Mit der Drucksache 0974/2017 hatte die Verwaltung mit einer Geschäftlichen Mitteilung ausführlich über die im Jahr 2017 erfolgte Verkehrswertermittlung und deren Bewertungssystematik und -methodik bezüglich der ehemaligen Bundeswehrliegenschaft des MFG 5 informiert. Die Bewertung erfolgte für den vorgesehenen Ankauf der Fläche von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), um sie im Anschluss der Entwicklung der Gesamtmaßnahme Holtenau Ost zuzuführen. Eine nunmehr vorliegende Aktualisierung des Gutachtens als Grundlage für den nun anstehenden Grunderwerb (siehe 2.) weist zum Stichtag 31.12.2019 einen Verkehrswert von
32,9 Mio. € gegenüber 24,4 Mio. € im Jahr 2017 aus.

1. Warum musste eine Aktualisierung des Wertgutachtens vorgenommen werden?

Die BImA, als Verkäuferin der Fläche, hat in ihren internen Regularien zum Grundstücksverkehr festgelegt, dass bei Grundstücksgeschäften die zugrundeliegende Bewertung nicht älter als ein Jahr sein darf, um aktuelle Zinsentwicklungen und Bodenrichtwerte zu berücksichtigen. Aus diesem Grund musste eine Aktualisierung der Bewertung erfolgen.

2. Warum wurde nicht auf Grundlage des alten Gutachtens ein Grundstückskaufvertrag ausgehandelt?

Ein wesentlicher Aspekt war, dass zum Zeitpunkt der Vorlage des Verkehrswertgutachtens im Jahr 2017 noch nicht abschließend das Modell zur Verlagerung des Außenbezirks Kiel des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamtes Lübeck (ABz Kiel) festgelegt war und damit auch nicht der genaue Umgriff der von der BImA zu erwerbenden Fläche. Seinerzeit wurden unterschiedliche Umsetzungsmodelle diskutiert. Erst Ende letzten Jahres wurde sich mit Abschluss der trilateralen Vereinbarung zwischen der BImA, der Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung und der Stadt Kiel auf ein Modell geeinigt, welches den Ankauf der Fläche am Plüschowhafen als zukünftigen Standort des ABz Kiel durch die Stadt Kiel nicht mehr erforderlich macht. Die WSV wird diese Fläche direkt von der BImA erwerben und als zukünftigen Betriebsstandort herrichten. Weitere Informationen zu diesem Aspekt liefert die Geschäftliche Mitteilung Drs. 1237/2019.

Darüber hinaus waren für den Abschluss eines Kaufvertrages weitere Ergebnisse aus Gutachten – hier insbesondere aus der Detailuntersuchung zu den Altlasten – erforderlich, um den Kaufvertrag zu verhandeln (siehe Drs. 0974/2017). Diese liegen ebenfalls erst seit dem letzten Jahr mit der Erkenntnis über Art und Umfang der Altlasten vor. Auf dieser Basis konnten erst im Sommer 2019 die Gespräche zu Kaufverhandlungen mit der BImA aufgenommen werden.

3. Welche Änderungen sind in die Wertermittlung eingeflossen?

Im Wesentlichen lassen sich die Änderungen in fünf Themen zusammenfassen:

a)      Reduzierung der Flächengröße (von ca. 728.400 m² auf 700.100 ²) aufgrund der Tatsache, dass die WSV die Fläche des zukünftigen Betriebsstandortes des ABz Kiel direkt von der BImA erwirbt und von der Stadt nicht erworben werden braucht (s.o.). Außerdem hat die BImA entschieden, die derzeitige Pachtfläche des ABz Kiel nördlich des jetzigen Betriebsstandortes auch noch nicht an die Stadt Kiel zu verkaufen, sondern erst nach Umzug des ABz Kiel an den neuen Betriebsstandort.

b)      Aufgrund der vorliegenden Emissionsprognose für das Plangebiet hat der Gutachter die Nutzungsannahmen zur Wertermittlung (marginal) angepasst.

c)      Anpassung der dem Gutachten zugrunde gelegten Bodenrichtwerte (von 2014 auf 2018)

d)      Anpassung der im Gutachten berücksichtigten Kosten der Entwicklung an aktuelle Kostenindizes

e)      Anpassung der Entwicklungsdauer und des Entwicklungszinssatzes an die Marktentwicklung

4. Wie erklärt sich die Werterhöhung?

Die Werterhöhung ist im Wesentlichen auf die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt bzw. auf den Anstieg des Bodenrichtwertniveaus in den letzten Jahren zurückzuführen. Wie in der Geschäftlichen Mitteilung Drs. 0974/2017 ausgeführt, berücksichtigte das Gutachten aus 2017 Bodenrichtwerte per 31.12.2014, weil zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung die Bodenrichtwerte per 31.12.2016 noch nicht veröffentlicht waren. Seinerzeit wurde bereits durch die Verwaltung darauf hingewiesen, dass in Erwartung der Bodenrichtwerte 2016 mit einer Steigerung der Bodenrichtwerte im relevanten Segment im Mittel von 20% gegenüber den zugrunde gelegten Bodenwerten aus 2014 zu rechnen ist.

Im Rahmen der Aktualisierung des Gutachtens wurden vom Gutachter die Bodenrichtwerte per 31.12.2018 berücksichtigt, die gegenüber den Bodenrichtwerten aus 2014 signifikante Erhöhungen mit sich bringen, u.a. 31 % im Mittel für Geschosswohnungsbau mit Fördeblick und 45 % im Mittel in Mischgebieten.

Hinzuweisen ist an dieser Stelle darauf, dass dem aktuell ermittelten Verkehrswert von 32,9 Mio. € aufgrund der Grundstücksmarktentwicklung perspektivisch auch höhere Verkaufserlöse gegenüberstehen werden, wenn das Bodenwertniveau stabil bleibt. Die entsprechenden Bodenwertansätze des Gutachters können der Anlage 1 entnommen werden.

Danach wird bezogen auf die Nutzungsannahmen des Gutachters bei einer Baulandfläche von 310.000 m² nach entsprechender Neuordnung/Entwicklung der Fläche ein Bodenwert von 120 Mio. € erreicht werden.

In 2017 stand dem seinerzeit ermittelten Verkehrswert von 24,4 Mio. € nach Herrichtung von  330.000 m² Baulandfläche ein Bodenwert von 90 Mio. € gegenüber.

5. Ist der Preis noch verhandelbar?

Das Wertermittlungsergebnis stellt die Grundlage und Höchstgrenze für die Kaufpreisgestaltung dar (vgl. Drs. 0974/2017). Über die im Wertermittlungsgutachten noch nicht berücksichtigten Aspekte wird mit der Verkäuferin aktuell verhandelt, um diese kaufpreismindernd in den Vertrag einfließen zu lassen. Hierzu zählen u.a. Aspekte der Altlasten, schwach belasteten Böden und Gebäudeschadstoffe. In welcher Form die Minderung – ob über pauschale Reduzierung des Kaufpreises oder spätere Erstattung von Auslagen im Zusammenhang mit o.g. Aspekten – Eingang in den Vertrag findet, bleibt abzuwarten.

6. Stehen ausreichend Mittel für den Erwerb zur Verfügung?

Auf der Grundlage des im Jahr 2017 erstatteten Gutachtens wurden die Mittel in Höhe von 24,4 Mio. € seitens der Verwaltung über den städtischen Haushalt und Fördermittel akquiriert.

Ob für die sich aus der Grundstücksbewertung ergebende Differenz von 8,5 Mio. € (32,9 Mio. € - 24,4 Mio. €) eine Deckung mit weiteren Mitteln notwendig ist, werden erst die weiteren Grundstückskaufverhandlungen zeigen.

Vorsorglich hat die Verwaltung bereits weitere Städtebaufördermittel beim Land Schleswig-Holstein beantragt. Für den Fall, dass das Ergebnis der Wertermittlung auch den Kaufpreis darstellt, wären weitere Haushaltsmittel zur Verfügung zu stellen. Die Höhe richtet sich dann danach, ob weitere Fördermittel bewilligt werden. Gegebenenfalls kommt auch eine Zwischenfinanzierung mit Mitteln aus anderen Städtebauförderungsmaßnahmen in Betracht. Dies wird abschließend geprüft, sobald Klarheit über den verhandelten Kaufpreis besteht und den Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses.

7. Wie hoch ist der städtische Anteil?

Grundsätzlich ist der Grunderwerb im Rahmen der Städtebaufördermaßnahme zu 100% förderfähig, so dass Bund, Land und Kommune den Betrag zu gleichen Teilen finanzieren (Drittelfinanzierung). Da das für die Förderung zuständige Ministerium für Inneres, ländliche Räume, Integration und Gleichstellung in den vergangenen zwei Programmjahren Kiel als Gemeinde in Haushaltsicherung eingestuft hat, konnte der gemeindliche Anteil auf 10% abgesenkt werden (bezogen auf einen den Programmjahren entsprechenden Förderbetrag von 13,2 Mio. €).

In der Gesamtbetrachtung wird der Anteil der Landeshauptstadt Kiel an den Kosten für den Grunderwerb daher vorauss. einen Betrag von 7,9 Mio. € ausmachen, sofern sich der Kaufpreis auf 32,9 Mio. € beläuft (s.o.).

Doris Grondke

Stadträtin