Antrag:

1. Soweit nicht im Einzelfall erhebliche öffentliche Belange dagegen sprechen, wird den Wohnerbbauberechtigten an städtischen Grundstücken die Möglichkeit des Ankaufes des jeweiligen Grundstückes bzw. der Verlängerung des Erbbaurechts gegeben.

2. Der Verkauf von Erbbaurechten erfolgt nur zu einem für die Stadt wirtschaftlichen Kaufpreis - wie vom Bau- und Finanzausschuss am 07. und 12.01.2016 beschlossen (Drs.Nr. 0667/2015).

3. Bei Verlängerung des Erbbaurechtes oder Verkauf des Grundstückes sind Nachverdichtungsmöglichkeiten zu prüfen und vertraglich durch Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten und Nachzahlungsverpflichtungen abzusichern oder soweit möglich durch Veränderung des Zuschnitts der künftigen Erbbaurechtsfläche zu ermöglichen.

4. Die Verlängerung des Wohnerbbaurechtes wird den Erbbauberechtigten zu folgenden Konditionen angeboten: 

      Laufzeit

40 Jahre ab Vertragsschluss zum Ende des jeweiligen Jahres

      Zu vereinbarender Erbbauzins für die Zeit ab dem 1. des auf Vertragsabschluss folgenden Monats

4 % des aktuellen Bodenrichtwertes zzgl. automatischer Wertsicherungsklausel* bei Nutzung des Erbbaurechts zu eigenen Wohnzwecken und

6% des aktuellen Bodenrichtwertes zzgl. automatischer Wertsicherungsklausel* bei gewerblicher Nutzung. Eine Vermietung durch die/den Erbbauberechtigte/n gilt hierbei als gewerbliche Nutzung.

      Dingliche Sicherung des Erbbauzinses

Der vereinbarte Erbbauzins in Höhe von auf 4 % bzw. 6% des aktuellen Bodenrichtwertes inkl. der automatischen Wertsicherungsklausel wird grundbuchlich gesichert.

      Ermäßigung des Erbbauzinses

Der Erbbauzins wird auf Antrag auf 2% des aktuellen Bodenrichtwertes ermäßigt, wenn die/der Erbbauberechtigte/n eine vom Amt für Wohnen und Grundsicherung ausgestellte Bescheinigung gemäß § 8 Abs. 4 des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetzes vorlegt/en, die belegt, dass das Gesamteinkommen der/des Erbbauberechtigten die Einkommensgrenzen nicht oder nur unwesentlich überschreitet. Diese Ermäßigung gilt nur bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und für Erbbaurechte, die im Stadtgebiet Kiel liegen. Die Erbbauzinsermäßigung wird für jeweils 5 Jahre gewährt und wird bei erneuter Vorlage der vorgenannten Nachweise jeweils wieder um 5 Jahre verlängert.

Begründung:

I. Ausgangslage:

In den nächsten Jahren laufen –- etliche Wohnerbbaurechte, die die Stadt bestellt hat, aus.

Die meisten dieser auslaufenden Verträge sind sogenannte „Altverträge“, die keine oder keine durchschlagenden Erbbauzinsanpassungsklauseln beinhalten, so dass der heute zu zahlende Erbbauzins oft nur einen Bruchteil dessen beträgt, was nach dem Grundstückswert angemessen wäre. Im Falle der Verlängerung des Erbbaurechts oder des Verkaufs des Erbbaugrundstücks ist die Stadt nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit (§ 8 Gemeindeordnung) gehalten, sich bei der Kaufpreis- / Erbbauzinsberechnung an den aktuellen Bodenrichtwerten zu orientieren, so dass die meisten Erbbauberechtigten bzw. künftigen Erwerber im Vergleich zu ihrer bisherigen Erbbauzinshöhe mit höheren Belastungen rechnen müssen.

II. Handlungsmöglichkeiten bei Auslaufen von Erbbaurechten

Bei Auslaufen des Erbbaurechts bestehen für die Erbbauberechtigten folgende alternativen Handlungsmöglichkeiten:

1. Antrag auf Verlängerung des Erbbaurechts
2. Erwerb des Erbbaugrundstücks durch den/die Erbbauberechtigte/n
3. Verkauf des Erbbaurechts (= des Gebäudes) an einen Dritten
4. Entschädigung des Erbbaurechts durch die Stadt zu dem Im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Konditionen (meist 2/3 des Verkehrswertes von Gebäude und Anlagen).

1. Antrag auf Verlängerung des Erbbaurechts

Auf Antrag wird die Verwaltung die Erbbaurechtsverträge zu den in den Antragspunkten 3. und 4. genannten – bei der Landeshauptstadt Kiel üblichen - Konditionen verlängern.

2. Erwerb des Erbbaugrundstücks durch den Erbbauberechtigten

Bei dem Verkauf eines Erbbaugrundstücks an den/die Erbbauberechtigte/n wird bei der Kaufpreisberechnung grundsätzlich der aktuelle Bodenrichtwert zugrundegelegt. Der Verkauf erfolgt nur, soweit der Verkauf für die Stadt wirtschaftlich ist: Ein Verkauf ist nicht wirtschaftlich, wenn der Barwert der künftig entgehenden Erbbauzinseinzahlungen größer ist als der Barwert der Schuldzinsersparnis durch den zu vereinnahmenden Kaufpreis (siehe Drs.Nr. 0667/2015). 

Zusätzlich muss beachtet werden, dass der Verkaufspreis nicht niedriger als der Buchwert in der Bilanzbuchhaltung sein darf, weil in diesem Fall ein Verlust in der Ergebnisrechnung auszuweisen wäre.

Im Jahr des Verkaufes wird das Erbbaugrundstück aus der Bilanzbuchhaltung in Höhe des Buchwertes ausgebucht (Bilanzabgang). Gleichzeitig werden in der Ergebnisrechnung der Verkaufspreis (als Ertrag) und der Buchwert (als Aufwand) gebucht. Die Differenz zwischen diesen beiden Werten stellt im Regelfall einen Gewinn dar. Dieser Gewinn reduziert das Defizit im Ergebnisplan und somit die Höhe der notwendigen Kassenkredite, wirkt sich also positiv auf die finanzielle Situation der Stadt aus.

Sofern der Verkauf von Erbbaugrundstücken unter den oben genannten Aspekten insgesamt einen finanziellen und wirtschaftlichen Vorteil für die Stadt bringt, ist dies vorteilhaft für den städtischen Haushalt. 

3. Verkauf des Erbbaurechts (= des Gebäudes) an einen Dritten

Der Erbbauberechtigte kann sein Erbbaurecht auf dem freien Markt zum Verkauf anbieten. Der Erwerber des Erbbaurechts tritt mit dem Kauf in das Erbbaurecht ein und hat damit die unter 1. und 2. dargestellten Handlungsmöglichkeiten (Antrag auf Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags oder Erwerb des Erbbaugrundstücks).

4. Entschädigung des Erbbaurechts durch die Stadt zu dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten  Konditionen (meist 2/3 des Verkehrswerts von Gebäude und Anlagen)

Die Verwaltung geht davon aus, dass die meisten Erbbauberechtigten mit auslaufenden Verträgen einer der 3 vorgenannten Möglichkeiten nutzen werden, um diese 4. Alternative zu vermeiden, da sie für die Erbbauberechtigten wirtschaftlich ungünstig ist. Erbbauberechtigte, die sich von ihrem Erbbaurecht trennen wollen, werden versuchen, das Erbbaurecht auf dem freien Markt anzubieten, um einen angemessenen Kaufpreis zu erzielen. Die Immobilienwirtschaft wird die Erbbauberechtigten in diesem Sinne beraten.

Sollte die Stadt im Einzelfall das Erbbaurecht zurücknehmen müssen, wäre zwar die Entschädigung zwischenzeitlich zu finanzieren; gleichzeitig erhielte die Stadt durch die Übernahme des Erbbaurechts auch die Chance, das Gebäude zusammen mit dem bisherigen Erbbaugrundstück mindestens zum aktuellen Verkehrswert zu veräußern oder nur das Gebäude zum aktuellen Wert zu verkaufen und dem Erwerber ein Erbbaurecht zu den in den Antragspunkten 3. und 4. genannten Konditionen zu bestellen.

Die Immobilienwirtschaft wird die betroffenen Erbbauberechtigten rechtzeitig anschreiben und über die Alternativen informieren. Die Benachrichtigungen für 2018 auslaufende Erbbaurechte werden unverzüglich nach Beschluss dieser Vorlage versendet.

Diese Vorlage hat der Siedlerbeirat in seiner Sitzung am 23.09.2016 zur Kenntnis erhalten.

Peter Todeskino

Bürgermeister