiter verschlechtern könnte. Aufbauend auf Erfahrungen beispielsweise aus der Innenstadt hat daher die Verwaltung (Referat für Wirtschaft, Stadtplanungsamt, Tiefbauamt) zusammen mit der KiWi Kontakt zu den Gewerbetreibenden aufgenommen und erste Schritte vereinbart. Ziel ist es, die Eigeninitiative aufzubauen und zu stärken (und ggf. in eine verbindliche organisatorische Struktur zu überführen) sowie gemeinsam mit der örtlichen Wirtschaft Maßnahmen zur Beseitigung von Leerständen zu beschließen. Auch eine Verbesserung der Kommunikation zu bevorstehenden Straßenbaumaßnahmen wurde vereinbart. Ein nächstes Treffen ist für das erste Quartal 2020 vereinbart worden.       

Gaarden, Wellingdorf und Neumühlen-Dietrichsdorf sind ausreichend bis sehr gut versorgt. Ellerbek hat im Bereich der Poppenrade gewisse Defizite zu verzeichnen. Der fußläufige Radius wird hier überschritten. Versuche in der Vergangenheit, dort wieder einen Nahversorger anzusiedeln, haben keinen Erfolg gezeigt. Ein Kiosk in der Franziusallee hat Nahversorgungsfunktion. Weitere Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im benachbarten Elmschenhagen. Im Stadtteilzentrum Gaarden sind immer wieder Leerstände aufgrund von Betriebsaufgaben zu beobachten. Dies betrifft derzeit vor allem das Segment der Cafés/ Restaurants. Allerdings sind Leerstände dort in der Regel nur von kurzer Dauer. Schwierig wird es mitunter für die Eigentümer, die bestimmte Nutzungen ausschließen wollen. Hierbei spielt das Wirtschaftsbüro Gaarden eine wichtige Vermittlerrolle, indem es Eigentümer*innen und potentielle Nutzer*innen zusammenführt.

Im Rahmen von Gaarden hoch 10 wurde im Kirchenweg ein erster Laden durch die Landeshauptstadt Kiel angemietet und an eine Kieler Künstlerin weitervermietet. Im November 2019 stehen zwei weitere Läden kurz vor der Anmietung. Es zeigt sich, dass Eigentümer sich sehr für die Strategie im Kirchenweg interessieren. So werden darüber hinaus zwei weitere Gewerbeeinheiten, jetzige Kneipen, zwischen dem Eigentümer und der Landeshauptstadt Kiel ausgehandelt und könnten Mitte nächsten Jahres zur Verfügung stehen.

5. CAP-Märkte

Das Konzept der CAP-Märkte (der Name leitet sich von Handicap ab) hat sich in den vergangenen Jahren in einigen Orten Deutschlands etabliert. Die GdW Süd (Genossenschaft der Werkstätten für behinderte Menschen Süd eG/Stuttgart) hat diese Form des Einzelhandels entwickelt und betreibt selbst CAP-Märkte bzw. lässt diese von Franchise-Partnern betreiben. Als großes Handelsunternehmen ist Edeka zentraler Partner der GdW Süd. In den Märkten arbeiten Menschen mit und ohne Behinderungen zusammen. Der erste CAP-Markt entstand in Herrenberg bei Stuttgart, wo ein Supermarkt geschlossen wurde und CAP diese Lücke wieder füllte.  

Auch bei der Stadt Kiel ist das Konzept der GdW Süd bereits vor Jahren auf großes Interesse gestoßen. Insbesondere für die zum Teil peripherer gelegenen Stadtteile, in denen zudem der Anteil älterer Einwohner*innen hoch ist und voraussichtlich bleiben wird, könnte dieses Konzept eine Ergänzung der bestehenden Einzelhandelsstruktur sein bzw. die Nahversorgung dort sichern und sich zudem positiv auf das Sozialleben auswirken. Gespräche mit der GdW Süd, dem GdW-Süd-Einzelhandelspartner sowie einem möglichen regionalen Träger aus der Sozialwirtschaft in den Jahren 2011/2012, in deren Verlauf auch konkrete Standorte in Kiel in den Blick genommen worden waren, waren jedoch nicht erfolgreich. Die CAP-Partner sahen bei den infrage kommenden Standorten nicht die Chance, einen Markt wirtschaftlich betreiben zu können.

Zwar hat sich die Situation in der Landeshauptstadt seither nicht grundlegend geändert. Im Zuge einer Strategie zur Belebung von Stadtteilen und dem Erhalt einer fußläufigen Nahversorgung besitzt das Konzept aus städtischer Sicht jedoch nach wie vor große Attraktivität. Daher ist über das Referat für Wirtschaft erneut Kontakt zur GdW Süd aufgenommen worden. Ziel ist es, hier zu einer Neubewertung zu kommen. Die Genossenschaft zeigt grundsätzlich wieder Interesse an Kiel. Das in Süddeutschland gestartete Konzept breitet sich nach Norden aus. In Mecklenburg-Vorpommern gibt es (u.a. in Rostock) CAP-Märkte. In Schleswig-Holstein betreibt Edeka in Rendsburg einen CAP-Markt. In Plön soll demnächst einer eröffnet werden.

6. Ausblick

Im Kieler Stadtgebiet ist die Expansion der Verkaufsflächen vorangeschritten. Die Anzahl der großflächigen Betriebe (über 800 m² Verkaufsfläche) und Discounter hat zwar seit 2011 nicht erheblich zugenommen. Aber der Bestand wurde der allgemeinen Marktlage angepasst. Gerade im Nahversorgungssektor hat zudem die Nachfrage nach größeren Einkaufsmärkten an autogerechten Standorten zwischen den Stadtteilen weiter angehalten.

Die Entwicklung des Einzelhandels in Kiel soll durch verschiedene Maßnahmen positiv unterstützt werden. Eine Basis dafür werden die im Zuge der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes gewonnen Erkenntnisse sein. Bei der Fortschreibung des Konzeptes werden Fragen zu den Veränderungen sowohl in den übergeordneten zentralen Versorgungsbereichen, wie der Innenstadt, dem besonderen Stadtteilzentrum „Holtenauer Straße“ oder den über das Stadtgebiet verteilten Stadtteil- und Nahversorgungszentren beantwortet werden. Ziel des Konzeptes ist es, die Funktionalität des gesamtstädtischen Einzelhandels zu überprüfen und die Nahversorgung für das gesamte Stadtgebiet zu sichern, indem es als städtebauliches Entwicklungskonzept (gemäß §1 (6) Nr. 11 BauGB) die wesentliche Grundlage für die bauleitplanerische Steuerung des Einzelhandels bildet. Ein wesentliches Ergebnis der Fortschreibung des EZK betrifft die sogenannten Zentralen Versorgungsbereiche (ZVB), indem nunmehr noch stärker die Ansiedlung von Betrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten auf die ZVB konzentriert werden sollte. Der Konzeptentwurf wird in den Fachausschüssen der Selbstverwaltung und in den Ortsbeiräten vorgestellt werden.

Die beteiligten städtischen Akteure (inkl. KiWi) werden zudem prüfen, ob das Leerstandsmanagement durch das Wirtschaftsbüro Gaarden auf dem Kieler Ostufer (ggf. unter Einbeziehung des CAP-Konzeptes) als Modellprojekt für weitere Stadtteile dienen kann. Ziele sind dabei eine Sensibilisierung von Bürger*innen und Eigentümer*innen für die Themen Standort- und Stadtteilentwicklung, der Abbau von Gewerbe-Leerständen und ggf. der Aufbau einer Leerstandsbörse. Die Stadt muss bei dieser Aufgabe Neutralität wahren und darf beispielsweise nicht Maklerfunktion(en) übernehmen. Sie kann aber durch den Aufbau von Netzwerken und durch koordinierende und kommunikative Arbeit die Attraktivierung der Stadtteile unterstützen. Voraussetzung dafür ist, dass einzelne Händler*innen und Immobilieneigentümer*innen vor Ort ebenfalls Engagement übernehmen. In Friedrichsort wird, wie beschrieben, derzeit schon zusammen mit Gewerbetreibenden am Aufbau eines solchen Netzwerkes gearbeitet. Dort sind die Voraussetzungen für den Aufbau einer Händler- und Quartiersgemeinschaft durch die Vielzahl der Gewerbetreibenden günstig. 

Im Hinblick auf die Entwicklung der Kieler Innenstadt werden KiWi und Kiel-Marketing in Abstimmung mit der Verwaltung weiter gezielt Handelsunternehmen und andere innenstadtrelevante Akteure auf die positive Entwicklung des Standortes Kiel aufmerksam machen und diesen Unterstützung bei der Suche nach Standorten anbieten. Aufgabe ist es, das aktive Ansiedlungsmanagement zu verstärken. Dabei kann Kiel über seine Kontakte in den nationalen und internationalen Städtenetzwerken auch von den Erfahrungen anderer Großstädte profitieren.

Dr. Ulf Kämpfer

Oberbürgermeister

Diese GM basiert auf Informationen von Kiel-Marketing, des Wirtschaftsbüros Gaarden, der Kieler Wirtschaftsförderung (KiWi) sowie des Stadtplanungsamtes der Landeshauptstadt Kiel.